Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Передача имущества другому собственнику через дарение или куплю-продажу». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор купли-продажи — это документ, в соответствии с которым собственник имущества передает его в собственность другому лицу на постоянной основе и за определенную плату. Этим имуществом может выступать недвижимость (дом, квартира, комната, их доля), земельные участки, транспортные средства и многие другие объекты. Однако чаще всего эта сделка используется именно в отношении недвижимости.
Подведем итоги:
- Дарение и продажа – разные сделки, отличающиеся по характеру;
- ДД подразумевает безвозмездность, при продаже продавец получает деньги;
- Для продажи или ДД недвижимости обязательна письменная форма договора;
- Сделки между близкими родственниками НДФЛ не облагаются;
- При покупке недвижимости граждане вправе пользоваться налоговыми вычетами. При получении дара такая возможность не предоставляется;
- Дарение доли выгодно, если не хочется предоставлять остальным владельцам преимущественное право покупки;
- Прикрыть продажу ДД нельзя: ее могут признать недействительной;
- Продажа выгодна продавцу – он получает деньги;
- Дарственная выгодна одаряемому: ему подарок предоставляется бесплатно, без предъявления дарителем встречных условий;
- Оспаривание обоих договоров производится в судебном порядке по заявлениям сторон или третьих лиц, чьи права нарушены сделками.
Как передать имущество
Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.
Любая сделка, влекущая переход прав на недвижимость от одного родственника к другому, законна, и все виды сделок используются в отношении оформления прав на условно наследуемое имущество, говорит партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
Фиктивная купля-продажа
Сделка купли-продажи является самой распространенной операцией на рынке жилья. Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ определение договора купли-продажи недвижимости звучит следующим образом: по договору продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за определенную плату. Естественно, в случае передачи квартиры таким способом между родственниками, речи о деньгах быть не может. Однако в данном случае существует масса нюансов, касающихся налогообложения.
Во-первых, продавец квартиры получает доход в виде стоимости квартиры. Даже если фактически деньги не передавались, стоимость жилья должна быть указана в договоре, соответственно бывшему собственнику квартиры придется заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Если квартира находилась в собственности матери менее трех лет, то налог в размере 13% будет платиться с суммы более 1 млн. руб. Казалось бы, нет ничего проще – указать в договоре купли-продажи меньшую сумму, и никаких налогов платить не нужно. Но обмануть фискальные органы не так-то просто. По словам Владимира Спасского, директора юридического департамента агентства недвижимости МИАН, сделка купли-продажи между родственниками может привлечь внимание налоговых органов, поскольку здесь имеет место заключение договора между взаимозависимыми лицами. На этом основании налоговики имеют право проверить правильность применения цены по сделке. «В случае выявления отклонения цены сделки в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены, налоговый орган вправе доначислить соответствующую сумму налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен», — цитирует эксперт пункт 3 статьи 40 Налогового кодекса РФ.
Во-вторых, сделка купли-продажи между родственниками делает невозможным получение имущественного налогового вычета покупателем. Согласно статье 220 НК РФ, покупатель, состоящий на основании Семейного кодекса РФ в отношениях родства с продавцом, не имеет такого права.
Еще один нюанс, который может заставить принять решение не в пользу этого варианта передачи жилья родственникам – это такое понятие как «совместная собственность супругов». Многие родители, которые задумываются над тем, чтобы передать квартиру своему замужнему/женатому ребенку, вряд ли выберут этот вариант, потому что в данном случае квартира будет являться совместно нажитым имуществом, и в случае развода супруг будет иметь право претендовать на половину квартиры. Впрочем, это не единственный вариант, когда проблемы могут возникнуть из-за сложных взаимоотношений внутри семьи. «Условно говоря, мать и дочь владеют квартирой в равных долях, и мать хочет передать свою долю другому ребенку, например, сыну, у которого нет квартиры. Если она не дарит ему эту долю, а продает, то по закону она должна сначала предложить купить эту долю дочери. Причем на тех же условиях, на которых она будет в дальнейшем заключать договор купли-продажи с сыном. И только если в течение месяца дочь не изъявит желания выкупить эту долю, то в этом случае можно смело продавать свою долю другим родственникам», — говорит Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. Кроме того, могут испортиться отношения и между продавцом и покупателем. К примеру, если мать продает свою квартиру дочери, то она вполне может и дальше жить в ней. Но если дочь захочет продать квартиру, то мать никак не сможет помешать ей в этом. Более того, в соответствии со статьей 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Поэтому если вдруг отношения матери и дочери испортятся, то мать в любой момент может оказаться на улице.
