Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Узаконить самострой в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В широком смысле под понятием «самострой» подразумевается постройка какого-либо предназначения, возведенная на участке земли без уведомления соответствующих органов и получения от них официального разрешения на строительство (параграф 222 Гражданского Кодекса). Проще говоря, это любые объекты недвижимости, выполненные самовольно и без согласования с администрацией.
Последовательность действий узаконить самострой
Когда постройка уже возведена, остается лишь выбирать, каким именно способом удастся урегулировать проблему самостроя:
- более простой вариант – административный порядок согласования;
- при возникших затруднениях – через исковое заявление в суд.
У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.
Таким образом, для добровольной легализации дома или пристройки административным путем на руках нужно иметь следующие документы:
свидетельство о праве собственности на землю (выписку из ЕГРН);
- паспорт заявителя или доверенность(если вы представляете интересы собственника);
- схему участка;
- ГПЗУ;
- разрешение на строительство;
- технический план.
Право собственности на объект строительства оформляют в Росреестре (можно через МФЦ).
Зачем нужна легализация самостроя
-
Нужно легализовать самовольную постройку, чтобы впоследствии вы могли ее продать, подарить, передать по наследству, в аренду или в залог. Вы не сможете распоряжаться постройкой, если она не поставлена на кадастровый учет, а право собственности не зарегистрировано в ЕГРН. Однако поставить на кадастровый учет самовольную постройку и зарегистрировать право собственности на нее нельзя.
-
Легализация самостроя нужна, чтобы постройку не снесли. По иску местной администрации суд обяжет вас снести самовольную постройку своими силами и за свой счет. В итоге вы не сможете пользоваться зданием и понесете огромные дополнительные расходы, которые могут достигать несколько сотен тысяч рублей.
Как узаконить самострой на своем участке
Самостроем называют постройки, которые были возведены только по собственной воле их владельца без согласования с уполномоченными органами. Право на них не узаконено. Согласно регистрационным данным, на неком участке земли нет никаких строений. Самостроем можно назвать не только торговые палатки у метро, но и бани на дачах у некоторых граждан.
Отличить самострой от законной постройки можно по следующим признакам:
- участок земли под постройкой не оформлен должным образом в собственность владельца;
- объект возведён на земельном наделе, целевое назначение которого не предполагает использования его в таком ключе;
- дом, баня или иная хозяйственная постройка возведены на участке без согласования с администрацией;
- возведение строения происходит с нарушением градостроительных или иным норм. Например, в обход требований пожарной безопасности.
Даже наличие одного из этих условий характеризует строение как самовольную постройку. У владельца могут возникнуть серьёзные проблемы с оформлением имущественного права. Чем раньше начать этим заниматься, тем больше шансов привести документы в соответствие с действующим законодательством.
Поможет «Дачная амнистия»
Сейчас построенные дома попадают под закон о «Дачной амнистии». Так в простонародье называется свод законов об упрощенном порядке регистрации недвижимого имущества и кадастрового учета.
Чтобы оформить построенный дом, собственникам земельного участка достаточно заказать технический план с декларацией и подать их на государственную регистрацию. Такое послабление действует до 1 марта 2031 года, поэтому не стоит терять времени.
О строительстве не нужно уведомлять муниципалитет (получать у них разрешение) и остальные организации (Росавиацию, СЭС, Управление культурного наследия и т.п.). Есть исключению, о которых прочтете ниже.
При этом не важно: 1) Когда дом был просторен. 2) Уведомлял ли ранее собственник участка муниципальные власти о планируемом строительстве, получал ли разрешение и т.п. Обращения к местной администрации теперь необязательны. Главное, чтобы дом соответствовал градостроительным нормам. 3) Находится ли участок в населенном пункте или за его границами. Это касается построенных жилых домов на земельных участках ИЖС и ЛПХ (в нас.пункте), а также на садовых/дачных (в границе или за границами нас.пункта).
Нынешние собственники участка могут оформить дом на себя, даже если он был построен предыдущим собственником. Например, гражданин получил участок по наследству. Наследовать (предыдущий собственник) построил на нем дом, но не зарегистрировал его в собственность. Нынешний владелец участка сможет оформить дом на себя, причем в упрощенном порядке по «Дачной амнистии».
Процесс легализации самостроя. В какие ведомства обращаться, чтобы узаконить самострой?
Рассмотрением запросов по сохранению самостроя занимается Градостроительная земельная комиссия (ГЗК) и Госинспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (ГИН).
