Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Принудительный выкуп доли в квартире 2022». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того, чтобы доля в жилом помещении была признана незначительной необходимо решение суда. Ведь если совладельцы недвижимости приходят к обоюдному согласию, то не имеет значения является ли отчуждаемая часть квартиры мизерной или же наоборот значительной.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
В каких случаях выплачивается компенсация за пользование долей в квартире?
Как правило, подобные вопросы решаются в судебном порядке. Взыскание компенсации за пользование долей возможно в том случае, если совместное проживание участников долевой собственности не представляется возможным. Например, если квартира состоит только из одной жилой комнаты и все собственники не могут в полной мере пользоваться помещением.
Также зачастую причиной судебных разбирательств о взыскании компенсации являются ситуации, когда доли собственников по площади не соответствуют размеру занимаемого ими жилого помещения. К примеру, если владельцу доли принадлежит 1/3 двухкомнатной квартиры, но при этом он занимает одну из комнат.
Что делать, если собственник против продажи
Если собственник не желает расставаться со своей небольшой частью квартиры, то гражданину, планирующему заполучить этот объект, нужно обратиться в суд. Но, придется привести доказательства, того, что ничтожно малая доля не нужна ее владельцу.
«Перед подачей искового заявления в суд, в обязательном порядке попытайтесь договориться о продаже имущества мирным путем, а переговоры зафиксируйте документально. Для этого можно направить уведомление-предложение о заключении сделки лично или по почте».
Уведомление составляется в двух экземплярах. Если передаете его лично, то попросите вторую сторону поставить на своем образце подпись и дату получения им документа на руки.
Если отправляете предложение Почтой России, то закажите услугу «заказное письмо с уведомлением о вручении и описью вложений». Бланк, который поступит вам после отправки пакета, является доказательством того, что адресат получил письмо, а опись вложений подтвердит то, что в конверте действительно находился рассматриваемый документ.
Признание доли малозначительной осуществляется в судебном порядке. Если вы просите прекратить право в общей собственности владельца небольшой части имущества с последующей выплатой ему компенсации потребуется оценить недвижимость. Как правило, сделать это можно двумя методами:
- путем запроса данных о кадастровой стоимости;
- при помощи проведения оценки независимым экспертом.
Пример №1: Чебоксары, 2021 год. Семенов Г.К. подает иск на признание доли его дальней родственницы незначительной для того, чтобы ее выкупить принудительно. Исходя из материалов дела, Семенов Г.К. владеет 9/10 трехкомнатной квартиры площадью 60 кв.м. Оставшаяся 1 часть принадлежит ответчице, Роминой В.С., которая получила ее в наследство и с тех пор не пользовалась, не оплачивала коммунальные услуги и вообще ни разу не заинтересовалась в ее применении. 1/10 доля от квартиры площадью 60 кв.м., это всего 6 кв.м. Их невозможно выделить в натуре. Учитывая все сказанное выше, опираясь на ст.252 ГК РФ, суд принял решение в пользу Семенова Г.К.
Пример: №2: Москва, 2021 год. Заявитель Воронов П.С. подает заявление в суд с требованием признать долю его брата в их общей квартире незначительной. Исходя из материалов дела складывается такая ситуация: братья владеют на праве совместной долевой собственности двухкомнатной квартирой. Истец Воронов П.С. является владельцем 3/5 частей квартиры, а его брат – 2/5. Последний отказывается продавать свою часть и выселяться из жилья так как другой недвижимости у него нет и его доли вполне достаточно для того, чтобы безраздельно пользоваться одной комнатой в этой квартире. Суд установил, что у ответчика действительно нет другого жилья, а 2/5 части составляют 25 кв.м. что соответствует размеру одной комнаты данного жилья. При таких условиях доля не может быть признана незначительной. Суд отказывает истцу.
Может целесообразность?
Может и так. Ведь действительно, множество собственников жилых помещений и как следствие незначительные, мелкие доли появляются, как правило, в результате принятия наследства, когда наследников несколько. Потом мелкие доли наследуются уже их наследниками и появляются 1/50, 1/70, или даже 1/100 доли в праве. Доли такие, безусловно, не являются значительными, а их обладатели нередко злоупотребляют правом: просят, например, выкупить у сособственника свою долю по завышенной стоимости, а иначе грозятся вселиться на правах собственника и не давать «спокойно жить» (при этом имея иное пригодное для проживания жилое помещение).
