Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи квартиры в 2023 году, полученной по наследству». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.
Какие документы нужны для продажи квартиры, полученной в наследство
Для сделки потребуются:
- паспорта всех участников сделки;
- договор купли-продажи;
- разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников);
- справка о зарегистрированных в квартире лицах;
- правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство).
Можно ли продать квартиру, полученную по наследству?
Гражданин, вступивший в наследство, получает право собственности на свое имущество. Оно предоставляет ему не только право владения и пользования, но и право распоряжения имуществом. Владелец унаследованной квартиры может ее подарить, сдать под наем, в аренду, по договору безвозмездного пользования. Он может и продать квартиру после ее перехода по наследству. Законодательство никак его в этом не ограничивает.
Несмотря на то, что принятие наследства может быть осуществлено раньше, чем наследник обратиться к нотариусу, распорядиться имуществом он не может до момента, пока его право собственности не будет зарегистрировано в Росреестре. А для этого придется получать свидетельство у нотариуса.
Можно обратиться в Росреестр сразу после получения свидетельства либо дождаться, пока на квартиру не найдется покупатель. В последнем случае допускается фактически одновременное проведение сразу двух сделок:
- Сначала продавец регистрирует свое право собственности.
- Сразу после этого стороны подписывают договор и регистрируют сделку.
Прежде чем продать унаследованную квартиру, следует получить выписку из ЕГРН с указанием права собственности продавца. После того, как право собственности зарегистрировано, можно сразу продать квартиру. Искать покупателя можно и раньше, но осуществить сделку до оформления права собственности не получится.
Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ
Для недвижимости, купленной до 01.01.2016, срок минимального владения составляет 3 года.
Если Вы приобрели недвижимость до 01.01.2016 года, то при продаже этого объекта недвижимости в 2020 году Вы освобождаетесь от уплаты налога. Стоить отметить, что не имеет значения каким путем была получена недвижимость — будь то дарение, приватизация, договор купли-продажи (купчая), наследство — налог НДФЛ не платим!
Для недвижимости, купленной после 01.01.2016, срок минимального владения составляет 5 лет.
Если Вы приобрели недвижимость после 01.01.2016 года, и срок владения меньше пяти лет (а в 2020 году срок владения все еще меньше 5 лет), то придется заплатить налог НДФЛ 13%. Также не забываем обратить внимание на начало статьи, где указано, что НДФЛ — это именно налог на доход. Проверьте, возможно в Вашем случае доход и не возник.
Полная оплата недвижимости по ДДУ, также начинает отсчет срока минимального владения недвижимостью. Это принято Федеральным законом от 23 ноября 2020 года N 374-ФЗ, долгожданная поправка к статье 217.1 п.2 Налогового кодекса Российской федерации о минимальном сроке владения для квартир, купленных по Договору Долевого Участия.
К примеру, в марте 2016 году я купил по ДДУ квартиру на котловане в новостройке. Документы о праве собственности я получил только в 2020 году. В апреле 2021 года я продаю квартиру за любую сумму без налога. Так, как согласно 374-ФЗ, я полностью выдержал безналоговый период в 5 лет.
Если же собственник владеет недвижимостью менее минимального установленного законом срока и доход при продаже образовывается (например, покупал дом за 10 млн, продает за 12 млн), то придется заплатить налог НДФЛ.
При продаже недвижимости, купленной после 01.01.2016 года, налог НДФЛ составит 13% от суммы договора купли-продажи или 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Налог будет начислен на большую стоимость. Узнать кадастровую стоимость и рассчитать налог можно на сайте ЛИВЛА в разделе КАДАСТР.
К примеру, Я продаю дом, который построил в 2019 году за 20 млн. рублей. В Договоре купли-продажи мы указываем сумму 20 млн. рублей, а кадастровая стоимость объекта недвижимости, согласно Росреестру — 40 млн. рублей. НДФЛ будет начислен из расчета 70% от кадастровой стоимости, так как она выше суммы указанной в ДКП.
Старый хозяин имеет право продать всю квартиру или только ее часть. Новый хозяин может распоряжаться приобретенными квадратными метрами только после прохождения государственной регистрации. Если в соглашении числится два и больше продавцов, то каждый из них несет ответственность и отчитывается перед ФНС.
НДФЛ может быть 13% или 30% от суммы, полученной за продажу имущества. Это зависит от условий продажи, какими правилами и нормами законодательства руководствовались участники, когда именно произошла сделка.
Перед тем, как перейти к оформлению сделки эксперты рекомендуют обдумать все шаги, этапы, так же нужно заказать выписку из ЕГРН. Узнать, как правильно оформить соглашение, чтобы оно соответствовало нормам, чтобы сделка не была аннулирована.
