Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа доли в квартире при несогласии остальных собственников». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.
«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.
Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.
Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.
Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Распоряжение собственника своей долей
Статья 209 ГК РФ гласит, что собственник вправе использовать свое имущество по своему желанию, за исключением случаев, нарушающих действующее законодательство.
Владелец недвижимости согласно ст.288 ГК РФ и ст.30 ЖК РФ может, как самостоятельно проживать в отведенной ему доле, так и сдать ее в аренду, заложить, оформить на нее дарственную, а также продать.
Обходные схемы и притворные сделки
Некоторые продавцы, желая реализовать свою долю побыстрей пользуются мнимыми сделками прикрывая фактическую притворной. На деле такая сделка считается ничтожной. Суд может признать ее недействительной, имея весомые доказательства, подтверждающие это.
К притворным сделкам относятся:
- Представление купли-продажи сделкой с дарением. Данный вариант осуществляется путем оформления дарственной с последующей передачей денежных средств от покупателя продавцу.
Если продавец и покупатель не состоят в близком родстве, то последний должен будет оплатить значительный налог (13% НДФЛ с резидентов РФ и 30% с нерезидентов РФ (ст. 224 НК РФ)).
- Преподнести в дар незначительную часть доли предполагаемому покупателю, а впоследствии предоставить ему права преимущественного выкупа, как одному из законных собственников.
Если несколько собственников изъявили свое право на преимущественную покупку доли, то владелец ее реализующий, самостоятельно может выбрать кому из претендентов отдать свое предпочтение.
- Доля может быть представлена объектом залога. И при невыполнении своих обязательств перейдет от «должника» покупателю.
Как получить документ от совладельцев недвижимости у нотариуса и без него?
Без предъявления согласия от соседей сделка состояться не может. Оформленный и подписанный договор купли-продажи комнаты (ДКП) не пройдёт регистрацию без предоставления сведений об отказе совладельцев.
А без регистрации сделка не будет внесена в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН), что означает полное отсутствие правовой базы и не вступление договора в силу.
Нотариальное согласие на сделку подготавливается приблизительно в течение часа после обращения в контору, его подготовка обойдётся примерно в 1-1,5 тысячи рублей.
Продавцу нет необходимости обращаться к нотариусу вместе с соседом, тот может оформить документ самостоятельно.
Оформление уведомления о продаже заказным письмом производится продавцом доли. Если его соседи проживают вместе с ним в квартире, то ему следует отправить заказное письмо на собственный адрес, а получателем указать своего соседа.
Каждому сособственнику требуется отправить отдельное письмо. При отсутствии одного из совладельцев, следует узнать его адрес, и выслать такое письмо по адресу нахождения.
В письме-уведомлении должно быть указано следующее:
- факт продажи доли в квартире;
- уведомление о праве преимущественной покупки со ссылкой на ст. 250 ГК;
- цена доли.
Письмо нужно вложить в конверт и не запечатывать его. Оператор почтового отделения удостоверится, что в конверт действительно вложен обозначенный документ, сделает опись вложения и передаст её отправителю. После этого письмо запечатывается и отправляется с уведомлением о получении.
Доставка письма зависит от скорости работы почты и может в среднем занимать от двух-трёх дней до недели.
Стоимость отправления с простым уведомлением может немногим превышать сумму в 100 рублей. Отправление такого письма, если не последовало согласия на выкуп доли, равноценно получению отказа от соседей.
Как и любая сделка, договор купли-продажи доли должен заключаться в рамках .
В ином случае, его можно будет оспорить – что обернется для участников сделки потерями времени и денег.
Для людей, которые хотят продать долю, но никак не могут договориться с другими собственниками, есть вариант с оформлением дарственной.
В этом случае главное не попасться на мошенника, который захочет обманным путем завладеть долей совершенно бесплатно.
Если собственник сомневается в честности выбранного покупателя, то, вероятно, более безопасным способом станет судебный процесс.
Без уведомления дольщиков проводить сделку нельзя, иначе они в любой момент смогут признать покупку недвижимости.
Как видите, в России действуют довольно лояльные законы для проведения сделок с долевой недвижимостью.
При желании продать свою часть, собственнику требуется уведомить других дольщиков.
Далее ситуация может развиваться по двум сценариям – один из дольщиков захочет выкупить долю или дольщики согласятся с проведением сделки купли-продажи с третьим лицом.
Условия для выкупа доли одним дольщиком у другого должны быть рыночными.
Если же требуют скидок и так далее, можно смело обращаться в суд.
Нужно ли нотариальное удостоверение сделки
Выделение долей квартиры, которая находится в общей собственности, подлежит обязательному удостоверению в нотариальной конторе. Такая норма нужна для предотвращения квартирного рейдерства и соблюдается, если необходимо продать половину квартиры или ее долю без согласия собственника. При этом проверяется соблюдение преимущественного права покупки для остальных владельцев.
