Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Альтернативная сделка: преимущества одновременных операций». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.
Плюсы альтернативных сделок
Схема альтернативной сделки на протяжении многих лет была не самой востребованной. Хотя за последний год доля таких сделок выросла, по оценкам аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», с 35% до 50%, что связано с нестабильностью на рынке — резким ростом цен. «Люди боятся продать свою квартиру и остаться без жилья, потому что за время поиска новой недвижимости она может вырасти в цене и им просто не хватит вырученной суммы. Поэтому даже те лоты, которые изначально идут как свободные, часто на саму сделку выходят, как мы называем, «паровозом», то есть одновременно покупается и продается несколько квартир», — пояснила Елена Мищенко.
Кроме того, в рамках альтернативной сделки мoжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe рынка, поскольку пpoдавцы aльтepнaтивныx квapтиp часто cнижaют cyммy. Плюс для продавца-покупателя — нe нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy.
Альтернативная сделка и налоги
Многие продавцы ошибочно считают, что при проведении альтернативных сделок у них не возникает обязанностей по уплате налогов. Однако с точки зрения налогового законодательства этапы сделки (продажа объекта и покупка альтернативы) между собой не связаны, даже если были заключены в один налоговый период. Поэтому при продаже, например, квартиры необходимо заплатить 13% от суммы полученного дохода, отмечает Елизавета Шишина.
В некоторых случаях продавец жилья освобождается от уплаты НДФЛ с дохода от проданной недвижимости:
- если проданный объект находился в собственности не менее 3 лет (в результате приватизации, получен по наследству или в дар от близкого родственника, приобретен на основании договора ренты) или находился в собственности не менее 5 лет (приобретен на основании договора купли-продажи, мены, ДДУ). В данном случае гражданин освобождается от уплаты НДФЛ независимо от стоимости жилья, за которую он его продает;
- если стоимость продаваемого жилья меньше 1 млн рублей. Срок владения жилплощадью в этом случае в расчет не берется, так как ни на что не влияет. Объясняется это тем, что максимальный налоговый вычет для продавца составляет 1 млн рублей.
Проведение альтернативной сделки
Участники сделки встретились, обсудили условия передачи прав собственности, задатка, проверили документы, заключается договор купли-продажи. В соглашении должно быть прописано все то, о чем вы договаривались с продавцом. Если ошибок нет, подписывайте и соглашайтесь на сделку. После этого договор передается на регистрацию через нотариус или МФЦ. Теперь остается ждать, когда будут проверены и приняты документы, а оповещение вы получите в письме или вам позвонит специалист МФЦ или нотариус.
Длительность оформления документов зависит от количества участников сделки. Например, если в альтернативной сделке участвует всего две квартиры, о положительном решении вас оповестят уже через 3−4 дня. Но если звеньев пять или шесть, процесс затянется на 1−2 недели.
Когда все документы зарегистрированы, вам нужно получит новую квартиру. Встреча проходит в той квартире, которую вы приобрели. Убедитесь, что состояние недвижимости прежнее и ничего не изменилось, продавец оставил все, как вы и условились. После этого продавец с покупателем подписывают акт приема-передачи. Это означает, что вы не имеете никаких претензий к новому жилью, а покупатель получил ту сумму, которую и планировал.
Стороны «альтернативы»
Альтернативные сделки с жильем могут производиться с участием, как минимум, трех сторон. Первая – это покупатель квартиры, вторая – ее продавец, который одновременно является покупателем другой квартиры. Третья – продавец жилплощади (для предыдущего участника). При этом, любая из приобретаемых квартир может быть названа как альтернативным жильем, так и прямой продажей, суть цепочки сделок от этого не меняется. Однако чаще всего так именуется квартира, покупаемая взамен той, которая продается.
Если речь идет о более длинной цепочке, продается уже не одна альтернативная жилплощадь, а две или даже несколько. То есть, продавцы жилья выступают в роли покупателей квартиры, следующей в цепочке. При этом, последовательность не имеет значения. Например, если при продаже одной «трешки» приобретаются три разноплановые «однушки» с доплатой, выстраивается четырехкомпонентная цепочка с тремя «альтернативами».
ВАЖНО
Как показывает практика, цепочки из четырех-пяти квартир – это максимально приемлемый вариант, поскольку чем длиннее цепь и больше участников сделки, тем труднее выстроить весь комплекс. Стоит выпасть одному звену, чтобы обрушить всю сделку.
Риски альтернативной продажи жилья
Чем больше участников в сделке, тем сложнее ее организовать. У каждой стороны должны быть оформлены в срок документы, собраны нужные справки. Отсутствие одной бумаги может привести к тому, что разрушится вся цепочка. Почему тогда граждане выбирают альтернативную продажу жилья? Просто порой так складываются обстоятельства: чтобы приобрести понравившуюся квартиру, необходимо параллельно найти покупателя на свои квадратные метры и вырученные деньги сразу перевести в счет оплаты за новое жилье.
