Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как ипотека изменила мою жизнь/ Рассказ читателя «Выберу.ру»». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сначала я планировала купить квартиру на вторичном рынке, чтобы сдавать ее в аренду и иметь стабильный источник дохода в будущем. В отличие от новостройки, такую квартиру можно было бы сразу сдавать. Ну или почти сразу – после небольшого ремонта, и не ждать ввода дома в эксплуатацию.
После переезда я примерно рассмотрела все наши доходы и расходы. Подумала, на чем можно экономить. И купила сейф в виде книжки. Это самое забавное.
Экономила просто. Муж получал зарплату и я оставляла примерно 10 000 рублей на расходы, остальное убирала в сейф. Обязательное условие – убрать примерную сумму будущего платежа по ипотеке. Если получится, то сэкономим больше, если не получится, то хотя бы я буду знать, что платить ипотеку мы сможем.
Удобство денег в виде налички в сейфе невозможно недооценить. Они лежат в коробочке, их оттуда так просто не достанешь (я специально ключ унесла в другую комнату). То есть все стихийные и не очень нужные покупки сразу отменились.
Стали меньше ходить в магазин. Нет, мы не перешли на доширак, все питание осталось почти в том же порядке. Но игрушки детям стали покупать чуть реже, не просто так, а за достижение (придумывали какое-то, если не было реальных, хотя бы раз в неделю, чтобы порадовать). Но по сравнению с ежедневными «купи, купи» и тратами на то, во что никто играть не будет – идеально.
Неподъемные проценты и новые долги
Так как в стране начался очередной кризис и квартиры продавались так себе (даже в Москве, не говоря уже о моей малогабаритке, пусть и в ближайшем, но все же в Подмосковье), поэтому я решила попробовать еще раз взять ипотеку, но уже где-то на окраине Москвы и, если повезет, хотя бы небольшую двушку (чтобы у подросшей дочки была и своя комнатка). Накопленных средств в принципе хватило на первоначальный взнос, но банк запросил такие проценты, что мне сразу стало ясно, что данный этап будет самым тяжелым в моей жизни. Плюс еще появились дополнительные расходы на страхование вторички (они намного больше, чем при покупке квартиры в новостройке) и, хотя бы косметический ремонт (у меня не было денег на капитальный и на новую мебель, поэтому по друзьям собрали самое необходимое на тот момент).
Бездумное оформление страховки – следующая ошибка весьма распространенная. Можно ли взять ипотеку без страховки? Да. При заключении договора банк часто предлагает оформить два типа страховки:
- жизни;
- залога (покупаемой квартиры).
По законодательству единственным обязательным страхованием является страхование залога. Но, с другой стороны банк в случае отказа оформления страховки на жизни, повышает процент, тем самым усложняет выплату заема. Здесь есть один нюанс, есть банковские организации, которые злоупотребляют ситуацией и чрезмерно навязывают людям невыгодные условия страхования. Возможно, предоставлен только один вариант страхования и не говорят о существовании альтернативного решения.
Альтернатива всегда есть, и как правило вариант предложенный банком на месте – это самый невыгодный вариант. У каждого банка имеется список из 10-15 аккредитованных страховых компаний, и клиент имеет право воспользоваться услугами одной из них. Необходимо взять контакты данных компаний и узнать расчетные полисы в зависимости от ситуации:
- пол;
- возраст;
- состояние здоровья.
Требования к заемщику
В Сбербанке ипотека на дом с земельным участком (как и прочие варианты жилищного кредита) доступна только благонадежным клиентам. Каждого заявителя банк тщательно проверяет, равно как и других участников ипотечной сделки – созаемщиков, поручителей, залогодателей. Большое значение имеют хорошая банковская история, наличие белой зарплаты () и кредитная нагрузка клиента. Официальные требования выглядят так:
- российское гражданство;
- возраст от 21 до 75 лет (причем максимальная возрастная планка учитывается на момент планового погашения ипотеки);
- стаж работы от полугода на нынешней работе, общий – от 12 месяцев.
Как взять ипотеку на земельный участок в банке
Сбербанк захватил львиную долю рынка кредитования. Крупнейший банк страны предлагает программы, покрывающие практически все потребности населения, в том числе и ипотеку на землю. Это одна из причин популярности Сбербанка у населения, объясняющая огромное количество обращений за финансовой помощью. Требований к клиенту здесь не больше, чем при оформлении других кредитных продуктов.
