Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка дачи по садовой книжке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ко мне постоянно обращаются граждане, которые «купили» участки по садовой книжке. Некоторые из них вместе с продавцом просили председателя товарищества сделать перезапись в похозяйственной книге и сделать на покупателя новую садовую книжку. Некоторые покупатели просто забирали у продавца садовую книжку и передавали деньги за участок, т.е. ничего по факту не переоформляли. Здесь и кроется подвох.
Информация для тех, кто «купил» участок по садовой книжке
Почему слово «покупали» я вставил в кавычки? В действительности никакой передачи участка при таких сделках не происходит, потому что только член товарищества может пользоваться участком, который за ним документально закреплен — ст. 22 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ. Чтобы стать членом товарищества, нужно подать заявление и вопрос о вступлении решается только на общем собрании членов — ст. 12 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ. На собрании члены товарищества должны проголосовать о принятии «покупателя» в свое товарищество и записать решение в протокол. Поэтому членство доказывается не по садовой книжке, а протоколом собрания, выпиской из этого протокола или справкой о членстве.
Приватизация по садовой книжке
После оформления дачного участка в собственность граждане автоматически становятся членами дачного кооператива. Свидетельством тому является дачная книжка, которая выдается владельцам правлением собственников. В ней подтверждается факт членства в кооперативе, характеризуется участок земли, впоследствии в ней отмечаются все выплаты налогов.
«Дачная амнистия» дает право собственнику подать документы на приватизацию дачи на основании садовой книжки. Кроме нее, предоставляются другие имеющиеся документы на землю и дом, копия паспорта владельца и квитанция об уплате госпошлины. Считается, что садовая книжка содержит достаточно официальной информации о земельном участке и строениях на нем, чтобы служить основанием для принятия положительного решения о приватизации.
Помимо этого, заявителю необходимо предоставить справку, которая подтверждает владение землей, согласно садовой книжке, и содержит схему земельного участка. Данную справку выдает председатель правления дачного кооператива.
Преимущества и недостатки покупки по садовой книжке
При покупке по садовой книжке, фактически гражданин покупает не участок, а членство в садоводческом товариществе. Это основное отличие сделки.
Она имеет следующие преимущества:
- Можно приобрести участок в несколько раз дешевле, чем в среднем по рынку, после чего подать на приватизацию земли.
- Не обязательно составлять договор при переводе права на членство в товариществе. В данном случае не требуется документальное подтверждение, не нужно участие нотариуса. Хотя соглашение лучше оформить, чтобы не возникло проблем в будущем.
- Сделка происходит в максимально короткий срок, который невозможен при стандартной купле-продаже.
Приватизация дачной земли 2018
Физические лица, обладающие участками земли в садоводческих товариществах или ставшие владельцами на основании договора с государственными или местными властями, могут бесплатно приватизировать выданную им землю. В результате садовод становится полноправным собственником своей земли, что подтверждается выданными ему документами.
Узнаем, как приватизировать дачу: пошаговая инструкция представлена ниже.
Документы для приватизации
Для оформления участка в собственность в 2022 году необходимо собрать следующие документы:
- паспорт или иной удостоверяющий личность документ,
- заявление (декларацию) написанное владельцем участка на основе формы, разработанной администрацией по месту подачи документов.
- оплаченная квитанция о внесении госпошлины,
- документы на землю, подтверждающие наличие прав на участок (это может быть выписка из протокола, решение собрания, справка от председателя),
- план расположения земли относительно соседских участков (составляется владельцем, но заверяется председателем товарищества).
Процедура приватизации проходит в два этапа, хотя она значительно упрощена. На первом этапе оформляются документы в местной администрации. На втором этапе приватизации земельного участка в садоводстве эти документы уходят в Росреестр, который непосредственно передает землю в собственность заявителя. Для такого порядка есть весомая причина. Росреестр проверяет документы в течение месяца, и если выявляются несоответствия, то отказывают в регистрации. В администрации нет жесткого регламента, процесс сильно упростили, поэтому заниматься сбором документов и согласованием можно неограниченное время, одновременно внося коррективы в пакет документов. И только после полной проверки со стороны муниципальных властей следует передавать сведение в Росреестр.
