Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда с правом последующего выкупа — что это за схема». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Схема выглядит так. Владелец и будущий арендатор заключают договор аренды квартиры, в котором обязательно прописывается право выкупа жилья. По этому договору арендатор вносит как арендные платежи, так и выкупную стоимость – по частям. Выкупная стоимость квартиры, порядок внесения выкупных платежей и прочие детали тоже указываются в договоре. Когда арендатор полностью выплачивает цену за квартиру, заключается договор купли-продажи, и арендатор становится собственником.
Важные особенности сделки
На первый взгляд схема выглядит довольно просто. На деле же это не самый лёгкий путь. Тонкие моменты в данном случае – отложенный переход права собственности (арендатор может стать владельцем только после внесения всех выкупных денег) и изменяющаяся ситуация на рынке недвижимости (оговоренная выкупная цена к окончанию действия договора может отличаться от рыночных цен, что бывает невыгодно одной из сторон). Поэтому важно предусмотреть все нюансы, заранее договориться обо всех условиях: от цены, порядка внесения платежей и срока аренды до возможных штрафных санкций за неисполнение обязательств. Все договорённости должны быть однозначно сформулированы и внесены в договор. Чтобы ничего не упустить, лучше обратиться за помощью к специалисту по недвижимости или юристу.
Комментарии экспертов:
Ольга Балбек, руководитель направления правовой поддержки сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ»:
«Честно говоря, мы в нашей практике с такими ситуациями не сталкивались. Скорее всего, это действительно единичные случаи. Трудно представить, в какой ситуации это может быть интересно и выгодно продавцу (собственнику квартиры).
Можно предположить, что продавец вступает в наследство (оформление документов по закону занимает 6 месяцев), но уже нашёл покупателя на свою квартиру. Тогда, как вариант, такой договор может быть заключён. Договор аренды на период менее 11 месяцев не требует регистрации, поэтому достаточно двух экземпляров, по одному каждой стороне, с указанием в нём того, что арендные платежи идут в счёт выкупной цены.
Дабы избежать конфликтных ситуаций в будущем и прописать исчерпывающий перечень всех прав и обязанностей сторон в договоре, лучше обратиться за помощью к специалисту по недвижимости или юристу, который специализируется в этой области права».
Преимущества и недостатки
Аренда жилья с дальнейшим выкупом имеет такие преимущества:
- арендодатель получает больший доход, нежели стоит собственность;
- только после выплаты всей стоимости пользователь получает имущественные права на объект;
- съемщик может пользоваться жильем до его полной покупки;
- есть шанс осуществить выкуп объекта недвижимости без получения кредита;
- возможность отказа от выкупа на любом сроке аренды.
Аренда с последующим выкупом характеризуется следующими недостатками:
- смерть арендатора – основание для расторжения договора (пользователю помещения придется оговаривать возможность выкупа недвижимости с наследниками, что возможно только через полгода, после вступления граждан в наследственные права);
- собственник жилья может прекратить аренду в одностороннем порядке с отказом вернуть денежные средства;
- занятие помещения арендатором, планирующим выкуп собственности, не лишает владельца права распоряжаться объектом (в том числе, передавать его в залог банка для получения кредита).
Плюсы, минусы и риски при съеме и сдаче на данных условиях
Составление договора аренды с последующим выкупом может быть выгодно в силу таких достоинств:
- Покупатель такому договору получает рассрочку, которая дает ему возможность постепенно оплатить покупку собственного жилья без кредитов и переплат.
- Продавец получит пассивный доход в виде систематической платы за аренду.
- Стороны могут рассчитываться по удобной схеме. Возможны отсрочки либо, напротив, плата сверх установленной заранее суммы – это они решают между собой.
- Поскольку покупатель и продавец связаны договором, это гарантирует неприкосновенность жилья и защиту имущества от умышленного нанесения вреда.
Наряду с этим присутствуют некоторые минусы. Они в основном чреваты рисками для сторон, поскольку переход права собственности на имущество происходит не в момент заключения договора.
Кому нужна такая сделка?
Очевидно, что аренда с правом последующего выкупа интересна в отношении дорогих объектов. Зачем это владельцу? Ведь он может найти покупателя и получить нужную сумму в разумные сроки, а не за несколько месяцев или лет. Такая сделка широко используется застройщиками, которые хотят увеличить продажи. По сути, аренда камуфлирует рассрочку, но само оформление – проще, а риски – ниже.
Второй вариант – продажа машин автохаусами. Времена нынче трудные, многих покупателей не хотят кредитовать банки (официальный доход не подтверждён). Аренда снимает этот вопрос, ведь для заключения договора не нужно подтверждать уровень благосостояния.
