Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купить квартиру на этапе строительства котлована от застройщика в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самый выгодный этап для покупки жилья на первичном рынке недвижимости в столице, дающий экономию до 30 и более процентов — это покупка квартиры на этапе котлована. Второй момент, важный в современных инфляционных условиях — это инвестирование в то, что со временем будет только дорожать, причем гораздо быстрее, чем дешевеет рубль. Доходность банковских вкладов снижается, и российские граждане предпочитают вкладывать свои сбережения и накопления в строительство. В том числе и этим объясняется высокий процент частных инвестиций в приобретение помещений на стадии котлована.
Политика девелопера и количество комнат
Разница между стоимостью квартиры на этапе котлована и финальными стадиями, помимо ситуации на рынке, зависит от класса жилья, конкретного проекта и квартиры, а также политики девелопера. «При наличии достаточного объема собственных средств и даже при привлечении проектного финансирования застройщики выбирают стратегию продаж в готовых корпусах, что позволяет им максимизировать стоимость проекта. Некоторые застройщики уже отказались от продаж на этапе котлована», — отметила Мария Литинецкая.
Более того, даже в одном проекте может быть очень неравномерная динамика роста цен по мере строительной готовности. Например, однушки могут подорожать на 20% за время строительства, а трешки — только на 9%, отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Из 600 проектов столичного региона на первичном рынке только пять показали рост цены 30% и более с момента старта, если смотреть средние показатели по ЖК. А если взять динамику по однокомнатным квартирам, то проектов с такой доходностью будет уже девять», — добавила она.
Жилой комплекс «Бадаевский» строится на набережной Тараса Шевченко, на месте бывшего одноименного пивоваренного завода. Основную массу застройки поднимут на 55 м, откуда жителям верхних этажей откроются виды на московский Сити и гостиницу «Украина». В исторических корпусах расположены рестораны, кафе и клубы, к ним в ходе реставрации добавятся новые продовольственные магазины, фитнес-центр, детский досуговый центр, историческая пивоварня, а также общественные бани, жилые, офисные и общественные площади. Покупатели смогут приобрести здесь квартиры и апартаменты, а также девять индивидуальных вилл. Под объектами нового строительства, а также под благоустроенным внутренним двором разместится трехуровневый подземный паркинг. Проект предусматривает благоустройство набережной Тараса Шевченко и внутреннего двора комплекса. Здесь обустроят бульвар вдоль исторических корпусов, на который смогут выходить террасы летних кафе и ресторанов, расположенных на первых этажах.
Пошаговая инструкция по покупке квартиры на стадии котлована
Покупатель проходит несколько этапов — от выбора объекта и сбора информации о застройщике до подписания договора долевого участия в строительстве и перевода денег.
Выбор объекта
Покупку квартиры на стадии котлована предлагают многие застройщики. Это могут быть отдельно возводимые корпуса или дом, который входит в проект застройки целого квартала.
Новостройки не все одинаковые — каждый дом могут строить по разным проектам. Выбирая объект, в котором будет новая квартира, учитывают такие факторы:
— присутствие социальной инфраструктуры. Бывает, что в одном районе сразу вводится в эксплуатацию большое количество жилых зданий. Из-за этого в близлежащих садах и школах не хватает мест для всех детей, которые вселяются вместе со взрослыми в новостройки. Аналогичная проблема может быть с поликлиниками, государственными учреждениями. Иногда на постройку объектов инфраструктуры уходит еще несколько лет после ввода дома в эксплуатацию;
— наличие парковки. Это могут быть подземные паркинги, наземная парковка. Можно поинтересоваться у застройщика об общем количестве квартир в новостройке и количестве машиномест на парковке. Бывает, что застройщик предусмотрел мало места для автомобилей, и жителям квартир приходится оставлять свои машины далеко от дома, пользоваться услугами платных стоянок;
— перечень объектов, которые будут расположены во дворе. Это может быть детская площадка, огороженная площадка для игры в футбол;
— транспортная доступность. Если дома возводятся в новой части города, движение транспорта может быть плохо налажено. В районе может ездить мало маршрутов, быть большой перерыв между автобусами. Часто жители новых удаленных от центра районов жалуются, что сформированы неудобные графики движения, когда трудно уехать утром на работу или вернуться домой вечером;
— присутствие магазинов, супермаркетов, кафе, тренажерных залов.
