Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рыночная стоимость земли: какие существуют методы оценки?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Изначально составляется договор. Для этого нужно указывать, с какой целью будет использоваться участок, вариант собственности, является ли он застроенным и т.д. После проведения этой процедуры назначается дата выполнения работы, то есть время, в которое будет проведён осмотр. Перед ним необходимо собрать все документы, а именно характеристики, описание земли, её свойств, наличие каких-либо полезных ископаемых. Далее объект просматривается, после чего снова собирается документация по результатам проведённой процедуры и устанавливается вариант оценки (рыночная, кадастровая, нормативная). Весь процесс закрепляет отчёт по оценке земельного объекта.
III. Общие рекомендации по проведению оценки
Оценку рыночной стоимости земельных участков рекомендуется проводить в соответствии с методическими основами, приведенными выше.
Дата проведения оценки стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.
При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.
Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.
Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями договора об оценке.
Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование рыночной стоимости земельного участка. Следует избегать включения в отчет об оценке материалов и информации, не связанных с определением рыночной стоимости.
В отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка рекомендуется включать:
описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;
описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее — улучшения земельного участка);
фотографии земельного участка и его улучшений;
характеристику состояния рынка земли и недвижимости;
установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.
Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, в договоре об оценке может быть установлено, что итоговая величина стоимости земельного участка выражается в виде диапазона величин).
Данный метод оценки стоимости земель применим для застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.
Правила оценки земель, утвержденные этой методикой предполагают следующую последовательность действий:
- определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
- определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
- определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
- определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
- расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.
Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными методами, методами и правилами указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.
Виды стоимостей земельных участков
Поскольку земля как и другие природные ресурсы могут переходить от одних лиц к другим, а также в условиях развивающегося рынка оценка земли может понадобиться во многих ситуациях.В настоящее время при оценке земли могут быть определены следующие виды стоимости рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая.
Рыночная. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
— объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.
Инвестиционная стоимость. Инвестиционная стоимость— используется при внесении земельного участка в различные инвест проекты. Определяется для конкретного лица или группы лиц.
Ликвидационная стоимость. Ликвидационная стоимость — это стоимость, по которой земельный участок может быть продан на открытом конкурентном рынке за ограниченный период времени. Это означает, что срок за который земельный участок должен быть продан заведомо меньше периода экспозиции, характерного для аналогичных земельных участков.
Как производится оценка земельного участка?
Земельная собственность предоставляет своим владельцам право на получение дохода от использования данного объекта недвижимости. Вследствие этого оценка земельного участка и его возможной доходности становится крайне актуальным вопросом.
Оценка стоимости земельного участка – с одной стороны, один из наиболее часто встречающихся и необходимых видов оценочной деятельности, с другой, – в условиях плохо развитого рынка купли-продажи довольно трудоёмкий процесс. Это связано с тем, что земельный участок как объект оценки достаточно трудно оценивать по ряду причин:
- недостаточно разработанная законодательная база;
- специфика местоположения и назначений оцениваемого объекта недвижимости;
- малоразвитость локального рынка земли в целом.
Наиболее востребованными видами оценок земельных участков являются:
- ;
- определение кадастровой стоимости.
Методы оценки земельных участков
Независимая оценка земельного участка осуществляется специалистами-оценщиками, которые получили образование в области оценочной деятельности, и состоят в Саморегулируемой организации оценщиков. Независимые эксперты-оценщики действуют согласно установленным стандартам и не зависимо от цели оценки земельного участка, применяют в своей деятельности методы оценки земельных участков реализуемые с использованием трех подходов.
1. Доходный подход:
- метод капитализации;
- дисконтирование денежных потоков;
- техника остатка дохода.
2. Сравнительный подход:
- метод сравнения продаж;
- метод коэффициентов.
3. Затратный подход:
- метода изъятия;
- метода определения расходов на освоение;
- оценка расходов на инфраструктуру;
- оценка согласно по типовым инвестиционным договорам.
В практике оценка земельных участков редко осуществляется с использованием всех подходов оценки. Однако применяя различные методы оценки стоимости земельного участка, удается получить результаты, на основании которых выводится более точная стоимость земли.
