Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор управления многоквартирным домом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Случаи отказа могут быть связаны с нарушениями, допущенными инициатором. Например, заинтересованная сторона не представила документов, подтверждающих право на заключение соглашения.
Отказ может быть связан со статусом инициатора, например, таковой не является собственником или нанимателем жилья.
В таких случаях необходимо устранить имеющиеся недостатки и обратиться с заявлением повторно. Если заинтересованное лицо считает отказ необоснованным, то можно направить жалобу в надзорные инстанции, либо решать спор в судебном порядке.
Соглашение между собственником и ТСЖ является основанием для оплаты услуг ЖКХ. Он заключается с тем лицами, которые не являются членами товарищества. Документ заключается в простой письменной форме по одному экземпляру для каждой из сторон. Срок и условия определяются сторонами сделки.
Понятие и необходимость
Поговорим о том, откуда взялась данная должность.
Тот, кто внимательно следит за изменениями в жилищном праве наверняка отметит, что должность новая и появилась в обиходе нашей страны совсем недавно – каких то пять лет назад. А многие собственники даже не догадываются о том, что в штате их организации кто-то действует еще.
Управляющие товарищества законных собственников жилья – это должностное лицо. Кроме того, данное должностное лицо является физическим, а никак не индивидуальным предпринимателем или представлено организацией в качестве юридического.
Это лицо обязано выполнять ряд функций, которые связаны с административной деятельностью по обслуживанию многоквартирного дома. Основная задача – правильно и грамотно организовать функционирование и проведение работ по многоквартирному дому.
Взаимодействие сторон
Для заключения не требуется внесение денежных средств, но в дальнейшем пользователям и владельцам помещений предстоит регулярно оплачивать квитанции за коммунальные услуги. Договор с ТСЖ на предоставление коммунальных услуг будет регулировать объем ответственности – исполняемых услуг и их оплаты.
Действие соглашения определяется по взаимной договоренности. Это может быть конкретный период времени или же устанавливаются бессрочные отношения с правом дальнейшей корректировки или расторжения.
Основанием для прекращения взаимодействия станет взаимное согласие сторон, либо разрыв происходит по инициативе собственника или товарищества, на основании представленной документации, подтверждающей неисполнение возложенных обязательств в судебной инстанции.
Важно учитывать, что право управления имуществом предоставляется на основании положений Устава организации только собственникам, оформившим членство в товариществе.
Порядок выбора управляющей компании и заключения с ней договора управления регулирует устав ТСЖ/ТСН. Правил, которыми может руководствоваться ТСЖ для выбора управляющей компании, нет. Главное, чтобы кандидат имел лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД (ч. 1 ст. 192 ЖК РФ). Выбор УК и условия договора управления можно закрепить одним из следующих способов: приказом председателя, протоколом заседания правления, протоколом общего собрания членов.
Рекомендуется прописать в договоре управления, что вы будете считать: несвоевременным исполнением обязательств, неисполнением обязательств. Вот как может выглядеть стандартная ситуация по выбору управляющей компании для заключения договора управления с ТСЖ. ТСЖ решает и закрепляет в уставе, что выбирать УК и утверждать условия договора управления оно будет на заседании правления ТСЖ. В ТСЖ поступает несколько заявок от управляющих компаний. Согласно уставу ТСЖ, решение о выборе управляющей компании и заключении договора управления принимается простым большинством голосов. На очередном заседании правление ТСЖ рассматривает предложения УК. За одно из них голосует 9 членов правления ТСЖ из 13 — решение считается принятым.
Рекомендуем прочесть: Установка Домофонной Системы Косгу В 2021 Году
Порядок утверждения договора управления многоквартирным домом
Утверждение условий и заключение договора управления МКД обычно происходит на общем собрании собственников помещений в МКД. Однако в ряде случаев необходимо проведение открытого конкурса. В частности, это следующие ситуации:
- Когда собственники помещений в МКД не смогли выбрать способ управления им за последние 6 месяцев либо решение хотя и было принято, но не реализовано.
- Когда срок действия договора управления МКД закончился, а способ управления домом не выбран или выбран, но не реализован.
- Когда дом новый, только что введенный в эксплуатацию. В этом случае в течение 20 дней с даты выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по выбору УК, а в течение 40 дней проводит конкурс (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ).
- Когда у УК аннулирована лицензия, а собственники помещений в МКД не приняли на общем собрании решение о выборе способа управления домом, либо не реализовали принятое решение, либо собрание не было проведено или не имело кворума. В этом случае орган местного самоуправления в течение 3 дней обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору УК (ч. 5 ст. 200 ЖК РФ).
Для ведения работы товарищества, выполнения принятых общим собранием решений в ТСН избирается председатель и создаётся правление (п.2 ст.123.14 ГК).
В обязанности правления ТСН входят (ст.148 ЖК РФ):
- контроль за своевременным внесением членами ТСН принятых ОСС обязательных платежей и взносов;
- составление смет доходов и расходов на год, отчётов о финансовой деятельности, предоставление их ОСС для утверждения;
- управление МКД, заключение договоров управления МКД;
- наем работников для обслуживания МКД, их увольнение;
- заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в МКД;
- ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учёта и финансовой отчётности;
- созыв и проведение общего собрания членов товарищества.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Как организационно-правовая форма ТСН – это товарищество. По закону ТСН – это добровольное объединение собственников недвижимого имущества, в нашем случае помещений в МКД. ТСН создаётся для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения общим имуществом (п.1 ст.123.12 ГК РФ).