Третья категория – отчуждение неликвидных объектов. Если продавец отчаялся, он соглашается на любые варианты, в том числе и на такую экзотическую альтернативу. Опыт показывает, что подобные сделки заключаются и регистрируются. Но их процент в удельном весе нельзя назвать крупным.
Плюсы и минусы аренды квартиры с последующим выкупом
Перед тем, как углубиться в нюансы составления договора, надо полностью изучить все его положительные и отрицательные стороны. Положения покупателя и продавца на данный момент являются не стабильными, так как третьей стороны в лице банке в сделке нет.
Аренда дома с правом выкупа: особенности услуги
Это новая услуга на российском рынке. Проект стартовал в 2014 году. Суть в следующем: вы приобретаете недвижимость, но на первом этапе становитесь арендатором. Вы можете жить в квартире, но не будете являться собственником, пока не выплатите сумму сделки. Ежемесячно в течение определенного периода времени (5-15 лет) нужно будет платить и за аренду, и за стоимость самого объекта. Большинство подобных сделок не предусматривает начисление процентов на отсрочку платежей, но может пересмотреться рыночная стоимость объекта. Право собственности переходит к арендатору после погашения суммы долга перед арендодателем.
Все подобные договоры сроком на 12 месяцев и более нужно регистрировать. Досрочное расторжение возможно только в ограниченном количестве ситуаций и только через суд.
В договоре аренды дома с выкупом указываются суть сделки (она меняется по согласованию сторон), описание объекта, подтверждение его юридической чистоты, описание процедуры регистрации права собственности и условий его перехода, стоимость объекта, срок действия документа.
Чтобы все прошло гладко и никого не настигла неприятная непредвиденная ситуация, оформлять сделку нужно с юристом. Наша компания имеет богатый опыт ассистирования в сделках аренды дома с последующим выкупом. Юристы проверят договор и сопутствующие документы, расскажут о нюансах, будут поддержкой и опорой на весь период проведения сделки и после нее.
Как относятся к аренде дома с последующим выкупом застройщики и банки
Программа аренды дома с правом выкупа (или любой другой жилой недвижимости) работает не так давно, поэтому у физических лиц еще не сильно развит интерес на заключение подобных сделок. То же самое можно сказать и о застройщиках, и о банках. Как правило, первые соглашаются на подобные решения, когда им нужно привлечь покупателей к проекту, т. е. их согласие – это некий маркетинговый ход. Например, когда застраивается новая территория со слабой инфраструктурой, то застройщику привлечь заинтересованных лиц к своему проекту намного труднее. В таком случае будет выстроена максимально удобная для покупателей схема маркетинга, которая обязательно будет включать в себя возможность аренды дома или квартиры с выкупом. Застройщики часто предлагают такие решения на объекты, пользующиеся небольшим спросом, например, на квартиры на первых этажах.
Отношение к аренде дома с последующим выкупом неоднозначное и со стороны банковских структур: анализ предложений от банков показывает, что лишь немногие структуры соглашаются на подобные авантюры. Однако высок шанс получит поддержку от таких структур, как Агентство по ипотечному жилищному кредитованию или Дом.РФ. Условия агентство предлагает следующие:
- Рассрочка сроком до 15 лет;
- Возможность погасить кредит раньше срока;
- Ежемесячная сумма направляется как на погашение арендной платы, так и на погашение стоимости объекта;
- Предполагается, что жилая недвижимость подорожает на 30% в период действия договора.
Если такие условия приемлемы, то лучше обращаться в Дом.РФ, чтобы минимизировать риск отказа.
Образец договора аренды с последующим выкупом
Чтобы сотрудничество сторон аренды прошло без конфликтов, нужно правильно составить договор. Нужно прописать:
- сведения об обеих сторонах – полностью ФИО, гражданство, паспортные данные, место и дата рождения, контактную информацию;
- описание объекта сделки – жилое/нежилое помещение, его площадь, этажность, точный адрес, кадастровый номер, наличие/отсутствие перепланировки, реквизиты выписки ЕГРН, прочие сведения об объекте недвижимости;
- срок действия договора;
- права и обязанности каждой стороны по отношению друг к другу и предмету сделки;
- если есть прописанные граждане, то их данные нужно изложить;
- гарантии, которые дает собственник объекта своему нанимателю перед подписанием соглашения. Например, что объект освобождён от претензий со стороны третьих лиц;
- сведения о выкупной цене, об арендных платежах, о периодичности их внесения, способ передачи (наличными или безналичным способом);
- обязанность по заключению ДКП в конкретный срок при соблюдении обеими сторонами условий соглашения;
- порядок разрешения спорных ситуаций;
- реквизиты каждой стороны, их подписи и расшифровки;
- дата подписания.
