Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Вашу квартиру не покупают годами? Продайте её государству — вот как это сделать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В отличие от стандартной процедуры продажи сделка с участием государства не предусматривает посещение квартиры потенциальными покупателями. Владелец сам отправляет запрос с предложением приобрести его жилье. Собственник может все делать самостоятельно либо привлечь к процессу центр госзакупок недвижимости, который на всех этапах будет предоставлять его интересы. Что это дает? Человек получает уникальную возможность продать свою квартиру с минимумом усилий и затрат личного времени. В рамках доверенности от его лица в четко установленные сроки проводятся необходимые этапы процедуры с гарантированным положительным результатом.
Сам процесс продажи жилья государству осуществляется путем электронного аукциона, к которому собственник недвижимости может при желании получить онлайн-доступ. Обеспечительный платеж за участие в торгах для владельца составляет от 5 до 10 % стоимости квартиры. После завершения аукциона сумма возвращается на личный счет.
После выигрыша аукциона государственная комиссия проводит осмотр и прием жилья. Сразу же после этого происходит оформление договора купли-продажи, по результатам регистрации которого владельцу на счет зачисляется указанная сумма. За участие в процедуре специалисты Центра госзакупок получают свои комиссионные. И они полностью заслужены, поскольку продажа квартиры для владельца прошла в рекордно короткий срок (от 45 до 60 дней) и за нее государством была выплаченная реальная рыночная стоимость!
Плюсы продажи квартиры государству через госзакупки:
1. Государство не торгуется, а изначально назначает цену, по которой готово купить квартиру. И эта цена выше, чем реально можно продать квартиру на рынке.
2. Государство в отличие от обычных покупателей, не выбирает среди нескольких квартир, а быстро принимает решение о покупке. В процедуре закупки обычно участвует 1-2 квартиры. Некоторые закупки признаются несостоявшимися, так как не было подано ни одной заявки (собственники в этом не хотят разбираться и редко в них участвуют).
3. Государство — надежный покупатель, у которого всегда есть деньги. Покупатель по объявлению с деньгами может обмануть. Покупателю-ипотечнику могут не одобрить ипотеку.
4. Покупатель в лице государства действует в рамках закона. Все его действия по закупке квартиры четко регламентированы и прозрачны для продавца квартиры. Вы всегда уверены, что получите полную оплату по госконтракту за свою квартиру.
5. Продавая квартиру государству, вы обеспечиваете детей-сирот, нуждающихся в жилье. Вы выполняете свою социальную миссию и помогаете детям. Еще раз напомню, что многие закупки остаются несостоявшимися, так как не подано ни одной заявки. А это значит, что еще один ребенок не получит вовремя так необходимое ему жилье.
Как видите плюсы очевидны. Собственник быстро находит покупателя и гарантировано получает оплату (хотя саму оплату может ждать продолжительное время). Но, согласитесь, что лучше ждать оплату от государства, чем месяцами ждать покупателя, который еще и попросит скидку. А ведь, некоторые квартиры продаются полгода-год. Особенно в небольших населенных пунктах.
Как я описал выше, конечно, не обязательно разбираться во всех нюансах самостоятельно. Лучше, если это сделает специалист. Такие специалисты есть. Они также работают по всей России. Но, у многих возникают сложности при общении с собственниками при разъяснении им условий работы и выгодах такого сотрудничества. А некоторые специалисты даже не объясняют собственникам всех нюансов такой работы. В итоге, у собственников остаются сомнения по этому вопросу.
Частые вопросы и ответы на них
Сделка, при которой собственник продает квартиру государству, сопровождается многочисленными вопросами. Один из них – можно ли продать только долю в праве собственности.
На практике такое действительно случается часто. Государству требуются комнаты, то есть отдельные доли в помещении. Но чтобы продать комнату, собственник должен предварительно получить согласие от остальных владельцев недвижимости.
Еще один популярный вопрос касается возможности продать частный дом. Это также практикуется, особенно в тех населенных пунктах, где нет многоквартирных зданий или их слишком мало. Но нужно учитывать, что дом должен соответствовать заявленным в техническом задании требованиям, что в случае с частной недвижимостью удается не всегда.
Не все продавцы готовы вносить обеспечительный взнос, который составляет большую сумму. В связи с этим часто возникает вопрос, обязательно ли его уплачивать. Не платить взнос можно только если в условии лота не содержится указания о его обязательном внесении, а цена контракта составляет менее 1 миллиона рублей.
Можно заменить обеспечительный взнос банковской гарантией, но на практике получить ее намного сложнее, чем внести деньги для участия в аукционе.
