Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перераспределение земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ст. 39.29 ЗК РФ установлен порядок заключения соглашения о перераспределении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности.
Особенности перераспределения земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности
Следует обратиться к ст. 39.27 Земельного кодекса РФ.
Говоря о перераспределении земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности между собой, следует отметить новшества, установленные Федеральным законом от 2.08.2019 № 283-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», после вступления в силу которого стало возможным перераспределение земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданам, юридическим лицам или органам государственной власти и органам местного самоуправления, и земель и земельного участка, которые не предоставлены таким лицам, – в случае приведения в соответствие с утверждённым проектом межевания территории границ такого земельного участка.
К примеру, до вступления в силу закона № 283-ФЗ перераспределение земельного участка, предоставленного в аренду, с земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленным этому же лицу в аренду, было невозможным. Указанный барьер делал невозможным приведение границ арендованного земельного участка в соответствие с утверждённым проектом межевания территории для исключения недостатков его землепользования, в том числе для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы.
Заключение
Мы рассмотрели основные моменты перераспределения земельных участков. Основным новшеством стало то, что после вступления в силу закона № 283-ФЗ такое перераспределение стало возможным, но при условии, что площадь арендованного земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в результате этого перераспределения увеличится не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков. Площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, также не может увеличиваться в результате перераспределения более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.
С помощью СПС КонсультантПлюс вы сможете уверенно взаимодействовать с надзорными органами, органами государственной и муниципальной власти.
Вопрос
Что делать, если мне отказали в перераспределении земельного участка?
Ответ
Отказ заключить соглашение о перераспределении земельных участков можно обжаловать в суде (п. 1 ст. 64 ЗК РФ).
Госпошлина при подаче административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными определяется в соответствии с подп. 7 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации.
Если такой отказ затрагивает права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, то обжаловать его нужно в порядке гл. 24 АПК РФ. В противном случае обжалование проводится в порядке гл. 22 КАС РФ (ч. 6 ст. 218 КАС РФ).
Порядок перераспределения земельных участков
Порядок проведения работ по распределению земли регламентируется земельными и гражданскими нормами права. В правоотношениях всегда выступают две стороны — собственники земли. Среди них могут быть граждане, юр. лица, а также органы муниципалитета или соответствующего субъекта нашей страны.
Существует несколько общих оснований для осуществления такой процедуры.
- Необходимость поменять границы территории. Такое мероприятие проводится по инициативе правообладателей двух соседних участков. Причиной служит необходимость изменения границ для комфортной эксплуатации участков, в том числе строительства с учетом всех технических требований.
- Исправление «кривых» границ, когда кадастровый инженер при межевании некачественно провел геодезические работы. В результате границы между смежными участками имеют неровности, что затрудняет нормальное использование, например, установку забора. По закону такие участки не должны ставиться на кадастровый учет, так как специалисты Росреестра должны выносить отказ в учете. Но фактически таких участков существует множество.
- Участие земли в федеральных или региональных программах по развитию или строительству. К таким программам можно отнести строительство железных дорог, магистралей, прокладку газовых или тепловых коммуникаций. По причине строгих требований к порядку проведения указанных работ, а также установленных нормативов к отступам от участков граждан, государству приходится договариваться с собственниками участков о смене границ.
- Постановление суда, которое обязывает фактических землепользователей провести перераспределение по ряду оснований.
- При разграничении территории между несколькими сособственниками участка. В таких случаях необходимо обеспечить каждому вновь образуемому участку свободный доступ, что невозможно без проведения процедуры перераспределения.
- При необходимости использовать участок соседа для монтажа коммуникаций необязательно заключать соглашение о сервитуте. Можно навсегда переиграть границы двух участков.
Требования к перераспределяемым участкам
Существуют определенные нормы закона, при несоблюдении которых производить кадастровые работы невозможно. Необходимые условия для решения проблемы:
- Для прохождения процедуры перераспределения участки должны быть смежными.
- Территории не должны быть арестованы.
- Собственность на участки должна быть зарегистрирована.
- Участки должны относиться к одной земельной категории и иметь один вид разрешённого использования.
Перед началом кадастровых работ собственники участков подписывают согласие или протокол перераспределения. Новые образуемые земельные участки также должны соответствовать некоторым требования, а именно:
- Доступ к обновленным участкам для каждого собственника должен быть беспрепятственным. При проектировании конфигурации участка кадастровый инженер должен создать для будущих хозяев удобный доступ к своим землям.