Подарок от чистого сердца
Передача недвижимости по договору дарения не так распространена на рынке, как купля-продажа, однако для родственников она является более выгодной. По сути, все те минусы, которые были перечислены выше касательно продажи, в случае с дарением превращаются в плюсы. Во-первых, налоги. В соответствии со статьей 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами одной семьи или близкими родственниками в соответствии с СК РФ. Семейный кодекс относит сюда супругов, родителей, детей, в том числе родителей-усыновителей и детей-усыновленных, дедушек, бабушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер. Если же речь идет о дальних родственниках, к которым относятся дяди, тети, двоюродные братья/сестры и так далее, то тут уже получателю «подарка» придется заплатить 13% подоходного налога. Причем до недавнего времени существовали разногласия насчет того, как начислять налог. «В договоре дарения чаще всего стоимость квартиры не указывается или указывается по оценке БТИ. Соответственно, раньше налоговые органы не могли понять, с какой суммы рассчитывать налог на дарение», — поясняет Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам. Ровно год назад, 9 октября 2008 года были внесены изменения в порядок расчета налога на имущество, полученное в порядке дарения: «Если физическое лицо получило в порядке дарения квартиру от другого физического лица, не являющегося членом семьи или близким родственником и в договоре дарения не указана стоимость квартиры, налоговая база для НДФЛ рассчитывается налогоплательщиком исходя из существующих на дату дарения цен на такое же или аналогичное имущество», — говорится в письме Управления федеральной налоговой службы по г. Москве.
Во-вторых, дарение гораздо удобнее с точки зрения взаимоотношений между родственниками. Если взять тот же пример с ребенком, состоящим в браке, то здесь родители могут быть спокойны – в случае развода бывший супруг не сможет претендовать на долю в квартире. Это правило вытекает из статьи 36 СК РФ, в соответствии с которой имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является только его собственностью. В случае развода супруг не сможет требовать раздела квартиры. Правда, супруг после развода может потребовать возмещения вложений в ремонт квартиры, в том числе отстаивать это право в суде.
Есть в дарении и другие положительные моменты. «Гражданское законодательство дает дарителю определенные гарантии безопасности собственной жизни и здоровья, наделяя его законной возможностью отменить дарение, если одаряемый совершит покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников или умышленно причинит дарителю телесные повреждения. Гарантии также касаются и сохранности подаренной вещи: даритель вправе требовать отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью создает угрозу ее безвозвратной утраты», — рассказывает Сергей Лушкин, директор по продажам и маркетингу компании «Квартал-Эстейт».
При наличии родства выгоднее оформить дарственную. Фактически необходимо будет заплатить госпошлину за изменение регистрационных данных собственности и получение новой выписки из реестра. На этом можно вздохнуть с облегчением – никаких налогов платить не надо.
Однако, дарение недвижимости родственнику с привлечением нотариуса, приведет к увеличению затрат! Помимо пошлины, придется оплатить услуги нотариуса, чьи цены стремительно растут. Решать вам, но нотариус точно знает, что лучше — дарственные или договоры купли-продажи. Всё-таки не зря гласит пословица «Скупой платит дважды».
Договор дарения заключается при одном условии: если стороны имеют близкие родственные связи (включая усыновленных детей, полнокровных и неполнокровных сестер и братьев).
Необходимый пакет документов
Регистрацию сделок с недвижимостью осуществляют Регистрационная палата или МФЦ. Их подведомственность определяется по территориальному принципу, то есть, обращение примут органы, находящиеся в том же округе, что и квартира.
В зависимости от регистрирующего органа пакет документов может незначительно разниться. Ниже приведет максимально исчерпывающий перечень.
Для переоформления права собственности потребуются:
- Оригинал и копия паспорта от дарителя и одаряемого;
- Оригинал и копия ИНН от дарителя и одаряемого;
- Свидетельство о браке, брачный договор;
- Согласие других сособственников на отчуждение;
- Оригинал дарственной;
- Платежные документы (по уплате госпошлины, подоходного налога);
- Выписка о количестве зарегистрированных на отчуждаемом объекте;
- Оценка стоимости недвижимости в виде справки от БТИ;
- Документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
- Разрешение от органов опеки и попечительства;
- Заявление от сторон договора, выражающее их согласие на переход права собственности (заполняется непосредственно в регистрирующем органе, в присутствии сотрудника).