Нужно убедить банк в платежеспособности и предоставить на рассмотрение заявки чистую кредитную историю. На эти бумаги обратят внимание в первую очередь, а остальные документы не столь значительны. Если заемщик является постоянным клиентом или получает зарплату на пластиковую карту банка, процентную ставку для него понизят и сократят список подтверждающих документов.
Подкопить на первоначальный взнос
Большинство ипотечников придерживаются мнения, что лучше платить кредит за свою квартиру, чем снимать чужую и отдавать деньги «дяде». С одной стороны, логично. Но с другой – бывает, что граждане оформляют ипотеку, не будучи подготовленными к тому, что ближайшие десять, а то и больше лет каждый месяц они будут отдавать часть дохода банку. Кроме того, они спешат поскорее купить квартиру в кредит, не имея адекватного первоначального взноса. А ведь эта сумма играет важнейшую роль при принятии решения финансовой организацией – под какой процент выдавать ипотеку заемщику. Если нет хотя бы 20% от стоимости жилплощади, с ее покупкой лучше повременить. В противном случае и ежемесячный платеж будет внушительным, и ставка самая не выгодная.
Миф № 3. После развода ипотеку платит супруг, который оформил кредит
После расторжения брака ипотека платится тем супругом, с которым заключен договор ипотеки. Однако, поскольку часто ипотека признается общим долгом супругов, то при разделе ипотечной квартиры супруг, заплативший после расторжения брака больше платежей, вправе требовать, чтобы ему выделили большую долю в квартире, отметил Кирилл Гавриличев.
По его словам, часто супруги-созаемщики не решают, кто будет платить ипотеку, и кредит платит только один из супругов. «Несмотря на то что кредит погашен, у платившего супруга появляется право регрессного требования возрата денежной суммы к бывшему супругу в размере половины уплаченных платежей. Данные споры иногда становятся для неплатившего супруга кабальными. Поэтому после расторжения брака настоятельно рекомендую супругам решить вопрос с ипотекой — разделить ее пополам или передать кредит с квартирой одному супругу, а второго освободить от долга», — советует юрист.
История вторая. Не умеет экономить
Нина Соколова (имя и фамилия изменены) решилась взять ипотечный кредит после того, как процентные ставки в банках достигли минимума. Информация о снижении ставок активно распространялась в СМИ, даря надежду женщине, прожившей всю жизнь с тремя детьми в комнате на подселении. Дочери давно повзрослели. Старшая и средняя уехали из дома и вьют семейные гнезда сами. Младшая пока живет с мамой.
Вдвоем с работающей дочерью Нина замахнулась на отдельный двухэтажный дом в ближнем пригороде Новосибирска. Женщина присмотрела подходящее строение и взяла ипотечный кредит на 2,4 миллиона рублей. Одной ей было бы не под силу каждый месяц отдавать 24 тысячи, но пополам с дочерью она рассчитала, что потянет. Нина работает на двух работах: убирает квартиры у состоятельных новосибирцев. Вместе с пенсией ее личный доход 34 тысячи рублей. Кроме того, мать и дочь сразу переселились в загородный дом, а освободившуюся комнату сдают в аренду.
Дом еще не достроен: нужна внутренняя отделка и лестница на второй этаж. Но в здании тепло и есть вода. Недоделки женщин не смущают – после тесноты одной комнаты они наслаждаются просторами частного владения. Но… дочь потеряла работу. Новое место пока найти не может. К тому же Нина не смогла вовремя осознать, что пришло время экономить. Шестидесятилетний юбилей она с размахом отметила в кафе с друзьями и родственниками. Когда подошло время платить очередной взнос за дом, Нина наспех заняла деньги у знакомых под проценты. Потом еще раз. Желая помочь дочери устроиться на работу, оплатила ее обучение и купила материалы, необходимые для дизайна ногтей. Свободных денег в семье не было, и Нина сняла круглую сумму с кредитной карточки. Дочь получила знания и квалификацию мастера ногтевого сервиса, но клиентов пока не наработала.
Нина возвращает деньги, занятые у знакомых, и вносит долг на кредитную карту, на которой, как известно, проценты очень большие. Ей хватает денег гасить только проценты, а основной долг еще не уменьшается. Кроме того, каждый месяц подходят сроки делать ипотечный взнос. Долг накручивается, как снежный ком. Нина плачет по ночам и мечтает найти третье место работы. Продавать комнату она не хочет – у старшей дочери не сложилась семейная жизнь.
