Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли организации платить налог на имущество за недострой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Незаконченные постройки, которыми владеют организации, налогом на имущество не облагаются в случае, когда они еще не стали пригодными для участия в производственном процессе предприятия. Определением того, можно ли вводить недвижимость в эксплуатацию, юридическое лицо занимается самостоятельно. Но не стоит думать, что можно избежать уплаты имущественного налога, оставляя объект в стадии завершения на протяжении слишком долгого периода времени.
Налог на незавершенное строительство для физических лиц
Имущественный налог на незаконченные постройки физических лиц (и предпринимателей) должен уплачиваться в бюджет, причем физлица начали перечислять суммы средств в счет его оплаты только с 2015г. Им ежегодно приходит уведомление о подходе сроков исполнения налоговых обязательств и извещение для совершения платежа в отделении банка.
Если на имеющуюся в собственности незавершенную постройку еще никогда не приходило извещение об уплате налога, необходимо самостоятельно уведомить ФНС о владении таким сооружением.
Если на незаконченную постройку оформлена общая собственность, налог на нее будет поделен поровну между всеми владельцами. В случае оформления долевой собственности на недостроенное сооружение, сумма налога не него будет разделена между собственниками, согласно размерам их долей.
Формула вычисления налогооблагаемой базы:
НБ = КС — НВ, где
НБ — налогооблагаемая база по имущественному налогу,
КС — стоимость по кадастру, актуальная на начало налогового года,
НВ — налоговые вычеты.
На законодательном уровне утвержден переходный период (до 2022г.) на установление сумм налога по кадастровой стоимости строений. А до этого времени допускается расчет налога по инвентаризационной или кадастровой цене (кроме случаев, когда сооружение по закону должно облагаться налогом, исключительно исходя из кадастровой оценки).
В итоге, с 2015г. физическим лицам и индивидуальным предпринимателям, приравненным к ним, полагается перечислять в бюджет имущественный налог, если одновременно выполняются три условия:
- лицо владеет недвижимостью на правах собственности;
- цена объекта известна;
- властями на местах утверждена в качестве базы для обложения налогом инвентаризационная или кадастровая стоимость (или недвижимость обязана облагаться налогом только по кадастровой цене).
Особые случаи расчета имущественного налога:
- Если объект незаконченного строительства был оформлен в собственность не с начала налогового периода, кадастровая цена для вычисления суммы налога будет принята на тот день, когда он был зарегистрирован в кадастре.
- Если была найдена ошибка в кадастровой оценке недостроенного сооружения, сумма налога будет пересчитана с того периода, в течение которого обнаружилась ошибка.
- Если кадастровая оценка объекта была оспорена, налоговые корректировки будут учтены со дня подачи требования по пересмотру цены, но не раньше, чем данные будут изменены в кадастре.
- Если собственник постройки вступил во владение в течение года, налог будет вычислен с применением коэффициента, призванного снизить сумму в пропорции к числу полных месяцев, в период которых гражданин фактически являлся собственником объекта.
Налог На Недострой В 2019 Году
Ну и, наконец, если учесть, что согласно ст. 219 ГК право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, то выходит, что именно с этого момента и появляется объект налогообложения налогом на имущество физлиц.
Начнем с того, что согласно ст. 400 Кодекса плательщиками налога на имущество признаются физлица, владеющие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст. 401 Кодекса. При этом в силу положений ст.
130 Гражданского кодекса объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимым вещам, права на которые подлежат госрегистрации. А ст. 25 Закона от 21 июля 1997 г.
N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закреплено, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности (право пользования) на земельный участок, на котором размещен этот объект, а также на основании разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Причем переход права собственности на «незавершенку» также подлежит госрегистрации в установленном на то порядке.
Налог на имущество по НЗС для юрлиц
Объекты НЗС, находящиеся в распоряжении юрлиц, не являются предметом обложения налогом на имущество, если они не готовы для использования в процессе производства. Факт готовности определяет само юрлицо. Однако это не означает, что объект НЗС можно сколь угодно долго держать в стадии незавершенного.
Особенно опасен в этом отношении этап опытной эксплуатации. Если на этом этапе не осуществляется необходимая доработка объекта (не продолжают вкладываться средства в доведение его технических характеристик до проектных), а в производстве продукции он систематически участвует, то безопаснее ввести его в состав основных средств и обложить налогом на имущество. В противном случае ИФНС может признать его объектом налогообложения, и суд с ней согласится (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12.03.2015 № Ф09-9720/14).
