Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Срок договора аренды на неопределенный срок, регистрация, образец». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жизнь предпринимателя непредсказуема. Бывает, плату за помещение тянуть становится сложно. Место терять не хочется. Хочется текилы и на ручки. Но как вариант — скидку на арендную плату или избавиться от лишних квадратных метров.
Все о договоре аренды помещения
Как арендатор, так и арендодатель при заключении, исполнении, изменении и расторжении договора аренды сталкиваются с различными проблемами.
Например, можно ли менять арендную плату чаще одного раза в год, относить ли арендную плату на затраты, если долгосрочный договор аренды не зарегистрирован, в каких случаях собственник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения срочного договора и т. д.? Данная статья ответит на эти и другие вопросы.
Договор аренды нежилого помещения регулируется общими положениями Гражданского кодекса о договоре аренды – параграфами 1 и 4 главы 34. По этому договору одна сторона предоставляет другой помещение за плату во временное пользование. Основными условиями являются предмет сделки, размер арендной платы и срок арендного использования имущества.
При заключении договора желательно детально описать передаваемое помещение, чтобы его можно было идентифицировать:
- адрес здания, в котором находится помещение;
- описание местоположения в здании (этаж, номер комнаты и т. п.);
- площадь;
- назначение (для размещения офиса).
Особенности срока аренды
Период действия является временным промежутком, который определяется по взаимному соглашению сторон. В соответствии с ним арендные правоотношения начинаются и заканчиваются.
Согласно этому показателю у арендатора возникают обязательства по внесению платы за арендуемое имущество. В свою очередь, собственник должен передать в соответствующий период имущество пользователю.
Начало и окончание сделки зависит от того, какой установлен срок договора аренды. На неопределенный срок или определенный период заключен договор, его действие начинается с началом суток, и с окончанием суток (в 24:00) заканчивается. Следовательно, окончание действия договора (если арендатор направил уведомление о прекращении дальнейших правоотношений) приходится на 24:00 той даты, которая определена в документе.
Регистрации не подлежат договоры аренды жилья (или нежилого помещения), заключенные на срок до одного года (как правило, срок их действия составляет 11 месяцев). Государственная регистрация договора аренды на неопределенный срок также не осуществляется несмотря на то, что фактически период действия документа может превышать один год. Это можно понять, ознакомившись с положением п. 2 ст. 651 ГК РФ, где указывается информация о том, что государственная регистрация касается срочных договоров, срок действия которых составляет более одного года. Также это подтверждается арбитражной практикой, в частности Постановлением ФАС г. Москвы по делу № КГ-А40/6418-00, Постановлением ФАС СЗО по делу № А26-394/2007 и других актов.
Не требуется не только регистрация договора аренды, заключенного на неопределенный срок, но и возобновленного документа. Основанием этого служит п. 2 ст. 621 ГК РФ. К другим документам, которые подтверждают данное положение, относится информационное письмо Президиума ВАС РФ № 59.
На практике изучить договор аренды на неопределенный срок, образец, представленный ниже, поможет лучше всего.
Разложим на атомы, ваши последующие действия
Сделка оформляется письменно. Если вы не станете соблюдать эту аксиому, то договор будет считаться недействительным.
Нотариальное заверение документа необязательно, поскольку нет прямой нормы права, которая бы указывала на обязательство заверять текст сделки у нотариуса. Это зависит от вашего желания и возможностей.
Случаи, когда можно не регистрировать
Отсутствие потребности в регистрации соглашения также возникает из норм, закрепленных в ст. 651 ГК РФ. Договор можно не регистрировать, если он заключен на срок до одного года. Этим правилом часто пользуются владельцы помещений, предпочитающие сдавать квартиру на 11 месяцев. Если аренда оформлена на неопределенный срок, потребность в регистрации также отсутствует (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59). Заключение соглашения на неопределенный срок накладывает особенности на его расторжение. Прекратить сотрудничество можно, направив предварительное уведомление.