Методика проведения оценки земельных участков
В настоящее время существует множество методик для определения стоимости земельного участка. Методики базируются на сочетании трех основных подходов экономического анализа – доходного, сравнительного и затратного. Доходный способ определения стоимости включает в себя методику вычисления остатка, анализ предполагаемого способа использования оцениваемого объекта, методику установления капитализации земельной ренты. Сравнительный подход дает методики распределения, выделения, а также сравнения продаж. И, наконец, затратный метод сводится к расчету стоимости воспроизводства или возмещения стоимости улучшений земельного участка.
Для достоверного вычисления стоимости земельного участка, его оценку производят с использованием нескольких методик, результаты которых обязательно учитываются в формировании конечной стоимости объекта. Использованные методики подробно описываются в заключении эксперта, чаще всего с обоснованием применения каждой конкретной методики.
Наиболее популярные методики оценки земельных участков включают в себя:
- Расчет показателя капитализации земельной ренты.
- Метод расчета стоимости в зависимости от предполагаемого использования.
- Методика исчисления остатка.
- Сравнительная методика, основанная на показателях продаж.
Расчет показателя капитализации земельной ренты представляет собой способ оценки стоимости, применяемый как для застроенных, так и незастроенных участков земли. Данная методика применяется при условии возможности получения от исследуемого участка земельной ренты и проводится в три этапа. Сначала рассчитывается земельная рента, создаваемая земельным участком, далее устанавливается коэффициент капитализации земельной ренты. И, наконец, на основании первых двух выявленных величин, рассчитывается рыночная стоимость данного участка земли. Исходный показатель земельной ренты в большинстве случаев определяется как доход, полученный от сдачи земельного участка в аренду. Основным мероприятием для данной методики является исчисление коэффициента капитализации, для чего применяется способ установления рыночной выжимки или способ подсчета увеличения безрисковой ставки отдачи на капитал. Для вычисления рыночной стоимости земельного участка рентный доход делится на коэффициент капитализации.
Расчет стоимости земельного участка в зависимости от предполагаемого использования также применяется как для застроенных, так и для незастроенных участков. Основное условие применения данной методики заключается в возможности использования оцениваемого участка доходным способом. Расчет производится следующим образом:
- Расчет суммы и структуры расходов, предполагаемых в случае наиболее эффективного использования оцениваемого участка.
- Расчет структура и величины доходов, которые будут получены при оптимальном использовании.
- Расчет показателя организационных расходов.
- Расчет показателя ставки дисконтирования.
- Определение стоимости оцениваемого участка посредством дисконтирования всех предполагаемых расходов и доходов, возникших в случае наиболее эффективного варианта его использования.
Методика исчисления остатка применяется при условии возможности осуществления на земельном участке улучшений, приносящих доход. Данная методика складывается из следующих мероприятий:
- Определение стоимости замещения или воспроизводства производимых улучшений.
- Определение суммы чистого операционного дохода от совокупного объекта собственности за установленный период времени с учетом рыночного показателя арендных ставок.
- Определение чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.
- Определение показателя земельной ренты путем исчисления разности между показателями чистого дохода (доход от объекта минус доход от улучшений).
- Установление рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с помощью капитализации земельной ренты.
Сравнительная методика, основанная на показателях продаж, применяется в условиях существования свободного и развитого рынка земельных участков. В России данная методика получила распространение в связи оценкой земельных участков, находящихся в свободном владении. Данные участки принадлежат жителям городских и сельских поселений, находятся в огороднических, садоводческих и дачных объединениях. Методика базируется на систематизации данных о продажах, а также на сравнении информации о продаже земельных участков, схожих с оцениваемым объектом по величине, расположению, наличию инженерных систем и другим показателям.
В общем случае метод остатка основывается на принципе остаточной продуктивности и ННЭИ и позволяет определить стоимость различных составляющих доходной недвижимости — физических, правовых и финансовых интересов. Суть метода заключается в капитализации чистого операционного дохода, относящегося к одной из сопоставляющих, когда стоимость других компонентов (интересов) известна.
