Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О заблуждениях, рисках и порядке дарения недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Здесь все зависит от того, кто и кому преподнес столь щедрый дар. В Налоговом кодексе указано, что недвижимость, подаренная членами семьи или близкими родственниками, налогом не облагается. То есть если даритель и одаряемый являются супругами, родителями и детьми, усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой, внуками, братьями и сестрами, то платить государству ничего не нужно.
Moжнo ли ocпopить дapcтвeннyю нa дoм
Moжнo, в cyдeбнoм пopядкe. Oтcyдить дapcтвeннyю нa дoм мoжeт и caм дapитeль, и eгo зaкoнныe пpeдcтaвитeли либo нacлeдники в cлyчae cмepти дapитeля. Пpичин для oтмeны coглaшeния мнoгo, иx мoжнo ycлoвнo paздeлить нa тpи бoльшиe гpyппы:
- Cдeлкa зaключeнa c нapyшeниeм зaкoнoдaтeльcтвa, c цeлью мacкиpoвки дpyгoй cдeлки. Нaпpимep, ecли дoгoвop дapeния иcпoльзoвaли для пoкyпки, пpoдaжи, oбмeнa нeдвижимocти, чтoбы yйти oт нaлoгooблoжeния.
- Пopoки вoли — ecли cдeлкa былa coвepшeнa пoд дaвлeниeм, в бeзвыxoднoм пoлoжeнии дapитeля, c иcпoльзoвaниeм oбмaнa.
- Пopoки cyбъeктa, или coвepшeниe cдeлки лицoм, нe имeющим нa этo пpaвa — нaпpимep, ecли дapитeль нe являeтcя coбcтвeнникoм или нe пoлyчил paзpeшeниe cyпpyгa пpи coвмecтнoй coбcтвeннocти.
Нужно ли платить налоги за подаренную квартиру?
Если же недвижимость подарена дальнему родственнику или постороннему с точки зрения закона человеку, он должен будет уплатить подоходный налог в размере 13% от кадастровой стоимости объекта.
Отметим, что сам даритель налог за дарение не платит ни при каких обстоятельствах. Так как подарок делается безвозмездно, дохода от такой сделки он не получает и оснований для уплаты НДФЛ нет.
Как оформить долю в подарок
Строение, как и любое имущество, может находиться во владении сразу нескольких лиц. Если каждому такому собственнику принадлежит некоторая, определенная, доля в праве на объект, такая собственность является долевой.
Как полноценный хозяин своей части недвижимости, гражданин вправе распорядиться ею как угодно, например продать или подарить.
При этом перед тем, как оформить продажу доли, человек обязан уведомить об этом других собственников и предложить им выкупить продаваемую часть. Эта обязанность существует потому, что у сособственников имеется преимущественная возможность выкупа долей друг друга. Однако преимущественной возможности получения их безвозмездно у них нет, поэтому, оформляя подарок, собственник не обязан рассылать уведомления об этом другим совладельцам и может сразу перейти непосредственно к оформлению дарения.
При этом есть важный нюанс в том, как оформить безвозмездную передачу доли в недвижимости: такую сделку обязательно необходимо удостоверять нотариально. Это правило не касается ситуаций, когда все владельцы одновременно передают дом в дар.
Может ли одаряемый отказаться от договора?
Да, одаряемый в любой момент может отказаться от подарка до подписания договора, то никаких последствий не возникнет.
Если право собственности на дом уже было зарегистрировано, или договор был подписан, то даритель может потребовать с одаряемого оплаты понесенных расходов.
Нужно ли дарить земельный участок вместе с домом?
Да, подарить дом можно только вместе с земельным участком, на котором он находится.
Если же земельный участок не находится в собственности у дарителя, а, например, он пользуется им как арендатор, то одновременно с передачей прав на дом происходит и передача прав по такому договору.
Что делать после оформления дарственной?
Дальнейший порядок действий после подписания ДД зависит от типа подарка. Если подарено транспортное средство, в течение 10 дней нужно обратиться в ГИБДД для постановки на учет. Перед этим покупается ОСАГО, проводится техосмотр.
При получении в дар недвижимости следует подать документы на регистрацию в Росреестр или МФЦ. Собственник будет сменен в течение 10 суток, после нужно получить выписку.
Альтернативный вариант – подача документов в Росреестр через нотариуса, если ДД удостоверяется в нотариальной конторе. С 2019 года такая услуга предоставляется бесплатно.
