Всё о капитальном ремонте кровли и крыши многоквартирного дома

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Всё о капитальном ремонте кровли и крыши многоквартирного дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Законодатель не запрещает собственникам квартир самостоятельно отремонтировать кровлю. Компенсировать расходы можно будет за счет накопленных оператором капремонта средств. Для этого понадобится написать заявление с просьбой вернуть деньги, составляется оно от имени жильцов дома. Для принятия коллективного решения понадобится общее собрание.

Этапы согласования и проведения капитального ремонта

Решение о капитальном ремонте кровли многоквартирного дома или общественного здания принимается в следующих случаях:

• при возникновении аварийной ситуации во время разрушительных погодных явлений;
• после получения заявления от жильцов о непригодности кровли, подтверждённое заключением технической комиссии;
• с наступлением предельного срока эксплуатации кровли по нормам и стандартам.

По «Градостроительному кодексу РФ» для некоторых зданий требуется согласование ремонтных работ с районной администрацией, архитектурным управлением, обслуживающими и профильными организациями. Но если капитальный ремонт не меняет архитектурного облика здания и производится в связи с объективными обстоятельствами, то специальных разрешений не нужно.

Для подтверждения необходимости капремонта создаётся комиссия со специалистами проектных организаций, которая даёт заключение на основании текущего состояния кровли и технического паспорта сооружения. После того как в вышестоящих жилищно-коммунальных органах утвердят заключение об износе кровли и согласуют очерёдность финансирования работ, организация формирует техзадание о создании комплекта проектно-сметных документов на исполнение капремонта кровли. Документация и чертежи разрабатываются с учётом всех условий по конкретному объекту, основанием для их создания служит инструкция МДС 13–1.99.

Проект на капитальный ремонт кровли жилого здания выполняется специалистами лицензированных организаций и включает в себя такие документы:

• акт обследования кровли здания с техническим заключением, замерами и перечнем элементов, подлежащих капитальному ремонту;
• технический паспорт здания;
• техническое задание на разработку проектно-сметной документации с предложениями по модернизации с учётом новых материалов;
• архитектурно-строительная часть с перечнем выполняемых работ и техническим обоснованием;
• сметная документация с учётом стоимости работ и материалов;
• комплект рабочих чертежей со спецификацией на материалы по ГОСТ.

После утверждения проекта в вышестоящей организации управляющая компания проводит тендер и выбирает подрядное предприятие, которое производит капремонт в строгом соответствии с данным проектом и указаниями на проведение работ. Иногда допускается замена строительных материалов, если это не приведёт к потере качества.

Кто, когда и в каких случаях проводятся ремонтные работы кровельных конструкций

Любая крыша рано или поздно требует реставрации, даже если она произведена из качественных материалов с соблюдением всех нормативов и технологий. Это связано с влиянием, на ее структуру и целостность, погодных и температурных факторов.

Внимание! Ремонтные работы любого рода, в общественных строениях и многоквартирных домах, должны осуществляться общественными организациями.

Целесообразность реставрации должна анализироваться специалистами инженерно-строительных профессий, записываться в соответствующий реестр. В частном домовладении ремонт выполняется хозяевами. Здесь никакой разрешительной документации собирать не нужно. Владелец дома самостоятельно решает: когда, почему, какой ремонт ему предстоит сделать.

Что является обоснованием для выполнения таких работ?

Постановлением Госстроя РФ от 27-09-2003 ФЗ-170: установлены условия надёжной работы узлов и элементов кровельного покрытия (п.4.6.1.7-4.6.1.10).

Защитные покрытия, стальные связи, несущие конструкции, уплотнения неисправных лежачих, стоячих фальцев кровель листовой стали считаются причиной дефекта крыши. Они подлежат устранению, что характеризует обоснование проведению работ по КР МКД.

