Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить сделку купли-продажи земельного участка?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор купли-продажи земельного участка не надо регистрировать в кадастровых органах, но регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость. Право собственности на земельный участок покупатель получит только после государственной регистрации перехода права. Обратите внимание, что само по себе заключение и даже исполнение договора купли-продажи этого права не дает.
Кaкиe дoкyмeнты пoнaдoбятcя
Есть перечень обязательных документов для совершения сделки:
- пacпopтa владельца земли и покупателя;
- договор купли-продажи;
- свидетельство о государственной регистрации права на землю;
- акт приема-передачи участка;
- квитанция об оплате госпошлины.
Также есть дополнительные документы, которые необходимы в ряде случаев:
- кадастровый паспорт, если земля продается впервые;
- нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу, если таковые есть;
- согласие органа опеки на отчуждение жилого дома;
- письменное согласие залогодержателя;
- кредитный договор с банком и закладная (если участок приобретается в ипотеку).
Право на земельный участок при продаже находящегося на нем объекта недвижимости
Если земельный участок и здание на нем являются собственностью одного лица, то продавать их надо только вместе. Продавец должен учитывать эту норму гражданского и земельного законодательства. Даже если покупатель готов купить только здание, без земли под нем, такой договор признается ничтожным, а в государственной регистрации перехода права собственности на здание будет отказано.
При продаже здания, находящегося на арендованной земле, продавец должен сообщить арендодателю о переходе к покупателю права собственности на объект. Согласия арендодателя земельного участка на продажу не принадлежащего ему здания не требуется. Здесь применяется правило статьи 22 Земельного кодекса о том, что право аренды земельного участка автоматически переходит третьему лицу (в данном случае, покупателю здания).
Закон не требует переоформлять договор аренды на нового владельца недвижимости, однако в интересах продавца оформить с арендодателем земельного участка соглашение о прекращении договора аренды, чтобы избежать возможных претензий. Требовать переоформления договора аренды на себя может и покупатель здания.
В случае продажи здания, принадлежащего государственному (казенному) учреждению или органу государственной власти, может оказаться, что земельный участок находится у продавца на праве бессрочного пользования. Если это так, то покупатель, не имеющий возможности получить аналогичное право, должен будет оформить договор аренды на земельный участок или выкупить его.
Сделка купли-продажи земельного участка в 2022 году: документы
Право собственности на участок передается, если собрана папка документов. Главный документ – договор купли-продажи земельного участка. В этой бумаге нужно указать все важные особенности территории, включая то, какой у неё кадастровый номер. Помимо этого указывается адрес, площадь, какое использование разрешено и т.п. Также нужно вписать данные о покупателе и продавце (ФИО, паспортные данные и т.п.). Чтобы договор был составлен, нужны паспорта сторон, межевой план территории, выписка ЕГРН. Когда договор готов, дальше нужно получить следующие бумаги:
- Квитанция за госпошлину.
- Паспорта владельцев (бывшего и будущего) и доверенных лиц, на имя которых выписана доверенность.
- Заявление от собственника. Пишется по установленному образцу.
Правильный порядок оформления сделок с землей
Хотя видов сделок с земельными участками есть немало, во многом подход к их заключению очень похож. Обычно порядок сделок с землейсостоит из таких последовательных этапов:
- согласование всех деталей сделки – первое, что должны сделать стороны перед оформлением сделки – это тщательно согласовать все ее нюансы и детали: стоимость (если она возмездная), сроки совершения, порядок регистрации, гарантии, механизм разрешения споров, если таковые возникнут и т. д. Грамотное согласование деталей – это гарантия отсутствия конфликтов в будущем;
- составление договора – любые сделки с землей обязательно должны быть заключены с помощью официального договора. Он составляется в письменной форме и включает в себя все те договоренности, которые достигнуты на первом этапе сделки. Существуют определённые требования к договорам, которых необходимо придерживаться всем, кто планирует совершать сделки с земельными участками;
- подписание договора сторонами – когда текст документа составлен и одобрен всеми участниками, остается только его подписать. Важно, что право подписи имеют только те лица, которые указаны в тексте соглашения, или их официальные представители, действующие на основании доверенности. Желательно также, чтобы во время подписания договора присутствовал юрист, который убедится, что все делается правильно и в рамках законодательства;
- регистрация перехода прав собственности – если сделка предусматривает отчуждение земли и передачу ее новому владельцу, потребуется подготовить заявление в Росреестр, приложить к нему копию договора и дождаться, пока будут внесены изменения в земельный кадастр. Только после этого сделка будет считаться полностью завершенной.