Начинается процесс с подачи бумаг в местную администрацию. Документы следующие:
- паспорт заявителя;
- нотариально заверенные копии учредительных документов СНТ: ИНН, ОГРН, Устав, состав учредителей;
- составленное в произвольной форме описание садового участка, где будут данные о местоположении, площади, границах, соседях и особенностях участка, если таковые имеются;
- выписку из ЕГРЮЛ о том, что СНТ является некоммерческой организацией;
- решение правления СНТ, в котором выражено согласие участников на приватизацию заявленного участка;
- документы, которые подтверждают принадлежность участка заявителю: акты приема-передачи земельного надела, свидетельство о праве наследования и владения;
- кадастровую карту приватизируемой территории, на которой будет обозначен указанный участок.
Скрытой проблемой могут стать и старые, изношенные коммуникации, не переданные на баланс специализированных организаций или органов местного самоуправления. Это может быть изношенный трансформатор, не переданный сетевой организации, или бесхозный мост, ведущий в поселок, который зимой становится опасным.
«У этих объектов одна общая проблема — они не переданы на баланс организации, которая должна отвечать за их эксплуатацию. Заставить сетевую организацию чинить такой трансформатор или муниципалитет чистить такой мост — задача сложная», — говорит юрист.
Полностью обезопасить себя от подобной проблемы сложно, но можно снизить риски. Например, расспросить потенциальных соседей, которые знают обо всех проблемах в поселке и зачастую охотно ими делятся.
Подводные камни, нюансы: чем грозит покупка дачи по книжке садовода
Продажа участка по садовой книжке на практике встречается довольно часто. Продавец, который не желает заниматься бюрократическими вопросами, попросту продает дачу, без ее оформления в собственность. Однако если покупатель все-таки решился на заключение сомнительной сделки, он должен учитывать наличие рисков:
- гражданина могут не принять в члены СНТ, даже в случае наличия членской книжки, а без этого получить участок в собственность не получится;
- администрация откажет в предоставлении земли, на ином основании;
- покупателя обвинят в самозахвате земли;
- человека могут попросту обмануть, взять деньги за покупку и не предоставить землю.
Порядок и правила приватизации ЗУ
Порядок и правила определяются нюансами проводимой процедуры. Если переоформлением собственных дачных земель занимаются отдельные садоводы, для них может быть сохранено право воспользоваться положением о дачной амнистии.
Такие землевладельцы смогут переоформить безвозмездно надел в собственность посредством простой перерегистрации права: с имеющегося на момент оформления – на право собственности. Но такие послабления зависят от региональных постановлений, которые могли продлить данный юридический прецедент, а могли отменить его в мае 2015 года или позднее.
Если дачная амнистия прекратила своё действие в том населённом пункте, где расположен ЗУ, потребуются дополнительные действия, предусматривающие обращение к главе местной администрации.
Такое обращение потребуется и от учредителя НКО, который использует арендуемые муниципальные массивы и планирует перевести их в общую долевую собственность членов садоводческого товарищества. То же предусмотрено для отдельных инициаторов приватизации арендуемых муниципальных земель.
Что означает покупка участка по садовой книжке
Обратите внимание, что, купив участок по садовой книжке, вы приобретаете членство в садовом товариществе, а не право собственности на землю. Данный факт доказывает всю рискованность подобных сделок.
Вас должно насторожить то обстоятельство, что у продавца из всех правоустанавливающих документов имеется лишь книжка, подтверждающая членство в садоводческом товариществе.
Стоит ли покупать землю в ДНП?
Стоит ли покупать землю в коттеджном поселке, читайте тут.
Стоит ли покупать землю без межевания, читайте по ссылке:
Как правила, это означает, что с приватизацией реализуемого участка возникли какие-то проблемы, иначе продавец сам оформил бы собственность на землю. Это было бы гораздо выгоднее для него, поскольку стоимость узаконенных участков гораздо выше неоформленных.
Собственником земель СНТ является орган местного самоуправления, на территории которого расположены данные участки. В таком случае, о возможности приватизации подобных земель вы можете узнать в местной администрации. Возможно, на эти участки наложено обременение и введено ограничение в обороте или имеется сервитут.
Как составить заявление?
Заявление с просьбой о разрешении бесплатной регистрации собственности участка составляется на имя главы административных органов. В нём должны содержаться следующие сведения:
- ФИО заявителя.