Причиной замены элементов кровли могут быть старение материала и ухудшение его физико-химического состояния. Это влияет на надёжность узлов и конструкций, они становятся хрупкими, не устойчивыми, не прочными конструкциями. Не выдерживают нагрузок дождевых и снеговых осадков.

Основные процессы нарушений целостности и надёжности материала крыши, которые являются обоснованием для ремонта:

• Прогнившие состояние стропил, опорных узлов каркаса деревянной крыши.
• Течь кровли вследствие разрушения слоя рубероида мягкой кровли, шифера и металла деревянной крыши; разрушение конька, фронтона, нарушение герметичности стыкового узла фальца металлической крыши.
• Выполнение текущего и аварийного ремонта не качественными строительными материалами, или физическое старение проектных простоявшие длительный срок материалов.
• Разрушение или обветшание конструкции из-за ветра, снеговых нагрузок, от долгого срока службы конструкции и материалов.
• Появление дефектных участков кровли, не пригодных для использования. Материалы и детали конструкции становятся не пригодными к дальнейшему применению.

Для чего нужна экспертиза?

Экспертиза выполняется для установления объёмов повреждения элементов, определения объёмов предстоящего капремонта.

1. Каждый элемент проверяется на соответствие проекту.
2. Документация на ремонт также проходит экспертизу в составе проектной документации на ремонт.
3. Уточняются соответствия материалов изделий нормативным требованиям, предъявляемым по условиям надёжной эксплуатации, отнесения материала к категории безопасности.
4. Подтверждаются сертификатами соответствия и паспортами на изделие.
5. Материалы приобретенные на капремонт соответствующие ГОСТ сверяются со спецификацией и ведомостью объёмов работ.
6. Изделия привезённые на ремонт с индексом ТУ проходят согласование в надзорных органах и ТСЖ на предмет применения в качестве замены проектных материалов.

Что представляет собой капремонт кровельной конструкции, из каких работ он состоит

В перечень капитальных ремонтных работ включены мероприятия по абсолютному восстановлению утраченных свойств кровли. Замена шумоизоляции, влагозащиты и теплоизоляции в него обязательно входят. В реставрационные работы также входит восстановление:

• стропильной системы;
• кровельного покрытия (верхний слой);
• систем отвода воды.

Ремонтируются и стыки перекрытия с местами примыкания карниза с фронтоном. Нарушение целостности кровельного покрытия обычно определяется визуально при наличии:

• отклеивания в области стыков;
• набуханий разного пода;
• трещин и дыр.

Протекания (неявные) требуют дополнительного осмотра кровельного пирога в полном объеме, а также стропильной системы с плитами перекрытия.

Чем различаются текущий ремонт от капитального

Текущий ремонт – комплекс мероприятий с целью исправления недочетов в крыше с момента эксплуатации до следующего капремонта. Скорость его наступления устанавливается уровнем износа тех или иных элементов узлов кровельного пирога.

Оценить правильно состояние кровли сможет только инженер-строитель с соответствующей квалификацией. Специалист должен тщательно просмотреть все главные узлы и оценить, в каком состоянии находится каждый из слоев. После этого он сможет сделать экспертный вывод и сказать, нужен ли ремонт мягкой кровли и какой. Основные виды текущего ремонта:

• установка на свое место или замена поврежденных листов покрытия, сорванных сильными порывами ветра;
• заделка небольших щелей, отверстий и трещин;
• восстановление или замена в отдельно взятых местах рубероида или стяжки;
• исправление прочих не слишком существенных повреждений.

Более конкретные и веские отличия текущего и капремонта приведены в таблице.

