Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласование перепланировки в Санкт-Петербурге – документы, этапы, сколько стоит». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Этот способ стал возможным потому, что в законе твердо не указано, что перепланировку можно делать только в том случае, если имеется готовый проект. С некоторыми оговорками, работы можно начинать пока проект находится в стадии разработки.
Административный алгоритм
Администрации оказывают услуги по согласованию перепланировки. Что нужно сделать для этого?
В первую очередь вызвать техника из БТИ. Он проведет обследование и отметит квартирные инновации в техпаспорте (в профессиональной среде такие пометки называются «красные линии»). Далее, собственнику нужно заказать проект, в котором будут учтены все уже сделанные изменения и возможно добавлены новые для того, чтобы помещение соответствовало строительным и санитарным нормам.
Дальнейший механизм идентичен описанному в предыдущей главе нашей инструкции.
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Штрафы за незаконную перепланировку
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Что понимается под перепланировкой квартиры
Определение этому понятию дает Жилищный кодекс РФ, а также Постановление администрации Санкт-Петербурга от 25.07.2011 №1037.
Там прописано, что перепланировка – это изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения обновлений в технический паспорт, Росреестр.
Другими словами, это все работы, которые меняют первоначальный поэтажный план квартиры – объединение комнат между собой, перенос кухни в другую часть квартиры, создание гардеробных или новых проемов, расширение комнат за счет соседних помещений. А также изменение площади квартиры.
В Жилищном кодексе есть еще одно определение – переустройство квартиры. Это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, также требующие внесения изменений в технический паспорт квартиры. Например, перенос сантехнического оборудования или газовой плиты.
По закону, на перепланировку и переустройство нужно получать предварительное разрешение. Для этого готовится проект перепланировки с техническим заключением, в котором будут отмечены все изменения в квартире.
Документы, необходимые для согласования перепланировки
Чтобы получить решение о согласовании перепланировки в Санкт-Петербурге, нужно собрать пакет документов для Межведомственной комиссии при администрации района. Весь процесс согласования условно можно разделить на три этапа:
- Получение решения на перепланировку от МВК;
- Получение акта ввода квартиры в эксплуатацию;
- Внесение изменений в Росреестр.
Для каждого из них нужны свои документы. Вот основной пакет, необходимый для подачи в МВК:
- выписка из ЕГРН;
- техпаспорт на квартиру;
- поэтажный план квартиры, в которой планируется ремонт, а также планы квартир этажами выше и ниже. Если ниже или выше квартир нет, нужна соответствующая справка об отсутствии жилых помещений из ГУП «ГУИОН»;
- акт обследования вентканалов и лицензия компании, которая предоставляет услугу;
- проект перепланировки и техническое заключение.
Если перепланировка уже проведена
Тут начать разговор стоит с вопроса: а для чего вообще может потребоваться узаконивание. Поводов несколько:
- Возможные штрафы. Если к вам, например, придёт газовщик или сантехник и отметит факт незаконной перепланировки, он будет обязан сообщить об этом. Всплыть факт реконструкции жилого помещения может и при продаже квартиры, передаче в дар или страховании. Административный кодекс (КоАП РФ) предусматривает в таком случае наказание — уплату владельцами штрафа, размер которого растёт год от года.
- Дело может дойти до суда. Если была обнаружена несогласованная перепланировка и вы тянете с оформлением документов и уплатой штрафа, дело может принять совсем неприятный оборот, и Жилинспекция попросту передаст дело в суд.
- Вплоть до потери квартиры. Да, по решению суда, если вы не уплатите штрафы или не вернёте помещение в первоначальное состояние, по закону могут и вовсе лишить нарушителя жилплощади. Квартира будет продана, а сумма возвращена владельцу за вычетом суммы начисленных штрафов.
- Сложности с приватизацией. Факт незаконной перепланировки делает невозможным приватизацию жилплощади. Всё равно сначала придётся оформить все бумаги и уплатить пеню.
- Продажа квартиры – ещё одна проблема. БТИ в техническом паспорте непременно отметят незаконную реконструкцию, а стало быть через банк действовать у вас не получится. Кредит под залог незаконно реконструированного помещения тоже не получит одобрения.
- Финансовые потери. Квартира с самовольной перепланировкой почти всегда оценивается дешевле (до 10-15%).
- Безопасность под угрозой. Снос несущей стены, например, может создать аварийную ситуацию для всего здания.
Иными словами, предварительное согласование плана работ и оформление необходимой документации убережёт ваши нервы. Но что же делать, если вы спохватились по какой-то причине уже после ремонта.
Какова в итоге цена вопроса
Из обозначенного выше ясно, что самостоятельная перепланировка может стать делом разорительным с учётом всех штрафов, но что если следовать букве закона? Итак, если планировать своевременную регистрацию изменений конфигурации жилплощади, расценки будут примерно такие:
В 2020 году в Москве и Санкт-Петербурге сумма будет складываться из следующих параметров:
| Проект | Согласование проекта (госпошлины) | Оформление техпаспорта в соответствии с новой конфигурацией | Издержки на посредников | Узаконивание через суд* |
| от 15 тыс. рублей | от 5 тыс. рублей | В пределах 7 тыс. рублей | от 20 тыс. рублей | от 30 тыс. рублей |
В целом по России расценки будут ниже, так, например, в Самаре, Екатеринбурге, Новгороде, Ростове-на-Дону и Новосибирске затраты на получение предварительного проекта, включая осмотр жилплощади представителем БТИ, составят от 4,5-5 тыс. рублей, а за услуги посредника придётся отдать от 15 тыс. рублей. Сроки вынесения решения в среднем в пределах 45 дней.