Если одаряемый не является дарителю близким родственником, при получении недвижимости, автомобиля, акций, паев нужно предоставить налоговую декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за датой совершения сделки. После сверки налог в размере 13% от цены подаренного имущества уплачивается до 15 июля. Если указанные даты приходятся на выходные, срок предоставления декларации или уплаты НДФЛ переносится на ближайший будний день.
Главные преимущества сделки
Договор дарения между близкими родственниками – это сделка, которая обладает массой преимуществ. Помимо своей быстроты и простоты, мы получаем:
- Освобождение от налогов. Получая квартиру в подарок от близкого родственника, вы освобождаетесь от уплаты 13% подоходного налога
- Право на единоличную собственность. Квартира, полученная в результате такой сделки, не будет считаться совместно нажитым имуществом. Это хорошая новость для родителей, которые не очень доверяют выбору спутника жизни своего ребёнка. В случае развода супруг или супруга не смогут претендовать на подаренную квартиру
- Экономию на услугах нотариуса. Т. е. потратиться придётся только на оплату государственной пошлины и не нужно вступать в наследство и при продаже доказывать отсутствие других наследников покупателю
Единственный недостаток заключается в том, что договор дарения можно оспорить. Однако можно минимизировать подобные риски, воспользовавшись помощью юристов.
Профессионал поможет сделать дарственную железобетонной. Например, подскажет взять справку о психическом состоянии дарителя, чтобы подтвердить, что тот заключает сделку, находясь в здравом уме и трезвой памяти.
Случай из практики: Дедушка подарил квартиру внуку, а через год принёс справку из психдиспансера и заявил, что ничего не понимает и ничего никому не хотел отдавать. Вообще, он бедный, несчастный, без квартиры и без копейки денег. Договор дарения расторгли и вернули квартиру прежнему собственнику, а всё из-за какого-то семейного скандала.
Плюсы и минусы завещания
| Для завещателя | Для преемника | |
| Плюсы | завещанная недвижимость перейдет в чужую собственность только после смерти дарителя; в случае написанного завещания мошенники не смогут переписать дом на себя; завещатель имеет право в любой момент изменить условия наследования или вовсе их отменить. |
|
| Минусы | в завещание можно включить условия, неисполнение которых приводит к признанию завещания недействительным; в случае оспаривания завещания близкими родственниками, недвижимость может отойти не тому, кому было отписано в завещании. |
Дарственная: общие положения
Перед тем как приступить к решению вопросов об оформлении дарения дома, необходимо ознакомиться с общими положениями этого процесса:
- В сделке участвует 2 лица: даритель (тот, кто дарит недвижимость) и одаряемый (тот, кто принимает в дар недвижимость и становится новым собственником безвозмездно).
- Оформляется дарственная путем заключения договора дарения, в котором указываются стороны, предмет дарения и сроки проведения сделки.
- Для того чтобы подарить свое недвижимое имущество (в нашем случае дом), для начала нужно удостовериться в том, что он точно вам принадлежит, то есть находится в личной собственности.
- Дарственную можно оформить на любое лицо (на родственников, друзей и т.д.). Но только родные люди освобождаются от налога на подаренное имущество (13%).
- Заключить сделку, оформив договор дарения, может любое дееспособное совершеннолетнее лицо, имеющее в своей собственности дом. Составить дарственную может и юридическое лицо.
- Процессом оформления документов могут заниматься риелторы, нотариус или сам даритель.
Если появляется необходимость перерегистрировать дом на другое лицо, чаще всего выбирают между договором дарения и завещанием. Прежде чем делать окончательный выбор, нужно разобраться, что лучше: дарственная или наследство.
В сравнительной таблице ниже представлены плюсы и минусы этих юридических инструментов с точки зрения дарителя (завещателя) – того, кто собирается распорядиться своим имуществом.
В целом при выборе конкретного инструмента нужно учитывать интересы обеих сторон. Если переоформление используется как метод влияния на будущего владельца, то в интересах действующего хозяина составить завещание – так он сохранит дом за собой при жизни.
Для будущего владельца недвижимости менее рискованным и более предпочтительным инструментом является дарственная. Ее сложнее оспорить в суде, а регистрация права собственности происходит при жизни бывшего владельцы – сразу после подписания договора.
Написать договор дарения, который вступит в силу только после смерти дарителя, нельзя – это запрещено законом.
Какие документы предоставляются для оформления дарственной
Для переоформления права собственности на недвижимость, переданную по договору дарения, стороны должны явиться в Росреестр или МФЦ и предоставить регистратору следующий пакет документов:
- 3 экземпляра договора дарения.
- Акт приема-передачи.
- Заявление о регистрации сделки.
- Документы, удостоверяющие личности сторон.
- Документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности).