Какие должны быть документы на участок
При проведении сделки важно убедиться, что у продавца есть в наличии необходимые документы для продажи участка, дающая ему право продавать участок. При этом необходимо не только наличие документов, которые дали ему право собственности на участок, но и проведение регистрации в Едином реестре прав собственности на объекты недвижимости.
Документы для договора купли продажи земельного участка включают в себя:
- Правоустанавливающие документы, которые обосновывают наличия права на собственность на земельный участок. В зависимости от конкретной ситуации это может быть договор купли-продажи, договор, по которому земля была подарена, завещание или другие.
- Выписка из Единого государственного реестра, которая является основным документом, подтверждающим право собственности. В нём, в частности, будет содержаться информация о том, есть ли обременения на эту недвижимость.
- Кадастровый паспорт на участок.
- Если на участке имеются строения, на них должна быть предоставлена техническая документация.
- Необходимо предоставить межевой план на продаваемый участок земли.
- Акт, в котором зафиксированы границы продаваемой земли.
Помощь при регистрации сделок с земельными участками
С нами вы сможете полностью освободиться от организационных вопросов. Эксперты соберут необходимую документацию, проведут все согласования и переговоры с заинтересованными сторонами и зарегистрируют сделку. Вам нужно будет лишь посетить нотариуса в удобное для вас время и поставить на доверенности подпись. Далее останется только дождаться, пока мы выполним необходимые процедуры.
Услуги сопровождения регистрации сделок с землей включают в себя:
- Сбор документации и составление заявления о регистрации.
- Оплату государственной пошлины.
- Подачу документов в Росреестр.
- Получение свидетельства, подтверждающего регистрацию права и вручение его заказчику.
- При необходимости — получение отказа в регистрации и его обжалование.
Аренда земельных участков
Оформление сделок с землей, в результате заключения которых участок переходит к новому пользователю на правах аренды, имеет следующие особенности:
- Обязательно наличие в договоре информации о характеристиках передаваемого в аренду участка, позволяющих его идентифицировать (ст. 607 ГК РФ).
- Договор аренды, заключаемый на срок продолжительностью более 1 года, должен иметь письменную форму (если одной из сторон является юрлицо, он должен быть заключен в письменном виде вне зависимости от срока его действия). Кроме того, сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре (пп. 1, 2 ст. 609 ГК РФ).
- Участники договора могут отказаться от его исполнения в любой момент при условии уведомления об этом второй стороны не менее чем за 3 месяца до расторжения соглашения (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Также некоторые правила аренды земли установлены ст. 22 ЗК РФ:
- Арендатор вправе передать права и обязанности, возникшие у него в результате заключения договора, третьему лицу (в том числе в субаренду) при условии, что этого не запрещают положения соглашения (пп. 5, 6). Правило не распространяется лишь на участки земли, расположенные на территории особых экономических зон.
- Сдавать в аренду земли, изъятые из оборота, запрещено (п. 11).
- Размер платы за аренду земельного участка является существенным условием договора, при отсутствии которого он будет считаться незаключенным (п. 12).
Общие правила при проведении сделок с земельными участками
Нужно знать и соблюдать требования, которые законодательство устанавливает для таких сделок. Без их соблюдения сделка станет недействительной.
Нужно учитывать следующее:
- Законодательство считает, что право собственности на любую недвижимость и, в частности, на участки земли существует только тогда, когда соответствующая запись о владении внесена в Единый реестр прав собственности на объекты недвижимость. Если этого нет, то такую землю нельзя продавать и покупать.