Объекты, которые юрлицо строит самостоятельно, привлекая для этого заемные средства, будут иметь разную стоимость в бухгалтерском и налоговом учете в связи с разным учетом процентов. Важно сохранить эту разницу при вводе объекта в эксплуатацию. Обе стоимости по-своему важны: налоговая — для расчета амортизации, которая учтется при определении налога на прибыль, а бухгалтерская — для расчета налога на имущество, если не появится обязанности считать этот налог от кадастровой стоимости.
О том, когда возникает обязанность по расчету налога от кадастровой стоимости, читайте в статье «По каким объектам недвижимости налоговая база рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости?».
Налоговая ставка по объектам незавершенного строительства
В таблице рассмотрена налоговая ставка:
| Объект налогообложения | Ставка налога (%) |
| Когда ставка утверждается исходя из проведенной кадастровой оценки, она находится под влиянием стоимости и назначения незаконченной постройки: | |
| Недостроенное жилищное помещение | 0,1 |
| Незаконченные торговые, деловые центры и недвижимость высокой стоимости (от 300 млн.) | 2 |
| Прочие постройки | 0,5 |
| Налоговые ставки, обозначенные исходя из инвентаризационной стоимости, зависят от цены на недвижимость | |
| до 300 тыс. | 0,1 |
| 300-500 тыс. | 0,1-0,3 |
| выше 500 тыс. | 0,3-2 |
Сроки уплаты налога по незавершенному строительству
Налоговым периодом налога по недостроенным сооружениям является календарный год. Для физических лиц был установлен срок уплаты налога, одинаковый в отношении всех видов сборов с физлиц, – до 1 декабря отчетного периода.
Что касается организаций, то сроки перечисления авансовых платежей (если таковые предусмотрены региональными законами), как и срок внесения итогового платежа по налогу на имущество, утверждаются властями на местах и могут быть совершенно разными для субъектов РФ.
Авансы обычно перечисляются в бюджет в течение месяца по окончании каждого квартала (Москва, Крым), в рамках 5 дней по их окончании (Тюмень, Челябинск) или 10 дней (Нижегородская область). Последний платеж обычно приходится на 30 марта следующего за отчетным года.
Как исчисляется налог на имущество физических лиц по объектам незавершенного строительства?
Объект незавершенного строительства является объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц, если на такой объект оформлено право собственности (ст. 400, пп. 5 п. 1 ст. 401 НК РФ).
Обязанность по уплате налога возникает, если в субъекте РФ, на территории которого расположено такое имущество, введен порядок уплаты налога исходя из кадастровой стоимости имущества. Если в целях налогообложения имущества применяется его инвентаризационная стоимость, то налог уплачивается только в отношении тех объектов незавершенного строительства, инвентаризационная стоимость которых определена (Информация ФНС России от 31.05.2017, от 10.04.2017).
При исчислении налога в отношении объекта незавершенного строительства исходя из его кадастровой стоимости необходимо учитывать следующие особенности.
Налоговые вычеты и льготы
Объекты незавершенного строительства не включены в перечень объектов, по которым предоставляется вычет по налогу на имущество. На федеральном уровне льгота по объектам незавершенного строительства также не предусмотрена. Однако льготы могут быть предусмотрены нормативными правовыми актами муниципальных образований (законодательством г. г. Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя) (п. 2 ст. 399, п. п. 3 — 5 ст. 403, п. 4 ст. 407 НК РФ; Информация ФНС России от 31.05.2017).
Примечание. Информацию о льготах, установленных местными органами власти, вы можете получить через интернет-сервис ФНС России «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам» или на сайте УФНС вашего региона.
НЗС и налог на имущество
Незавершенное строительство (НЗС) — это объект, по которому не закончены строительные работы. НЗС может находиться как в одной из стадий строительства, так и в стадии опытной эксплуатации или быть приостановленным, законсервированным либо прекращенным. В любом случае это означает, что окончательная стоимость объекта не сформирована, и он не готов к полноценной эксплуатации по тому назначению, для которого создается.
Но несмотря на некую неполноценность такого объекта, по нему может возникать обязанность уплаты налога на имущество как у физических, так и у юридических лиц.
Основные положения по этому налогу содержит Налоговый кодекс РФ (гл. 30 — для юрлиц, гл. 32 — для физлиц).