Процедура легализации самовольно возведенного или реконструированного здания/строения предполагает следующие шаги:
- анализ имеющихся документов и аудит (обследование) объекта недвижимости;
- сбор и аудит документов на земельный участок, на котором расположен самострой;
- подготовка технической документации: проектной документации, проведения необходимых изысканий и обследований конструкции на предмет её безопасной дальнейшей эксплуатации;
- разработка архитектурно-градостроительного решения (АГР), экспертного заключения о соответствии (ЗОС) и т.д.;
- анализ имеющихся нарушений законодательства и возможности их устранения;
- сбор информации о действиях, предпринимавшихся ранее для легализации постройки (анализ письменных обращений и ответов из ведомств);
- формирование пакета документов, необходимых для узаконивания самостроя: заключение о соответствии объекта градостроительным нормам и правилам (ЗОС), паспорт безопасности объекта; архитектурно-градостроительное решение (АГР), геоподосновы, заключения кадастрового инженера и т.д.;
- обращение в ГИН с просьбой узаконить постройку (прикладывается пакет документов и письмо, в котором необходимо объяснить, каким образом возник несогласованный объект, какие меры предпринимались, чтобы узаконить строительство);
- пакет документов проходит рассмотрение в ДГИ, Москомархитектуре и и иногда в Мосгоргеотресте, позже на рабочих группах Градостройтельной земельной комиссии;
- в случае положительного решения ГЗК собственник получает выписку из протокола заседания о легализации самостроя.
В решении комиссии может быть указание владельцу в части верного оформления земельно-правовых отношений, оплаты штрафа за самовольную постройку (это практически всегда) и выполнение прочих предписаний из протокола ГЗК.
Когда постройка является самовольной. Исключение для ИЖС. Можно ли оформить постройку без согласия соседей?
Самовольная постройка соответствует хотя бы одному из критериев, указанных в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, например:
— нет разрешений и согласований, которые для такой постройки обязательны;
— стоит на участке, не предоставленном под постройку;
— нарушает нормы — строительные (о характеристиках зданий) или градостроительные (о планировке территории);
— участок под постройкой не предназначен для таких зданий.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Не для всех построек нужны разрешительные документы. Так, не нужно разрешение и любое другое согласование для гаража и сарая на участке для личного пользования или для жилого дома на садовом участке (см. п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Узаконить незаконную постройку ИЖС, расположенную в поселении, до недавнего времени можно было по «дачной амнистии». Однако эта норма не действует с 01.03.2019.
Согласие соседей на оформление самостроя не требуется. Однако нужно учесть, что ваше самовольно возведенное здание не должно нарушать их права. Например, если вода с крыши стекает на соседский участок и размыла на нем грунт, это нарушение прав — сосед имеет право на негаторный иск.
Шаг 2 оформления через суд: сбор необходимых документов
Всё, о чем заявлено в иске, нужно подтвердить документами. Посмотрим, какие доказательства удобно использовать для каждого из важных фактов:
Факт, упомянутый в иске
Доказательство факта
Невозможность оформить право собственности иначе, чем через суд
Официальный отказ компетентного органа выдать разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию
Принадлежность земли истцу и допустимость строительства на ней спорной постройки
Выписка из ЕГРН, договор аренды, документы на приобретение участка (договор дарения, купли-продажи и т.п.)
Безопасность здания и его соответствие техническим нормам
Заключение строительной экспертизы (если сразу не приобщать к иску, придется ходатайствовать об экспертизе в суде, см. п.26 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010), заключение органа строительного надзора, пожарного надзора
Наличие постройки и ее технические характеристики
Технический план здания
Возведение постройки истцом
Договор подряда, платежные документы на стройматериалы
В список документов, необходимых, чтобы узаконить самострой через суд, входит квитанция на уплату госпошлины. В данном случае госпошлина рассчитывается от стоимости самовольной постройки (от цены иска) по правилам подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ (письмо Минфина России от 13.08.2018 № 03-05-06-03/57066). Так как постройка не имеет кадастровой стоимости, то скорее всего, придется заказать рыночную оценку. Гражданам, на чью постройку БТИ оформило техпаспорт и указало инвентаризационную оценку, повезло — такой оценкой тоже можно воспользоваться для расчета госпошлины.
Иск подается:
— в районный или городской суд по месту нахождения постройки, если истец — физлицо;
— арбитражный суд по месту нахождения постройки, если истец — ИП, который предполагает использовать самострой в бизнесе, или юридическое лицо.