У альтернативных сделок есть и плюсы. Продавец, ограниченный во времени, готов дать скидку на квартиру. Но даже если вас привлекла низкая цена, не торопитесь подписывать бумаги. Предварительно проверьте, нет ли среди собственников несовершеннолетних детей или недееспособных граждан. Эти обстоятельства могут привести к тому, что в будущем сделку аннулируют.
Как оформить альтернативную сделку по купле-продаже жилья
Больше всего сложностей ждет продавца-покупателя — сторону, которой одновременно нужно продать квартиру и купить новую. Расскажем, как действовать:
- Если вы уже нашли подходящий объект недвижимости для покупки, приступайте к поиску клиента на свою квартиру. Разместите объявления на сайтах и при необходимости воспользуйтесь услугами риелтора.
- Не скрывайте, что сделка альтернативная. Стороны должны знать: успех мероприятия зависит от согласованности действий.
- Проверьте юридическую чистоту той квартиры, которую планируете купить.
- Договоритесь о порядке расчетов. Покупатель может сразу перевести деньги продавцу, минуя ваш счет. Это позволит избежать дополнительных комиссий за переводы. При подобных сделках также востребованы такие формы расчета, как банковская ячейка и аккредитив.
- Составьте и подпишите предварительное соглашение с каждой из сторон.
- Подготовьте договоры купли-продажи.
- Подпишите бумаги и зарегистрируйте обе сделки в Росреестре.
- По истечении 10 дней получите выписки из ЕГРН о регистрации прав собственности.
Чем удобна альтернативная продажа?
Не всегда бывает достаточно денег, чтобы сначала купить новое жилье, а потом не спеша продать старое. Обычно люди продают имеющееся жилье, поэтапно решая вопросы проживания семьи, поиска новой квартиры, ее покупки и переезда. Чтобы упростить эту ситуацию, применяют альтернативную продажу квартиры.
Какие риски альтернативной сделки существуют?
При осуществлении подобных сделок существует риск, что Росреестр зарегистрирует право собственности только по одному договору, а не по двум. Так как альтернативная сделка состоит из двух самостоятельных сделок купли-продажи недвижимости, есть вероятность, что Росреестр откажет в регистрации одной из них по той или иной причине.
Для того, чтобы право собственности по двум договорам было зарегистрировано одновременно, стоит указать в обоих договорах, что переход права собственности регистрируется Росреестром при одновременной регистрации всех переходов права собственности на все участвующие в сделке квартиры. О возможности включения такого положения в договор говорит ст. 157 ГК РФ «Сделки, совершенные под условием».
Если используются кредитные средства для покупки квартиры — появляются дополнительные сложности. В сделке появляется еще одна сторона в лице банка, и может потребоваться больше времени для согласования условий договора.
Если квартира находится в залоге у банка. В таком случае вам придется получить разрешение банка на продажу квартиры, а также выполнять установленный банком порядок и условия совершения сделки.
Несоответствие ожиданий и запросов собственников квартир реальной ситуации на рынке недвижимости может привести к тому, что продавцу придется увеличить сроки сделки, например, из-за того, что он не может найти подходящую альтернативную квартиру. Это, в свою очередь, может не устроить будущего покупателя, вынужденного ждать, пока собственник квартиры найдет подходящий вариант.
Плюсы и минусы альтернативных сделок при продаже квартиры
Плюсы:
- Возможность дополнительного снижения цены, если у продавца уже подобрана альтернативная квартира;
- Юридическая чистота недвижимости будет тщательно проверена, возможно даже не одним юристом;
- Можно сразу въехать в новое жилье;
- Не нужна сумма наличных или безналичных денег на руках.
Минусы:
- Большая комиссия риелтора (альтернативные сделки сложны в организации);
- Риск выхода участников сделки;
- Длительность процесса;
- Необходимость согласовывать действия 3 и более сторон.
Главное отличие альтернативной купли-продажи – участие трех и более сторон. Несмотря на то, что все сделки объединены в одно целое, оформление каждого договора в Росреестре осуществляется отдельно. При приостановке или отказе в госрегистрации одного ДКП собственник проблемной квартиры не может исполнить обязательства. Нередко участники «встречной» продажи вынуждены обращаться за судебной защитой.
В Приморский районный суд Санкт-Петербурга с требованием о возврате аванса обратился гражданин К. Истец заключил два договора купли-продажи. При этом К. внес задаток по соглашению о приобретении новой жилплощади.
Федеральная служба регистрации отказала в оформлении передачи прав собственности по документу, в котором К. указан в качестве покупателя. Продавец второй квартиры отказался возвращать сумму, полученную по договору аванса. Договор на продажу квартиры, принадлежащей К., был зарегистрирован согласно требованиям законодательства.
В судебном заседании выяснилось, что ответчик не имел права на продажу квартиры, находящейся в долевой собственности нескольких лиц. Судья обязал ответчика возвратить сумму аванса. Кроме того, решением суда была отменена государственная регистрация квартиры, принадлежащей К.