Нотариус может самостоятельно уведомить другие стороны, если обратившийся собственник не готов заниматься этим лично. Оптимальный вариант, если нужно продать квартиру без согласия мужа или другого родственника с правом владения – это направить специальное извещение при помощи заказной телеграммы по почте (с просьбой выдать копию). В таком случае будет видно, в какой срок и по какому поводу была отправлена телеграмма.
Также нотариус может проверить, нет ли иных претендентов на часть квартиры, факт дееспособности собственника, действительность паспорта и других документов. При этом тариф на удостоверение подобной сделки составляет примерно 0,5% от общей суммы, но не превышает 20 000 рублей.
Эх, доля ты, моя доля
В Гражданском кодексе закреплено понятие доли как части имущества, разделенного между собственниками. Квартиру может наследовать несколько человек или жилплощадь может быть приобретена несколькими собственниками. В любом случае, у каждого владельца на руках имеется определенная часть квартиры. Причем нужно понимать, что доля — это именно арифметическая часть площади жилья, которая зачастую не согласуется с физическим метражом комнат. Исключение составляет владение квартирой в равных долях, при котором жилье именуется коммунальным.
Как считать долю собственности в попугаях, то есть комнатах? Это достаточно сложный вопрос и вот почему. Представим, что мы имеем в собственности 18 кв.м., а квартира располагает комнатами 16 кв.м., 20 кв.м. и 25 кв.м. При договоренности с соседями, мы можем занимать любую комнату для проживания. Хотя, кто ж нам по собственной воле отдаст большую комнату. В случаях судебных разбирательств, претендовать мы сможем только на комнату меньшего размера, а за неучтенные метры мы можем получить компенсацию от того собственника, который их «незаконно» занимает.
В итоге, вся эта юридическая петрушка, сломавшая не одни родственные отношения, никого особо не касается, пока жильцы договариваются и решают вопросы мирным путем. А как только возникает момент Х – продажа доли в квартире одним из собственников, вот тогда и появляются споры на предмет «а что здесь мое?..». И поверьте, слишком редко эти жилищные противостояния решаются полюбовно. Отчасти поэтому многие риэлторы считают этот вид продажи самым сложным и стараются обходить данный квест стороной.
Вы меня уже одолели. Что же с вами делать?
Ребенок достиг совершеннолетия и стал совсем взрослым. Поэтому любящие родители решили выделить ему деньги на покупку собственного жилья, ведь у него доля в квартире, где он вырос. Они продают квартиру целиком, приобретают квартиру себе и отдают причитающиеся деньги ребенку.
Вот идеальный способ решить вопрос долевой собственности между родителями и детьми. В остальных случаях, где нет согласия между владельцами долей, где просто чужие люди стали хозяевами долей квартиры, реализовать легко и непринужденно свою долю в квартире практически нереально. Помимо законодательных препонов, усложняющих продажу части квартиры самостоятельно, без уведомления совладельцев, сложностью расчетов и выделения физической площади в соответствии с документальными метрами собственности, существует и моральная сторона вопроса.
Здесь как раз и кроется основное препятствие — психология человека. Нежелание менять привычный уклад, страхи и неизвестность, связанные с новым владельцем. Необходимость менять местоположение, удобства, практически все, ради одного человека, в случае договоренности продать жилье целиком. Зачем? Меня все устраивает. А твои проблемы — это твои проблемы. Пока самого не прижмет — даже дергаться не стану. Так и живем.
Вот почему реализация отдельной доли – не самый приятный процесс как для продавца, так и для агента. Много споров, конфликтов, потерянного впустую времени и стремящаяся к нулю выгода.
Ну и напоследок – друзья, любую ситуацию старайтесь оценить перспективно. Если вы по какой-то причине уже являетесь собственником доли в квартире и хотите ее продать, попробуйте для начала договориться с прочими владельцами. Продажа целой квартиры всегда выгоднее, нежели дробление. Если же решить вопрос полюбовно вариантов нет (бывают и такие «родственники»), а доля совсем ничтожная – 1/5, 1/10 даже – иногда лучше просто отказаться от нее. Денег не получите, но нервы и время сохраните.
Удачных вам сделок!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Что можно сделать со своей долей в квартире, если досталась по наследству малая её часть?
Наследная масса делится между родственниками по закону, если иное не предусмотрено завещанием. Таким образом, можно унаследовать лишь малую долю в стандартной квартире. И зачастую у собственников подобных долей возникает вопрос, что с ними можно сделать.
Реально пользоваться незначительной частью квартиры без согласия других собственников сложно. Если речь идет об однокомнатной квартире, то в ней практически невозможно проживать, прописать других людей или сдать внаём. Без согласования с совладельцами можно лишь прописаться самому на своем небольшом количестве квадратных метров. Продать или обменять часть помещения можно только при договоренности с сособственниками.
Обычно, если разбирательство по пользованию долями доходит до суда, то суд встает на сторону владельцев крупных долей. Здесь работает принцип наименьшего ущемления как раз их интересов. Но учитывается также, какие отношения связывают сособственников. Если люди чужие или конфликтуют, то вряд ли суд вынесет решение о размещении в квартире владельца маленькой доли, который фактически будет мешать другим спокойно жить.