- Участки в муниципальном образовании должны соответствовать градостроительному плану и иметь четко определенные размеры. От данных норм нельзя отклоняться.
- Собственники и арендаторы должны дать свое разрешение на перераспределение земельных участков.
Учитывая данные условия, можно начинать подготовку к процедуре.
Необходимые документы
Для перераспределения земельных участков Росреестру требуются следующие документы:
- Паспорта заявителей.
- Соглашение о перераспределении земельных участков, заключенное сторонами.
- Заявление на выполнение перераспределения.
- Межевой план.
- Пошлина.
- Документы, устанавливающие право владения участками.
Также сотрудники Росреестра могут потребовать дополнительные бумаги.
Владельцы смежных участков, которые желают изменить их границы, должны составить соглашение, которое даст возможность беспрепятственно провести действия по перераспределению земельных участков. Документ составляется в обычной письменной форме, в нем указываются:
- сведения о владельцах участков;
- информация об участках технического характера;
- данные о правах владения участками.
в) Перераспределение земельных участков и земель на территории с утвержденным проектом межевания.
Проект межевания устанавливает однообразные размеры и форму границ земельных участков.
Другими словами, проект межевания упорядочивает размещение земельных участков. Эти участки приобретают границы правильной формы и единообразные размеры.
Перераспределение земельных участков по проекту межевания допускается для исключения вклинивания, вкрапления, изломанности границ и чересполосицы.
Иными словами. Перераспределение имеет цель упорядочить земельные участки на территории, для которой утвердили проект межевания.
Если участок приобрели до утверждения проекта межевания, то можно перераспределить землю. Перераспределенный участок будет соответствовать упорядоченным участкам.
В любом случае, площадь нового земельного участка не может превышать максимальный размер. Предельный размер земельного участка устанавливают в Правилах землепользования и застройки.
Правила землепользования и застройки — сокращенно ПЗЗ. Правила землепользования и застройки принимают и утверждают в муниципальном образовании.
Принятие решения по заявлению о перераспределении земель.
В течение 30 дней с момента получения заявления администрация выполняет одно из следующих действий.
- Принимает решение об утверждении Схемы и направляет решение заявителю вместе со схемой.
Данное решение может оформляться в виде постановления (распоряжения) главы администрации.
Обратите внимание. Администрация должна предоставить вам оригинал решения и утвержденную Схему.
Не доверяйте ничьим устным заверениям, что принято положительное решение. Чиновники за слова не отвечают.
Если получили положительное решение и утвержденную схему, то переходите к следующему 5-му этапу.
- Направляет письменное согласие на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с проектом межевания.
Указанное согласие администрация направляет в случае, если заявляли о перераспределении участка по 3-му основанию. То есть на территории, где утвержден проект межевания.
Мы рассматриваем процедуру прирезки земли по 4-му основанию. То есть для участков ЛПХ, ИЖС, огородничество и садоводство, где нет утвержденного проекта межевания. Поэтому не будем акцентировать внимание на этом пункте.
- Принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков.
В пункте 9 статьи 39.29 ЗК РФ перечислено 13 оснований, когда отказывают в перераспределении земельных участков.
Далее рассмотрим эти основания, а также способы, как минимизировать риск получения отказа.
5-ый этап.
Данное основание, на мой взгляд, является самым трудным препятствием на пути получения положительного решения о перераспределении участка.
Попробуем в нем разобраться.
Камнем преткновения может стать размер площади земли, на которую увеличивается участок в результате перераспределения.
Как уже говорилось ранее, Правила землепользования и застройки устанавливают минимальные размеры земельных участков.
Если увеличиваете участок на размер площади больше минимального размера, установленного в ПЗЗ, то это может стать основанием для отказа.
Чиновники, пользуясь вышеуказанным основанием, могут отказать в прирезке по причине того, что из площади присоединяемой земли можно образовать самостоятельный участок.
Например.
Допустим, минимальный размер участка согласно ПЗЗ составляет 4 сотки. Вы хотите увеличить свой участок площадью 6 соток до 10 соток, то есть прирезать к участку дополнительные 4 сотки.
В этом случае, вы рискуете получить отказ, потому что из площади, на которую увеличивается участок, можно сформировать самостоятельный участок.