Перечень документов для оформления договора купли-продажи:
- Основной документ, удостоверяющий личность (от каждой из сторон договора);
- Документы, подтверждающие основание приобретения права собственности у продавца (завещание, дарственная, приватизация, мена, купля-продажа);
- Правоустанавливающие документы на квартиру;
- Технический и кадастровый паспорт, экспликация;
- Паспорт собственника и других сособственников (в случае долевого правообладания);
- Справка из ФНС об отсутствии задолженности по налоговому бремени;
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и капитальному ремонту;
- Выписка из книги домового учета, отражающая число зарегистрированных лиц на конкретном объекте недвижимости;
- Справка из ЕГРП о предыдущих собственниках и обременениях;
- Согласие от лиц, имеющих долю в праве на отчуждаемую недвижимость;
- Согласие органов социальной защиты (если прописаны или фактически проживают несовершеннолетние);
- Документ, подтверждающие отсутствие психических расстройств;
- Кредитный договор (в случае, если покупатель привлекает заемные средства банка).
Договор купли-продажи: будет ли такая сделка с родственниками выгоднее?
Это документальное оформление передачи имущества с получением материальных средств за него. Данный договор ничем не отличается при проведении сделки между родственниками или с посторонними людьми. Единственная разница в том, что родня в курсе состояния жилого помещения, его недостатков и можно будет избежать излишних вопросов при продаже.
Плюсы договора купли-продажи квартиры:
- несомненным достоинством данной сделки для покупателя является отсутствие возможности у продавца отменить свое решение, так как взамен были получены денежные средства;
- в случае смерти продавца, никто из его родственников не сможет доказать, что имеет право на эту квартиру и получить из нее долю, кроме той родни, которая ее купила.
Минусы договора купли-продажи квартиры:
- при покупке квартиры родственником, состоящим в законном браке с кем-либо, в случае развода она будет признана совместно нажитой и подлежать разделу;
- невозможность для продавца вернуть каким-либо способом свое право собственности на данную недвижимость (обменять, подарить кому-либо другому).
Особенности дарственной
Отличительная черта данного способа отчуждения имущества – безвозмездность. То есть передача жилья выгодополучателю осуществляется без оплаты стоимости имущества. Расходы, которые несет одариваемый субъект, могут быть связаны исключительно с оформлением сделки. Например, нотариальным удостоверением соглашения и последующей регистрацией права.
Также дарственная не может содержать каких-либо встречных требований к выгодополучателю. Иначе договор может стать объектом оспаривания в будущем.
Еще одной особенностью дарственной является разделение налоговых обязательств между родственниками и посторонними лицами. Заключение сделки между членами семьи подразумевает освобождение от уплаты НДФЛ. Тогда как третьи лица обязаны платить налог. Льгота предоставляется при наличии подтверждающих бумаг.
Дарственная на часть жилья требует нотариального удостоверения. Сотрудники Росреестра проверят наличие удостоверительной надписи. Ее отсутствие будет поводом для отказа в регистрации права.
Если жилье находится в совместной собственности нескольких граждан, то дарителю придется выделить свою часть или получить согласие остальных участников. Резолюция не требуется, если сделка оформляется между двумя владельцами квартиры. Например, муж дарит часть жилья жене.
Сравнение двух видов договоров
В таблице представлены различия между двумя видами соглашений:
| Основание для сравнения | Договор купли-продажи | Дарственная |
|---|---|---|
| Участники сделки | Продавец/покупатель | Даритель/выгодополучатель |
| Форма соглашения | Письменная | Письменная |
| Нотариальное удостоверение | Обязательно | Обязательно |
| Предмет соглашения | Отчуждение имущества в собственность другому человеку за конкретную цену | Безвозмездная передача жилья в собственность другому человеку |
| Объект сделки | Часть квартиры
(местонахождение, общая/жилая площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер) |
|
| Права/обязанности сторон | Перечень широкий | Перечень значительно уже |
| Ответственность за нарушение обязательств | Неустойка, штраф или начисление процентов за пользование чужими деньгами | Отсутствует |
| Обязательные условия | Ссылка на наличие/отсутствие обременений/арестов
Данные о лицах, за которыми сохраняется право пользования комнатой Информация о правоустанавливающих бумагах на часть квартиры Ссылка на проведение регистрации права |
|
| Регистрация права собственности | Обязательно. Правообладателю нужно обращаться в Росреестр. Размер госпошлины и список документов практически одинаков в обоих случаях. Процедура осуществляется в рамках с ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015 | |
| Акт приема-передачи | Обязателен | Не обязателен |
| Налогообложение | Продавец платит НДФЛ. Расчет делается исходя из стоимости сделки | Выгодополучатель платит НДФЛ. Расчет делается исходя из стоимости сделки |
| Налоговые льготы | Продавец не платит НДФЛ. Основание – имущество принадлежит ему более трех лет. Покупатель вправе воспользоваться налоговым вычетом |
Выгодополучатель не платит НДФЛ. Основание – сделка совершается между членами семьи |
Плюсы и минусы дарственной и купли-продажи между родственниками
Наглядно отразим все стороны сделок в таблице:
- При дарении.