Разбираемся в понятиях
Самовольной постройкой является здание или сооружение, возведенное на земельном участке без соответствующих разрешительных документов либо с нарушением градостроительных норм. Ведь не достаточно построить тот же гараж в пределах своего домовладения, нужно еще и расположить его так, чтобы соблюсти нормы СНиПа по расположению всех построек по отношению друг к другу и к соседскому участку.
Также в рамках ст.222 ГК РФ самовольной постройкой в 2019/2020 году будет признано сооружение, если:
- оно возведено на чужом земельном участке без соответствующего разрешения, что актуально для земли, полученной в аренду;
- если земельный участок по своему предназначению не относится к категории земель, отведенных под возведение построек.
При разрешении вопроса о необходимости в разрешительных документах следует учитывать и тип постройки.
Так в силу ст.1 Градостроительного кодекса РФ постройки могут быть:
- капитальными, то есть возведенными на углубленном фундаменте;
- некапитальными, без фундамента, не более 20 м.кв., возведенными временно.
При постройке любого объекта на фундаменте, разрешительные документы необходимы, за некоторым исключением. Если речь идет о временной постройке, к примеру, о том же сарае для хранения сена, согласование с местными органами самоуправления не требуется.
Однако даже при возведении простенького сооружения необходимо принимать во внимание нормы СНиПа №53.13330.2011, которыми предусмотрены расстояния не только для жилого дома либо гаража, но и для хозяйственных построек и даже для кустарников в пределах одного двора.
Все ли объекты можно легализовать
Законное строительство объекта начинается с разработки проекта. В нем учитываются все требования Санэпидемнадзора, противопожарные нормативы, предписания Гражданского кодекса и пр. В случае самостроя эти требования трудно соблюсти, поскольку частные застройщики этими вопросами не владеют. По этой причине многие из них допустили при строительстве ошибки, которые не позволят узаконить постройку.
При самом благоприятном исходе домовладельцу удастся исправить недочеты и привести строение в соответствие с нормами. В худшем случае объект придется снести: если дом представляет угрозу жизни людей, легализовать его не позволят. Чтобы доказать его безопасность, можно провести техническую экспертизу и обратиться в суд. Если и после этих шагов решение останется в силе, на снос владельцу дадут от 3 месяцев до года.
Дом можно легализовать, если он:
- является отдельно стоящим объектом;
- имеет не более трех этажей над уровнем земли, а высота его не превышает 20 метров;
- спланирован как неделимый объект, из которого нельзя выделить часть для продажи.
Эта программа была разработана на основании программы по приватизации жилых помещений. То есть, в течение определённого периода времени собственники дачных участков и земельных наделов под ИЖС могли оформить собственность на свои постройки в упрощённом порядке. По своей сути, это легализация самостроя.
Многие россияне долгое время не задумывались о том, чтобы вывести «из тени» сооружения на своих дачных участках. Основной минус в том, что после возникновения права возникнет обязанность по уплате налога на имущество. Многие этого делать не хотят!
С другой стороны, если отчуждать право законным путём, то предметом сделки будет выступать только земля, так как право на неё зарегистрировано. Постройки не могут быть проданы/подарены/завещаны. Соответственно, стоимость такого участка будет намного ниже.
В отличие от программы по приватизации жилья, дачная амнистия имеет свой срок действия. В частности:
- воспользоваться возможностью оформить имущественное право на земельный участок по упрощённой схеме можно до марта 2021 года;
- воспользоваться аналогичной возможностью для незаконной постройки на этом участке можно до марта 2021 года.
Продление произошло в марте 2021 года, когда депутаты вновь обсуждали возможность увеличения срока действия программы и перспективы поступления налоговых денежных средств в бюджет. Поэтому было решено продлить срок действия упрощённого порядка.
Вопросы, связанные с тем, нужно ли проводить процедуру регистрации относительно помещения бани, находящейся на дачном наделе, является довольно актуальным в настоящее время. По факту проведение рассматриваемого процесса в полной мере зависит от того, к какой разновидности относится возведенное строение. Если постройка является капитальной, при том не важно до 50 метров или более, регистрация выступает обязательным требованием. Не требуется регистрировать сооружения, являющиеся временными. Когда баня построена на фундаменте и не получится ее переместить, то ставить на учет это помещение необходимо вне зависимости от ситуации.