Одним из этапов является расчет обязательного взноса за продажу квадратных метров. Нужно взять сумму, за которую была куплена квартира и сумму, за которую она будет продана. Если приобретение обошлось дороже продажи, обязательный платеж не начисляется. Если прибыль равна или больше, устанавливается сбор 13%.
Продажа квартиры, доставшейся по наследству в 2021 году
Налог с продажи квартиры, полученной по наследству, обязателен для всех физических лиц, производящих операцию на территории России. По состоянию на 2021 год, есть только одно исключение — срок владения недвижимостью, отталкиваясь от которого ФНС решает о необходимости собственника уплатить налог.
Разъяснения правовой нормы даны в п. 3 и п. 4 ст. 217.1 НК РФ. Налогом не облагается продажа недвижимости, полученной в наследство более трех лет назад. При этом существуют и более строгие правила, так что наследникам вполне повезло. Так, например, для продажи купленного жилья, а не полученного в дар, наследство, в результате действия договора ренты или приватизации, срок владения должен составлять не менее пяти лет, иначе налог заплатить придется.
Важно понимать, что других способов не платить налог с продажи дома, полученного по наследству, попросту нет. При отсутствии основания в виде трехлетнего и более длительного владения домом, нельзя даже и думать о продаже «из-под полы»: сокрытие дохода, суть, есть грубое нарушение налогового законодательства, что при поимке обернется либо колоссальным штрафом, либо лишением свободы на срок не менее двух лет.
Итак, мы уже выяснили, что только в одном случае можно продать жилье без налогового сбора. Если оснований для получения льгот нет, то какую сумму придется в итоге заплатить ФНС? Подоходный налог — он же НДФЛ — разнится для резидентов и нерезидентов РФ. Разграничению понятий посвящена 207 статья НК РФ.
В ней дано определение нерезидента — это граждане РФ и иностранцы, находящиеся вне территориальных пределов России больше 183-х суток в течение одного календарного года. В отношении иностранцев вводится дополнительное правило: чтобы получить статус резидентства, из положений законодательных актов вытекает необходимость оформления РВП или ВНЖ.
Формула расчета стоимости дана в ст. 217 НК РФ. Для унаследованного жилья никаких новых переменных не вводится, поэтому при реализации имущества нужно пользоваться общей формулой. Сумму налогового сбора рассчитывают двумя путями:
- 13% либо 30% от суммы, указанной в договоре купли-продажи;
- Если по договору стоимость квартиры оказывается меньшей, чем 70% от кадастровой ее стоимости, налог выплачивается в процентах от кадастровой стоимости.
Разберем простой и довольно распространенный вариант уплаты налога. Допустим, кадастровая стоимость жилья составляет 4 млн рублей. Наследники решили продать недвижимость за 3,5 млн рублей. В процентах от кадастровой стоимости получается 87.5%. Соответственно, при расчете налога будет принята во внимание сумма, указанная в договоре — 3,5 млн рублей. 13% от этой суммы составляют 455 000 рублей.
И рассмотрим тот же вариант, но с налоговым вычетом. Максимальный размер возврата налога из ФНС по данному основанию — 1 млн рублей. Если гражданин официально устроен и регулярно выплачивает налоги, необлагаемая налогом сумма в размере 1 млн рублей может собраться за 1-1.5 года работы, поэтому будем в формуле использовать максимальную сумму вычета.
3,5 млн рублей — 1 млн рублей вычета = 2,5 млн облагаемых налогом рублей. От них считаем 13% и получаем 325 000 рублей, требуемых к уплате по закону.
Как исчисляется срок владения
- Если наследник не имел доли в этом жилье ранее, до смерти наследодателя, то срок в 36 месяцев исчисляется с момента смерти наследодателя.
- Когда человек унаследовал долю в жилье, в котором у него уже была своя доля, тогда для всех таких долей начальной датой владения будет самя ранняя дата приобретения доли в этой собственности.
Пример: у наследника имелась ¾ доли в квартире с 2007 года. В 2018 году он унаследовал в этой же недвижимости ¼ доли. В 2019 году всё продал. Срок владения всем объектом целиком на момент продажи считается равный 12 годам (с 2007 по 2019 г.г.). Поэтому декларацию подавать не надо.
- Если наследник не налоговый резидент, то правило трехгодичного срока, неприменимо. Нерезиденты должны платить налог в любом случае по ставке 30%.
-
Какой месяц считать, какой нет:
- Если дата до 15 числа, то месяц не считается,
- Если после 15 числа, то месяц идет в зачет.
Как платить за несовершеннолетнего
Если наследственная квартира/доля в ней значилась за ребенком, то он будет налогоплательщиком на общих основаниях. Никаких скидок на возраст нет.