При применении метода остатка для земли должны быть известны:
стоимость зданий (сооружений) на данном земельном участке;
чистый операционный доход, приносимый землей и зданиями (сооружениями);
ставки капитализации для земли и зданий (сооружений);
ставка капитализации для земельного участка.
При этом застроенные земельные участки следует рассматривать и оценивать как условно свободные при их наиболее эффективном использовании.
Метод остатка предполагает следующую последовательность действий:
расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующую ставку капитализации доходов от улучшений;
расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.
Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.
Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).
Более подробно определение чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости изложено в пункте 3.2. раздела I «Оценка стоимости объектов недвижимости».
При оценке стоимости застроенных земельных участков в расчете прямо используют ставки капитализации 2-х типов: ставку капитализации для земли и ставку капитализации для улучшений, и косвенно учитывают ставку капитализации для единого объекта недвижимости.
Ставка капитализации для улучшений применяется в рамках метода остатка для земли, когда возникает необходимость распределять чистый операционный доход, создаваемый единым объектом недвижимости на доход от земельного участка и доход от зданий. В этом случае из общего дохода, создаваемого единым объектом недвижимости вычитают доход, который условно приписывается зданиям и рассчитывается умножением их стоимости воспроизводства (замещения) на ставку капитализации для улучшений.
Следовательно, при реализации данного метода, возникает необходимость разделения (распределения) ставки капитализации для единого объекта недвижимости на две составляющих: ставку капитализации для улучшений и ставку капитализации для земли.
Для расчета ставки капитализации для улучшений путем распределения можно воспользоваться алгоритмом метода распределения, в частности формулой 3, при этом должна быть известна доля земли (или доля улучшений) в едином объекте недвижимости.
Rreal estate = RL * L + RB * Breal estate = RL * L + (RL ± ∆) * B
илиL = Rreal estate ± ∆ * B B = RL ± ∆
Более подробно о расчете ставки капитализации для единого объекта недвижимости см. в пункте 3.2. раздела I «Оценка стоимости объектов недвижимости».
Что касается ставки капитализации для земли, то ее способы ее расчета были рассмотрены в пункте 7.5. раздела II настоящего пособия. Отметим, что данная ставка обычно меньше ставки капитализации для единого объекта недвижимости на величину нормы возврата капитала, привлеченного в улучшения. Это объясняется тем, что необходимость учета нормы возврата капитала возникает в случаях оценки изнашиваемых, стареющих, имеющих конечный срок службы объектов. Поскольку земельный участок является не истощаемым, не подвержен физическому износу (важное замечание — только при условиях грамотной эксплуатации земельного участка), то и не требуется откладывать деньги на его воспроизводство (физическое возмещение), следовательно, и норма возврата капитала не учитывается.
Таким образом, при оценке застроенного земельного участка для расчета необходимых ставок капитализации ка�� один из вариантов может применяться следующая последовательность (если используется метод определения ставки капитализации для единого объекта недвижимости с учетом возмещения капитальных затрат):
. Определяется ставка дисконтирования (ставка доходности на собственный капитал) для единого объекта недвижимости.
. Определяется норма возврата капитала для улучшений.
. Определяется ставка капитализации для единого объекта недвижимости в зависимости от темпов роста или снижения стоимости недвижимости (формула 3.9. пункта 3.2. раздела I «Оценка стоимости объектов недвижимости»).
. Определяется доля земельного участка и улучшений в едином объекте недвижимости.
. Согласно формуле 9. рассчитывается ставка капитализации для земельного участка.
. Согласно формуле 10. рассчитывается ставка капитализации для улучшений.
Рассмотрим пример по расчету рыночной стоимости земли методом остатка.
Пример расчета рыночной стоимости земли методом остатка.
Условие. Рыночная стоимость построенного здания равна 2 680 000 у.е. Ставка капитализации для единого объекта недвижимости составляет 0,1753, норма возврата капитала равна 0,01. Чистый операционный доход от эксплуатации земельного участка со зданием составляет 4 600 000 у.е. Среднерыночная доля земельного участка в составе единого объекта недвижимости равна 0,6. Решение задачи представлено в таблице 5.
