Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды квартиры: как снять квартиру, чтобы не обманули?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Такой вид обмана, как публикация липовых объявлений по заниженной стоимости и сбор денег за контакты собственника, до сих пор существует. Поэтому помните, что любые платежи агенту или агентству производятся только после подписания договора аренды.
Что нужно знать, когда снимаешь квартиру: выводы
✔️ Не «ведитесь» на объявления, в которых стоимость жилья сильно ниже рыночной, а состояние на фото — слишком идеальное. Скорее всего, это уловка.
✔️ Не переводите деньги до того, как заключили договор. За любые платежи наличными просите хозяина дать расписку.
✔️ Договаривайтесь о сделке с собственником, а не с человеком, который представился его знакомым или родственником.
✔️ Требуйте от хозяина оригиналы паспорта, выписки из ЕГРН, а также посмотрите квитанции за коммуналку, в них не должно быть долгов.
✔️ В квартире проверьте все — от обоев и окон до царапин на полу и дверных ручек. Все недостатки внесите в договор.
✔️ Расспросите у собственника, как долго сдается недвижимость, кто и сколько жил в ней до вас. Проверьте, выставлена ли она на продажу.
✔️ Прочитайте договор целиком. В нем должны быть указаны все ваши данные и данные собственника, срок аренды, стоимость и порядок оплаты, размер залога и условия его возвращения, перечислена вся техника и мебель, их состояние, проставлены актуальные даты.
✔️ Не цепляйтесь за один понравившийся объект — вариантов с недостатками много, а здоровые нервы ценнее.
Нe плaтить aвaнc нaпepeд
Нa Aвитo, Циaнe или Яндeкc.Нeдвижимocти выcтaвляют oбъявлeниe o cдaчe кoмнaты или квapтиpы. Нa фoтo вce выглядит xopoшo: нoвый peмoнт, кpacивый интepьep, дopoгaя мeбeль. Eщe цeнy пocтaвили нa 20% дeшeвлe дpyгиx в этoм paйoнe.
Пo нoмepy из oбъявлeния oтвeчaeт чeлoвeк, кoтopый пpeдcтaвляeтcя pиeлтopoм или coбcтвeнникoм. Гoвopят, чтo пo личным пpичинaм квapтиpy нyжнo cpoчнo cдaть: пoэтoмy цeнy зaнизили, a ключи oтдaдyт пepвoмy, ктo зaплaтит. Eщe дo пpocмoтpa пpeдлaгaют внecти зaлoг зa пepвый мecяц: кaк гapaнтию, чтo жильe бepyт, и eгo нe бyдyт пpeдлaгaть дpyгим людям.
Инoгдa гoвopят, чтo квapтиpy из oбъявлeния yжe cняли. Bмecтo нee ecть цeлaя бaзa дpyгиx oтличныx вapиaнтoв, кoтopыx нeт нa пoпyляpныx caйтax c жильeм. Чтoбы пoлyчить дocтyп к бaзe, нyжнo пoдъexaть в oфиc, зaключить дoгoвop c aгeнтcтвoм и зaплaтить 5-15 тыcяч pyблeй.
Привлекательная цена аренды за ремонт
Иногда собственники не хотят заморачиваться с ремонтом убитой квартиры и ищут жильцов, которые готовы жить в ней за скромную плату и потихоньку приводить жильё в порядок. Естественно, предполагается, что квартира сдаётся на длительный срок и наниматели останутся в ней и после ремонта. Но недобросовестный собственник «попросит» жильцов сразу после того, как квартира будет приведена в божеский вид, чтобы сдать её дороже.
Как защититься?
Тщательно прописывайте условия такого проживания и детали ремонта в договоре найма, а также сроки, когда может быть пересмотрена плата за проживание или договор досрочно расторгнут. Сохраняйте чеки из строительных магазинов, нелишним будет делать фотографии ремонта. Если хозяин попросит вас съехать до истечения договора найма, обращайтесь в суд.
Собственник без причины пытается расторгнуть договор и оставить себе страховой депозит
Собственник-мошенник выгоняет нанимателей, проживших в квартире меньше месяца без каких-либо нарушений, чтобы получить деньги и сдать квартиру новым жильцам, с которыми, скорее всего, поступит аналогично.