Разновидности совершаемых перераспределений: классификация
Законодательством определяются следующие разновидности возможного изменения земельных границ, различаемые в зависимости от категории собственника:
- Перераспределение наделов, пребывающих в собственности граждан и юридических лиц (организаций). В этом случае изменение территориальных пределов земельных участков осуществляется путем заключения особого соглашения между заинтересованными землевладельцами. Государственные органы составляют разрешительную документацию.
- Перераспределение исключительно тех землевладений, которые пребывают в муниципальной собственности. Реализуется при передаче государственных земель между конкретными ведомствами.
- Изменение границ двух смежных наделов, один из которых пребывает в законной собственности частного лица, а другой – принадлежит государству.
Правила перераспределения земельных участков
Передел осуществляется согласно общим правилам, оговоренным ст. 11.2 ЗК РФ. Специальные нормы применяются в случае, если в процедуре перераспределения задействованы искусственно созданные земли либо в результате перераспределения создаются многоконтурные участки.
Передел осуществляется в процессе землеустройства. С точки зрения заказчика эти работы направлены на установление границ участков на местности, описание их местоположения. В глобальном масштабе землеустроительные мероприятия призваны обеспечить организацию рационального землепользования и охраны земель.
Регламентация землеустройства, помимо ст. 68, 69 ЗК РФ обеспечивается профильным законом №78 «О землеустройстве», множеством правительственных и ведомственных подзаконных актов. Установление границ участка, образованного в результате перераспределения в натуре, выполняется по координатам характерных точек. Сведения о них содержаться в госкадастре недвижимости.
Участки, образованные в результате перераспределения, должны соответствовать общим требованиям, оговоренным ст. 11.9 ЗК РФ. Они касаются:
- непревышения граничного размера объектов, могущих передаваться в частное владение (устанавливается муниципальными градостроительными регламентами);
- непересечение границ муниципальных образований, населенных пунктов, лесничеств, территориальных зон;
- неущемление прав собственников недвижимости, расположенных на исходных участках, а также иных правообладателей;
- границ и расположения вновь образуемого участка, недопустимости чересполосицы, вкрапливания или иных недостатков, препятствующих рациональному землепользованию.
Понятие фонда перераспределения земель
Фонд перераспределения земель – это государственная структура, которая представляет собой определенную базу, в которой указываются точные регистрационные и кадастровые данные территорий. Для изъятия участков в активы соответствующего фонда существуют определенные основания, предусмотренные законодательством. Основная задача деятельности фонда по перераспределению – сохранение и реорганизация территорий сельскохозяйственного предназначения.
Фонд по перераспределению земель является государственной структурой, деятельность которой регулируется государственными и муниципальными органами.
Однако законодательство не обязывает в обязательном порядке строго указывать весь состав соответствующего фонда. Помимо этого, государственные и муниципальные органы могут не указывать точные границы и место расположения различных участков.
Исключениями в данном отношении являются определенные случаи:
- если земельные участки были приобретены в порядке использования преимущественных прав определенных государственных структур или муниципальных учреждений в законном порядке;
- при отчуждении земельной территории на законных основаниях;
- в случае добровольного отказа от прав собственности на земельные участки частными лицами.
Данные основания являются поводом для определения точного места расположения, определения строгих границ участков, а также внесения полных кадастровых данных о конкретных участках. Ответственные государственные и муниципальные органы обязаны распоряжаться земельными активами фонда в законном порядке, а также регулярно выполнять инвентаризацию и обновлять информационные данные, которые были получены ранее.
Перераспределение земельных участков: определение, особенности
Элементарной единицей земельного фонда России признается участок земли. Как объект гражданских и земельных правоотношений он обладает такими характеристиками, как границы, площадь, целевое назначение, виды разрешенного использования. Участок не является чем-то неизменным. Он может быть образован, изменен или ликвидирован.
Суть правовой категории «перераспределение земельных участков» раскрыта в ст. 11.7 Земельного кодекса РФ.
В результате этого юридически значимого события из нескольких ранее существовавших смежных участков образуются новые. В такой трансформации может учувствовать неограниченное количество участков. Все они как самостоятельные объекты гражданских прав прекращают существование в связи с образованием новых.