– Люди стремятся повысить свой уровень жизни, и улучшение жилищных условий – один из этих способов, – комментирует ситуацию юрист Светлана Светлякова. – Планируя такую крупную покупку, как квартира или дом, заемщик должен четко представлять, как именно он будет погашать ежемесячный платеж, так как на ближайшие несколько лет это будет очень важной статьей расходов. Ипотека является залоговым кредитом, важно помнить, что в случае возникновения проблем с выплатами заемщик рискует своим жильем. Рассчитывать на помощь близких не всегда оправданно, особенно в современных реалиях. Героине этой истории нужно до минимума сократить свои расходы для того, чтобы выйти на прежний уровень доходов. Скорее всего, это временные затруднения и можно будет попросить банк рассмотреть условия реструктуризации долга, предоставить кредитные каникулы или другие льготы, которые могут повлиять на текущую ситуацию.
Варианты ипотеки с плохой кредитной историей
Получить ипотеку с плохой кредитной историей крайне сложно. Для повышения шансов на успех сначала попробуйте улучшить кредитную историю:
- избавьтесь от просрочек и впредь оплачивайте кредит без задержек, а лучше погасите долг полностью;
- возьмите в долг маленькую сумму (15 000–20 000 рублей) и погасите этот заем в течение пары месяцев, показатели КИ сразу улучшатся;
- купите в магазине товар в рассрочку и платите вовремя. Этот способ улучшения КИ популярен на Западе;
И даже если все принятые меры не помогли, не стоит сразу отчаиваться. Есть несколько способов взять ипотеку, которые можно попробовать:
- кредитный брокер. Это организация, которая всесторонне рассмотрит дело, посоветует, в какой банк лучше обратиться, расскажет об особенностях договоров займа, то есть подберет приемлемый вариант. За услуги брокер берет либо фиксированную плату, либо установленный процент;
- обеспеченный кредит. Отличный способ, как взять ипотеку с плохой кредитной историей и надежнейший, с точки зрения, банка. Клиент предлагает в залог недвижимость, новое авто или другое имущество. В случае предоставления залога финансовые учреждения, вероятно, закроют глаза на плохую КИ. Еще один приемлемый вариант для банка — привести поручителя с хорошим доходом. Трудность этого способа в поиске самих поручителей, ведь никто не хочет отвечать за чужие долги. Проценты по обеспеченным кредитам приемлемые, но платить нужно в срок, иначе окажетесь без жилья и без друзей;
- займы у родственников или друзей. Часто таким образом удается занять необходимую сумму без процентов под обыкновенную долговую расписку. Минус этого метода — риск потерять доверие близких людей, не возвращая долг.
Можно ли взять ипотеку без кредитной истории
Для получения ипотеки без кредитной истории не существует каких-либо препятствий. Однако без проверки взять кредит не удастся. Есть определенная категория заемщиков, которые принципиально не обращались в банк или не могли получить заем в силу возраста. Кредиторы настороженно относятся к таким клиентам и, так как не имеют возможности ознакомиться с его КИ, проводят тщательную проверку по другим критериям, например:
-
получение информации о финансовой благонадежности и регулярности денежных поступлений, а также отчислений в ПФР и прочие социальные фонды;
-
проверка сведений о наличии или отсутствии штрафов в ГИБДД;
-
демографический скоринг, который предполагает изучение схожих по социальным параметрам граждан, оформивших ипотеку в банке;
-
анализ состояния расчетов с операторами мобильной связи;
-
проверка данных о потенциальном клиенте в судебных органах и базе ФССП;
-
изучение информации о наличии или отсутствии задолженностей перед ТСЖ.
Что требуется для положительного решения банка
Есть человек решает оформить ипотеку через Сбербанк, то ему предстоит внимательно изучить все требования, которые предъявляются к заемщикам и затем предоставить необходимые документы, справки, выписки и прочее. Среди требований есть возраст гражданина. Заемщик на момент получения кредита по ипотеке не должен быть младше 21 года. На момент погашения полной задолженности его возраст не должен превышать 75 лет. Также потребуется предоставить бумаги о наличии официального трудоустройства и справки, подтверждающие уровень дохода клиента, которому выдается ипотека от Сбербанка. С учетом индивидуальных характеристик клиента и его дохода будет определен размер кредитной суммы и процентная ставка.
Рассмотрение документации
Если говорить о сроках рассмотрения, то многое зависит от того, насколько быстро человек реагирует на просьбы банка в предоставлении справок или документов. Так как процесс одобрения ипотечного кредита состоит из нескольких шагов, то и время на это нужно много.
Одобрение ипотеки в Сбербанке:
- На первом этапе человек обращается в ближайшее отделение за консультацией.
- Затем выбирает примерный объект недвижимости и получает примерную стоимость ипотечного займа.