Как защититься?
Если вы снимаете квартиру, обязательно заключайте договор найма, где будут четко прописаны все условия, при которых собственник имеет право вас выселить и оставить себе оплату за последний месяц и депозит. Мошенники обычно очень настойчивы и могут давить на свою жертву, поэтому важно знать свои права, срочно обратиться за помощью к юристу или заселившему вас риелтору. Если собственник нарушает условия договора, вы докажете его виновность через суд и получите компенсацию.
Полезные советы, чтобы не нарваться на мошенников
Рынок недвижимости полон аферистов, постоянно придумывающих новые способы нажиться на наивных и неопытных людях.
В качестве подведения итогов повторим основные правила, которые помогут безопасно снять жилье и не попасть на мошенников:
- во время осмотра апартаментов и заключения договора не должно быть спешки – делайте всё размеренно, тщательно и не спеша;
- внимательно и неторопливо изучите документы, которые предоставит собственник;
- если человек, выдающий себя за хозяина квартиры, отказывается предъявлять документы, сразу отбрасывайте этот вариант;
- если собственник не может присутствовать при заключении договора, требуйте нотариально заверенной доверенности от него;
- следите за поведением арендодателя – он не должен нервничать и спешить;
- отказывайтесь передавать какие-либо деньги без расписки;
- получив комплект ключей, убедитесь, что вам переданы ключи от всех замков, и что все они подходят;
- на каждом этапе оставайтесь бдительным и хладнокровным – опытные мошенники умеют пускать пыль в глаза.
Документы при аренде квартиры — это первое, что нужно изучить при встрече с ее хозяином. Как говорит директор юридической компании «Аргумент» Виктор Куракин, свидетельство о праве собственности, как и договор купли-продажи, не подтверждают, что хозяин сдает свое жилье.
«Право собственности в случае с недвижимостью возникает с момента государственной регистрации. На практике встречаются случаи, когда предыдущие недобросовестные собственники квартиры передают ее в найм, подтверждая свои права перед нанимателем договором четырехлетней давности. Поэтому подтверждением права собственности наймодателя может выступать лишь свежая выписка из ЕГРН», — отвечает юрист на вопрос о том, какие документы проверить при аренде квартиры.
Выписку из ЕГРН можно заказать самостоятельно в МФЦ — для этого нужно знать точный адрес или кадастровый номер, который есть на кадастровой карте. В выписке будет написано имя владельца, и оно, очевидно, должно совпадать с тем, что указано в паспорте хозяина, его тоже стоит внимательно рассмотреть.
Что еще нужно знать при аренде квартиры? Виктор Куракин отмечает, что важно уточнить у владельца количество собственников и режим общей собственности (долевая или совместная): «В первом случае согласие всех собственников — необходимое условие для договора аренды, и рекомендуется привлечь к договору всех собственников как наймодателей или оформить их согласие приложением к договору».
Если недвижимость в совместной собственности, то стоит уточнить срок договора. Как правило, это 11 месяцев, чтобы его не нужно было регистрировать. В этом случае согласие других собственников необязательно. Если договор рассчитан на год и более — письменное согласие нужно от всех собственников
Все документы, которые показывает хозяин, должны быть в оригинале. Не соглашайтесь на сделку, если собственник принес ксерокопии, пообещал занести потом или просто отказался. Это повод насторожиться.
Стоит попросить и квитанции об оплате коммунальных услуг — так можно убедиться, что собственник или предыдущие жильцы не оставят вам долгов.
Как подготовиться к осмотру квартиры?
-
Спросите, является ли ваш собеседник собственником. Если у квартиры несколько собственников, нужно получить согласие от всех в виде подписи на договоре, либо нотариальной доверенности на имя того, с кем вы заключаете договор.
-
Уточните актуальность условий: стоимость аренды, наличие комиссии и сумму залога, срок сдачи жилья. Также стоит выяснить, есть ли в квартире вся необходимая бытовая техника и мебель.
-
Попросите заранее прислать проект договора найма, а на встречу принести документы на квартиру, подтверждающие право собственности (выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности и паспорт).