Таблица 5. Пример расчета стоимости земельного участка методом остатка для земли
|
№ п/п |
Наименование |
Обозначение |
Значение, у.е. |
Примечание |
|
1 |
Чистый операционный доход |
NOI |
4 600 000 |
Доходный подход к оценке недвижимости |
|
2 |
Стоимость улучшений |
VB |
2 680 000 |
Затратный подход к оценке недвижимости (стоимость воспроизводства или замещения) |
|
3 |
Ставка капитализации для единого объекта недвижимости |
Rreal estate |
0,1753 |
Доходный подход к оценке недвижимости |
|
4 |
Норма возврата капитала |
∆ |
0,01 |
Доходный подход к оценке недвижимости |
|
5 |
Доля земельного участка в едином объекте недвижимости |
L |
0,6 |
Оценка стоимости земельных участков (метод распределения) |
|
6 |
Доля улучшений в едином объекте недвижимости |
B = 1 — L |
0,4 |
Оценка стоимости земельных участков (метод распределения) |
|
7 |
Ставка капитализации для земельного участка |
RB |
0,1713 |
RL = Rreal estate ± ∆ * B 0,1753 + 0,01 * 0,4 = 0,1713 |
|
8 |
Ставка капитализации для улучшений |
RB |
0,1813 |
RB = RL ± ∆ 0,1713 + 0,01 = 0,1813 |
|
9 |
Доход на улучшения |
IB |
518 518 |
п. 2 * п. 7 2 680 000 * 0,1813 = 518 518 |
|
10 |
Доход на земельный участок |
IL |
4 081 482 |
п. 1 — п. 9 4 600 000 — 518 518 = 4 081 482 |
|
11 |
Рыночная стоимость земельного участка |
VL |
23 826 515 |
п. 10 / п. 7 4 081 482 / 0,1713 = 23 826 515 |
Цели и виды оценки земли
Цели оценки земли могут быть разными. Поскольку значительная часть земельных участков вовлечена в гражданский оборот и является товаром (при этом не переставая оставаться важнейшим природным ресурсом) для полноценного функционирования земельного рынка, как было сказано выше, жизненно необходима оценка рыночной стоимости земли, т. е. денежная оценка земли. Например, при определении цены для совершения сделки купли-продажи участка.
Согласно ЗК РФ платность использования земли является одним из основных принципов земельного законодательства. Принцип платности призван стимулировать рациональное использование, охрану и освоение земель, повышение плодородия почв, способствовать нивелированию социально-экономических условий хозяйствования. Основным способом его реализации является налогообложение. А чтобы рассчитать размер налога на землю, необходим универсальный базовый показатель, каковым на данный момент установлена кадастровая оценка земли (земельных участков) в РФ. Поэтому налоговая нагрузка как плата за землю и оценка земли тесно связаны между собой. Согласно Федеральному закону от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65 Земельного кодекса РФ, применяется нормативная цена земли.
Нормативная оценка земли дает повод вспомнить о Законе РСФСР от 11 октября 1991 г. № 1738-1 «О плате за землю». С 1 января 2004 года этот закон признан утратившим силу за исключением статьи 25, в которой говорится о нормативной цене земли: «Нормативная цена земли ─ показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости».
Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с Правилами государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316.
Обязательным к применению при определении кадастровой стоимости земельных участков, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки, является Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 г. № 508.
Государственная оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в пять лет.
Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. Результаты кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.
Кадастровая оценка земли основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.
Проведение государственной кадастровой оценки земель учитывает данные земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров.
Знать стоимость земли необходимо в целом ряде других случаев. В частности:
- при передаче участка в аренду или залог;
- кредитовании;
- страховании;
- внесении в уставный (складочный) капитал;
- принятии управленческих решений;
- составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности;
- изъятии для государственных нужд;
- определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
- определении стоимости безвозмездно полученного имущества;
- разрешении имущественных споров.
При практической работе по определению стоимости земельных участков и стоимости прав аренды на участки применение нескольких расчетных методов, рекомендованных МИО в Методических рекомендациях 2002 и 2003 гг., показало их чрезвычайную трудоемкость и противоречивость получаемых расчетных результатов.