Как продать, самому или через посредника
Процесс реализации квартиры через тендеры существенно отличается от сделки с частным лицом. Решая, как быстро продать квартиру, важно правильно оценить свои силы и возможности: ошибки на площадке недопустимы, это приведет к отклонению вашего участия.
|
Параметр |
Самостоятельно |
Через риэлтора или агентство недвижимости |
|
Финансовый |
Нет дополнительных расходов, возможны траты при несоблюдении сроков или требований закупки |
Оплата комиссии посреднику |
|
Опыт работы на электронной площадке |
Нужен |
Не нужен |
|
Наличие ЭЦП |
Обязательно |
Не требуется |
|
Юридические навыки |
Желательны |
Не требуются |
|
Время |
Большие расходы времени |
Все задачи можно делегировать посреднику, не отвлекаясь на процесс продажи |
Помощь профессиональных риэлторов пригодится при первом участии в торгах: они отлично знают, как быстро продать квартиру, не совершив при этом распространенных ошибок.
Найти закупку жилой недвижимости.
Ищем собственника подходящей квартиры.
Оформляем агентский договор и доверенность.
Грамотно оформляем доверенность (Подробности внизу страницы)
Участвуем в закупках под своей подписью, но от имени собственника.
После победы оформляем дополнительное соглашение, где включаем собственника как участника правоотношений.
Получаем комиссию за проведенную сделку.
Почему собственник самостоятельно не продает квартиру государству через аукцион:
Нет необходимых знаний: собственник должен самостоятельно разобраться, как аккредитоваться на гос.площадках, как правильно внести обеспечение, как заполнить и подать заявку и т.д.
Нет свободных средств на обеспечение контракта, собственник не всегда может (и хочет!) внести деньги в качестве обеспечительного задатка по аукциону, а иногда просто боится, потому что не знает всей процедуры и того, что деньги потом возвращаются.
Большой риск ошибки: так как человек не имеет опыта работы с аукционами и будет делать все впервые, то велик риск ошибок на каком-нибудь из этапов сделки, поэтому сделка может сорваться и собственник потеряет время и, возможно, даже деньги.
Такая же причина, того почему многие риелторы не идут в госзакупки: привыкли работать по старинке, не знают схем продажи квартир государству, бояться нового, не хотят вкладывать свои денежные средства.
И получается, государство хочет купить недвижимость, собственники не умеют продавать через электронные аукционы, а риелторы не хотят напрягаться.
Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:
Безусловно, возможно. Суть и рекомендованный порядок действий следующие. Выкупив две из трех комнат, Вы становитесь долевым собственником жилых помещений в данной квартире. Второй собственник город в лице местного муниципалитета. После регистрации Ваших прав Вы можете обратиться в муниципалитет с заявлением о выкупе данной комнаты. Муниципалитет, рассмотрев Вашу заявку, либо принимает решение о продаже этой комнаты, проводит оценку и выставляет ее на торги, предоставив Вам преимущественное право выкупа по предложенной цене, либо, в случае если имеется необходимость срочного расселения или предоставления по договору социального найма другому лицу, заключает договор найма с этим третьим лицом. Далее Вы можете убедить нового нанимателя приватизировать данную комнату (на что он имеет безусловное и бессрочное право) и выкупить ее уже у приватизировавшего ее нового собственника.
Как купить квартиру на аукционе?
Покупка квартиры на аукционе: выгода или проблема?
Обмен муниципальной квартиры на частное жильё
Если речь идёт об обмене квартиры без приватизации на частную жилплощадь, то оба объекта недвижимости сохраняют свой статус и не меняют форму собственности. То есть меняются только собственники жилья. Такой обмен — скрытая сделка продажи, которую можно оформить самостоятельно или с помощью посредников и агентств недвижимости. У посредников обычно существует база подобных объектов недвижимости для поиска потенциальных покупателей.
Бывает, что покупатель, приобретая подобную муниципальную квартиру через агентство, оформляет на нее право собственности без осмотра. После завершения обмена, бывший собственник неприватизированной квартиры получает деньги.
Пользоваться обменным фондом по закону нельзя, поскольку есть риск, что одна из сторон сделки получит статус нуждающейся в улучшении жилищных условий.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
В Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу утверждают: число операций по деприватизации жилья ничтожно мало.
«В I квартале этого года количество таких сделок увеличилось в два раза по сравнению с тем же периодом 2010-го. Тогда наше Управление зарегистрировало пять-шесть соответствующих сделок, а сейчас их число возросло до 14, – рассказывает заместитель начальника Управления Росреестра по Петербургу Мария Мельникова. – По своей сути, деприватизация – это самовольное лишение права собственности на подаренное государством жилье. Разговоры о повышении налога пока остаются лишь разговорами. Никто не знает, какова будет его окончательная ставка. К тому же правительство предусмотрит различные льготы по его уплате. Если же вы деприватизируете квартиру, то лишаетесь права собственности со всеми вытекающими последствиями – не можете ее продать, завещать, сдать в аренду без согласия государства».
К тому же, по ее словам, есть много способов принять участие в государственных программах улучшения жилищных условий и без деприватизации. Например, заключив договор мены или с помощью кредита.
Возможность вернуть государству недвижимость и одновременно заключить договор соцнайма предусмотрена лишь до марта 2013 года, когда завершится отведенный законом срок для приватизации жилья. Не исключено, что подобную возможность пропишут в Жилищном кодексе или другом законе, но пока речи об этом не идет.