- Выписка из домовой книги о зарегистрированных в квартире гражданах.
- Договор — основание возникновения права собственности (купля-продажа, дарение).
В отдельных случаях в список могут войти следующие дополнительные документы:
- Нотариальное согласие супруга на распоряжение квартирой (если имущество приобреталось в период брака).
- Согласие органов опеки и попечительства, если переоформляют недвижимость, которая является собственностью ребенка или недееспособного вследствие психического расстройства гражданина.
- Если одариваемый несовершеннолетний, то для представления его интересов необходимо разрешение законного представителя (родители или опекуны).
- Разрешение банка, если квартира находится в ипотеке.
- Заверенная нотариально доверенность, если оформляется представителем.
Договор дарения или завещание: что выбрать?
Если у гражданина много имущества и много будущих наследников, следует заранее задуматься о том, как избежать склок и судебных тяжб между ними. Вариантов распорядиться имуществом при жизни собственника два: составление завещания или договора дарения. Что же выбрать? Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы. Подробнее читайте далее…
Договор дарения позволяет заранее наделить одаряемого правом собственности на имущество. Но для этого даритель должен быть единоличным собственником этого имущества.
Если же имущество находится в общей долевой собственности (доля в квартире, комната, часть дома), то подарить его тоже можно.
В отличие от продажи при дарении доли у других сособственников нет преимущественного права, которое предусмотрено ст. 250 ГК РФ.
То есть даритель не обязан ставить сособственников в известность о том, что он намерен подарить свою долю третьему лицу. Предлагать сособственникам «выкуп» доли, как в случае продажи, тоже не требуется.
Однако есть нюанс: если сособственники смогут доказать, что под видом дарения была фактическая продажа имущества, то сделка будет признана ничтожной и каждая сторона должна будет вернуть друг другу всё обратно: даритель — деньги, одаряемый — имущество.
Но самым большим риском для дарителя является то, что после регистрации перехода права собственности у него больше нет прав на свое имущество. Это нужно четко понимать. Поэтому, если жилье является единственным, нужно серьезно задуматься о том, что есть большой риск остаться на улице. В этом случае не следует рассчитывать на добропорядочность одаряемого, даже если это близкий родственник.
Если решение всё же принято, то можно сократить расходы на оформление сделки. Договор дарения допустимо составить самостоятельно и не заверять у нотариуса.
Эксперты «КонсультантПлюс» подготовили для вас шаблон договора дарения. Скачайте его бесплатно, получив пробный доступ к системе К+, и заполните своими данными.
При заключении договора дарения потребуется только уплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности. Размер госпошлины установлен подп. 22 и подп. 23 п. 1 ст. 333.33 НК РФ и составляет:
- для физического лица — 2000 руб.;
- за госрегистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме — 200 руб.
Если одаряемый — близкий родственник, то уплачивать 13% НДФЛ от стоимости полученного в дар имущества ему не требуется. Если же он не является близким родственником, нужно будет уплатить в бюджет 13% от кадастровой стоимости квартиры или дома.
Плюсы при оформлении договора дарения на дом
- Одним из плюсов является упрощенный и быстрый процесс оформления такого документа. Заявление можно оформить самому и просто предоставить его в регистрирующий орган. Документ должны принять, но могут возникнуть и некоторые проблемы.
Специалисты утверждают, что дарственную необходимо нотариально заверить, однако это необязательно. Обращение к нотариусу поможет избежать ошибок при оформлении. Дополнительно к заявлению надо будет приложить необходимые документы (перечень можно получить в соответствующей инстанции) и оплатить пошлину.
Сумма к оплате не является фиксированной и высчитывается в каждом отдельном случае по-разному. Решение выносится в течение двух недель. Одаряемому и дарителю необходимо будет заполнить бланки, в которых они соглашаются принять и передать дом, соответственно.
- Договор дарения может помочь в сложных, спорных имущественных вопросах. Например в случае, если хозяину дома принадлежит только часть имущества. Другие жители могут быть против продажи или обмена дома. Но вот запретить оформить дарственную они не имеют права.
- Также положительной стороной является срок оформления. Если даритель и одаряемый имеют при себе необходимые документы, передать имущество можно в тот же день. А это гораздо быстрее, чем при завещании или продаже.
- В сумму необходимых затрат при дарении имущества близкому родственнику входит только пошлина и оплата услуг нотариуса. К категории таких лиц относятся дети, родители, бабушки и дедушки, сестры и братья, внуки, племянники. Во всех остальных случаях необходимо будет оплатить государственный налог на сумму 13% от стоимости передаваемого имущества.