Но сам подросток вплоть до 18 лет ничего не должен делать:
- ни подавать декларацию;
- ни уплачивать причитающуюся сумму;
- и даже не нести ответственность, в случае неподачи/несвоевременной подачи отчетных документов.
Этой работой занимается родитель, опекун, попечитель. Он рассчитает сумму НДФЛ, оформляет и сдает отчетность, перечисляет средства в бюджет.
Декларация заполняется от лица ребенка, а подписывается именем законного представителя.
| Составляется с использованием программы | Заполняется на бланке |
| На заглавной странице в разделе «Достоверность декларации» ставится флажок в позиции «Представителем-ФЛ» и заполняются строки: «ФИО» и «Документ». | Титульный лист в разделе «Достоверность и полноту сведений, указанных в настоящей декларации подтверждаю» указывает код «02» и вносятся ФИО представителя, а ниже данные документа, удостоверяющие статус представителя. |
Кто имеет право на наследование дома?
Получить имущество после смерти гражданина можно по закону или по завещанию. Если наследодатель составил завещательный документ, то претендентами на вступление будут лица, которые указаны отдающим. Закон не ограничивает условия распоряжения наследством по завещанию. Получить таким способом дом, квартиру или иное имущество может любой человек.
Завещание позволяет гражданину самостоятельно определить своих преемников. Например, имущество можно завещать детям, другу или гражданской жене. В случае если завещатель распределил все свое имущество, законные наследники не будут иметь права вступления.
Завещание составляется при жизни наследодателем в нотариальной конторе и может быть им изменено или отменено в любой момент. Как правило, текст бумаги содержит список претендентов и размер их долей. Но завещатель вправе указать не только преемников, но и круг недостойных.
Завещание имеет приоритет, а значит наследство получат те, кто указан в документе. Если что-либо останется не принятым или не разделенным, то оставшаяся доля отойдет претендентам по закону. При наличии завещания наследники первой очередности могут получить обязательную долю (статья 1149 ГК РФ).
Если завещания нет, то имущество будет разделено между близкими родственниками покойного. Гражданский кодекс выделяет семь очередностей получателей (статьи 1142–1145 ГК РФ). В случае отказа вступления или отсутствия одного круга родственников право вступления передается следующей очередности.
Налог при продаже унаследованного имущества
Как мы отметили, при получении наследства Вам не нужно платить налог. При этом важно понимать, что в случае продажи унаследованного имущества, собственником которого Вы являлись менее 3 лет, Вам придется заплатить налог на доходы.
Пример: В 2017 году Новикова Г.Л. получила в наследство от дяди квартиру. В 2018 году она продала эту квартиру. Так как срок владения квартирой составил менее 3 лет, Новикова Г.Л. по окончании 2018 года (до 30 апреля 2019 года) должна будет подать декларацию по форме 3-НДФЛ и до 15 июля 2019 года заплатить налог на доходы по ставке 13%.
Если Вы владели унаследованным имуществом более 3 лет, налог на доходы платить не придется (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
Пример: Веселов Т.Б. получил в наследство от сестры квартиру в 2012 году. В 2018 году он продал эту квартиру. Так как квартира находилась в собственности Веселова Т.Б. более 3 лет, то он не должен подавать декларацию 3-НДФЛ и платить налог на доходы от продажи жилья.
Причем 3 года владения наследством считается со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя), а не с даты его фактического принятия или момента государственной регистрации права на имущество.
Пример: Васильев Д.К. унаследовал квартиру бабушки, умершей в 2014 году. Свидетельство о праве собственности на квартиру Васильев Д.К. получил в 2015 году. В 2018 году он продал эту квартиру. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня смерти наследодателя. Поэтому при продаже квартиры в 2018 году Васильев Д.К. не должен платить налог на доходы, так как срок владения квартирой составил более 3 лет (с 2014 до 2018).
Налог при продаже квартиры, полученной по наследству
Декларировать унаследованную недвижимость и платить налог не нужно, но при ее продаже вы получаете доход, который подлежит налогообложению по общим правилам.
«Если срок владения объектом превышает три года, платить ничего не придется, в противном случае — 13% с суммы, превышающей 1 млн руб. (для иностранцев ставка составляет 30%). Срок владения таким имуществом исчисляется со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности.
Также у вас есть право на вычеты. Помимо уменьшения налогооблагаемой базы на 1 млн руб., можно использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались от наследодателя (и если он такой вычет на этот объект не использовал)», — пояснила Данильченко.
Налог платится только в том случае, если с момента вступления в право собственности не прошло 3 полных года.
Если же вы стали собственником после 1 января 2016 года, то 5 полных лет.
Фактически, толковать закон нужно так: получив квартиру в наследство в 2018 году, вы можете подождать до 2023го и потом осуществлять сделку со 100% прибылью для себя.