ТСН – это некоммерческая корпоративная организация, созданная для реализации потребностей собственников МКД. Члены товарищества обладают правом участия в нём, формируют его высший орган, обладают правами и обязанностями в отношении созданного ими юридического лица (п.1, 2 ст.65.1 ГК РФ). Создание и деятельность ТСН регламентированы ст.123.12 – 123.14, ст.65.1 – 65.3 ГК РФ и нормами раздела VI ЖК РФ.
Товарищество осуществляет обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества собственников в доме. ТСН может также сдавать в аренду части общего имущества в МКД по решению общего собрания собственников (ч.1 – 2 ст.152 ЖК РФ).
ТСН может вести предпринимательскую деятельность по управлению МКД. Но данный вид деятельности должен служить только тем целям, ради которых создавалось ТСН. Полученные доходы не должны присваиваться и распределяться между его членами (ст.218, 123.13 ГК РФ). ТСН самостоятельно несёт ответственность по своим обязательствам принадлежащим ему имуществом. Члены ТСН освобождаются от ответственности по долгам товарищества (п.3 ст.123.12 ГК РФ).
Товарищество создается без ограничения срока деятельности. Но можно создать ТСН на определенный срок, который должен быть обязательно прописан в его уставе.
Общее имущество здания на основании долевой собственности принадлежит всем членам товарищества. Товарищество Собственников Недвижимости как обособленная форма юридических лиц введена на основе закона №99-ФЗ в 2014 году. Согласно данному закону в состав ТСН могут входить юридические лица, которые являются владельцами различных видов недвижимости, включая помещения многоквартирных домов, офисных зданий, земельных участков и других объектов.
То есть данное понятие является более широким по значению и включает в себя, в том числе, первое. В отличие от ТСН в ТСЖ конкретизируется природа управляемой недвижимости, а именно: многоквартирный дом, жилой дом либо несколько подобных домов. Таким образом, вырисовывается первое различие, связанное с предметом управления или благоустройства.
Товарищество собственников недвижимости (ТСН): новая организационно-правовая форма некоммерческих организаций, объединяющих владельцев любых типов недвижимости
1. Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.
2. Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников недвижимости», месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом.
ТСН: понятие, отличие от ранее используемой правовой формы
Поправки, внесенные после принятия концепции развития гражданского законодательства в Российской Федерации, определили новую организационно-правовую форму юридических лиц – товарищество собственников недвижимости.
Нормы Гражданского кодекса РФ определяют под понятием товарищества собственников недвижимости (ТСН) – объединение собственников недвижимости, организованное на добровольных началах с целью осуществления триады прав — пользование, владение, распоряжение имуществом, находящимся в общем пользовании и общей собственности, а также для решения иных задач, не противоречащих настоящему законодательству.
Иными словами, под товариществом собственников недвижимости стоит понимать — некоммерческую организацию, в рамках которой объединились собственники любой, без исключения, недвижимости, будь то: квартира, частный дом, дача, сад, гараж, офис и прочие.
Стоит сказать, что ранее существовал альтернативный вариант владения общей собственностью – ТСЖ. Оно представляло собой объединение собственников для осуществления принадлежащих им прав в отношении совместного имущества – конкретного дома.
Как создать товарищество собственников недвижимости: пошаговая инструкция
Создание ТСН – процедура кропотливая и многоступенчатая. Чтобы не запутаться во всех тонкостях, уложиться в законодательные рамки, максимально верно установить пределы и объемы полномочий, необходимо следовать пошаговой инструкции с описанием порядка действий и перечнем сопроводительных документов.
Зарегистрировать ТСН можно через следующий алгоритм:
- Создание инициативной группы (объединение физических или юридических лиц в коалицию, питающую интерес к ТСН).
- Проведение первого собрания собственников недвижимости в очной форме для решения вопросов о создании ТСН, назначении уполномоченных лиц, утверждении устава с обязательным отражением всей процедуры в протоколе (считается состоявшимся, если число присутствующих составило не менее 50% от всего количества собственников). Этапы: Определение лиц, в чью компетенцию будут включены функции по обеспечению работы ТСН:
- председатель;
- правление;
- секретарь;
- ревизор или контрольная комиссия.
- Установление размера членского взноса, прав и обязанностей исполнительных органов.
- Определение наименования, юридического адреса (конкретная квартира, офис или дом в целом) и целей существования ТСН.
Компетенция общего собрания собственников
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. К исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относится принятие следующих вопросов:
Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома* (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Принимается: большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Принимается: более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета, заключении договора банковского вклада (депозита) в целях размещения временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете (далее – специальный депозит), совершении операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, специальном депозите в российской кредитной организации, в которой должен быть открыт специальный счет, специальный депозит, размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, специальном депозите в российских кредитных организациях (п. 1.1-1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Принимается: большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме
Принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства (п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Принимается: большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Принимается: большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Принимается: большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Принимается: большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (п. 3.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Принимается: принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее – администратор общего собрания) (п. 3.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Принимается: принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы (п. 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Принимается: принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 настоящего Кодекса (п. 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Принимается: принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Выбор способа управления многоквартирным домом (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Принимается: принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Принимается: принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).