Что грозит за незаконную перепланировку
Как отмечает старший юрист корпоративной практики Rightmark Group Олег Лодянов, регулярного обследования квартир на предмет незаконных перепланировок никто не проводит. Как правило, узнают о них из жалоб соседей.
– Поводом может быть присвоение общего имущества дома (например, части коридора), нарушение архитектурной целостности фасада (установка несогласованных блоков кондиционеров), а также негативные последствия по факту самих работ или качества их выполнения (нарушение в работе инженерных систем, протечки, обрушения, трещины и прочие механические повреждения), – подтверждает юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Максим Алексеев.
Пожаловаться соседи могут, например, в ТСЖ, управляющую организацию или Жилищную инспекцию. Они имеют право потребовать доступ в квартиру для ее осмотра, а если получат отказ – обратиться в суд, уточняют в адвокатском бюро «ФРЕММ». По словам экспертов, до Фемиды такие дела доходят действительно довольно часто. Чаще всего требуют вернуть помещениям прежний вид.
По закону, порядок действий властей после выявления незаконной перепланировки следующий:
1. Нарушитель получает предписание районной администрации Петербурга о приведении помещений в прежнее состояние.
2. Могут привлечь к административной ответственности по ч. 2 ст. 7.21 «Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме»: штраф для граждан – от 2 тыс. до 2,5 тыс. рублей.
3. Если собственник не выполнит предписание, то квартиру на основании решения суда могут выставить на продажу с публичных торгов.
Как отмечают в адвокатском бюро «Качкин и Партнеры», продажа недвижимости с незаконной планировкой на практике происходит крайне редко. Старый владелец получит вырученные от продажи такого помещения средства – за вычетом расходов на исполнение судебного решения. А на нового собственника будет возложена обязанность по приведению недвижимости в прежнее состояние.
Когда перепланировка несложная по техническому параметру, то процедура по согласованию с составлением эскиза может занять не более 4 месяцев. Но когда масштабы по перепланировке большие, то нужно создавать проект. Это приведет к увеличению срока и к возрастанию стоимости практически в 2 раза.
Если вы хотите пройти процесс без каких-либо проблем, то лучше обратить внимание на список документации, которая потребуется для проведения процедуры.
В Санкт-Петербурге многие дома на сегодняшний день считаются памятниками архитектуры и культуры. Именно поэтому, чтобы изначально делать какую-то перепланировку, лучше получить разрешение во всех ведомствах, которые отвечают за охрану культурного наследия.
Нередко нужно проводить согласование и со службами пожарных, а также газовиков. Если помещение не считается жилым, то тогда еще нужно получить специальное заключение из Роспотребнадзора.
Если же недвижимость принадлежит нескольким собственникам, то изменения нужно утвердить на собрании.
Чем грозит несогласованная перепланировка?
Проект или эскиз: как определить масштабность перепланировки?
Когда можно ограничиться эскизом? Когда перепланировка квартиры не коснулась несущих конструкций (стен, перегородок и пр.) и инженерных коммуникаций, а также не изменила конфигурацию пола. Распространенный пример – разделение комнаты гипсокартонной перегородкой. Если же изменения оказались более масштабными, придется заказывать проект в организации, обладающей допуском СРО на выполненные в ходе переустройства работы. От квалификации сотрудников такой организации во многом зависит результат легализации. Именно им обычно приходится отстаивать все изменения в профильных надзорных органах, для чего обычно требуются определенные «пробивные» навыки и налаженные отношения с чиновниками.
Что можно делать без согласования
Всё, что не попадает под определения перепланировки и переустройства, а также не затрагивает общедомовую территорию, можно делать без утверждения в надзорных органах.
Сюда относят:
- Косметический ремонт, в том числе окрашивание, оштукатуривание стен, поклейку обоев, установку плитки, ламината и т.п.
- Замену дверей и оконных блоков в предусмотренных проёмах или монтаж новых в перегородках и ненесущих стенах.
- Установку раздвижных дверей-купе и лёгких перегородок с целью зонирования.
- Демонтаж самонесущих стен толщиной менее 25 см в кирпичных и 12 см в бетонных зданиях.
- Монтаж облегчённых перегородок из дерева или гипсокартона, не дающих дополнительную нагрузку на перекрытия.
- Остекление балконов, лоджий и эркеров, если это разрешено нормами и не противоречит концепции фасада дома.
- Демонтаж старого и установку нового инженерного оборудования, в том числе батарей и полотенцесушителей без изменения схем прокладок и габаритов ниш.
- Разбор старых или установку новых встроенных шкафов и антресолей.