Если вы УЖЕ владели квартирой на момент вступления в силу изменений (например, получили ее в конце 2015 года), то надо ждать всего 3 года – в декабре 2018 теоретически уже можно продавать.
А теперь – внимание, забудьте это! Потому что изменения 2016 года не касаются трех категорий жилья: отчуждаемого, наследуемого и принимаемого в дар. То есть, все осталось, как и было, квартира в собственности более 3 лет при продаже не облагается налогом.
Продажа квартиры, полученной по наследству
Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство, а также со следующими документами:
- заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
- документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
- кадастровый паспорт на квартиру;
- квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.
Налог на наследство в 2021 году
При реализации квартиры возникает возможность применения имущественного вычета (п. 2 ст. 220 НК РФ). Особенности льготы:
- Сумма вычета (необлагаемой налогом суммы) составляет 1 млн. рублей.
- Заявить о применении вычета лицо может в течение 3 лет после продажи имущества. Если в первичной декларации лицо указало только об уплачиваемом налоге, заявить о вычете можно путем подачи уточненной декларации. Переплаченный налог возвращается по заявлению.
- Условием получения вычета является обращение в ИФНС. Сумма льготы, уменьшающая величину налога, указывается в декларации.
- При наличии нескольких наследников и долевой собственности размер вычета делится между лицами в процентном соотношении, соответствующем полученным долям. Полная сумма вычета предоставляется собственникам только при продаже доли по отдельному договору.
Кроме льготы в размере 1 млн. рублей продавец имущества может применить вычет в размере понесенных расходов. В связи с отсутствием расходов по приобретению имущества у наследников недвижимости вычет применяется редко. К вычетаемым расходам относится госпошлина за постановку квартиры на учет, стоимость изготовления техплана, проведения оценки и другие.
Подсчет срока владения необходим для определения даты наступления освобождения от уплаты налога. Период владения зависит от наличия или отсутствия доли в наследуемой квартире.
| Условие | Срок правообладания |
| Отсутствие доли в наследуемом имуществе | Исчисляется от даты смерти наследодателя вне зависимости от даты принятия наследства и регистрации прав собственности |
| Наличие доли в квартире, наследуемой лицом | Подсчитывается с дня правообладания долей собственности в жилье независимо от размера приращенной доли |
Срок обладания собственностью исчисляется в месяцах, при этом период до 15 числа в учет не принимается, начиная с 16 числа учитывается как полный месяц.
По мнению Минфина РФ, изменение состава собственников, размера долей влечет перерегистрацию прав. Моментом возникновения права у лица в связи с изменением условий является дата первоначальной регистрации права собственности на имущество.
Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ
Уменьшить налог от продажи квартиры полученной по наследству можно до такой степени, что ничего платить не придется. Конечно, процедура подразумевает невысокую стоимость жилья, но трату нервов с налоговыми декларациями, как то:
- официально продаваемое наследство оценивается суммой менее 1 миллиона, что подразумевает отсутствие налоговой пошлины;
- вычитают из цены расходы по приобретению дома, его ремонта, оформление имущественного права.
Из оставшейся суммы затем извлекают утвержденные кодексом 13%. Конечно, каждый должен выбрать один лишь пункт, да и минимальная стоимость дома доставшегося по наследству не должна быть ниже 70% его кадастровой цены.
Реализация наследованного владения обязывает собственника уплатить налог с продажи квартиры. Данная прибыль должна быть отражена налоговой декларацией до 30 апреля, следующего года после сбыта имущества и получения дохода. Заполняется декларация после продажи квартиры принятой в наследство несколькими способами, как то:
- Заполнить от руки бланк отчетности, полученный в налоговой администрации, либо распечатанный с официального сайта Федеральной Налоговой Службы РФ.
- Внести данные о полученной прибыли в электронный документ декларации, расположенный на веб-странице финансовой организации.
- При помощи специализированных программ для налогоплательщиков.
Отсутствие финансовой, либо компьютерной грамотности позволяет прибегнуть к помощи юриста, который быстро и качественно подготовит необходимые документы. Поэтому продажа квартиры после вступления в наследство не обременит жизнь ее бывшему владельцу. Запишитесь на бесплатную консультацию прямо у нас на сайте в специальной форме.
Сдать декларацию физическое лицо может лично, отправить почтой, воспользоваться телекоммуникационными каналами с электронной цифровой подписью.
- Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году
- Как рассчитать сумму налога
- Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
- Как уменьшить налог с продажи квартиры
- Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры
- Налог с продажи квартиры, полученной по наследству
- Налог с продажи ипотечной квартиры
- Налог с продажи подаренной квартиры
- Налог с продажи квартиры пенсионером
- Как получить налоговый вычет с продажи квартиры
Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.
Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений:
- цена продажи квартиры или
- 70% кадастровой стоимости квартиры.
При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.