Разработка практических методик оценки земельных участков (ЗУ) наталкивается на неразвитость рынка продаж свободных (незастроенных) участков и небольшом объеме ЗУ, вовлеченных в оборот вместе с улучшениями, при этом Оценщику приходится определять стоимость ЗУ для различных густонаселенных и малоосвоенных мест РФ с различными условиями оборота ЗУ.
Настоящая работа касается вопросов оценки земельных участков и связи стоимости участков с имеющимися улучшениями.
По правовому режиму и целевому назначению различают 7 категорий земель:
- земли поселений;
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения;
- земли особо охраняемых территорий;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.
Стоимость прав на земельный участок (Сзу) определяется в соответствии с его наиболее эффективным использованием с помощью Методик МИО по определению рыночной стоимости прав собственности и рыночной стоимости прав аренды. Общепринято считать, что земельный участок – не изнашиваемый в физическом плане актив, поэтому физические износы не учитываются.
Сзу = Сзуо*(1-ФункИзу)*(1-ВнИзу) (1)
Где:
ФункИзу – функциональный износ земельного участка;
Вн.Изу – внешний износ земельного участка
Сзуо– стоимость прав на земельный участок без износов;
Определимся с параметром Сзуо.
В городах и населенных пунктах земельные участки различаются по стоимости в зависимости от следующих факторов влияния:
- Доступности населения к местам приложения труда, центру города, объектам культуры и бытового обслуживания;
- Обеспеченности инженерными сетями, благоустройством;
- Уровня развития сферы культурно – бытового обслуживания;
- Исторической ценности застройки, эстетической и ландшафтной ценности территории;
- Состояния окружающей среды, санитарных и микроклиматических условий;
- Инженерно – геологических условий строительства и степени подверженности территории разрушительным воздействиям природы;
- Рекреационной ценности территории.
Разделение внешних износов ЗУ (ВнИзу), их функциональных износов (ФункИзу) с учетом влияния сервитутов достаточно сложно для городских условий.
Например, рассмотрим 2 соседних участка в центре города, где имеются максимальные стоимости ЗУ.
При одинаковом (для двух сравниваемых ЗУ) влиянии вышеперечисленных факторов стоимость земельных участков зависит только от разрешенного вида использования (т.е. здесь на стоимость ЗУ действует внешний фактор, в данном случае — сервитут). В этой ситуации внешние износы легко можно спутать со влиянием сервитутов. В центре города максимальная прибыль предпринимателя может быть получена от торговой направленности при строительстве улучшений (то есть при такой ориентации ЗУ будет иметь место его максимальная стоимость), а разрешенная функциональная ориентация земельного участка — под строительство подземных гаражей повлияет на снижение его стоимости. В основе такого снижения стоимости будут лежать факторы выхода строительных площадей и разница в прибыли предпринимателя (либо внешнего износа для улучшений). Участок не будет иметь максимальной стоимости из-за влияния внешнего фактора — сервитута. В данной ситуации отсутствие внешнего износа земельного участка совмещается с наличием влияния сервитута, что приводит к снижению стоимости земельного участка. Подробнее вопрос о влиянии сервитутов на стоимость объектов недвижимости будет освещен ниже по тексту.
Таким образом, проведя анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (АННЭИ) земельного участка (ЗУ) без учета разрешенного вида использования, мы получим максимальную стоимость ЗУ в центре города (Сзу.максимальная), которая и может быть принята за базовую. Учтя, при проведении АННЭИ, разрешенный вид использования мы получим стоимость, меньшую, чем базовая (максимальная). Разница в стоимостях позволит нам определить степень влияния сервитута.
Теперь рассмотрим два ЗУ, один из которых расположен в центре города и ориентирован под торговую направленность (соответственно, он имеет максимальную стоимость) и участок на окраине города, ориентированный также под торговую направленность. Факторы влияния, которые упомянуты выше, повлияют на величину прибыли предпринимателя для улучшений (ПП) которая всего вероятнее будет снижаться от центра города к его окраине и может превратиться во внешний износ улучшений (ВнИ). В связи с этим будет падать стоимость ЗУ из-за внешнего износа:
Сзу = Сзу.максимальная*(1-ВнИзу). (2)
При появлении сервитута для участка на окраине города (например, под производственные цели как ЗУ промзон) величины ПП и ВнИ повлияют на дальнейшее снижение стоимости участка и приведут к появлению понижающего коэффициента, учитывающего влияние сервитута:
Сзу = Сзу.максимальная*(1-ВнИзу)*Квлияния, (3)
Квлияния
Разрешенный вид использования ЗУ в городе дает нам представление о степени влияния сервитута.