Мероприятия, которые нужно произвести	Тип ремонта
Текущий	Капитальный
Частота проведения	Чрез 3-5 лет с момента эксплуатации	После 10-15 лет (исходя из вида материала, используемого при возведении)
Вид работ	Точечный ремонт	Полный демонтаж изношенных конструкций и элементов по всей площади кровли с обязательной заменой новыми
Условия проведения ремонтных работ	При появлении мелких дефектов	При повреждении или износе ≥ 40%

Текущий и капитальный ремонт крыши многоквартирного дома выполняется управляющей компанией или подрядной организацией, нанятой по ее заказу. Кровля, как и чердаки, является общедомовой собственностью, поэтому финансовые затраты на восстановление ее нормативного состояния ложиться не только на жильцов верхних этажей, но на всех собственников, имеющих квартиры в этом доме. Если через поверхность крыши произошла протечка, то нужно действовать следующим образом:

• В первую очередь, необходимо составить заявление в управляющую компанию, обслуживающую дом, описав локализацию и характер протекания. Документ составляется в 2 экземплярах и передается в организацию лично или заказным письмом с уведомлением.
• Если протечка нанесла вашему имуществу внутри квартиры ущерб, необходимо вызвать из управляющей организации специалиста, который вместе с вами оценит его стоимость. Составленный акт нужен для возмещения ущерба через суд.
• Управляющая компания в срок не превышающий 10 рабочих дней с момента получения заявления должна направить специалиста для осмотра крыши, составления дефектовой ведомости.
• На основании составленной ведомости определяется объем, сроки ремонта, а также составляется смета.

Учтите, что ремонтировать кровлю за счет средств дома или нет решается на общем собрании собственников. Для принятия положительного решения «за» должно проголосовать не менее 51% жильцов. Решение собственников должно быть официально запротоколировано.

Самый длительный, сложный и дорогостоящий ремонт, выполняемый при серьезном обветшании конструктивных элементов крыши – капитальный. Основанием его проведения является восстановление после природных катаклизмов, пожаров или вследствие дефектов, возникших с течением времени.

Капитальный ремонт кровли многоквартирного дома включает в себя:

• замену кровельного пирога и покрытия;
• обновление инженерных сетей и водостока;
• обработку деревянных элементов огнеупорными и антисептическими средствами;
• замену стропильной системы и мауэрлата;
• обновление тепло- и гидроизоляции;
• восстановление внешнего вида кровли.

После оценки состояния дома определяется перечень того, что входит в капитальный ремонт крыши конкретного здания и период выполнения работ. Эти данные являются основанием для внесения МКД в региональную программу капитального ремонта.

Процесс реставрации мягкой кровли и основные этапы реконструкции разбирается в видеосюжете:
Смотрите также: Каталог компаний, что специализируются на услугах по аудиту строительных работ, ремонту кровли, реконструкции и перестройке домов

Ремонт кровли в Москве выполняют ряд строительных компаний, а некоторые и вовсе специализируются исключительно на кровельных работах. Правила и последовательность выполнения работ:

• Обеспечивается полная безопасность для рабочих ремонтной бригады.
• Кровля вскрывается только при условии сухой погоды.
• Сам демонтаж осуществляется частями.
• Открытые участки защищаются укрывными материалами на случай дождя.
• Полная очистка поверхности крыши от строительного мусора должна производиться в максимально сжатые сроки, качество работ по ремонту при этом не должно страдать.
• Работы, требующие использования газового оборудования должны выполняться со строгим соблюдением техники пожарной безопасности, особенно в жаркие дни.
• Использовать для замены следует только сертифицированные экологически чистые или безвредные материалы.

Когда должен проводиться, и в какие сроки

Капитальные и текущие ремонты по восстановлению крыш организуются на плановой основе. Чтобы избежать воздействия атмосферной влаги во время замены покрытия, для выполнения ремонтных работ выбирается период, когда ожидается наименьшая интенсивность выпадения осадков.

Работы выполняются по заранее составленному графику. Продолжительность ремонта определяется, исходя из технического состояния конструкций, и не должна необоснованно сокращаться. Исходя из строительных нормативов, определяется трудоемкость предстоящих операций, учитываемая при составлении графика и сметы.

Согласно п. 4.1 ВСН 58-88(р), периодичность текущего ремонта устанавливается таким образом, чтобы обеспечить поддержание конструкций крыши в нормальном состоянии в период между капремонтами. Она колеблется в промежутке от трех до пяти лет.