Налог на имущество организаций имеет статус регионального, а налог с физлиц — местного. Поэтому особенности налогообложения устанавливаются не только НК РФ, но и нормативкой субъектов РФ и муниципалитетов, которая может определять особенности налоговой базы, дифференциацию налоговых ставок (в пределах, определенных НК РФ), введение дополнительных льгот.
Налог на имущество по НЗС для юрлиц
Объекты НЗС, находящиеся в распоряжении юрлиц, не являются предметом обложения налогом на имущество, если они не готовы для использования в процессе производства. Факт готовности определяет само юрлицо. Однако это не означает, что объект НЗС можно сколь угодно долго держать в стадии незавершенного.
Особенно опасен в этом отношении этап опытной эксплуатации. Если на этом этапе не осуществляется необходимая доработка объекта (не продолжают вкладываться средства в доведение его технических характеристик до проектных), а в производстве продукции он систематически участвует, то безопаснее ввести его в состав основных средств и обложить налогом на имущество. В противном случае ИФНС может признать его объектом налогообложения, и суд с ней согласится (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12.03.2015 № Ф09-9720/14).
Объекты, которые юрлицо строит самостоятельно, привлекая для этого заемные средства, будут иметь разную стоимость в бухгалтерском и налоговом учете в связи с разным учетом процентов. Важно сохранить эту разницу при вводе объекта в эксплуатацию. Обе стоимости по-своему важны: налоговая — для расчета амортизации, которая учтется при определении налога на прибыль, а бухгалтерская — для расчета налога на имущество, если не появится обязанности считать этот налог от кадастровой стоимости.
Объекты незавершенного строительства: надо ли платить налог?
Несмотря на то, что имущественный налог в некоторых случаях действительно можно оплатить по льготной ставке, недостроенных объектов это не касается.
Налог на незавершённое строительство во всех субъектах РФ нужно платить полностью. Поэтому получить льготу можно только после завершения строительства и оформления постройки как полноценного объекта недвижимости.
Также стоит уточнять списки льготных налоговых платежей в местной администрации. Иногда туда могут попасть и недостроенные объекты. Списки льгот разных регионов можно посмотреть на сайте Федеральной налоговой службы.
Налог на незавершённое строительство – это вид имущественного платежа. Следовательно, порядок его оплаты идентичен таковому для любого другого имущественного налога.
Налоговая служба пришлёт уведомление с суммой налога. Если сумма меньше 100 рублей, то уведомление не высылают и оплачивать такой налог не нужно.
Регистрация объекта незавершенного строительства в 2021 году
Если собственник зарегистрировал недострой, то нужно заключить стандартный договор купли-продажи. Обязательно проверьте в договоре пункт «Предмет договора»; это должен быть именно дом, а не материалы, использованные для строительства.
В том случае, если в момент покупки у собственника зарегистрирован только участок, то оформляется договор уступки прав подряда.
Для того чтобы ответить на вопрос о том, как зарегистрировать недостроенный дом в собственность, следует обратиться к нормам законодательства.
Ранее российское законодательство допускало возможность государственной регистрации объектов незавершённого строительства независимо от стадии «заморозки» строительства. Главным условием постановки недостроя на кадастровый учёт считалось наличие капитального фундамента (бетонного или кирпичного).
С 2015 года условия изменились. Для внесения недостроя в кадастровый реестр, необходимо, чтобы:
- земля под строением была оформлена в собственность (в аренду или бессрочное пользование);
- имелось разрешение на строительство;
- земля под недостроем предназначалась для возведения жилых объектов.
Недостроенный дом нельзя узаконить, если он является предметом действующего договора подряда.
Далее предлагаем разъяснения по самым актуальным вопросам, связанным с покупкой недостроенного дома.
Нельзя. Сделки купли/продажи по объектам незавершённого строительства не производятся с привлечением маткапитала, даже если это официально зарегистрированный недострой.
Недострой облагается налогом на имущество
Так, если в регионе налог на имущество физлиц исчисляется с учетом кадастровой стоимости, то для указанных объектов налоговая ставка не может превышать 0,3% (в отношении жилого дома) и 0,5% (в отношении иных объектов). При этом собственники объектов не могут быть освобождены от уплаты налога и не пользуются налоговыми вычетами (исключение — льготы и вычеты, установленные муниципальными нормативными актами по месту нахождения объектов).
Если в субъекте РФ налог исчисляется с учетом кадастровой стоимости (перечень таких регионов), то для объектов незавершенного строительства налоговая ставка не может превышать 0,3% (если проектируется жилой дом), а в отношении иных объектов — 0,5%. При этом собственники объектов незавершённого строительства не имеют льгот, освобождающих от уплаты налога, и не пользуются налоговыми вычетами, за исключением льгот и вычетов, установленных муниципальными нормативными актами по месту нахождения объектов налогообложения (справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам).