Функциональный износ городского ЗУ в значительной степени связан с влиянием таких факторов, как:
- Обеспеченности инженерными сетями, благоустройством;
- Состояния окружающей среды, санитарных и микроклиматических условий;
- Инженерно – геологических условий строительства и степени подверженности территории разрушительным воздействиям природы и т.п
Например, участки ЗУ на окраине будут иметь устранимый функциональный износ при отсутствии развитой транспортной и инженерной инфраструктуры (надо вести дорогу к ним, прокладывать инженерные сети и т.п.), а участок земли в центре города над обрывом (оползневый спуск к реке) потребует производства укрепительных работ. В общем выражении для стоимости ЗУ появится составляющая ФункИзу:
Сзу = Сзу.максимальная*(1-ВнИзу) *(1 – ФункИ)*Квлияния (4)
Участки под коммерческую направленность в городе стоят больше, чем участки под жилье, торговая направленность участков может повышать их стоимость по сравнению с производственной направленностью.
При учете влияния вышеперечисленных факторов мы можем выйти на максимальную стоимость ЗУ в городе, что и будет равноценно определению Сзуо.
Итак, для городских условий базовой стоимостью ЗУ является максимальная стоимость ЗУ :
Сзуо = Сзу.максимальная
Следует отметить, что для каждой категории земель (всего 7 категорий) имеет место своя базовая стоимость.
Со статистических позиции базовая стоимость должна иметь доверительную вероятность не ниже 95 % (откуда минимальная представительная выборка должна быть не менее 7 аналогов для каждой категории земель), а также должно быть получено представление о статистическом распределении базовой стоимости (по критериям согласия Колмогорова и Пирсона – не менее 25…30 аналогов).
Постоянный рост стоимости ЗУ в городах приводит к «плавающей» величине базовой стоимости. Вероятно, базовой стоимости ЗУ должна соответствовать максимальная прибыль предпринимателя при совпадении АННЭИ для ЗУ и улучшений.
Стоимость земельного участка может определяться, исходя из АННЭИ, а имеющиеся улучшения этого участка – могут не соответствовать АННЭИ, тогда при оценке ЗУ с улучшениями в сравнительном подходе мы подбираем аналоги для нового строительства в этом же сегменте рынка (учитывающего имеющиеся улучшения на оцениваемом ЗУ) и получаем стоимость с учетом фактических условий.
Предприниматель тратит деньга для получение прав на земельный участок (право собственности, право пользования, право аренды). Предприниматель развивает инвестиционный проект на этом земельном участке и затем все вместе продает или сдает в аренду, или использует в своих целях (объекты строительства и земельный участок).
В условиях нового строительства отрицательная разница (или убытки) между приведенными к дате оценки затратами ( затраты на новое строительство улучшений, приобретение прав на ЗУ и т.п.) и ценой продажи ЗУ с улучшениями является внешним износом улучшений. Положительная разница (прибыль) позволяет говорить о наличии прибыли предпринимателя.
На дату оценки права собственности на голый участок земли могут стоить определенную сумму денег (Сзу). Улучшения ЗУ могут создаваться с прибылью предпринимателя или с внешним износом. Нет улучшений – нет реальной ПП или ВнИ. Есть улучшения – может появиться реальная ПП или ВнИ. Следует отметить, что в стоимости ЗУ уже учтен ВнИзу(рассматриваемые нами земельные участки не могут иметь прибыли предпринимателя, поскольку базисной стоимостью является максимальная стоимость).
Окружающие участки земли с улучшениями на них могут увеличивать или уменьшать стоимость оцениваемого ЗУ. Однако при этом уже имеется сложившееся местоположение участка, поэтому мы анализируем идентичные (по составу улучшений) сегменты рынка при проведении АННЭИ.