- Паспортные данные и ИНН.
- Размеры и номер участка.
- Цель разрешённого использования.
- Прилагается ранее описанный пакет документов.
Образец заявления на приватизацию земельного участка.
При выкупе (платной приватизации) пункты заявления те же. В нём вы сообщаете о намерении приобрести участок. К нему следует также приложить:
- Справку из земельного комитета о стоимости по нормативам.
- Справку и налоговой о размере налога.
- Справку из БТИ о кадастровой стоимости.
- Техпаспорт на имеющиеся постройки.
Как купить дачу по садовой книжке в 2021 году
В соответствии с законодательным актом о «Дачной амнистии» допустимо реализовывать приватизацию участка земли без дополнительной процедуры межевания наделов, выполнив описание границ, закрепленных составом кооперативного правления.
Кроме того, законодатель санкционирует в соответствии с упрощенной схемой осуществлять разгосударствливание такого рода построек, без получения при этом разрешительного документа о вводе сооружения в эксплуатацию.
С помощью упрощенной схемы разрешено оформлять такие объекты:
| Садовые дома | возведенные на участке, выделенном для осуществления дачной застройки |
| Технические строения, сараи, гаражи и прочие постройки | которые размещаются на земле, выделенной для ведения хозяйственной деятельности |
| Участки земли | которые были переданы в собственность до момента вступления в законную силу Российского ЗК, владение либо бессрочное пользование пожизненно, наделы, предназначенные для огородничества, садоводства |
| Жилые дома | постройка которых выполнялась на участках земли, выделенных под ИЖС |
Право подачи обращения имеет сам гражданин, а также его доверенное лицо. При этом функции доверенного лица необходимо удостоверить доверенностью, оформленной нотариально.
Приватизация допустима в коллективном порядке. С такой целью оформляется иск от имени всего коллектива, в котором должны содержаться личные подписи каждого члена объединения.
Как оформить приватизацию дачного дома
Первый этап операции — заполнение декларации в Росреестре. В ней следует указать адрес надела, его площадь и кадастровый номер, перечень строений на участке и даты их возведения, материал, из которых они созданы, количество этажей и т.п. Документ составляется в двух экземплярах. К нему прилагаются копия паспорта заявителя, бумаги, подтверждающие право собственности, кадастровый паспорт и квитанция об оплате государственной пошлины. Ее размер составляет 100 руб. для участка в садоводческом товариществе, 200 руб. — для дачи.
Если интересы хозяина земли представляет третье лицо — потребуется доверенность, оформленная у нотариуса.
Когда площадь участка, его границы и прочие подробности неизвестны владельцу, следует пригласить оценщика или иного платного специалиста, который в быстрые сроки произведет необходимые замеры. В крайнем случае, работы можно осуществить самостоятельно, уточнив их алгоритм у компетентных граждан.
Пакет передается в отделение Росреестра по месту прописки гражданина. Если у хозяина нет документов, подтверждающих право владеть землей и постройками, возведенными на ней — следует связаться с локальными органами самоуправления дачного кооператива и восстановить нужные бумаги. Для этого также потребуется правильно оформленное заявление на имя руководителя.
Росреестр рассматривает обращение о приватизации 14 рабочих дней, после чего дает официальный ответ. По факту одобрения нужно оформить кадастровый паспорт (срок изготовления — не более 30 дней с момента визита ответственного инженера) и получить выписку из ЕГРН.
До 1 марта 2018 года можно было приватизировать домик на даче в упрощенном порядке, не предоставляя документов, разрешающих строительство и эксплуатацию здания на участке. Но сейчас данные условия неактуальны.
Преимущества и недостатки покупки по садовой книжке
При покупке по садовой книжке, фактически гражданин покупает не участок, а членство в садоводческом товариществе. Это основное отличие сделки.
Она имеет следующие преимущества:
- Можно приобрести участок в несколько раз дешевле, чем в среднем по рынку, после чего подать на приватизацию земли.
- Не обязательно составлять договор при переводе права на членство в товариществе. В данном случае не требуется документальное подтверждение, не нужно участие нотариуса. Хотя соглашение лучше оформить, чтобы не возникло проблем в будущем.
- Сделка происходит в максимально короткий срок, который невозможен при стандартной купле-продаже.