Нюансы при регистрации
Особого внимания заслуживает позиция судов РФ в отношении незарегистрированных договоров. В п. 14 постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах…» от 17.11.2011 № 73 говорится, что само по себе отсутствие обращения в Росреестр еще не говорит о том, что между сторонами отсутствовали правоотношения. Сложность состоит в том, что права арендатора в рамках такого договора не могут быть противопоставлены третьим лицам. Это значит, что в процессе судебного разбирательства, в котором задействованы только участники сделки, положения соглашения могут быть учтены.
Однако если речь идет о взаимодействии с третьими лицами в рамках такого документа, доказать свою правоту не получится. Так, нельзя учитывать расходы, понесенные на аренду в рамках незарегистрированного соглашения, для уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль. Представители ФНС не принимают во внимание претензии гражданина. Кроме того, арендатор не имеет преимущественного права на продление срока действия договора аренды.
Документы , необходимые для фиксации сделки аренды нежилого помещения
Прежде чем зарегистрировать договор нужно собрать пакет документов
Как зарегистрировать договор аренды? Где регистрируется договор аренды? Каждый резидент/ не резидент , юридическое лицо может претендовать на совершение государственной регистрации договора аренды в Федеральной регистрационной службе .
Согласно законодательству , для регистрации указанной выше сделки , вы предоставляете в территориальный орган государственной регистрации , кадастра и картографии такие документы :
- Общее заявление от арендодателя и съемщика о фиксировании сделки . Предоставляются два экземпляра договор аренды . Один остается в Росреестре , а второй передается на руки собственнику помещения .
- Кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества , который принадлежит правообладателю . В вышеуказанном паспорте обязательно прорисуются метраж арендуемого помещения и детальная его опись .
- Физическим лицам — паспорт , как документ подтверждающий личность .
- Для ЮЛ – учредительные документы , подтверждение государственной регистрации , протокол о результатах выборов исполнительного органа / лица ЮЛ , приказ о вступлении в должность единоличного органа исполнения .
- Когда арендодатель а арендатор заключают сделку через представителей , нужно предоставить документы , которые подтвердят объем полномочий этих представителей . Это нужно для подтверждения законности операции . Согласно статьи 185 . 1 ГК РФ , лицо представляющее сторону арендодателя должно иметь нотариально заверенную доверенность на проведение вышеуказанных действий .
- Ссылаясь на п . 3 ст . 35 Семейного кодекса также необходимо согласие одного из супругов заверенное нотариусом на заключение арендной сделки . Этот пункт не касается юридических лиц .
- Если недвижимость ( нежилая площадь ) на праве хозяйственного ведения или оперативного управления относится к казенной или унитарной фирме , тогда обязательно подается согласие правообладателя на заключение сделки по аренде .
- Квитанция уплаты пошлины , установленной государством . Размер государственной пошлины установлена, для физического лица – 1 000 рублей , для юридического – 15 000 рублей .
- Если в регистрации сделки задействованы и ФЛ , и ЮЛ , то физлицо вносит 1 000 рублей , которую разделяют на численность сторон договора , юрлицо – 15 000 рублей также разделенных на численность сторон договора .
Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.
Поскольку такие важные понятия, как краткосрочная, среднесрочная и долгосрочная аренда, не закреплены на законодательном уровне, сторонам необходимо руководствоваться общими положениями Кодекса о сроке аренды, и уже на основании этого решать – нужно ли регистрировать договор или нет.
По основному правилу, установленному ч. 2 ст. 651 Кодекса, соглашение об аренде жилого или нежилого помещения обязательно нужно регистрировать через Росреестр или ближайший МФЦ, если срок аренды превышает 12 месяцев. В остальных случаях, можно обойтись и без регистрации.
| обе стороны-участницы процесса | физические лица |
| срок аренды | менее 1 года |
Необходимые документы
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации, довольно внушительный. Процедура обязательной регистрации осуществляется на основании следующих бумаг:
- Письменное заявление о желании сторон зарегистрировать аренду нежилого помещения. Образец заполнения можно уточнить по месту обращения.