Обязанность по уплате налога на имущество физических лиц возникает при одновременном соблюдении как минимум трех условий. Так, имеющееся имущество признается объектом налогообложения, физлицо владеет им на праве собственности и из инспекции получено уведомление об уплате в отношении данного имущества налога. В то же время на законодательном уровне введена дополнительная обязанность для физлиц в случае, если они столкнутся с тем, что в полученном уведомлении не указано принадлежащее им имущество, уведомить об этом налоговую инспекцию. Проблема в том, что среди объектов налогообложения налогом на имущество физлиц с 1 января 2021 г. значатся и объекты незавершенного строительства. Нужно ли о них информировать налоговиков и как вообще происходит налогообложение подобных «недостроев»?
- В случае если неоконченный объект строительства был принят не с начала года, то будет принята та кадастровая стоимость, которая указана в кадастре при регистрации.
- Если была замечена ошибка при кадастровой оценке неоконченного строительства, то размер данного налога будет пересчитан с момента обнаружения погрешности.
- Если удалось оспорить кадастровую стоимость объекта, то все корректировки будут учтены со времени подачи требований по изменению цены. Однако не раньше, чем будут внесены изменения в кадастр.
Каждый регион имеет право увеличить минимальный размер ставки, но не больше чем в три раза. Для примера в большинстве регионов налог при строительстве составляет 0,1% от кадастровой цены рассматриваемой собственности, то в столице данный налог составляет 0,3% от кадастровой стоимости аналогичного объекта.
Административные, торговые и дорогие (более 300 млн руб.) объекты не льготируются (п. 5 ст. 407 НК РФ), а по остальным льгота может быть применена только к одному объекту недвижимости каждого вида по выбору налогоплательщика при наличии документального подтверждения права на нее. Документы на льготу подаются в ИФНС вместе с заявлением о ее предоставлении не позднее 1 ноября года, за который будет рассчитан налог (п. 7 ст. 407 НК РФ).
- пенсионеров по возрасту или выслуге лет;
- участников ВОВ;
- инвалидов 1-й и 2-й группы;
- пенсионеров по потере кормильца;
- родители ребенка с подтвержденной инвалидностью;
- родители или супруги лица, погибшего или пропавшего без вести на государственной службе;
- военнослужащие.
- Уменьшить ежегодный рост налога с 20% до 10%. В 2021 году коэффициент достиг 0.8 и теперь будет увеличиваться не более, чем на 0.1 в год. Таким образом, максимальная ставка будет достигнута к 2021 году.
- Приблизить кадастровую стоимость к рыночной. В 2021 году разница между инвентаризационной и кадастровой стоимостью имущества различалась в несколько раз. Теперь налоговые службы приложат больше усилий для реалистичной оценки стоимости имущества.
- Дать возможность оспорить рассчитанную кадастровую стоимость. Для этого физическому лицу советуют обратиться в Росреестр или в суд.
- Ставку налога за парковочное место приравнять к налогу за гараж. Теперь владельцам машино-места придется платить от 0.1% до 3% вместо 2%.
Налог на имущество объекта незавершенного строительства для организаций
Незаконченные постройки, которыми владеют организации, налогом на имущество не облагаются в случае, когда они еще не стали пригодными для участия в производственном процессе предприятия. Определением того, можно ли вводить недвижимость в эксплуатацию, юридическое лицо занимается самостоятельно. Но не стоит думать, что можно избежать уплаты имущественного налога, оставляя объект в стадии завершения на протяжении слишком долгого периода времени.
Сооружения, строящиеся организациями своими силами с привлечением заемных денег, будут оценены по-разному с точки зрения бухгалтерского и налогового учета из-за неодинакового учета процентов по займам. Нужно позаботиться о том, чтобы сохранить это различие в момент ввода постройки в эксплуатацию. И первая и вторая стоимость являются значимыми:
- цена, определенная с целью налогообложения, будет иметь значение при вычислении затрат на амортизацию (пригодится в дальнейшем для учета налога на прибыль);
- цена, обозначенная бухгалтером, будет играть роль при вычислении имущественного налога (если только его не придется рассчитывать на основании кадастровой стоимости).
