Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка квартиры при разделе имущества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большинство видов оценки недвижимости базируются на определении рыночной цены исследуемого объекта. Тем не менее, существует ряд случаев, когда стоимость определяется на основании ряда нерыночных показателей. Недвижимость промышленных предприятий является специализированным видом собственности, полезность которой ограничена спецификой предприятия, то есть конкретным видом использования. Такая собственность крайне редко продается в условиях открытого рынка. Следовательно, данные объекты недвижимости практически не имеют открытого рынка купли-продажи. Исходя из этого, применение оценки стоимости исходя из рыночной цены для целей налогообложения не приемлемо. Для оценки недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, используют метод определения стоимости, учитывающий остаточную стоимость возмещения. В результате применения данной технологии расчета извлекается стоимость нерыночного типа, которую можно использовать для целей налогообложения, а также для разнообразных бухгалтерских расчетов.
Наиболее популярные направления оценки недвижимости
- Определение стоимости эксплуатации зданий и сооружений.
- Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для изменения налогооблагаемой базы.
- Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором.
- Сравнительная оценка недвижимости.
- Независимая оценка кадастровой стоимости объекта.
- Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости.
- Оценка недвижимости с точки зрения доходности.
- Оценка недвижимости с точки зрения затрат.
- Оценка эффективности коммерческих проектов в области недвижимости.
- Исследование технического состояния оцениваемых зданий и сооружений.
- Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием.
Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости
Сокращение НЭИ представляет собой побуквенную транслитерированную кальку с английского. Аббревиатура НЭИ расшифровывается как «наиболее эффективное использование». Данный вид оценки недвижимости исследует возможные пути улучшения исследуемого объекта и подбора для него варианта эксплуатации, при котором прибыль будет наибольшей. Анализ НЭИ представляет собой весьма популярный вид оценки недвижимости, особенно в крупных городах, земля в черте которых стоит дорого, и здания могли бы эксплуатироваться с большей отдачей. Особенно это важно для объектов муниципальной собственности. Наиболее эффективное использование на сегодняшний день подразумевает собой оправданное, финансово осуществимое, юридически легальное использование объекта недвижимости. Причем, при таком использовании стоимость объекта на рынке будет максимально высокой.
Преимущества наших услуг
- АНО «МОЦСЭ» осуществляет деятельность и проводит все независимые оценочные экспертизы в соответствии с актуальным законодательством и профильными стандартами. Это означает, что наши отчеты и заключения будут приняты в качестве официальных документов и веских доказательств в любом процессе.
- В нашем центре работают специалисты с опытом более 10 лет. Вы можете быть уверены, что судебно-оценочная экспертиза даст точные и обоснованные результаты.
- Клиентам предоставляется удобный сервис и возможность осуществления контроля хода исследования.
- Исполнение заказа в короткий срок.
- Мы гарантируем полную конфиденциальность.
Процедура проведения судебной экспертизы недвижимости
Важно! Судебную экспертизу проводит эксперт, который расписывается в том, что несёт уголовную ответственность за искажение фактов, нарушение процедуры экспертизы. Он не контактирует со сторонами судебного процесса, документы для работы получает в суде. Стороны судебного процесса имеют право присутствовать при осуществлении экспертом осмотра недвижимости, выводы эксперт делает без их присутствия.
Экспертиза использует три основных подхода при оценке недвижимости: доходного, сравнительного и затратного. По результатам осмотра оцениваемого объекта составляется соответствующий акт. При наличии ущерба определяется его размер. Оформление результатов экспертной оценки осуществляется на основании всех полученных данных и материалов.
Экспертное заключение обязательно включает следующие данные:
- Подписка экспертов.
- Введение. Указывается цель проведения экспертизы, вопросы, на которые эксперт должен дать однозначный ответ.
- Исследовательская часть. Включает чертежи, документы, графики, расчётные данные, описание исследований и полученных результатов.
- Выводы.
- Обязательно наличие приложения с фотоматериалами, подтверждающими выводы эксперта.
- Подпись эксперта.
Порядок работ при проведении судебной оценочной экспертизы:
- Ходатайство одной из
сторон процесса о
назначении
экспертизы
в Судебном центре
оценки и экспертизы - Судья выносит
Определение о
назначении экспертизы
В Судебном центре
оценки и экспертизы - Получаем материалы
дела из суда - Проводим
экспертизу - Выдаем экспертное
заключение
В своих расчётах профессионалы пользуются несколькими методами.
- Сравнительный метод. Стоимость жилья не должна превышать цену похожей квартиры на вторичном рынке. Специалист изучает большое количество информации, чтобы определить точную цену или скорректировать её.
- Доходный метод. Стоимость недвижимости рассматривается как источник потенциального дохода. Эксперту предстоит рассчитать прибыль от жилья с момента оценки на весь период эксплуатации. Актуально для тех, кто хочет выгодно инвестировать свободные средства: не нужно платить за недвижимость, если она не принесёт прибыли.