Особенности самостоятельного съема жилья
Если вы занимаетесь съемом жилплощади самостоятельно, необходимо знать о подводных камнях, которые подстерегают всех граждан. В рамках статьи расскажем об основных особенностях.
Итак, вам необходимо убедиться в том, что вас не обманывают. Иначе говоря, требуется проверка хозяина квартиры и жилья на юридическую чистоту. Для этого попросите собственника предоставить:
- общегражданский паспорт;
- второй документ – загранпаспорт, водительское удостоверение, военный билет или другой;
- свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН;
- правоустанавливающий документ – договор купли-продажи, дарственная и т.д.;
- платежные квитанции на коммунальные услуги и показания счетчиков.
Если вместо собственника действует его представитель, у него должна быть нотариальная доверенность. Необходимо также сверить паспорт доверенного лица с информацией, указанной в доверенности.
Если действует представитель, настаивайте на единичной встрече с собственником. Вам необходимо убедиться, что он существует и не против сдачи квартиры в аренду.
Когда у недвижимости несколько собственников, необходимо получить согласие на аренду от всех хозяев, достигших возраста 14-ти лет. Договор аренды при этом должен содержать подписи всех совладельцев или их представителей.
Далее нужно составить договор аренды. Он должен содержать:
- ФИО и паспортные данные сторон;
- размер ежемесячной платы за квартиру;
- идентификационные сведения о жилье – адрес, описание, площадь и т.д.;
- условия пересмотра размера ежемесячного платежа;
- максимальное количество визитов собственника жилья для проверки;
- данные лиц, имеющие право на совместное проживание с арендатором;
- срок действия договора и возможность продления;
- условия расторжения договора.
Общепринятой формы договора аренды не существует. Каждый случай индивидуален, поэтому рекомендуем обратиться за юридической консультацией.
После оформления договора и акта приема-передачи собственник обязан передать вам комплект ключей. Сразу же проверьте их. Требовать оплаты за изготовление ключей незаконно – предоставление беспрепятственного доступа к арендованному помещению является обязанностью арендодателя.
При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Теперь вы знаете, как снять квартиру, чтобы вас не обманули. Всегда будьте начеку и тщательно проверяйте документы во избежание неприятных ситуаций.
Где искать жилье для аренды
Основные источники для поисков — Интернет и печатные СМИ. Можно рассмотреть сарафанное радио по друзьям-знакомым и предложения «со столба» — на остановках общественного транспорта и досках объявлений. Но как правильно снять квартиру на длительный срок, как разобраться в этом многообразии? Ваш основной параметр — достоверность данных. Предпочтение рекомендуем отдать ассортименту крупных онлайн-порталов и бумажных газет, посвященных аренде недвижимости. Обращайте внимание на репутацию источников, в которых черпаете информацию.
Рынок аренды жилья лидирует в отрасли недвижимости по количеству аферистов.
Проанализируйте тематические сайты. Если дубль одной и той же квартиры гуляет неделями и месяцами по нескольким ресурсам и контактные данные везде разные — опасайтесь такого варианта. Прицениться, узнать средний разброс прайсов можно на риелторских сайтах и аналитических порталах. Есть и альтернативный вариант — дать объявления самому. Это можно сделать в газетах, как вариант — распечатать 2-3 сотни листовок и расклеить на тех же столбах-досках. Готовьтесь: 9 из 10 откликнувшихся будут посредниками.
Расклеивать объявления следует на клей ПВХ со слабой концентрацией — так афишу можно с легкостью снять, не оставляя следов на стене. Мы не рекомендуем заниматься таким видом рекламы — это только добавляет лишней работы дворникам, а эффект от таких объявлений в век Интернета сомнителен.
Клеить объявления целесообразно в местах с большой проходимостью — у остановок, детсадов и школ, возле выходов из метро. Делайте это во второй половине дня (так их увидит большее количество людей до того, как над ними поработают дворники и хулиганы). Для хоть какой-то отдачи нужно распространять около 100 листовок в день, около недели. Мы рекомендуем сразу обращаться к риелторским конторам, чтобы обезопасить себя от мошенников, но вы если уверены в своих силах и интуиции — дерзайте. В итоге у вас должно собраться несколько вариантов жилья на выбор.