- Арендный договор, подписанный заинтересованными лицами. Обратите внимание, что здесь чётко прописываются технические характеристики помещения и его целевое предназначение. Договор подаётся на рассмотрение в трёх экземплярах. После регистрации по экземпляру получают участники сделки, и одна копия остаётся в Росреестре.
- Кадастровый паспорт строения (оригинал ксерокопия).
- Квитанция об уплаченной госпошлине.
- Документы, удостоверяющие личность заявителей. Если соглашение об аренде нежилого помещения заключают физические лица, потребуются гражданские паспорта. Если один из участников является индивидуальным предпринимателем, прилагается документ, подтверждающий статус. Для юридических лиц нужны учредительные документы организации.
Как оплатить пошлину?
Величина пошлины для занесения договора аренды в Единый реестр зафиксирована в ст. 333.33 Налогового кодекса РФ. Для юридических лиц предусмотрен сбор в 22000 рублей, физическим лицам придется внести 2000 рублей. Установлен ряд условий:
- если заявление в Единый реестр поступает от одного участника сделки, то именно он вносит оплату государственного сбора;
- если обе стороны пишут заявление, то общая сумма будет разделена между ними пополам. Физические лица вносят 1000 рублей, юридические – по 11000 рублей.
Реквизиты для перечисления денежных средств можно уточнить на официальной странице Росреестра. Там же можно скачать бланк платежного поручения.
Оплатить пошлинный сбор можно:
- в любом почтовом или банковском отделении при предъявлении необходимых реквизитов;
- через электронные системы платежей в режиме онлайн;
- в платежных терминалах МФЦ;
- в системе интернет-банкинга.
Для юридических лиц установлено ограничение по оплате – принимаются исключительно безналичные платежи.
Обязательной регистрации подлежит имущество в таких случаях:
- Стороны обязаны зарегистрировать договор аренды нежилого помещения в Росреестре, если он заключен на срок более года. Эта норма утверждена п. 2 ст. 651 ГК РФ , п. 2 ст. 26 ЗК РФ , ей посвящен п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53.
- Если передаваемым объектом является предприятие, сделку тоже регистрируют вне зависимости от срока ее действия: этого требует п. 2 ст. 658 ГК РФ .
- Если передают в аренду не весь объект, а его часть, ее одновременно ставят на кадастровый учет и регистрируют сделку (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).
Если срок аренды не указан (заключен на неопределенный срок) и объект не является предприятием, регистрировать соглашение не обязательно.
Эти правила направлены на защиту арендатора. Например, при смене собственников арендованного помещения имеющееся соглашение является обязательным для нового собственника, если оно зарегистрировано в Росреестре. Следовательно, арендатору стоит задуматься, как зарегистрировать договор аренды, если он не хочет в будущем увязнуть в конфликтах и разбирательствах. Регистрировать его вправе любая из сторон.
Другим преимуществом для арендатора является уменьшение налоговой базы при расчете налога на прибыль. А орган лицензирования не выдаст разрешение на предпринимательскую деятельность в чужом помещении, не нанимаемом официально.
Список требований к заявлению
Важной составляющей всей процедуры регистрации договора аренды недвижимого имущества, является правильное составление заявления. Следует отметить, что форма данного заявления утверждена Приказом Министерства экономического развития РФ от 29.11.13 г. № 722. Причем в приложении № 1 к данному приказу, содержится шаблон заявления для физического лица, а в приложении № 2 – для юридического лица.
Кроме того, вышеобозначенный Приказ также содержит основные требования к заполнению заявлений о государственной регистрации недвижимости, а также сделок, производимых в отношении нее.
Итак, для того чтобы правильно заполнить данный документ, необходимо соблюдать следующие общие правила:
- Заявление может быть представлено на бумажном носителе или же в электронном виде. При этом во втором случае обязательно должна присутствовать усиленная квалифицированная электронная подпись заявителя.