Обычно информацию по каждому строящемуся объекту недвижимости предоставляют в эскизе проекта или описывают в рекламе. Но не все застройщики добросовестные. В макетах будущего жилищного комплекса может быть нарисовано одно, а по факту многих объектов, которые в нем отражены, устанавливать не планируется.
Анализ застройщика
Не все участники долевого строительства получают свои квартиры в срок или вообще дожидаются готовности объекта. Бывает, что застройщик в процессе стройки заявляет о своем банкротстве. В таких ситуациях многоквартирный дом часто остается на стадии недостроя. Снизить риски поможет анализ застройщика.
В первую очередь, нужно поинтересоваться перечнем объектов, которые уже были введены в эксплуатацию, а квартиры в них переданы собственникам. Об этом можно спросить у менеджеров компании-застройщика. Но сотрудники компаний не всегда готовы рассказывать о неудачах фирмы или случаях несоблюдения условий договора. Поэтому покупателю лучше самому поискать информацию в интернете и социальных сетях.
Если у компании есть недострои, покупатели квартир создают группы обманутых дольщиков, пишут массу сообщений в группах города или района. Про недострой можно найти информацию на новостных сайтах, городских порталах.
Специалисты советуют обращать внимание на те компании, которые прошли аккредитацию в банках. Банки, которые предоставляют ипотечные кредиты на покупку новостроек в возводимых домах, тщательно изучают репутацию застройщика. Они выбирают для сотрудничества только надежные компании. Среди аккредитованных застройщиков тоже известны случаи признания банкротом, но их не так много, как у неаккредитованных фирм.
Чтобы удостовериться в том, что компания не объявляла о своем банкротстве и не замораживала строительство, можно просмотреть информацию об организациях, заявивших о своей несостоятельности. Такие данные находятся в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
Дополнительно у застройщика стоит запросить разрешение на строительство. Если его срок в скором времени истекает, это может вызвать задержку в строительных работах, перенос срока сдачи готового объекта или замораживание строительства.
Если представитель компании-застройщика заявляет, что не может предоставить разрешение или другие документы, это должно насторожить — будущие дольщики имеет право ознакомиться с такими документами.
Выезд на место – осмотр площадки строящегося дома
Многие покупатели квартир на стадии котлована считают, что, пока здание не возведено, нет смысла смотреть на стройку. Но, посетив объект, можно посмотреть, есть ли на площадке материалы и техника, ведутся ли вообще строительные работы.
Еще при посещении стройки можно сразу оценить транспортную доступность дома, состояние инфраструктуры, посмотреть, что находится вблизи будущего корпуса.
Визит в офис продаж
В офисе застройщика покупатель получает информацию о:
— проекте строительства;
— стоимости квартиры с учетом типа объекта, вариантов отделки, этажности и прочих параметров жилья;
— дате завершения строительства.
Общение с банками для получения ипотеки
Банки предоставляют кредиты не только на введенные в эксплуатацию новостройки или вторичную недвижимость. Ипотеку можно получить для покупки квартиры на стадии котлована. Но чтобы деньги дали, нужно обращаться в те финансовые организации, в которых застройщик прошел аккредитацию.
Многие покупатели квартир поступают наоборот: сначала выбирают финансовую организацию, в которой они будут брать кредит. Уже потом из ��еречня застройщиков, аккредитованных банком, они выбирают того, с которым будут заключать договор.
Условия кредитования у каждого банка разные. В большинстве случаев более выгодные условия для зарплатных клиентов — тех, кто получает зарплату на счет, открытый в финансовой организации. Для таких заемщиков может быть меньше процентная ставка, ниже минимальная сумма, которую нужно внести в качестве первоначального взноса.
Бронирование квартиры в строящемся доме и подписание договора
На этом этапе покупатель выбирает квартиру и вместе с менеджером компании-застройщика согласовывает все параметры будущего объекта.
После выбора объекта будущий собственник квартиры подписывает договор бронирования и направляется в банк, чтобы получить одобрение по кредиту, если для покупки он хочет взять ипотеку.
Получение одобрения на выдачу кредита банком
Для получения одобрения заемщик предоставляет пакет документов. Их перечень будет зависеть от типа объекта, условий кредитования, использования государственных программ. В перечень необходимого могут входить:
— паспорт заемщика;
— военный билет – для мужчин;
— справка о доходах;
— свидетельство о заключении брака;
— свидетельство о рождении детей;
— договор бронирования квартиры, заключенный с застройщиком.