- Распоряжаться участком имеет право только владелец земли, у которого имеются все необходимые подтверждающие документы. Другие лица, например, арендатор не могут осуществлять продажу используемой земли.
- При передаче права собственности другому лицу категория и вид разрешённого использования участка не меняются. Если покупатель намеревается их изменить, он должен обращаться в соответствующие государственные органы.
- Покупатель после подписания договора и оплаты полной стоимости участка не становится полноценным владельцем до тех пор, пока не зарегистрирует получение права собственности, обратившись в территориальное отделение Росреестра.
- Если продавец единолично владеет земельной недвижимостью, он может осуществить продажу, не обращаясь к нотариусу. Однако, если собственность является долевой, то он обязан заверить её нотариально.
Оформление сделки с недвижимостью требует внимательного отношения. Разумным вариантом является обратиться к профессиональному юристу, который обеспечит выполнение всех предъявляемых законодательством требований.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – бюрократия при купле-продаже земли призвана упростить жизнь среднестатистического гражданина или это замаскированный способ собрать побольше налогов? |
Общие требования к сделкам с земельными участками
В соответствии с гражданским законодательством сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
К сделкам с земельными участками относятся общие требования, предъявляемые законодательством к сделкам:
- — законность, так как юридическое действие будет считаться сделкой только в том случае, если оно правомерно;
- — установленный статус участников сделки. Сделка может совершаться только дееспособными лицами, причем для сделок с земельными участками характерным является наличие, помимо гражданской, земельной право- и дееспособности;
- — соблюдение формы договора.
Земельные участки отнесены к недвижимости, что предполагает применение к сделкам с землей требования о государственной регистрации сделок, предъявляемого к сделкам с недвижимым имуществом.
Продажа своего земельного надела по всем правилам закона требует сбора ряда документов:
- паспорта;
- кадастрового номера (выписки из кадастра);
- карты землепользования (выписки, полученной в районной администрации с печатью и подписью управляющего);
- правоустанавливающего документа;
- квитанции об уплате земельного налога (выданной в бухгалтерии администрации);
- справки по форме №9 тех.паспорта при наличии построенного объекта на участке (при отсутствии можно заказать в БТИ);
- протокола о согласовании границ (выполненной представителем службы геодезии с подписями собственников-соседей);
- справку о разрешении продажи участка (за получением обратиться в отдел архитектуры при администрации города);
- согласие мужа (жены) на проведение сделки, заверенное нотариусом;
- выписку из ЕГРП.
Если постройки на участке отсутствуют, то также потребуется документально подтвердить данный факт. Это общепринятый список документации. По запросу представителей гос. структур возможно потребуются иные дополнительные бумаги.
Особенности купли-продажи дома с земельным участком
На даче или в загородном доме недвижимых объектов два – дом и участок, оформление прав собственности на которые производится в отдельности. Вот тут и возникают часто недоразумения. Собственник не может продать дом при выделении, например, земли ранее в бессрочное пользование или получении участка в наследство, также не прошедшего процедуру регистрации.
При таких условиях покупателю просто не перейдут права или самостоятельно за свой счет придется пройти ряд процедур:
- вызвать представителя кадастра для проведения работ по межеванию;
- написать заявление в администрацию о желании приобрести участок в собственность с возможностью последующей продажи;
- воспользоваться правом выкупа земли по стоимости кадастра или оформлением ее аренду;
- пройти регистрацию прав в ЕГРП уже совместно с домом, написав соответствующее заявление.
Все это покупателю придется сделать за свой счет, хотя земли, переданные по наследству, подлежат бесплатной приватизации, причем это выгодно покупателю. Нет смысла выкупать землю по завышенным ценам, достаточно ее приватизировать. Закон дает на это право.
Получается противоречие в кодексе. Согласно ст.552 передача земли в собственность, находящаяся под строением, возможна. Однако, с другой стороны дом не может быть продан без земли, на которой построен.