Как уже было сказано, этап опытной эксплуатации также не считается за использования объектов в ходе производства, однако слишком затягивать этот процесс не безопасно – можно получить претензии со стороны налоговых органов. Чтобы проблем не возникало, нужно периодически доказывать, что на данном этапе завершения строительства продолжают осуществляться вложения денег с целью довести сооружение до максимальной схожести с проектными решениями по тех. характеристикам.
При этом лучше, чтобы постройка не участвовала в работе организации. Если же она эксплуатируется, придется обозначить ее в балансе как основное средство и облагать ее налогом, потому что ФНС будет признана правой в ходе судебного разбирательства, если после выявления нарушений решит отстаивать свою правоту в суде.
Налог на незавершенное строительство для физических лиц
Имущественный налог на незаконченные постройки физических лиц (и предпринимателей) должен уплачиваться в бюджет, причем физлица начали перечислять суммы средств в счет его оплаты только с 2015г. Им ежегодно приходит уведомление о подходе сроков исполнения налоговых обязательств и извещение для совершения платежа в отделении банка.
Если на имеющуюся в собственности незавершенную постройку еще никогда не приходило извещение об уплате налога, необходимо самостоятельно уведомить ФНС о владении таким сооружением.
Если на незаконченную постройку оформлена общая собственность, налог на нее будет поделен поровну между всеми владельцами. В случае оформления долевой собственности на недостроенное сооружение, сумма налога не него будет разделена между собственниками, согласно размерам их долей.
Формула вычисления налогооблагаемой базы:
НБ = КС – НВ, где
НБ – налогооблагаемая база по имущественному налогу,
КС – стоимость по кадастру, актуальная на начало налогового года,
НВ – налоговые вычеты.
На законодательном уровне утвержден переходный период (до 2020г.) на установление сумм налога по кадастровой стоимости строений. А до этого времени допускается расчет налога по инвентаризационной или кадастровой цене (кроме случаев, когда сооружение по закону должно облагаться налогом, исключительно исходя из кадастровой оценки).
В итоге, с 2015г. физическим лицам и индивидуальным предпринимателям, приравненным к ним, полагается перечислять в бюджет имущественный налог, если одновременно выполняются три условия:
- лицо владеет недвижимостью на правах собственности;
- цена объекта известна;
- властями на местах утверждена в качестве базы для обложения налогом инвентаризационная или кадастровая стоимость (или недвижимость обязана облагаться налогом только по кадастровой цене).
Особые случаи расчета имущественного налога:
- Если объект незаконченного строительства был оформлен в собственность не с начала налогового периода, кадастровая цена для вычисления суммы налога будет принята на тот день, когда он был зарегистрирован в кадастре.
- Если была найдена ошибка в кадастровой оценке недостроенного сооружения, сумма налога будет пересчитана с того периода, в течение которого обнаружилась ошибка.
- Если кадастровая оценка объекта была оспорена, налоговые корректировки будут учтены со дня подачи требования по пересмотру цены, но не раньше, чем данные будут изменены в кадастре.
- Если собственник постройки вступил во владение в течение года, налог будет вычислен с применением коэффициента, призванного снизить сумму в пропорции к числу полных месяцев, в период которых гражданин фактически являлся собственником объекта.
Особенности обложения незавершенного строительства для компаний
Налог на имущество на незавершенное строительство, принадлежащее юрлицу, не начисляется до момента готовности объекта к использованию в текущей деятельности. При этом определять данный параметр должна сам компания. При этом существует большой соблазн держать объект как можно дольше в составе незавершенки. Однако подобная позиция чревата налоговыми рисками для компании, поскольку в случае хотя бы разового использования объекта в производстве налоговики могут признать его готовым к использованию и обложить налогом.
Важно также отслеживать разницу в учтенных процентах по кредитам на строительство в бухгалтерском и налоговом учете (в случае, если строительство осуществляется самой компанией — будущим владельцем имущества), так как она влияет на облагаемую стоимость и величину амортизационных начислений.
Размер налоговой ставки в разных регионах может отличаться. Определённые ограничения накладывает статья 406 НК РФ. В частности, согласно ей региональная ставка не может превышать минимальную более, чем в три раза. Кстати, в большинстве регионов ставка налога на незавершённое строительство равна 0,1%, а в Москве 0,3% от кадастровой стоимости объекта.
Для физических лиц при исчислении на основании кадастровой стоимости предельные ставки налога определены статьёй 406 НК РФ:
- 0,1% для жилых построек.
- 2% для административных, торговых объектов и объектов стоимостью более 300 тысяч рублей.
- 0,5% для остальных объектов.