Преимущества и недостатки аренда с последующим выкупом
Плюсами аренды квартиры с правом последующего выкупа можно считать:
- Возможность проживать в помещении до момента перехода прав собственности от продавца к покупателю.
- Отсутствие третьей стороны в данной сделке, которой необходимо выплачивать проценты или иного рода отчисления.
- Возможность за время проживания в квартире произвести её ремонт и оформить жилое помещение под себя.
- Минимизация рисков в случае аннулирования сделки. Если такое произойдет, то покупатель рискует только выплаченной суммой.
К недостаткам такого способа приобретения жилой площади можно отнести:
- Возможный рост или падение выкупной цены квартиры за период аренды.
- Продавец получает не всю сумму целиком, а равными небольшими частями на протяжении определенного времени, указанного в договоре.
Перед тем, как заключать сделку и подписывать договор, необходимо выполнить ряд простых условий, а именно:
- провести мониторинг цен на рынке недвижимости;
- получить полную и достоверную информацию о личности продавца;
- оценить во сколько в конечном итоге обойдется приобретенная квартира;
- узнать о возможности временной регистрации в арендуемом жилье;
- выяснить, не находится ли квартира в залоге, под арестом, а также убедится в отсутствии наследников на данное имущество;
- проконсультироваться у юриста о возможных рисках и подводных камнях при оформлении такого рода сделки.
Получив подробную информацию и взвесив все «за» и «против» можно уберечь себя от неприятных последствий и потери денежных средств. Самое главное в данном вопросе найти честного собственника с «чистой» с юридической точки зрения квартирой и грамотного юриста по жилищным вопросам. Также немаловажно правильно составить договор, отразив в нем ключевые моменты, права и обязанности сторон.
Где найти жилье с последующим выкупом от физического лица
Объявления об аренде квартиры с дальнейшим выкупом практически не встречаются в базах данных агентств недвижимости. Причина — россияне неохотно расстаются со своей собственностью. Квартиры, комнаты в коммуналках считаются чем-то вроде финансовой подушки безопасности. Их предпочитают просто сдавать в аренду и получать стабильный доход.
Договор аренды квартиры с последующим выкупом заключается, если собственник планирует продавать квадратные метры, например, с целью расширения, при отъезде в длительную командировку или при переезде в другой регион (город).
У арендатора в этом случае есть возможность примериться к квартире, оценить удобство проживания, звукоизоляцию дома, инфраструктуру района и иные параметры, определяющие комфорт.
Чтобы впоследствии не оказалось, что договор аренды признан недействительным или ничтожным, необходимо выполнение следующих условий:
- квартира соответствует критериям жилого фонда. Дом не предназначен на снос, не признан аварийным;
- определен конкретный человек, обозначаемый в договоре в качестве арендодателя. Супруг/супруга обязательно подписывают согласие на аренду квартиры с последующим выкупом. Если среди совладельцев значатся несовершеннолетние, дополнительно потребуется разрешение от органов опеки.
Как заключить договор между физическими лицами
Случается, что аренду с последующим выкупом заключают между собой предприятия или государственные органы. В таких случаях соглашение разрабатывается с учетом интересов фирм, а контракт может содержать инвестиционные пункты.
Если речь идет о выкупе залоговых квартир, например, у банка, то контракт заключается по форме залогодержателя. Вариант выкупить квартиру у государства также сопровождается определенной строго установленной формой, которую составили специалисты местных органов власти.
Граждане же составляют договор самостоятельно с учетом индивидуальных обстоятельств и условий. Сложность состоит в том, что это очень редкий контракт, который представляет определенную сложность для обывателей. Команда Ипотекаведа разработала универсальные рекомендации для заключения таких сделок, следуя которым каждый сможет оформить аренду с последующим выкупом.
Как в досрочном порядке расторгнуть договор аренда с правом выкупа
В гражданском законодательстве имеются положения, указывающие на то, что договоренность прекращается по судебному решению в следующих случаях:
- арендатором использовалась квартира с нарушениями договоренности о ее предназначении. К примеру, не жили в ней, а вели предпринимательскую деятельность;
- внешний вид помещения был ухудшен;
- более двух месяцев не вносилась установленная арендная плата в оговоренные между сторонами сроки;
- не проводился капитальный ремонт в квартире в период, согласованный в индивидуальном порядке сторонами, либо в разумные сроки.
Участники устанавливают на свое усмотрение требования и дополнительные пункты договора по досрочному прекращению сотрудничества. Процедуру реализуют после того, как будет направлено второй стороне письменное уведомление о необходимости выполнения обязательств в сроки. При извещении необходимо выставление претензии о том, что обязательства по соглашению не выполнялись, расчет суммы неустойки за то, что были просрочены выполнения пунктов договора.
Арендатор или арендодатель имеет право:
- Прекратить правоотношения по договоренности.