Налоги при альтернативной сделке
Многие ошибочно считают, что в случае альтернативной сделки не нужно платить налоги. Однако с точки зрения налогового законодательства этапы сделки (продажа объекта и покупка альтернативы) между собой не связаны, даже если заключены в один налоговый период. Поэтому при продаже квартиры необходимо заплатить 13% от суммы полученного дохода. Их оплачивает продавец и продавец-покупатель, отметил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Кирилл Стус.
Речь идет о ситуациях, когда квартира находилась в собственности менее установленного срока владения (пять лет — по общему правилу, три года — наследство или дарение). При этом при уплате налога с продажи они могут воспользоваться налоговым вычетом — уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн руб.
Покупатели могут воспользоваться налоговым вычетом. Для этого нужно быть официально трудоустроенным и платить налоги. Вернуть по вычету можно до 260 тыс. руб. «Получить налоговый вычет может каждый из собственников жилья. Также следует помнить про существование вычета с процентов по ипотеке — здесь действует отдельный лимит в 3 млн руб.», — добавил Кирилл Стус.
Что такое альтернативная сделка
Альтернативная сделка – это в первую очередь цепочка связанных друг с другом сделок купли-продажи квартир. В цепочке может участвовать неограниченное количество квартир. В среднем их 3–4, хотя число может вырасти и до 10–15.
Чем больше участников в сделке, тем больше шансов, что она затянется или просто не состоится, потому что у кого-то никак не получается подобрать альтернативу своей квартире. Когда все участники цепочки нашли подходящие варианты, согласовали условия и подписали договоры, они одновременно идут в банк и через банковскую ячейку передают оплату по цепочке. После передачи денег участники отдают документы в МФЦ на регистрацию. Одновременно всем идти в МФЦ не обязательно, так как все сделки регистрируются отдельно.
На практике от начала альтернативной сделки, то есть от момента выставления квартиры на продажу, до регистрации сделки уходит от двух до шести месяцев. Вам может повезти, и вы попадете в собранную цепочку, тогда купля-продажа пройдет за 2–3 недели. Из них регистрация в Росреестре займет стандартные 5–8 дней.
Налоги при альтернативных сделках
Так как в альтернативной сделке договоры купли-продажи не зависят друг от друга, приобретение квартир по цепочке никак не влияет на налогообложение – взаимных вычетов не происходит. Разберемся, какие налоги оплачивают участники сделки.
- Покупатель не платит налогов. Его задача оплатить государственную пошлину за переход права собственности от продавца к покупателю (2000 руб.) и аренду банковской ячейки (зависит от банка). В течение года покупатель может оформить налоговый вычет и возвратить часть затраченной суммы.
- Продавец № 1, 2, 3… – не платит налогов в случае, если квартира находится у него в собственности более 3 лет и получена по наследству, по договору дарения, в результате приватизации или по договору ренты. Во всех остальных случаях срок владения, чтобы не платить налоги, должен составлять более 5 лет. Если квартира была в собственности продавца меньше 3 или 5 лет, то налог на доходы составляет 13 %.
Особенности альтернативной сделки
Обычно продажа квартиры связана с определёнными жизненными обстоятельствами:
- люди хотят увеличить жилплощадь или купить меньше;
- переехать из многоквартирного дома в частный и наоборот;
- разменять одну квартиру на несколько или продать несколько, а на вырученные деньги приобрести одну и так далее.
Не имея при этом свободных средств на приобретение нового жилья, совершение желаемой сделки проводится путём обмена того, что имеется на то, что подходит под желаемый результат. Поскольку прямой обмен возможен только для некоторых категорий недвижимости, заключаются сделки по продаже и покупке.
Зачастую продавцу некуда переехать на время подбора квартиры, поэтому одновременно происходит поиск покупателя на старую жилплощадь и подходящего для покупки жилья. На момент продажи квартиры, прежние жильцы остаются в ней, дата переезда оговаривается в договоре.
Или, если собственник квартиры относится к социально незащищённому слою населения (несовершеннолетние, пенсионеры). Продать собственность такой категории граждан можно с условием предоставления им другого жилья, такого же или лучше. Альтернативная продажа здесь становится единственной доступной возможностью.
Во всех случаях подписание договора купли-продажи и передача документов для регистрации прав проводится единовременно – это особенность подобных сделок.
Одновременная продажа и покупка жилья образует своеобразную цепочку.
Например, цепочка из трёх звеньев:
- Покупатель;
- Продавец, он же покупатель;
- Продавец.
Здесь человек продаёт свою квартиру и покупает взамен новую. Это самая простая схема.
Практика показывает, что участников альтернативной продажи может быть больше. Например, люди продают две квартиры, чтобы взамен купить одну большей площади.
Получается:
- Два покупателя;
- Два продавца, они же один покупатель;
- Продавец.