Самым очевидным распоряжением незначительной частью жилья будет продажа или сдача в наем другим совладельцам. Но заставить их сделать это нельзя, а платить коммунальные платежи и налоги соразмерно доли необходимо (ст. 249 ГК РФ).
По общим правилам незначительной долей считается слишком маленькая для выделения ее в натуре. Например, у одного собственника однокомнатной квартиры документально ¾ доли, у второго – ¼. По факту доля второго в жилье 7,5 кв.м, ее в натуре выделить невозможно.
Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?
Для продажи коммунальной квартиры, а точнее части в ней, действуют те же правила, что и при продажи доли в обычной квартире.
Прежде чем продать свою долю, необходимо обязательно письменно известить других участников собственности, разъяснить им порядок и условия продажи и обозначить цену. Если они отказываются от покупки, можно предложить выкупить часть уже третьим лицам.
В том случае, если для третьих лиц будут обозначены более выгодные условия, нежели чем для остальных участников долевой собственности, такая сделка будет признана недействительной.
Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.
Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации, но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю для каждого отдельно. Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится. Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.
Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:
- принять в дар или наследовать;
- выделить при разводе.
Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.
Минимальная доля в квартире: новый закон
Согласно НК РФ, каждый гражданин Российской Федерации должен платить налоги с полученного дохода. Продажа доли в квартире — не исключение. Если не платить налоги вовремя, вам могут начислить пени и штраф.
Есть три случая, в которых налог платить не нужно:
❌ Стоимость доли меньше 1 000 000 ₽ для доли в натуре. Согласно законодательству, продажа долевой собственности на сумму менее 1 000 000 ₽ не облагается налогом. А если стоимость выше, применяется налоговый вычет. Для идеальной доли вычет в 1 000 000 ₽ делят пропорционально доле, например, 500 000 ₽ для ½.
❌ Вы владели имуществом долго. С 1 января 2016 года действует следующее правило. Налог платить не нужно, если вы:
▪ купили долю по договору купли продажи и владели ею более 5 лет;
▪ получили долю по наследству, договору дарения от близких родственников или в результате приватизации и владели ею более 3 лет года.
❌ Вы покупали долю, и разницы между суммой покупки и суммой продажи нет. Если вы раньше купили эту долю, например, за 2 000 000 ₽ и продаете ее за столько же либо дешевле, налог платить не нужно. А если цена повысилась, придется отдать государству 13% от полученного дохода.
Рассмотрим пример.
Андрей владел долей 2,5 года и продал ее за 1 700 000 ₽. При составлении налоговой декларации Андрею нужно заявить вычет. Тогда он сможет заплатить налог не с 1 700 000 ₽, а с 700 000 ₽. Вместо 221 000 ₽ получится всего 91 000 ₽.
Важно: декларацию нужно сдавать в налоговую даже при нулевом налоге, если доля была в собственности менее 3 или 5 лет.
Что делать, если собственник против продажи?
Выходов из сложившейся ситуации несколько:
- Обратиться в суд. Продавец доли должен предъявить мотивированную причину продажи. Это может быть как финансовая необходимость, так и нежелание делить территорию с соседями. После того как суд изучит изложенные доводы и сопоставит все обстоятельства, он примет окончательное решение по делу. Так, суд может обязать одного совладельца продать свою долю другому. Но если у него нет финансовых возможностей, тогда заставить совершить покупку не под силу ни одному суду.
- Продать свою долю через договор дарения. Деньги при этом передаются по расписке. При этом можно не получать согласия от других собственников. Но здесь также существует ряд рисков: сделка может оказаться мнимой или можно остаться без денег.
- Заключить договор займа. Продавец должен взять в долг денежные средства, оставив долю в квартире в качестве залога. Затем после заключения «Соглашения об отступном» заложенная доля переходит в счет погашения долга.
Документы для сделки с долями в жилом помещении
Для оформления сделки по продаже доли в жилом помещении понадобятся следующие документы:
- паспорта продавца и покупателя
- договор купли-продажи доли в жилом помещении
- если правом собственности на долю в квартире также обладает супруг, за которым официально право на зарегистрировано, лучше получить письменное нотариальное согласие супруга на продажу доли
- документы о праве собственности на долю в квартире
- документы-основания возникновения права собственности на долю в квартире (договор купли-продажи, свидетельство о принятии наследства, договор дарения или др.)
- технический паспорт на помещение
- справка о размере задолженности или об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
- уведомление о продажи доли других долевых собственников и документы о вручении/направлении уведомления, а также при наличии письменные отказы других долевых собственников от приобретения доли
- сведения о зарегистрированных лицах
Приведенный перечень документов является примерным, необходим, в том числе, для проверки юридической чистоты сделки. Какие-то документы могут отсутствовать, например, согласие супруга, если он не собственник или продавец не состоит в браке.