ВАЖНО !!! Положения относительно необходимости проведения данного процесса прописаны в статье 131 ГК РФ. Кроме того, потребуется зарегистрировать строение, если ему присущи такие признаки, как наличие второго или третьего этажа, проведение коммуникаций. Это касается проведения по местности, где находится баня воды и электроэнергии.
Учитывается наличие в помещении места, предназначенного для отдыха. Также положения о регистрации применимы к бане, когда она имеет совмещение с жилым домом или возведена в качестве объекта коммерческого назначения. В данной ситуации целью использования выступает получение прибыли при использовании строения.
Когда постройка вспомогательного значения обладает временным характером, в нем нет помещений для проживания, не проведены системы снабжения, то не нужно регистрировать помещение Указанные строения находятся здесь при условии, что владелец выступает конкретным лицом. Тогда это помещение будет выступать элементом улучшения собственностью гражданина. Важно учесть тот факт, что собственнику земельного надела не требуется оформлять разрешение для возведения данного строения, при условии, что она относится к категории движимого имущества.
Также не нужно обращаться в местную администрацию, чтобы получить одобрение на возведение рассматриваемого помещения. Однако, когда говорится о капитальном строении, то получения разрешительной документации выступает обязательным требованием. Допустимо использовать с этой целью уведомление, направляемое представителям муниципалитета. Кроме того, потребуется согласовать с муниципальными властями баню, которая имеет такие отличительные признаки, как большие размеры, выражена в форме пристройки к жилому помещению.
Эта программа была разработана на основании программы по приватизации жилых помещений. То есть, в течение определённого периода времени собственники дачных участков и земельных наделов под ИЖС могли оформить собственность на свои постройки в упрощённом порядке. По своей сути, это легализация самостроя.
Многие россияне долгое время не задумывались о том, чтобы вывести «из тени» сооружения на своих дачных участках. Основной минус в том, что после возникновения права возникнет обязанность по уплате налога на имущество. Многие этого делать не хотят!
С другой стороны, если отчуждать право законным путём, то предметом сделки будет выступать только земля, так как право на неё зарегистрировано. Постройки не могут быть проданы/подарены/завещаны. Соответственно, стоимость такого участка будет намного ниже.
В отличие от программы по приватизации жилья, дачная амнистия имеет свой срок действия. В частности:
- воспользоваться возможностью оформить имущественное право на земельный участок по упрощённой схеме можно до марта 2021 года;
- воспользоваться аналогичной возможностью для незаконной постройки на этом участке можно до марта 2022 года.
Продление произошло в марте 2022 года, когда депутаты вновь обсуждали возможность увеличения срока действия программы и перспективы поступления налоговых денежных средств в бюджет. Поэтому было решено продлить срок действия упрощённого порядка.
Признание постройки мирным путем
В 2020 году можно узаконить постройку в рамках так называемой дачной амнистии, которая действует с июня 2006 г. и была продлена до 2021 года.
Для использования упрощенного варианта регистрации гражданин должен предоставить в местную администрацию следующий перечень документов:
- паспорт;
- документ о праве собственности на участок;
- технический план постройки из БТИ;
- квитанцию об уплате пошлины за регистрацию прав собственности;
- разрешение на ввод в эксплуатацию;
- кадастровый план участка.
Уполномоченный орган проверит всю предоставленную документацию и выдаст документ о праве собственности на постройку. Если постройка будет переведена в статус жилого дома, в ней можно будет зарегистрироваться.
Решение о ликвидации самостроя принимается судом. Однако в ст. 222 ГК РФ установлены основания, по которым административный орган может самостоятельно принять решение о сносе сооружения. К таковым относятся:
- отсутствие правоустанавливающих документов, требуемых отечественным законодательством, на земельный участок, где был возведен объект недвижимости;
- участок, на котором было построено сооружение, не допускает возведение на нем каких-либо объектов, либо же данная территория предназначена для общего пользования.
Таким образом, административное решение о сносе самостроя возможно только в отношении тех построек, которые были возведены на отдельных категориях земель.
Ст. 222 ГК РФ прямо запрещает муниципальным властям снос самовольных строений, которые были воздвигнуты без разрешительной документации, в случаях, если участки, на которых они расположены, находятся в частных руках. Исключением являются объекты, создающие опасность для жизни и здоровья людей.
Решение о сносе недвижимости, находящейся на частной земле, принимается судом, и возможно только в том случае, если владелец не смог устранить все выявленные нарушения.