После предварительного одобрения банком выдачи кредита заемщик может подписывать ДДУ.
Подписание договора долевого участия
В ДДУ включают:
— данные об объекте — строительный адрес дома, кадастровый номер участка, где ведется строительство;
— стоимость квартиры;
— дату, на которую новостройка будет сдана;
— этаж квартиры и ее предварительный номер;
— гарантию на квартиру, включая расположенное в ней инженерное оборудование;
— страхование ответственности застройщика;
— паспортные данные покупателя;
— реквизиты компании-застройщика.
Регистрация ДДУ
ДДУ регистрируют в Росреестре, за счет этого застройщик не может продать одну квартиру на стадии строительства нескольким людям.
В среднем процедура регистрации занимает около 10 дней. Чтобы ее пройти, обращаются в Многофункциональный центр.
Проведение оплаты через эскроу-счет
Квартиры на стадии котлована продают через эскроу-счет. Деньги на нем хранятся до выполнения застройщиком своих обязательств.
После подписания ДДУ и регистрации сделки в Росреестре покупатель переводит свои деньги, которые он должен застройщику, на эскроу-счет. Если используются кредитные средства, то деньги переводит банк после заключения ипотечного договора.
Что будет с домом, если застройщик обанкротится в момент строительства?
Это зависит от условий ДДУ и того, использовался ли эскроу-счет при его оформлении. При введении процедуры банкротства покупатели квартиры должны обратиться к конкурсному управляющему и заявить о своих требованиях:
— передать квартиру;
— вернуть средства.
Заявление с требованиями нужно передать в течение 2 месяцев с момента получения уведомления о том, что открыто конкурсное производство. Если дом уже построен, но застройщик еще не оформил право собственности, дольщик может подать исковое заявление в арбитражный суд. По решению суда дольщик может:
— получить право собственности;
— взыскать штраф;
— взыскать неустойку;
— компенсировать моральный вред.
Если застройщик срывает сроки сдачи объекта, дольщики могут обратиться для защиты своих прав с заявлением в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ или прокуратуру. К заявлению прикладывают копию договора долевого участия строительства с условиями, которые застройщик не выполняет.
Покупка квартиры на стадии строительства: самое важное
— При покупке квартиры на стадии котлована подписывают договор долевого участия в строительстве.
— Перед подписанием ДДУ нужно удостовериться в надежности застройщика: запросить разрешение на строительство, проверить исполнение условий ДДУ по другим объектам.
— При оформлении ДДУ можно использовать ипотечный кредит, но застройщик должен быть аккредитован банком.
— Договор долевого участия в строительстве сначала регистрируется в Росреестре, после этого дольщик проводит оплату.
— Деньги за квартиру переводят на эскроу-счет. Застройщик получает их после завершения строительства.
— После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию дольщик должен принять квартиру. Для этого жилье осматривают и подписывают акт приема-передачи.
— Окончательный этап покупки квартиры — регистрация права собственности в Росреестре.
Доводы против: нужно где-то жить
Пока ведутся строительные работы, дольщикам надо снимать жилье, если в собственности нет другого. Если есть ипотека, попутно нужно будет платить банку. Например, если жилье в новостройке приобретается за 6 млн руб., из которых есть только 3 млн руб., остаток придется оформить в ипотечный кредит под 10%. Если он берется на 20 лет, в месяц надо будет отдавать около 29 тыс. руб. Еще примерно столько же затянет аренда. В сумме за 3 года будет потрачено 2 млн руб., и жилья пока еще не будет.
В то же время, если приобрести готовые апартаменты в сданном доме на 15% дороже (за 6,9 млн руб.), в месяц нужно будет отдавать всего 37 600 руб., не тратясь вовсе на аренду. Правда, переплата будет больше, ведь такой платеж нужно будет вносить на протяжении всего периода ипотеки (показатель составит 5,1 млн руб. вместо 3,9 млн руб.) Но чтобы сэкономить, можно погашать досрочно.
Что нужно знать о покупке квартиры в стадии «котлован»?
- Котлован – это практически самое начало строительства дома. Панельные дома после этого строятся ещё около 4-8 месяцев, монолитно-кирпичные – 1,5-2,5 года.
- На стадии «котлован» стоимость квадратного метра в доме намного ниже, чем будет к моменту завершения здания. Покупая квартиру на котловане, можно сэкономить около 30% от стоимости жилья.