Можем ли мы оценить внешний износ, исходя из разницы в стоимости двух участков с улучшениями (как это трактуется во многих учебниках)? Возможное наличие внешнего износа как в земельном участке, так и в улучшениях не позволяет четко выделить внешние износы для этих объектов отдельно.
Вероятно, разница во внешних износах земельных участков (? ВнИзу) может быть определена только на основе сопоставления стоимостей участков при условиях отсутствия влияния функциональных износов и сервитутов:
дельта ВнИзу = Сср.окр – Сср.ан, (5)
Где:
Сср.окр — средняя рыночная стоимость окружающих участков (якобы без износов);
Сср.ан – средняя рыночная стоимость аналогичных участков (якобы с износами)
Стоимости могут быть представлены как капитализированные арендные ставки:
дельта ВнИзу = (Ар.ср.окр / Ккап.окр) – (Ар.ср.ан / Ккап.ан), (6)
Где:
Ар.ср.окр и Ар.ср.ан. – средние рыночные годовые арендные ставки для окружающих участков и аналогичных участков;
Ккап.окр и Ккап.ан – коэффициенты капитализации для окружающих участков и аналогичных участков (наиболее вероятно, что они сильно различаются).
Использование формул (5) и (6) для определения внешних износов земельных участков связана с трудностями:
- в определении «окружающих» (якобы, без внешних износов) и «аналогичных» (якобы, с внешними износами участков);
- в определении арендных ставок;
- в определении коэффициентов капитализации.
Зачастую трудно разделить влияние внешних и функциональных износов на стоимостные параметры ЗУ.
В городе Туапсе, расположенном на берегу Черного моря арендная ставка для ЗУ коммерческого использования в среднем составляет около 20 руб./кв.м. в год, а в ущельях со сложной транспортной доступностью падает до 3…6 руб./кв.м. в год. Участки расположены на одинаковом удалении 300…500 м. от берега моря, а стоимость у них разная. Это не внешний износ, а функциональный исправимый износ (будут дороги и инженерные сети, — поднимется и стоимость участков).
Рассмотрим стоимости земельных участков в сельской местности вне населенных пунктов, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства.
Факто��ами, влияющими на стоимость ЗУ могут быть:
- Природно – климатические условия;
- Тип землепользования;
- Структура посевных площадей;
- Структура сельскохозяйственных угодий;
- Плодородие, свойства и другие качества почв и рельефа;
- Урожайность;
- Местоположение относительно рынков сбыта с/х продукции;
- Улучшения (дренаж, система полива);
- Плотность и занятость населения;
- Цены на ГСМ и с/х технику;
- Инфраструктура хозяйства (дороги, мелиорация и т.п.);
- Конъюнктура цен на с/х продукцию на внутреннем и международном рынках;
- Налоговый режим и системы поддержки товаропроизводителей
- Иные факторы, определяемые местной спецификой, особенностями и условиями ведения сельского хозяйства.
Рассуждения, аналогичные вышеприведенным, показывают, что за базовую стоимость здесь также следует принимать максимальную стоимость (Сзуо = max).
Например, на черноземах максимальная стоимость ЗУ может быть получена при функциональной ориентации на определенные с/х культуры, однако отсутствие влаги может снизить стоимость ЗУ за счет применения систем искусственного орошения (появляется влияние устранимого функционального износа), а сложный рельеф местности может также снизить стоимость ЗУ за счет вынужденного применения спецтехники, работающей на высоких углах наклона площадей ЗУ (появляется неустранимый функциональный износ).