- Затратный метод. Его суть состоит в том, что стоимость готового жилья не должна превышать стоимость его строительства. Этим методом оценивают объекты с учетом земельного участка под ними. Принимается во внимание износ и восстановительная стоимость здания.
Своевременная экспертиза и оценка имущества позволит избежать ненужных разбирательств в суде.
Экономичность
Стоимость наших работ разумна. Эффект от нашей работы всегда выше чем их стоимость.
Факторы, влияющие на стоимость оценки недвижимости
Одним из самых распространенных способов, используемых владельцами недвижимости, для оценки объекта, является просмотр объявлений, в которых продавцы указывают стоимость аналогичных домов и квартир. Но такой подход в оценке трудно назвать точным и профессиональным, потому что оценка каждого объекта является индивидуальной, при учете многих факторов, среди которых:
- Экономическая ситуация в регионе, в котором расположена недвижимость, требующая оценки;
- Расположение объекта, включающее инфраструктуру, транспортную развязку, наличие зон отдыха и другие особенности района;
- Техническое состояние недвижимости, включающее размеры площади, наличие коммуникаций, количество комнат, этажность и срок эксплуатации;
- Наличие косметического или капитального ремонта, а также материала, из которого выполнены стены на объекте, подвергающемуся оценке.
Это далеко не все факторы, влияющие на конечную оценку недвижимости, но они являются ключевыми для экспертов, выполняющих профессиональную работу. Оценка объектов различного типа, площади и целевого назначения, является важной экспертной услугой, которую наши специалисты предлагают выполнить на максимально выгодных условиях.
Порядок проведения оценки
Работа по оценке, как и любая другая экспертная услуга, выполняется в определенной последовательности действий. Именно такой алгоритм позволяет специалистам выполнять оценку максимально точно и эффективно, а владельцам недвижимости не терять средства в случае ее продажи или аренды. Основными этапами проведения оценки объектов, являются:
- Определение целей оценки. В зависимости от того, как собственник планирует использовать объект в дальнейшем, оценка предполагает установление максимально точной рыночной стоимости. Это позволит определить дальнейший алгоритм проведения процедуры, а также даст возможность провести точную оценку стоимости.
- Заключение договора. В официальном договоре, который мы заключаем с заказчиком услуги оценки, указываются реквизиты обеих сторон, конкретный план поставленных клиентом целей и задач, а также точные сроки выполнения профессиональной работы. Такой подход позволяет выполнить оценку недвижимости максимально быстро, точно и эффективно.
- Сбор данных и информации. На этом этапе оценки специалисты изучают и анализируют не только региональный рынок, но и особенности самого объекта. Для этого эксперты, проводящие оценку, сами выезжают на объект и проводят визуальный осмотр, а также фото и видеофиксацию недвижимости.
- Расчеты и обоснования. Сюда включается использование при оценке действующего законодательства и нормативно-правовых актов. Оценка объекта может проводиться в нескольких основных направлениях, таких как сравнительная, доходная и расходная оценка недвижимости. Направление оценки выбирается в зависимости от планов клиента на объект, а также поставленных перед специалистами целей и задач.
- Согласование полученных результатов. Здесь эксперты нашей компании, проводящие оценку недвижимости, выявляют и устраняют все недочеты работы, на который возможно укажет заказчик, а также подводят вместе с ним совместный итог качества предоставленной услуги.
- Составление отчета. После того, как все этапы и действия, связанные с оценкой недвижимости выполнены, эксперты составляют отчет, который впоследствии передается заказчику и может быть использован им в качестве официального юридического документа, в судебных и других инстанциях.
Проведение оценки недвижимости, которое в нашей компании заказывают как новые, так и постоянные клиенты, позволяет точно оценить состояние объекта, а его владельцу чувствовать себя более уверенно, при заключении проведении сделок различного характера.
Оценочная экспертиза. Специфика
При проведении оценочной экспертизы любого типа обязательно предполагается наличие субъекта, а также объекта экспертной оценки.
Субъект экспертизы – это так называемый оценщик. Он имеет право вести частную практику, а также может оказывать свои услуги как представитель соответствующей организации.
При этом оценщик несет полную ответственность за осуществление своей профессиональной деятельности на территории страны. Оценщик зачастую является физическим лицом саморегулируемой организации.
К какому же итогу должна привести оценочная экспертиза недвижимости?
В большинстве случаев она проводится, чтобы в результате определить конкретную рыночную стоимость объекта.
Это та сумма, которую продавец может получить при реализации данного объекта.
Когда осуществляется расчет номинальной цены, во внимание обязательно принимается тот объем средств, который был потрачен на производство вещи. При этом дополнительно можно провести восстановительную и ликвидационную, а также кадастровую экспертизу.