- Потребовать возмещения ущерба.
- Обратиться в суд, если вторая сторона отказывается признать вину.
Аренду квартиры с предполагаемым выкупом можно встретить редко, но такие сделки совершаются, поэтому нужно иметь представление о тех нюансах, которые встречаются в процессе передачи прав на дом или квартиру. У таких сделок специфичный характер, они сложные, поэтому нужно обратиться к специалисту, чтобы предупредить негативную ситуацию.
Договор аренды квартиры с последующим выкупом
При аренде квартир с правом выкупа должен составляется специальный договор. От других подобных документов он отличается тем, что в нем должны быть прописаны, как условия аренды, так и условия купли-продажи.
Для каждой из сторон намного выгодней чтобы сделку контролировали опытные юристы, тогда удастся избежать ошибок или обмана.
В самом договоре в обязательно порядке должны быть указанны условия выкупа. В договоре должны быть прописаны условия, при которых жилье может перейти в собственность арендатора:
- После завершения срока аренды (обычно она бывает от одного до трех лет).
- До того как кончился срок аренды при внесении жильцами всей стоимости квартиры.
- В третьем варианте совмещены два предыдущих. Квартира переходит после оплаты стоимости либо при истечении срока аренды.
В тексте договора обязательно должна быть указанна цена. Ведь часта стоимость отличается от общей суммы платежей от аренды. Помимо этого указывается порядок выплат. Также указывается размер помесячных платежей.
Проще говоря, договор аренды с правом выкупа квартиры сочетают в себе основные черты договора купли-продажи и договора аренды.
Зачем нужно продавцу сдавать и продавать квартиру одновременно
Любой продавец заинтересован получить всю сумму сразу за продаваемую квартиру, но что делать, если квартира неликвидная и не пользуется спросом. Как и с любым неликвидным товаром, приходится изворачиваться, чтобы на него нашелся покупатель, а это значит, что нужно:
- Систематически снижать цену.
- Придумывать уловки за завлечения покупателей, в том числе и предоставлять преференции.
К примеру, я наткнулся на объявление о продаже квартиры в старом доме, который в перспективе будет признан аварийным. Рядом проходит железная дорога, а само жилье расположено на первом этаже дома. Кроме указанного, я нашел еще несколько негативных моментов:
- далеко от остановок общественного транспорта;
- район с повышенной криминальной обстановкой;
- отсутствие крупных магазинов;
- старые коммуникации.
Особенности соглашения
Договор аренды с последующим выкупом может составляться в отношении разного имущества. Наиболее часто в качестве предмета договоренности выступает разная недвижимость, представленная квартирами или домами. К правилам использования такого способа покупки разных объектов относится:
- процедура передачи объектов регулируется положениями ГК и ЖК;
- допускается составлять такое соглашение в отношении коммерческой недвижимости;
- арендный договор предусматривает передачу объекта в пользование, а вот переход права собственности должен регистрироваться отдельно;
- договор составляется только в письменном виде;
- так как планируется в будущем переход права собственности на объект, то желательно обращаться к нотариусу за заверением сделки;
- в документе отражаются все условия сотрудничества, а именно размер ежемесячных платежей, правила оплаты услуг ЖКХ, а также нюансы проведения ремонта или другие важные условия;
- в соглашении непременно должен иметься пункт, имеющий отношение к процедуре перехода права собственности на объект;
- оба участники сделки должны подписать договор добровольно.
Если одна сторона нарушает условия сделки, то все вопросы решаются через суд, если не получается мирным способом уладить конфликтную ситуацию.
Какие требуются документы?
Документация, которую приходится подготавливать обоим участникам сделки, зависит от предмета соглашения. Если планируется аренда транспортного средства с последующим выкупом, то нужен ПТС и свидетельство о регистрации.
Если в качестве предмета соглашения выступает недвижимость, то подготавливаются следующие бумаги:
- паспорта обоих участников;
- если передается в аренду имущество, принадлежащее супругам, то жена должна составить и заверить нотариально согласие на совершение этой сделки;
- свидетельство о заключении брака между владельцами квартиры;
- технические бумаги на объект;
- выписка из ЕГРН, подтверждающая, что арендодатель действительно является владельцем данного имущества;
- номер счета, куда будут перечисляться арендатором арендные платежи;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- отчет о проведенной оценке, в котором содержится информация о стоимости данной недвижимости;
- справка, которую надо получить в Росреестре, причем в ней содержится информация о наличии или отсутствии разных обременений;
- справка из домовой книги, включающая данные обо всех прописанных лицах.
Точное количество документов зависит от особенностей составления договора. Так как в результате планируется переход права собственности на имущество, то желательно воспользоваться помощью юриста в процессе составления такого договора.