Советы на все случаи жизни
Будьте внимательны и уверены. Формулировки «с ремонтом» и «в хорошем состоянии» арендодатели трактуют в свою пользу. Уточняйте, когда был сделан ремонт, какой он, что подразумевается под «хорошим состоянием» жилья. Так вы отсеете неподходящие варианты еще на этапе созвона или переписки онлайн. Если в объявлении указана возможность торга, начинайте сбивать цену еще по телефону, так вы сразу будете знать, готов человек дать скидку на самом деле или это уловка.
Будьте бдительны. Если снимаете квартиру сами и впервые, до того, как подписали договор, не берите с собой деньги — на осмотр квартиры приезжайте без них и, желательно, не одни. Существуют случаи воровства и вымогательства — предвкушающего удачную сделку и скорое вселение человека на объекте может поджидать группа маргиналов-рэкетиров.
Для начала следует внимательно осмотреть жилье, обговорить с хозяином все нюансы, подсчитать точную сумму, необходимую для подписания договора. Попросите собственника жилья подождать, чтобы сходить до ближайшего банкомата и снять деньги. Действуйте спокойно — если у вас не возникло подозрений в надежности хозяина, то смело возвращайтесь и вносите плату за жилье. При подписании договора и оплате лучше иметь со своей стороны свидетеля.
Поиск квартиры через агентства недвижимости
Практика показывает, что люди, которым впервые понадобилось арендовать жилплощадь, предпочитают обращаться в агентства недвижимости. Рекомендуется обращаться только в проверенные организации. Рекомендация знакомых в этом вопросе не окажется лишней.
В свою очередь, специалист по недвижимости имеет такие задачи:
- проконсультировать клиента относительно всех (части) вопросов договора;
- найти жилплощадь по требованиям клиента;
- вести все переговоры при оформлении условий договора;
- сопровождать клиента при всех просмотрах выбранных квартир;
- проверить документацию собственника на жилье;
- обозначить с владельцем жилья сроки просмотра;
- оформить арендное соглашение и составить акт приема-передачи, в котором будет опись имущества квартиры.
Стоимость всех этих услуг может быть в пределах 50-100% стоимости аренды жилья в месяц.
Как арендовать квартиру, чтобы не обманули
В первую очередь, необходимо проверить собственника на возможность сдачи квартиры в аренду, и действительно ли он является владельцем. Для этого следует потребовать документальное подтверждение. Для этого лучше встретиться с ним лично.
Особое внимание следует уделять состоянию электроприборов, электропроводки и сантехники. Она должна быть в рабочем состоянии без внешних и внутренних повреждений. Также важно, чтобы пробки не выбивало, особенно, при подключении минимального количества электроприборов.
Если же при проверке состояния электроприборов были найдены неполадки, в обязательном порядке следует уточнить, за чей счет будет проведен ремонт техники.
Не стоит забывать об окнах, так как они должны быть в хорошем состоянии. Это обезопасит вас от холодов зимой и ощутимых потерь тепла.
В экземпляре договора постоянно фиксируйте все спорные моменты и факт оплаты за аренду ежемесячно. Также требуйте, чтобы арендодатель ставил подпись под всеми пунктами регулярно, чтобы не появлялись спорные моменты в будущем.
Следует решить вопрос с мебелью. Предоставляет ли арендодатель свою на временное пользование, или же нужно привезти свою.
Не рекомендуется подписывать долгосрочное арендное соглашение с фиксированной платой. Рынок недвижимости является достаточно нестабильным и, таким образом, себя можно подстраховать на случай падения цен. Гражданин может либо найти вариант дешевле, либо договориться о скидке.
При оформлении договора, арендодатель обязуется передать клиенту комплект ключей. Их обязательно нужно проверить. Также владелец не может требовать оплаты за дополнительные ключи, так как это незаконно.
Практика показывает, что арендные соглашения подписываются на срок не более года. Это считается краткосрочным соглашением. При желании продлить договор, заниматься этим нужно за месяц до окончания действующего арендного соглашения.