Рассмотрим данные, представленные в Кадастре Москвы и ограничимся только первыми кадастровыми номерами для каждого административного округа:
Приложение 1
к постановлению Правительства Москвы
от 3 июня 2003 г. N 417-ПП
УДЕЛЬНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ ПО КАДАСТРОВЫМ КВАРТАЛАМ ГОРОДА И ВИДАМ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ
(руб. за кв. м)
| Номер кадастрового квартала |
Виды функционального использования земель | |||||||||||||
| Земли под жилыми домами многоэтаж- ной и повышенной этажности застройки |
Земли под домами индивиду- альной жилой застройки |
Земли гаражей и авто- стоянок |
Земли под объектами торговли, обществен- ного питания, бытового обслужива- ния, АЗС и газонапол- нительными станциями, предприя- тиями автосервиса |
Земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохра- нения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами |
Земли под администра- тивно-управ- ленческими и общественными объектами и земли предприятий, организаций, учреждений финансирова- ния, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения |
Земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально- технического, продоволь- ственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта и связи |
Земли под воен- ными объек- тами |
Земли дачных и садовод- ческих объеди- нений граждан |
Земли под объектами оздорови- тельного и рекреа- ционного назначения |
Земли сельско- хозяйст- венного исполь- зования |
Земли под лесами в поселениях, под древесно- кустарнико- вой раститель- ностью, не входящей в лесной фонд |
Земли под обособ- ленными водными объектами |
Прочие земли поселе- ний улично- дорожная сеть и земли резерва |
|
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 |
| Центральный административный округ | ||||||||||||||
| 77-01-01001 | 22972 | 11064 | 22398 | 49089(12,24)* | 13253 | 34890 | 9074 | 8600 | 4006 | 4057 | 2129 | 3565 | 3572 | 6159 |
| Северо-Восточный административный округ | ||||||||||||||
| 77-02-01001 | 1120 | 1120 | 1120 | 1189 | 1539 | 1120 | 2525 (2,254) | 2054 | 1120 | 1120 | 1120 | 1120 | 1120 | 1120 |
| Восточный административный округ | ||||||||||||||
| 77-03-01001 | 5679 | 2566 | 2873 | 9288(4,537) | 3075 | 7224 | 2972 | 2640 | 2047 | 2159 | 1309 | 2174 | 2165 | 1622 |
| Юго-Восточный административный округ | ||||||||||||||
| 77-04-01001 | 2842 | 1868 | 2423 | 6688(5,971) | 3309 | 4134 | 3830 | 3394 | 1120 | 1120 | 1120 | 1120 | 1120 | 1756 |
| Южный административный округ | ||||||||||||||
| 77-05-01001 | 6347 | 6517 | 4640 | 15221(6,976) | 8083 | 10571 | 6942 | 6218 | 2220 | 2182 | 1260 | 1790 | 1850 | 3639 |
| Юго-Западный административный округ | ||||||||||||||
| 77-06-01001 | 11414 | 6450 | 5154 | 20872(5,970) | 6929 | 16456 | 4196 | 3496 | 3516 | 3703 | 1237 | 3447 | 3489 | 2338 |
| Западный административный округ | ||||||||||||||
| 77-07-01001 | 6542 | 3516 | 2208 | 7240(3,980) | 2944 | 5016 | 1819 | 1854 | 2733 | 2915 | 1168 | 2858 | 2825 | 1713 |
| Северо-Западный административный округ | ||||||||||||||
| 77-08-01001 | 2221 | 1595 | 1480 | 2690(2,301) | 1278 | 1167 | 1372 | 1300 | 1377 | 1475 | 1141 | 1557 | 1544 | 1087 |
| Северный административный округ | ||||||||||||||
| 77-09-01001 | 4348 | 1669 | 1706 | 4496(3,406) | 1539 | 2498 | 1418 | 1341 | 1320 | 1389 | 1120 | 1444 | 1432 | 1166 |
| Зеленоградский административный округ | ||||||||||||||
| 77-10-01001 | 1341 | 400 | 860 | 1867(4,667) | 655 | 1367 | 1063 | 1014 | 400 | 400 | 400 | 400 | 400 | 526 |
Методы оценки в чем отличия?
Перед тем как рассматривать какие основные методы оценки стоимости земли применяются, нельзя не упомянуть и о 5 важных факторах, которые могут, в свою очередь, влиять на стоимость земельных участков в современных условиях рынка:
- спрос на рынке на конкретные участки;
- месторасположение земли в т. ч. транспортная доступность и окружение;
- пригодность или перспективность земельного участка (климат, зонирование, экологические, инженерно-геологические и прочие параметры);
- юридическая доступность участка – отсутствие каких-либо ограничений, обременений и запретов со стороны действующего законодательства;
- доходность – дисконтирование ожидаемых в будущем доходов с учетом возможных рисков планируемых инвестиций.