Цены на проведение оценочной экспертизы
| Для физических лиц: | |
|---|---|
| Стоимость экспертного часа на проведение исследования | 1 735,34 руб |
| Получение письменной консультации эксперта (справки) | от 20 000 руб |
| Получение предварительной консультации эксперта | 3 000 руб |
| Для юридических лиц: | |
| Стоимость экспертного часа на проведение исследования | 1 735,34 руб |
| Получение письменной консультации эксперта (справки) | от 20 000 руб |
| Получение предварительной консультации эксперта | 3 000 руб |
| Дополнительные услуги: | |
| Выезд эксперта в пределах города Москвы для участия в судебном заседании или иных мероприятиях, требующих присутствие эксперта | 10 000 руб |
| Выезд эксперта в пределах Московской области для участия в судебном заседании или иных мероприятиях, требующих присутствие эксперта | 12 000 руб |
| Выезд эксперта в другие регионы России | 15 000 руб, а также компенсация транспортных и командировочных расходов. |
| Подготовка дополнительного экземпляра экспертного заключения | 1 500 руб |
Порядок проведения судебной оценочной экспертизы
- В ответ на запрос суда мы подготовим информационное письмо о возможности выполнить экспертизу.
- При получении определения о назначении экспертизы представитель экспертной организации получает материалы дела в суде. Эксперт знакомится с ними, определяет степень достаточности материалов, при необходимости запрашивает недостающие.
- Производство экспертизы. Эксперт получает материалы и проводит необходимые исследования, согласно методике проведения оценочной экспертизы.
- Результат судебной экспертизы оформляется в виде Заключения эксперта и передается в суд.
- По вызову суда эксперт выезжает для судебного допроса, в рамках которого дает пояснения по проведенной судебной экспертизе.
Объекты исследования при независимой оценочной экспертизе
Важно, чтобы объект исследования быть четко выражен в виде движимого, недвижимого имущества, нематериального актива. Это означает, что у заказчика имеются правоустанавливающие документы (их копии), исследуемые ресурсы бизнеса, оборудование, земельные участки оформлены надлежащим образом.
К объектам оценочной экспертизы относятся:
- промышленные, офисные здания, транспортные средства, земельные участки, которые есть на балансе предприятия;
- недостроенные объекты разной формы собственности, включая частное жилье, природные недра, наделы земли, выделенные по ИЖС, ЛПХ и пр.;
- пострадавшие в результате пожара, потопа помещения, мебель, бытовая техника, другое имущество;
- векселя, купонные и бескупонные облигации, обыкновенные и привилегированные акции, фондовые паи, иные ценные бумаги;
- речной, морской, автомобильный, воздушный, железнодорожный транспорт;
- определение рыночной и номинальной стоимости бизнеса;
- определение стоимости доли в бизнесе;
- обоснованность проведенной сделки с экономической точки зрения;
- определение обоснованности арендной ставки.
Также к списку нужно добавить научные труды, литературные произведения, торговые марки, базы данных, произведения искусства, промышленные образцы, технические изобретения, инновации. Они выступают в качестве отдельного объекта или присутствуют в составе комплексной оценочной экспертизы предприятий.
Назначение оценочной экспертизы
Внесудебная экспертиза заказывается добровольно, по соглашению сторон, по решению владельца недвижимости, иного объекта исследования. Для заказа услуги достаточно согласовать условия, заключить договор на проведение работы. Специалисты компании «Стандарт Эксперт» оказывают поддержку на весь период сотрудничества.
Судом экспертиза назначается в случаях:
- Возбуждено гражданское дело до судебного разбирательства.
- Материалы нужны в порядке обеспечения доказательств.
- Разбирательство иска требует рассмотрения результатов экспертизы.
- Вынесено судебное поручение о выполнении исследования.
Стороны вправе задавать вопросы, подлежащие разрешению. Но нужно учитывать, что окончательный перечень задач устанавливает суд исходя из требуемых для рассмотрения иска доказательств. Здесь понадобится предварительное изучение ситуации, чтобы заранее подготовить список важных критериев.
Оценочная экспертиза недвижимости для суда
Оформите заявку на услугу, мы свяжемся с вами в ближайшее
время и ответим на все интересующие вопросы.
Оценочная экспертиза недвижимости представляет собой исследование, в ходе которого устанавливаются стоимость объекта, имущественные права, размер материального ущерба и упущенной выгоды. Оно может выполняться в отношении квартиры, дома, земельного участка, незавершенного строения.
Возможно проведение досудебной оценочной экспертизы недвижимости. В таком случае она выполняется на основании соответствующего договора с гражданином или организацией. Ее результаты прилагаются к иску и подаются в суд.
Судебная оценка недвижимого имущества выполняется, когда стороны представляют противоречивые данные и не могут прийти к согласию о стоимости объекта или размере компенсации. Необходимость ее проведения определяет судья. Иногда такое исследование требуется следователям или органам дознания. Кроме того, правом на проведение экспертизы может воспользоваться любая из сторон разбирательства.
В каких случаях нужна судебная оценка имущества?
- Возникновение спора относительно сделки купли-продажи объекта.
- Оспаривание кадастровой стоимости.
- Расторжение брака для раздела имущества между супругами.
- Вступление в наследство для определения доли каждого наследника.
- Выход из общества для расчета стоимости доли.
- Возмещение нанесенного ущерба (например, при заливе квартиры).
- Изъятие объекта для государственных или муниципальных нужд.
- Обращение взыскания на недвижимое имущество.