- На втором этапе следует собрать документы. Самое основное – это справки, подтверждающие уровень дохода человека и его созаёмщиков.
- Завершающий этап характеризуется ожиданием, которое длится 2-5 дней.
Если одобрили ипотеку в Сбербанке, вот что дальше нужно делать:
- Искать, выбирать объект недвижимости.
- Собирать документы согласно перечню из банка. Они касаются ипотечного жилья.
- Обязательно нужно застраховать и оценить будущий объект недвижимости.
- Заключить договор на приобретение квартиры (дома).
- Внести первоначальный взнос (допускается использование материнского капитала).
- Оформить бумаги, подтверждающие факт передачи ипотечного жилья банку (в качестве залога).
- Получить одобренный займ, и перевести его продавцу квартиры (дома).
Когда клиенты спрашивают, сколько ждать одобрения ипотеки в Сбербанке, сотрудники отвечают — около пяти дней. Этот срок требуется банку, для того чтобы оценить готовность документов и платёжеспособность клиента. Далее начинается более детальное рассмотрение сделки и сопутствующих бумаг, которое растягивается минимум на месяц. Для клиента это большой минус, ведь зачастую сделку купли-продажи нужно заключить очень быстро.
Ежемесячные платежи: не ждем, но готовимся
Наша будущая двухкомнатная квартира эконом-класса в новостройке на окраине стоила примерно 2,1 млн рублей. Десятая часть — это 210 000 рублей. То есть чтобы купить что-то нужное, нужно сначала продать что-то ненужное. А у нас, как в мультике, денег нет. Выход один: начинать копить.
Сейчас мы живем в одноэтажном частном доме с родителями. Продать его возможности нет — тогда покупка квартиры не решит проблему совместного проживания. А разъехаться с горячо любимыми мамой и папой — необходимость. Так как, по нашему общему мнению, дети все-таки должны жить отдельно.
С чего начать накопительство? Мы начали с бумаги и ручки. Можно записывать, конечно, и в телефоне — это дело каждого.
Сначала стоит сложить финансовые возможности семьи и определить возможные риски (болезнь, временное отсутствие работы у одного из супругов).
Мы вняли рекомендации запастись финансовой подушкой, чтобы в случае необходимости не возникло проблем с оплатой кредита. Поэтому поставили себе задачу копить не 210 000, а 250 000 рублей. Лучше, конечно, довести эту цифру до возможного максимума — в нашем случае это 15 % первого взноса — 315 000. Мало ли. Тогда никакой кризис не страшен. По крайней мере на несколько месячных платежей…
Первая задача: научиться экономить
1. Начинаем записывать расходы на коммуналку, транспорт и кредиты. Когда идем в магазин — ведем «учетную тетрадь». Еда — самая сложная часть.
2. Видим, сколько денег на продукты уходит в месяц и, самое важное, что можно не покупать. Шоколадки, чипсы и прочие вкусности умерим — и фигура, и здоровье от этого только спасибо скажут.
3. Выбираем покупки в супермаркете, обращая внимание на акции и не боясь наклоняться к нижним полкам. Мы знаем, что по законам маркетинга самое дорогое и красивое стоит на уровне глаз. Прибегаем к помощи акций типа «Успей купить» — когда подходит срок годности товара или надо повысить популярность бренда. Профит: те же хорошие продукты, что берем всегда, но с выгодой процентов в 50 %.
4. Часть купленого отправляем в морозилку, чтобы обеспечить наличие еды «про запас». Тем избавляем себя от необходимости часто ходить в магазин, а соответственно, тратить лишние деньги.
5. Составляем меню. Когда знаешь четко, что приготовишь вечером во вторник и на обед в субботу, жизнь становится легче. Продукты уже закупаются без фанатизма, но гостей никто не отменял. Экономить тотально и уходить в затворничество мы не собираемся. Поэтому лишнюю баночку кукурузы, упаковку крабовых палочек и тому подобное можно покупать по акции и оставлять до удобного случая.
6. После того как посчитаны все ежемесячные обязательные расходы, приступаем к формированию конвертов. Суть в том, чтобы приучить себя к контролю. Если в конверте с надписью «Продукты» заканчивались ресурсы, мы не брали их из конверта «Одежда» — вместо этого начали жестко отсекать ненужные расходы.
Покупка на вторичном рынке
Основные площадки для поиска — доски объявлений в интернете: «Авито», «Циан», и другие. В разных регионах доминируют разные интернет-площадки, и размещенные на них объявления могут различаться. Лучше проработать несколько ресурсов, чтобы получить полную информацию по объектам в продаже. Как минимум точно стоит посмотреть объявления на «Авито» и «Циане».