Особенности перераспределения земельных участков таковы:
- Такого рода трансформации характерна множественность на всех стадиях процедуры. Ситуация, в которой из одного участка образуются несколько, именуется разделением. Если же результатом действий заинтересованных лиц является создание одного участка из нескольких исходных, речь идет об объединении.
- Как и объединение, перераспределение может касаться исключительно смежных участков. При этом смежными считают соседние участки, часть границ которых совпадает.
- Количество участков, создаваемых в результате перераспределения, может отличаться от исходного. Но даже если оно совпадает (например, из двух «старых» участков образуются два «новых»), их границы изменятся. Может существенно варьироваться площадь участка.
Сохранение прав и обременений при перераспределении участков
Возникновение и сохранение права собственности на образуемые при распределении участки осуществляется согласно правоустанавливающему документу (решение компетентного органа либо соглашение частных собственников) и статей 11.4 — 11.7 ЗК РФ. У гражданина, которому исходный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование в результате преобразования, возникает аналогичное право на участок другой площади и конфигурации.
Точно так же обстоит дело с правами наследуемого владения и безвозмездного пользования. Иными словами, при перераспределении объект владения изменяется, а суть права остается прежней.
Сервитуты (право беспрепятственного прохода, проезда, прогона скота, доступа к водоемам) и другие обременения переходят с исходных участков на вновь созданные в прежних границах.
Ст. 11.8 ЗК РФ специально защищает права арендаторов. Согласно предписаниям п. 4 указанной статьи в случае преобразования арендуемых участков, граждане вправе перезаключать договора на прежних условиях без проведения новых торгов, аукционов или конкурсов.
Реализация преимущественного права осуществляется на основании ст. 621 Гражданского кодекса РФ. Необходимость перезаключения арендного договора (невозможность внесения изменений в существующий) обусловлена изменением его предмета.
Когда необходима процедура
Основные условия для проведения данной процедуры:
- Если необходимо проложить коммуникации и инженерные сети на площади смежной земли.
- Если по требованию закона необходимо привести в соответствие минимальное расстояние от постройки до границы земельного участка.
- Принятие решения суда относительно изменения границ на смежном участке.
- Если несколько владельцев одного земельного надела решили его между собой разделить.
- Если необходимо выровнять границу смежных территорий.
- При возведении жилого дома между смежными землями, если они перешли в собственность одного владельца.
- В случае соединения нескольких участков в единый для общего пользования.
Распределение одного участка земли также может происходить при принятии наследуемого имущества несколькими наследниками, которые изъявили желание выделить свою долю.
Как оформить перераспределение земельных участков с муниципальной землей
Чтобы оформить увеличение вашего участка за счет государственных и муниципальных земель, осуществите следующие действия:
- Подайте соответствующее заявление в администрацию вашего района;
- Дождитесь рассмотрения вашего заявления комитетом по земельным вопросам. Установленный срок для рассмотрения составляет тридцать дней;
- Организуйте кадастровые работы на вашем участке;
- Оформите предварительный межевой план на новый участок;
- Представьте результаты кадастровых работ в комитет по земельным вопросам;
- Подпишите соглашение о перераспределении в исполнительном органе;
- Оплатите перераспределение территории (срок оплаты – тридцать дней с момента подписания соглашения);
- Оформите право собственности на ваш новый участок.
Стоимость перераспределения земельного участка с муниципальной землей
Стоит отметить, что процедура перераспределения земель, в результате которой увеличивается площадь участков, находящихся в собственности у граждан, бесплатной не является.
Размер платы зависит о того, в чьей собственности находится земельный участок, за счет которого площадь вашего участка будет увеличена, и определяется следующим образом:
- В утвержденном Правительством РФ порядке, если участки относятся к собственности Российской Федерации;
- В утвержденном государственным органом субъекта Российской Федерации порядке, если участки находятся в собственности данного субъекта или же собственность на них не разграничена;
- В утвержденном органами местного самоуправления порядке, если имеет место муниципальная собственность на земельный участок.
Например, в Тюменской области Постановлением Правительства «Об установлении порядка определения размера платы за увеличение площади земельных участков» было установлено, что размер платы за процедуру перераспределения, посредством которой будет увеличена площадь частного участка за счет земель, принадлежащих Тюменской области или же тех земель, в отношении которых собственность не разграничена, должен быть определен как разница между кадастровыми стоимостями вновь образованного участка и участка, который находился в частной собственности изначально.