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
|
|
Отличия между сделками
Критерии для сравнения передачи по договору купли-продажи и дарения отражены в таблице:
| Договор дарения | Договор купли-продажи | |
| Условия передачи объекта | Безвозмездно | Плата за недвижимость – обязательное условие |
| Возможность избежать налогообложения | Да, если сделка оформляется между родственниками 1-й линии родства (родители и дети) | Нет, если только надел не находится в собственности более 36 месяцев |
| Включение в состав совместного имущества супругов | Нет | Да |
| Вероятность получения налогового вычета | Нет | Да |
| Возможность оспаривания | Практически нулевая | Кроме общих причин для отмены сделки (дееспособность сторон, отсутствие давления на контрагентов), соглашение можно расторгнуть из-за несоблюдения существенных условий (качество объекта, цена) |
Очевидно, что дарственная – более простой способ отчуждения недвижимости, нежели договор купли-продажи, однако, он подходит не для каждого случая.
Что нужно знать о договоре купли-продажи
Сделка отличается от дарения и связана с определенными нюансами. Если продавец состоит в браке, для заключения соглашения потребуется получить разрешение супруга. Когда в официальных семейных правоотношениях находится покупатель, приобретенная недвижимость будет признано совместно нажитым имуществом.
Обратите внимание: Лицо имеет право на единоразовый налоговый вычет при приобретении квартиры. Это связано с расходами на жильё. Если человек владел имуществом менее трёх лет, при продаже предстоит заплатить 13% от стоимости реализованного объекта.
Если человек заключает договор купли-продажи, сделка будет осуществлена максимально быстро. Если договор недействительный с юридической точки зрения, покупателю вернут денежные средства и компенсируют расходы, которые он понес в процессе заключения соглашения. Это важное преимущество.
Дарственная на квартиру: плюсы и минусы
В рамках процесса дарения существенную роль играет дарственная. Что же это такое? Под дарственной понимается документ, который свидетельствует о процессе безвозмездного перехода права собственности от одного лица к другому.
Отметим, что юридической терминологии знакомо понятие «договор дарения», а не «дарственная», хотя оба слова – синонимы. К главным чертам дарственной относятся добровольность и окончательность. Когда дарственная будет оформлена надлежащим образом, то имущество законно перейдет в собственность другого лица.
Особенно распространен такой договор на рынке вторичного жилья. Теперь рассмотрим основные плюсы и минусы дарения.
Минусы дарения:
- Высокий налог на имущество, передаваемое по договору дарения не родственникам. Такой налог будет равен 13% от стоимости квартиры. Это делает крайне невыгодным дарение имущества лицам, которые не являются родственниками дарителя. Нетрудно догадаться, для чего законодатель пошел на это. Первое, что бросается в глаза, это возможность взимания более высокого налога для пополнения государственного бюджета. Также такой ход позволил избежать мнимых и притворных сделок. Раньше весьма часто квартиры якобы передавались в дар, а фактически это была купля-продажа. Деньги же передавались неофициально, чтобы избежать налогообложения. Теперь передача имущества в дар не родственникам стала невыгодной. А реальное же дарение на практике как раз и осуществляется между родственниками;
- Договор дарения проще, чем другие договоры, можно признать недействительным. Он может утратить силу и быть отмененным, если, к примеру, нарушено условие о безвозмездности. Кроме того, одаряемого могут заподозрить в мошеннических действиях, если даритель – лицо, преклонного возраста, страдающее психическими заболеваниями, либо которое находится не в полном здравом рассудке, что зачастую и создает прецеденты на практике;
Список необходимых документов
Для осуществления сделки купли-продажи необходимы:
- Само соглашение.
- Правоустанавливающие бумаги на имущество.
- Справки о погашении/отсутствии долгов, имеющих отношение к имуществу.
- Паспорта сторон.
- Квитанция об уплате государственной пошлины.
Для процедуры дарения потребуются:
- Договор дарения.
- Правоустанавливающие документы на имущество.
- Оценочный акт.
- Если речь о недвижимости, то понадобится еще кадастровый паспорт, выписка из БТИ о прописанных лицах.
- Письменное согласие других собственников имущества на его передачу одаряемому.
- Квитанция об оплате госпошлины.
В каждом отдельном случае список бумаг может быть расширен.