Но даже если этого не произойдет, у россиян всегда останется возможность дарить свое жилье государству. «Этот процесс в корне отличается от деприватизации. В данном случае органы госвласти не обязаны заключать с дарителем договор социального найма – разве что по своей доброй воле», – поясняет Мельникова.
По ее словам, случаи дарения жилья государству практически не встречаются. Речь идет разве что о совсем экзотических вариантах – передаче квартир-музеев или квартир-памятников.
Эксперты уверены: прежде чем деприватизировать квартиру, необходимо несколько раз просчитать последствия этого поступка. Жилье для большинства российских граждан – это единственный и самый главный капитал. Важнее разве что здоровье.
Что такое приватизация и зачем она нужна?
Приватизация жилого помещения – это бесплатная передача жилья, которое принадлежит государству, в собственность гражданина. Приватизация позволяет жильцу распоряжаться квартирой в полной мере — продать, передать по наследству, дарить или сдавать в наем.
Какие документы нужны для приватизации квартиры?
Минимальный пакет необходимых документов включает:
- заявление на приватизацию квартиры (форму можно скачать на портале «Госуслуги» вашего региона или получить непосредственно при подаче документов в МФЦ);
- паспорта членов семьи и всех, кто зарегистрирован в квартире, которую вы планируете приватизировать;
- договор социального найма квартиры (если ваш экземпляр утерян, можно запросить копию в органе власти, с которым договор заключался);
- ордер на квартиру или выписка из распоряжения органа исполнительной власти (если этот документ утерян, можно получить его бесплатно в любом МФЦ);
- свидетельство о рождении ребенка и документ, подтверждающий наличие у него российского гражданства;
- выписка из домовой книги за период с 21 июля 1991 года;
- справка о наличии или отсутствии зарегистрированных лиц в жилом помещении (можно получить в МФЦ, в Главном управлении по миграционным вопросам при МВД, в управляющей компании или оформить через Госуслуги);
- справка о неучастии (участии) в приватизации — выписка из ЕГРН, которую можно запросить онлайн на сайте Росреестра или получить в МФЦ;
- письменное согласие на приватизацию (или письменный отказ) от каждого члена семьи или иного лица, зарегистрированного в квартире или имеющего право пользоваться ею на условиях социального найма. Если среди них есть дети младше 14 лет, потребуется согласие (или отказ) их представителя, например, родителей или опекуна.
Что такое деприватизация. Плюсы и минусы продажи
Есть варианты того, как жилье оказывается в госсобственности:
- деприватизация;
- реализация за деньги.
Что такое деприватизация, и кто ею пользуется? Деприватизация – это добровольная передача собственником приватизированной квартиры. Денег за это владельцу жилья не платят.
Причины, по которым люди возвращают имущество:
- Налог на жилье.
- Ущемление прав одного из собственников.
- Непригодное для жизни и в результате этого выплачивается компенсация за ветхое жилье собственнику.
- Неудобное расположение.
- Отказ от полученного жилья по завещанию.
- Расходы на ремонт, в случае пожара, затопления не ложатся на собственника.
Статьей 72 ЖК РФ предусмотрена возможность для граждан, пользующихся жильем по договору соцнайма, обменять его: на большее или меньшее, одно помещение на несколько и наоборот, даже переехать в другой город. Альтернатива должна подбираться из муниципального фонда и проживание в новой квартире будет оформлено на тех же основаниях. При этом должны быть выполнены несколько условий:
- получение письменного согласия наймодателя и всех членов семьи;
- если есть несовершеннолетние, то разрешение органов опеки;
- в результате обмена должно быть соблюдено необходимое по закону количество квадратных метров на каждого человека.
После того как будут собраны все документы и найден подходящий для обмена вариант, между сторонами заключается договор об обмене, который затем передается на рассмотрение соответствующим госорганам. На принятие решения отводится 10 дней. После получения согласия муниципалитета сделка считается состоявшейся.
Комментарий эксперта
Такой вид сделки относится к категории сложных.
Если же говорить о том, можно ли продать муниципальное жилье без оформления приватизации, то доплата за получение квартиры большей площадью в таком случае законом не предусмотрена.
Обычно стороны договариваются о какой-либо сумме между собой и оформляют передачу денег распиской. Конечно, здесь речь идет об определенной доле доверия.
Тем, кто задумывается, можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации, используя этот способ, нужно понимать, что придется приложить немало усилий:
- получить разрешение наймодателя и членов семьи, оформить все в письменном виде;
- в рамках ограниченного рынка муниципального жилья найти подходящий для обмена вариант или несколько вариантов, если речь идет об обмене квартир при разъезде;
- собрать нужные документы;
- заключить договор об обмене;
- добиться положительного решения муниципалитета.
Специалисты агентства недвижимости МИЭЛЬ возьмут всю работу на себя: подберут альтернативу, помогут подготовить документы, уладят вопрос с органами власти.