Однако, убежден тем не менее в том, что целесообразность слишком «вольного» толкования отдельных норм права в угоду якобы общественным интересам недопустима. Ведь получается на одной чаше весов — целесообразность, на другой — законность. Что весомее, думаю, очевидно.
Незначительная доля квартиры судебная практика 2021
Рассматривая одно из дел о «принудительном» выкупе доли у участника долевой собственности (квартиры), Верховный Суд РФ указал на обязанность судов устанавливать наличие обстоятельств, с которыми законодатель в статье 252 Гражданского кодекса РФ допустил применение такой принудительной выплаты:
С одной стороны это правило соответствует конституционному праву о защите частной собственности, с другой, остальные участники долевой собственности – такие-же собственники, и их право собственности (возможность пользования имуществом) ограничивается правами собственника незначительной доли. И эта статья до настоящего времени создает сложно разрешаемые правовые ситуации.
Судебная практика по оценке доли в квартире
Положения о выделении в квартире содержатся в ст. 244 ГК РФ. Важно при этом отличать совместную собственность от долевой. Совместно владеть жилой недвижимостью могут супруги в законном браке, товарищи крестьянско-фермерского хозяйства, а также члены потребительских или садово-дачных кооперативов. Все остальные могут владеть долевой собственностью. Квартирой супруги могут владеть совместно до тех пор, пока не решат в отношении каждого члена семьи произвести выдел.
Проблема принудительного выкупа малозначительной доли жилого помещения интересует очень многих. Ко всему прочему совсем недавно, весной 2012 года, произошел, пожалуй, первый в России судебный выкуп незначительной без согласия ее собственника. Почему же суды не часто выносят подобные решения? И даже позиции Конституционного и Верховного судов различны?
Компенсация за долю квартиры
В августе 2020 года Верховный суд РФ принял решение по спору между собственниками долей квартиры о «принудительном» выкупе одним собственником доли другого. (Текст решения приложен в конце статьи)
В прессе это решение объявлено прецедентным, и предполагающим новый взгляд Верховного Суда РФ на разрешение споров между совладельцами квартир и на защиту прав участников долевой собственности.
По мнению многих комментаторов, это решение Верховного Суда существенно упростит судебное разрешение споров между сособственниками.
Суть дела:
Ситуация стандартная: Квартира доля суд. В браке приобретена квартира. После развода и раздела имущества, бывший супруг продает свою долю третьему лицу (супруга от покупки этой доли отказалась). Получаем: бывшей супруге принадлежит доля квартиры размером 2/3, новому собственнику -1/3.
Через несколько лет собственница 2/3 долей квартиры обращается в суд с иском ко второму собственнику: 1) о признании доли в праве общей долевой собственности на квартиру незначительной, 2) прекращении права собственности ответчика на данную долю, 3) возложении на истца обязанности по выплате ответчику денежной компенсации за принадлежащую ему долю.
Суды первой и апелляционной инстанций отказались удовлетворять исковые требования.
В частности, отказывая в иске суд апелляционной инстанции сослался на правила статьи 252 Гражданского кодекса РФ, согласно которым принудительная выплата компенсации за долю в праве собственности остальными собственниками вместо выдела этой доли в натуре допускается с согласия собственника выделяемой доли. Руководствуясь правилами указанной статьи, суд в судебном заседании установил:
- волеизъявление со стороны ответчика (собственника доли 1/3) на получение компенсации отсутствует, истица доказательств наличия такого согласия суду не предоставила.
- принадлежащая ответчику доля в праве собственности на квартиру не является малозначительной,
- истец препятствует ответчику в пользовании квартирой,
- отсутствие интереса ответчика в пользовании общим имуществом опровергнуто в судебном заседании, поскольку принадлежащие Алексееву М.Г. предметы обихода находятся в квартире.