Если хотите приобрести готовую квартиру в конкретном доме либо рассматриваете несколько определенных домов, можно обратиться за информацией в организацию, которая управляет домом, — УК или ТСЖ.
Еще можно разместить объявление «куплю квартиру в вашем доме». Как бы старомодно и забавно это ни выглядело, но это работает. Только оформить объявление нужно аккуратно, а размещать — в специально отведенных для этого местах, например на информационных досках в подъездах.
Огрызки бумаги, криво наклеенные в подъезде, будут только раздражать жильцов и дадут обратный эффект. Еще можно приехать и лично пообщаться с потенциальными соседями. Возможно, кто-то планирует продавать квартиру, но еще не разместил объявление — есть шанс стать первым покупателем и приобрести жилье без конкурентов.
При выборе готового жилья нужно учитывать требования банка-кредитора к объекту недвижимости. Вот основное, на что нужно обратить внимание при выборе квартиры: год постройки дома, этажность, материал стен, степень износа, материал перекрытий, наличие перепланировок.
При покупке квартиры на вторичном рынке обратите внимание, как ее приобретал действующий собственник, то есть на правоустанавливающие документы — документы-основания.
Например, если квартиру покупали в ипотеку, то нужно уточнить, использовался ли для погашения кредита или в качестве первоначального взноса материнский, или семейный, капитал. Если да, семья должна выделить доли детям и получить разрешение на продажу от органов опеки. Только после этого такую квартиру можно покупать.
Если квартиру получили по договору передачи квартир в собственность граждан — приватизации, нужно запросить архивную справку о зарегистрированных на момент приватизации. Это поможет исключить риск, что есть временно снятые с регистрации жильцы, которые сохранили право проживания. Таким правом могут обладать те, кто отказались от приватизации. Например, безвестно отсутствующие или отбывающие наказание в местах лишения свободы. Эти лица могут иметь право на пожизненное пользование квартирой, то есть на проживание в ней.
Вариантов с правоустанавливающими документами и нюансов по квартире на вторичном рынке может быть много. Поэтому, если понимаете, что разобраться сложно, и сомневаетесь в юридической чистоте сделки, то лучше обратиться к специалисту — риелтору, юристу, брокеру. Услуги по сопровождению сделки будут стоить несоизмеримо меньше, чем потеря квартиры.
Оформить договор страхования
Страхование ипотеки помогает банку снизить риски в случае потери заемщиком платежеспособности или порчи квартиры.
Договор страхования обычно заключается на:
Если наступил страховой случай, например, заемщик потерял работу, заболел или стал инвалидом, или квартира перешла к другому человеку из-за мошеннических действий, банк выплачивает страховое возмещение.
Если страховая компенсация превысит остаток по кредиту, то страховщик должен перечислить банку нужную сумму на погашение кредита, а разницу между выплатой и остатком долга по ипотеке перевести заемщику.
Для оформления страховки заемщик должен принести:
Иногда могут запросить справку о прохождении медосмотра, акт оценки квартиры, справки из БТИ и другие документы.
Необходимые условия для получения ипотеки
- Заемщик должен быть гражданином РФ, и иметь прописку по местонахождения банка (либо ее должен иметь один из созаемщиков). Также можно взять кредит по месту строящего жилья или регистрации работодателя;
- Трудоспособный возраст заемщика. Минимальный возраст для получения ипотечного кредита — 21 года. Верхний предел устанавливается банками, в зависимости от срока погашения кредита, но обычно — не более 75 лет. Иногда срок ипотеки ограничивается началом пенсионного возраста;
- Справка 2-НДФЛ (о доходах) с места текущей работы. Здесь стоит заметить, что согласно последним поправкам в законодательство, получатели ипотеки могут привлекать и созаемщиков. То есть если подтвержденной суммы доходов недостаточно — можно предоставить справку о доходах супруги, работающих детей или других, даже не состоящих в родстве граждан. В этом случае кредитор учитывает совокупный доход, за счет чего можно оформить займ на большую сумму (заметим, что созаемщик и поручитель — это не одно и то же: первые только показывают свои справки, а у вторых — куда большая ответственность: в случае несостоятельности заемщика, они должны выплатить неоплаченный долг);
- Кредитная история заемщика. Основная причина отказов в получении ипотеки — это плохая кредитная история: никто из банков не станет рисковать, если заемщик «набрал» кредитов больше, чем способен погасить, либо систематически нарушает сроки их погашения (и при этом абсолютно неважно, где и в каком банке был взят кредит, так как существует общая электронная база кредитных историй).