- Навеску лёгких конструкций.
- Разбор порогов перед лоджиями и балконами.
- Монтаж навесных потолков, настил полов.
- Установку кондиционеров и вытяжек с прорезанием отверстий в несущей стене, если при это не ухудшаются технические характеристики. Климатическое оборудование и телевизионные антенны допускается выводить на фасады, если это разрешено нормами эксплуатации дома.
- Перестановку электроплиты в пределах помещения кухни.
Допускается объединение без предварительного согласования туалета и ванной, расположенных через перегородку с закладыванием одного из проёмов. После преобразований надзорную службу нужно поставить в известность, вызвав специалиста для оформления акта о завершении работ и закрепления изменений в техническом паспорте.
Как получить разрешение
Для того чтобы пройти предусмотренный законом путь, требуется согласование в государственных и негосударственных инстанциях. Приведём полный список возможных участников процедуры:
- Межведомственная комиссия МВК
- Государственный пожарный надзор
- Комитет по градостроительству и архитектуре
- Комитет по государственному использованию и охране памятников
- Районный ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии»
- ГУ Жилищное агентство
- Балансодержатель здания (управляющая компания, ТСЖ, Жилкомсервис)
- Газораспределительная организация ООО «ПетербургГаз»
- ПАО «Ленэнерго»
- ГУП «Водоканал»
- Госстройнадзор (ГАСН)
- Экспертные учреждения, если планируются работы с несущими стенами
В зависимости от сложности проекта согласование с привлечением специалистов занимает от нескольких месяцев до полугода. Попытки самостоятельно пройти весь путь потребуют больше времени. На положительное решение по стандартному вопросу уйдёт от года и больше, по нестандартному велика вероятность получить отказ.
Что разрешено при перепланировке квартиры?
Согласование перепланировки квартиры возможно, если Вы собираетесь прибегнуть к одному или нескольким из нижеперечисленных вариантов:
- Увеличение площади кухни и жилых комнат за счёт нежилых помещений – коридоров и кладовок;
- Увеличение коридора за счёт кладовки;
- Перенос некапитальных перегородок и их демонтаж, а также устройство проёма в несущей и ненесущей перегородке;
- Объединение нескольких жилых комнат;
- Монтаж или демонтаж встроенных шкафов;
- Уменьшение санузла или его увеличение за счёт площади нежилых помещений – коридоров и кладовок. Также разрешено объединять ванную с туалетом и переносить сантехоборудование в санузле;
- Устройство входа в санузел из комнаты – в случае наличия в квартире второго санузла с входом из коридора. Устройство входа в ванную, не совмещённую с туалетом, можно делать из любой комнаты;
- Устройство второго санузла на площади коридора или кладовки;
- Перенос водяного оборудования от стояка за счёт протяжения новых труб;
- Оборудование камина (в случае, если квартира находится на последнем этаже);
- Остекление или утепление балкона или лоджии.
Как легче оформить перепланировку
Правовое понятие об уведомительном порядке согласования перепланировки размыто. Зачастую специалисты МФЦ, через которых идет регистрация работ, не владеют всей информацией. Лучше заранее проконсультироваться с юристом, специализирующимся на вопросах Жилищного законодательства. На практике оформление «по эскизу» нередко оказывается сложнее, чем полное предварительное согласование перепланировки «по проекту».
Лучше всего нанять для ремонта строительную организацию с допуском СРО. Идеально, если фирма оказывает услуги по регистрации проведенных работ. Увеличив смету, вы избежите непредвиденных проблем с законом.
Порядок самостоятельной регистрации незначительных изменений по уведомлению («по эскизу»):
-
получите план квартиры до переустройства (есть в техпаспорте);
-
отметьте на копии плана внесенные изменения (зеленым — построенное, красным — снесенное);
-
напишите в МФЦ заявление, приложив к нему оба плана;
-
пригласите инспектора, который подтвердит перепланировку;
-
получите новый технический и кадастровый паспорта на жилье.
Зачем нужно узаконивать перепланировку?
Для совершения сделок купли-продажи, дарения и других операций с квартирой необходим паспорт на помещение. В случае, если в квартире имеются несогласованные переустройства, в паспорт квартиры проставляется отметка «перепланировка самовольная». Сегодня перепланировка не является основанием для отказа в регистрации договора купли-продажи.
Но по закону государство может арестовать квартиру и принудить собственника вернуть планировку в изначальное состояние, либо продать квартиру с аукциона, восстановить исходную планировку и выплатить собственнику остаток денег.
Этот метод в реальности не применяется, но закон дает возможность противостоять серьезным планировкам с нарушением несущих конструкций, что грозит разрушением дома. Поэтому покупатели не любят квартиры с незаконной планировкой и готовы приобретать их только дисконтом.
Если покупатель использует ипотечные средства, ситуация существенно усложняется. Многие банки отказываются выдавать кредиты на объекты с незаконной перепланировкой. Другие же жестко определяют срок, в течение которого новый собственник должен легализовать переустройство квартиры. При этом в случае, если зарегистрировать какие-либо изменения не получится, все риски ложатся на плечи покупателя.