Что можно сделать? Оформить договор купли-продажи сразу на дом и землю или провести кадастровые работы на участке, разделив его на доли. Хотя опять же межевание при наличии дома затруднительно и ограничено.
Как оформить сделку продажи земельного участка?
Во всех случаях предметом договора является земельный участок для которого предусмотрено наличие кадастрового паспорта. Без него совершение сделок окажется невозможным. После регистрации информация вводится в Единый государственный реестр. Для указанной процедуры привлекаются территориальные органы Федеральной службы.
Также продавец обязан предоставить потенциальному покупателю информацию относительно обременения и ограничения использования конкретного участка. Потенциальный покупатель должен располагать полной информацией, чтобы иметь возможность отказаться от оформления сделки.
Документы для сделки с земельным участком
Для совершения сделки с земельным участком необходимы следующие документы:
- правоустанавливающие документа на участок (договор купли-продажи, решение суда и др.) и правоудостоверяющие документы (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН и др.)
- документы об извещении других участников долевой собственности о продажи доли земельного участка
- справка об оплате налога
- документы о межевании
- согласие супруги на продажу участка
- документы об удостоверении личности продавца и покупателя
- договор купли-продажи участка
- документы, подтверждающие полномочия представителей
для регистрации перехода права собственности понадобиться
- заявление о регистрации
- документ об оплате госпошлины за регистрацию
Сделки с долями земельных участков
С долями земельных участков можно совершить определенные сделки и действия, а именно, продать свою долю, выделить долю в земельном участке, завещать свою земельную долю, отказаться от доли в земельном участке и др.
При этом законами могут устанавливаться особенности совершения сделок в отношении долей земельных участков.
Например, если лицу принадлежит доля на участок из земель сельхозназначения и участников долевой собственности больше пяти, то продать долю можно только участнику долевой собственности.
В иных случаях, прежде чем продать долю какому-то третьему лицу, собственник должен уведомить других долевых собственников не менее чем за месяц о продаже своей доли. Месячный срок может не соблюдаться, если участники долевой собственности письменно откажутся от преимущественного права покупки продаваемой лицом земельной доли.
Акт приема-передачи земельного участка
Документ подтверждает, что покупатель согласен с состоянием земли и строений, находящихся на ней. Акт можно составить отдельно или сделать его частью купчей. Он может быть оформлен в свободной форме. Но, если не хотите, чтобы возникали мелкие недочеты, вопросы и проблемы, лучше заполнить приложение по шаблону, указав следующую информацию:
- дата и место составления;
- дата и номер договора, к которому прилагается акт;
- данные покупателя и продавца;
- описание участка с кадастровым номером, адресом, площадью, назначением;
- сведения о состоянии земли;
- подтверждение об отсутствии у сторон претензий;
- подписи.
Общая характеристика сделок с земельными участками
1. Земельное законодательство регулирует оборот земельных участков тремя различными способами.
Во-первых, ограничение оборота земельных участков по объекту. В статье 27 ЗК РФ содержится перечень изъятых из оборота и ограниченных в обороте земельных участков.
Земельные участки, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. К ним относятся земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:
- 1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 ЗК РФ);
- 2) зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы (за исключением случаев, установленных федеральными законами);
- 3) зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды;
- 4) объектами организаций федеральной службы безопасности;
- 5) объектами организаций органов государственной охраны;
- 6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
- 7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
- 8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
- 9) воинскими и гражданскими захоронениями;
- 10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.
Земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. К ним относятся находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:
- в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи;
- из состава земель лесного фонда;
- в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
- занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками;
- предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи;
- не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных образований;
- предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также — размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения;
- занятые объектами космической инфраструктуры;
- расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
- предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
- загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;
- расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
Во-вторых, ограничение оборота по субъектам. Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица и совместные предприятия, доля иностранного капитала в которых превышает 50%, не могут быть собственниками земель:
- сельскохозяйственного назначения;
- особо охраняемых природных территорий;
- приграничных территорий, перечень которых устанавливается указом Президента РФ.