Капремонт производится с периодичностью от десяти до пятидесяти лет, учитывая конструктивные особенности крыши.

Проведение сезонных осмотров

Подняться на крышу дважды в год и проверить герметичность наиболее уязвимых зон – обязанность эксплуатирующей организации. Особого контроля требуют места примыканий, парапеты, рейки, хомуты, воронки, швы гидроизоляционных полотен.

Все эти зоны должны быть смонтированы абсолютно герметично. Если в процессе визуального осмотра замечено нарушение, то его можно устранить при помощи герметизирующих составов либо путём монтажа заплатки, в зависимости от типа кровли.

При весенних осмотрах необходимо:

● обратить внимание на сохранность кровельного ковра на основной площади крыши и карнизные зоны на крышах с наружным водостоком;

● убрать с кровли грязь и прочий мусор;

● визуально проверить состояние защитного слоя;

● проверить наличие вздутий кровли, водяных блюдец;

● отметить в «Журнале по ремонту и эксплуатации крыши» нарушения герметичности примыканий кровельного ковра к выступающим конструкциям, инженерному оборудованию, выходам на крышу, примыканиям к стенам, парапетам, вентиляционным трубам, к стойкам радио- и телеантенн, ограждений и т.д.;

● проконтролировать состояние водоотводящих устройств (ендов, водоприёмных воронок);

● проверить наличие и правильность закрепления защитных металлических фартуков и свесов и правильность закрепления краевых реек и состояние герметика.

При весенних осмотрах следует обратить внимание на механические повреждения кровельного ковра, которые могли возникнуть при очистке кровли от снега металлическими лопатами. Водонепроницаемость кровельного ковра проверяют также путём тщательного осмотра потолков и стен помещений, расположенных под крышей.

Полученные данные о появлении пятен сырости и протечек следует отметить на плане крыши либо верхнего этажа и определить соответствующее место разгерметизации кровельного ковра, швов панелей и мест сопряжения стен с кровельными панелями.

При летних осмотрах следует внимательно обследовать поверхность кровли и отметить наличие признаков старения материала: появление трещин, вздутий, пузырей по всей поверхности, сплошных каверн, «губчатость» материала, потерю защитной посыпки (для кровель из БПМ). Вертикальные поверхности необходимо проверить на образование складок и «сползание» материала.

Осенние осмотры проводят с целью подготовки кровли к зиме: очищают воронки от загрязнения, а поверхность кровли – от листьев и мусора. При этом запрещается сметать их в водостоки. Для очистки кровель должны применяться деревянные лопаты, мётлы, полимерные скребковые устройства. Кроме того, для подготовки зданий к зимней эксплуатации необходимо проверить в чердачном помещении:

● изоляцию трубопроводов, воздухосборников расширительных баков, вентиляционных и канализационных стояков;

● состояние аэрационных устройств для вентиляции чердачных помещений и вентилируемых бесчердачных крыш;

● плотность притворов дверей и люков чердачных помещений и выходов на крышу.

Отдельного разговора заслуживает оборудование, установленное на кровле. Часто это происходит с нарушением всех норм, особенно если речь идёт о самовольной установке, например, ТВ-антенн, без разрешения эксплуатирующей организации.

Выбор в пользу инноваций

Ни у подрядчиков, ни у заказчиков не оставалось сомнений, что механическая система креплений в данном случае не подходит. Гарантировать, что новая кровля прослужит десятки лет, никто не мог. На встрече с подрядчиком и представителями регионального Фонда капитального ремонта эксперты компании-производителя предложили рассмотреть клеевую систему крепления.

Для кровельщиков (впрочем, как и для сотрудников Фонда капитального ремонта) это было в новинку. В системе ЖКХ о клеевой системе крепления мало кто слышал. К тому же для монтажа требовалось убрать около 5–7 см старых слоев. За счёт демонтажа старой стяжки каждый квадратный метр конструкции становился легче на 50–70 кг.