- Все данные вносятся исключительно на русском языке.
- Документ, представленный на бумажном носителе, должен быть составлен на бумаге формата А4.
- Каждый лист заявления должен быть пронумерован арабскими цифрами, начиная с первой страницы и заканчивая последней.
- Каждый лист заявления должен содержать информацию об общем количестве страниц, содержащихся в документе.
Все графы заявления в обязательном порядке должны быть заполнены. При этом информация должна быть достоверной и не содержать ошибок. Также недопустимо наличие в документе помарок и исправлений.
Основной правовой источник в вопросе, как оформить и заключить договор аренды нежилого помещения или иного объекта, — это Гражданский кодекс России. А поскольку операции со сдачей недвижимости в наем тесно связаны с переходом прав, то дополнительной нормативно-правовой базой выступает 218 Федеральный закон, принятый 13 июля 2015 года и вступивший в силу с 2019 года.
В соответствии с 550 статьей Гражданского кодекса, договор аренды должен иметь письменный вид. Заключение договора в устной форме неприемлемо.
По 610 статье кодекса договор аренды заключается на период, выбранный сторонами и прописанный в договоре. Если период не прописан, то договор признается заключенным на неопределенное время.
Согласно 651 статье кодекса, второму пункту, договоры аренды, заключенные на срок от 12 месяцев, необходимо регистрировать в Росреестре. Датой заключения договора будет считаться дата регистрации перехода прав.
Если договор заключен на период до 12 месяцев, регистрировать его не нужно. И датой заключения считается дата подписания документа.
Когда регистрация аренды является обязательной?
Законом предусмотрены следующие случаи обязательной регистрации договора аренды:
- Если арендное соглашение о передаче в пользование нежилого объекта недвижимости заключено на срок более 12 месяцев (ст. 609 ГК РФ, ст. 651 ГК РФ).
Важно: при заключении аренды на неопределенный срок (если срок в соглашении не установлен) необходимость регистрации сделки в Росреестре отсутствует.
- При оформлении и подписании договора найма жилья, в том числе социального, заключенного сроком более чем на 1 год (ст. 674 ГК РФ).
- В случае заключения соглашения об аренде с последующим выкупом объекта недвижимости.
- При подписании соглашения об изменении, расторжении либо дополнении ранее зарегистрированного договора аренды недвижимости (ст. 452 ГК РФ).
Примечание: отсутствует необходимость в регистрации договора аренды в отношении зданий и сооружений, заключенного на срок менее 12 месяцев.
Непроведение процедуры регистрации арендных отношений в вышеуказанных случаях влечет признание соответствующего договора незаключенным, т.е. не порождающим каких-либо прав и обязанностей у сторон.
Размер и уплата госпошлины
Стоимость регистрации договора аренды, независимо от вида сдаваемого в аренду объекта, устанавливается налоговым законодательством (п.п. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):
- Для физических лиц и ИП – 2 тыс. руб.
- Для юридических лиц – 22 тыс. руб.
Реквизиты для уплаты предоставляются работниками МФЦ при сдаче документов на регистрацию. Уплату возможно произвести наиболее удобным для заявителей способом:
- В терминале оплаты, расположенном в помещении МФЦ.
- В любом отделении банка или почты.
- Воспользовавшись Интернет-банкингом.
- При помощи электронных платежных систем сети Интернет.
- В ином стороннем платежном терминале.
Важно! Юр. лица производят уплату исключительно в безналичной форме.
Виды договоров аренды
Виды договоров аренды:
-
договор субаренды;
-
договор аренды квартиры;
-
договор аренды нежилого помещения;
-
договор аренды автомобиля;
-
договор аренды транспортного средства;
-
договор аренды жилого помещения;
-
договор аренды оборудования;
-
договор аренды земельного участка;
-
договор аренды гаража;
-
договор финансовой аренды (лизинг);
-
договор аренды предприятия;
-
договор аренды имущества;
-
договор аренды с правом выкупа.