- Застройщик может продавать квартиры в строящемся доме только после того, как оформит официальное разрешение на строительство. Некоторые застройщики начинают продажи ещё до получения разрешения, привлекая покупателей большой скидкой и заключая с ними договора бронирования или предварительные договора купли-продажи (ПДКП). Для покупателя это обозначает очень серьёзные риски. Единственный вид соглашения, который юридически защищает права покупателя квартиры в новостройке, это договор долевого участия.
Коротко: как выгодно инвестировать в новостройки
- Грамотно выбирать застройщика: учитывать репутацию и опыт, смотреть сроки сдачи прошлых объектов, изучить проектную декларацию и условия ДДУ.
- Покупать квартиру на раннем этапе строительства — чем раньше, тем лучше. Выгоднее всего вкладываться в новостройки на этапе котлована.
- Искать скидки: квартиры с дисконтом продают под праздники, в конце квартала или года. Ещё можно получить скидку при покупке квартиры у подрядчиков или других дольщиков, которые срочно продают объекты на ранней стадии строительства.
- Продавать жильё на завершающем этапе строительства по переуступке прав. Или после сдачи новостройки в эксплуатацию, когда цена достигнет пика.
- Оформить ИП на УСН или использовать налоговый вычет. Это поможет сэкономить при уплате налога с дохода от продажи квартиры.
Помимо схемы финансирования жилья, разница между ценой квартиры на котловане и финальной стадией определяется спросом на жилье в целом. По словам экспертов, это и продемонстрировал 2020 год, когда спрос на первичном рынке на фоне действия программы льготной ипотеки и валютных колебаний был ажиотажным. Покупатели, вложившиеся в квартиру на начальных стадиях строительства в начале года, могли выиграть в цене еще больше, чем в дореформенный период. По данным аналитиков агентства недвижимости «Бон Тон», до перехода на эскроу-счета маржинальность инвестиций в недвижимость массового сегмента на этапе котлована и по окончании строительства могла составлять от 20% до 40%. В 2020 году цены на новостройки в столичном регионе показали такой же рост.
«За последний год он составил 20,8% в комфорт-классе. Но здесь включились другие механизмы, и катализатором удорожания стали вовсе не эскроу-счета, а главным образом большой объем собственных и заемных средств, появившихся на рынке недвижимости», — поясняли аналитики «Бон Тон».
Об увеличении ценового разрыва между квартирой на этапе котлована и на финальных стадиях заявили в ГК «Инград». «Сейчас разница стоимости квартиры на этапе котлована и ценой на высокой стадии готовности колеблется от 27% до 55% в зависимости от проекта. Есть случаи, когда она достигала 100%. Как правило, цена активно растет примерно до 50% готовности дома, после чего прирост стоимости к моменту ввода в эксплуатацию незначительный. Ранее показатель находился в пределах 20–30%», — рассказал директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев.
Преимущества и недостатки переуступки квартиры
| Для покупателя | |
| Плюсы | Минусы |
|
|
| Для продавца | |
| Плюсы | Минусы |
|
|
Сколько стоит переуступка прав?
В комплекс затрат по покупке/продажи прав требования на объект недвижимости для физического и юридического лица необходимо включить — государственную пошлину, расходы на нотариуса, юриста, комиссия от застройщика, налоги.
| Показатель | Значение |
| Гос. пошлина | 350 руб |
| Подоходный налог | 13% от налоговой базы |
| Комиссия по договору ДДУ в пользу застройщика | до 4% или фиксированная сумма |
ЖК «Цветной город» от «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад»
Под строительство этого масштабного ЖК «Цветной город» отведены 274 га в Красногвардейском районе: между Пискаревским проспектом и деревней Рыбацкое. На этой территории планируется построить 80 многоэтажек, а также больницы, супермаркеты, гостиницы, 16 школ, 9 детских садов и т. д. До метро «Гражданский проспект» или «Академическая» отсюда 10–15 минут на общественном транспорте. Плюс этого проекта — энергосберегающие технологии строительства и качественные материалы (бесшовное утепление фасада, повышенная звукоизоляция, яркая тонкостенная штукатурка в оформлении корпусов). Застройщик: «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад». Заявку на покупку квартиры на стадии котлована в одном из корпусов «Цветного города» можно оставить уже сегодня: цены стартую от 65 000 рублей за кв. метр.