Естественно, стали просчитывать данное предложение с экономической точки зрения. Для работ понадобились: теплоизоляционные плиты LOGICPIR СТЕКЛОХОЛСТ, ПВХ-мембрана LOGICROOF V-GR FB 1,5 мм, клеевые составы и специально подобранные комплектующие, среди которых кровельные рейки, металлические тарельчатые элементы, полиуретановый герметик, очиститель для ПВХ-мембран, пешеходная дорожка Logicroof WalkWay Puzzle, ПВХ-аэраторы.

Когда должен проводиться и в какие сроки?

Так как речь идет не об аварийном ремонте, то остальные его виды должны проводиться в плановом порядке в теплое время года, в период, когда ожидается минимальное количество атмосферных осадков.

В комплект документации, кроме сметы, всегда входит график производства работ. Срок выполнения ремонта зависит от объема работ, и не может быть произвольно сокращен: этот срок определяется по количеству трудозатрат из сметной документации.

Во избежание замачивания большой части площади крыши, работы следует вести в соответствии с технологической картой и проектом производства работ, а также графика производства работ, в котором учтено максимально возможное совмещение операций и их очередность. Именно график и отражает продолжительность и срок ведения ремонта, с конкретным указанием дат начала и окончания процесса. Однако продолжительность работ не должна превышать нормативной.

П. 4.1 ВСН 58-88(р) установлено, что текущий ремонт должен выполняться с периодичностью, которая дает возможность нормально эксплуатировать здание с даты введения в строй до начала капитального ремонта.

4.Текущий ремонт зданий и объектов

4.1. Текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта. Продолжительность их эффективной эксплуатации до проведения очередного текущего ремонта приведена в рекомендуемом Прил. 3, а состав основных работ по текущему ремонту — в рекомендуемом Прил. 7.

Примерный список операций, относящихся к текущему ремонту, перечислен в Приложении 7 к Правилам N 170.

Вести надзор во время эксплуатации жилого дома, а также устранять протечки кровли и выполнять ремонты обязана управляющая компания ( п.7 ПП РФ от 03.04.2013 N 290. п. 4.6.1.1 Правил N 170).

Капитальный ремонт кровли многоквартирного дома технический регламент

После окончания ремонта, крышу красят специальной краской, которая должна повышать прочность и продлевать срок службы кровельного покрытия.

Технология капитального ремонта кровли многоквартирного дома со скатной крышей аналогична технологии текущего, но только с более масштабной заменой всех материалов.

Масштабы работы зависят от того, насколько все плохо. Если более 40% площади крыши жилого дома представлены к замене, тогда, придется заменять всю крышу.

Все что меньше 40% является текущим ремонтом и не вызывает сложностей в починке, при этом не включая полную замену кровли.

Оценку процента повреждений перед ремонтом, проводит специалист на месте будущих работ. Из кабинета начальника, со слов жильца или очевидцев, тяжело провести оценочную процедуру.

Новое покрытие укладывают в один либо два слоя в зависимости от требований. По окончании работ производят полную герметизацию всех стыков, швов уложенного кровельного полотна.

Такой ремонт считается не очень затратным, чаще всего производят именно его. Но есть и другой тип текущего ремонта, которые не требует укладки нового полотна.

• На месте повреждения делается крестообразный надрез (конверт), края отгибаются и пространство под ковром тщательно очищается.
• После этого его просушивают при помощи газовой горелки, наносят слой мастики на основу и само покрытие изнутри.
• Все отогнутые края ковра возвращаются на место, плотно прижимаются до схватывания.

Похожие записи:

• Пенсионные накопления в Казахстане в 2022 году
• Выход из ООО учредителя, являющегося гендиректором
• Новые правила уплаты НДФЛ с 2023 года: о чем нужно знать предпринимателям