Собственница 2/3 долей квартиры была вынуждена обратиться в Верховный Суд.
Кассационная коллегия Верховного Суда РФ согласилась с правильностью применения к спорным отношениям правил статьи 252 Гражданского кодекса РФ. Вместе с тем, Верховный Суд указал на неправильное применение нижестоящими судами этой нормы права при рассмотрении дела.
Верховный Суд еще раз обратил внимание и с акцентировал на исключительном праве участников долевой собственности путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения такого соглашения — обратиться в суд за разрешением возникшего спора.
Вселение в квартиру с долей через суд
Иногда возникают моменты, когда вселение на долю в квартире становится невозможным из-за обостренного конфликта между владельцами частей. Выходом в такой ситуации будет обращение в суд.
Вселение при помощи суда осуществляется в следующем порядке:
- Обращение в судебный орган по месту нахождения квартиры;
- Предоставление документа, подтверждающего право собственности, а также паспорта заявителя;
- Оформление искового заявления. В нем указывается название органа, куда он направляется, данные заявителя, основание для написания иска (документ на право собственности), отражается суть конфликта и непосредственно причина обращения – необходимость вселения;
- Рассмотрение судом поданных документов и заявления. При необходимости могут затребовать дополнительные бумаги и произвести опрос свидетелей;
- Вынесение решения;
- В том случае, если решение выносится в пользу заявителя, в присутствии судебных приставов он имеет право вселяться в объект недвижимости.
Предлагаем ознакомиться Санитарно гигиенические требования к квартире
При подаче заявления необходимо собрать все требуемые документы и правильно отразить суть проблемы по невозможности въезда в квартиру – в таком случае решение будет вынесено в более короткие сроки.
Цель выделения доли в частном доме
Ст. 252 ГК определяет, что каждый участник общедолевой собственности вправе инициировать выделение личной жилплощади из совместного имущества в натуральном виде. Процедура заключается в фиксации границ конкретной территории, расположенной в пределах дома. Причем размер зоны в точности должен соответствовать значению процента или дроби, зафиксированному в соглашении.
Важно! Процедура выдела означает обретение индивидуального права на предоставленную часть дома. При этом с момента завершения процесса гражданин перестает быть участником общедолевой собственности. Тогда как остальные совладельцы продолжают обладать и пользоваться оставшейся жилплощадью совместно.
Если более конкретно рассматривать, что дает выделение доли в натуре, то, прежде всего, человек обретает возможность самолично распоряжаться имуществом.
Собственник вправе сделать с полученным объектом следующее:
- реконструировать;
- подарить;
- завещать;
- оформить в залог;
- сдать в арендное пользование;
- реализовать.
Для проведения указанных манипуляций получать согласие от остальных дольщиков не потребуется. Право преимущественного выкупа в этом случае также не действует.
Основные собственники хотят выкупить долю, а владелец микродоли не соглашается
В этой ситуации готовых рецептов нет. Опять же все решается индивидуально. Одни юристы, опираясь на позицию Верховного Суда РФ, сразу же советуют подавать заявление о принудительном выкупе малозначительной доли. Другие – предлагают основным собственникам самим потребовать выдела.
Но в обоих случаях придется представлять в суд серьезные доказательства. Скорее всего, будет проводиться экспертиза о невозможности перепланировки (выдела). Понадобится также заключение оценщика о стоимости доли. Затем истец станет собирать доказательства того, что хозяин микродоли никогда не жил в квартире и не пользовался ею, не оплачивал налоги и коммунальные услуги.
Суд затребует все счета, квитанции, вызовет свидетелей и соседей, которые смогут подтвердить, что ответчик не имел интереса в использовании помещения. В ходе разбирательства существенную роль сыграют даже документы, свидетельствующие о том, что владелец незначительной доли не состоит в родстве с остальными содольщиками. На решение могут повлиять самые различные факторы, которые просто невозможно перечислить и предусмотреть.
Несколько интересных споров было и в моей практике, например, в одном из аналогичных процессов в конце 2014 года Московский городской суд поставил, наконец, точку в деле, длившемся несколько лет. Результатом стало решение о выплате трем собственникам, обладающим по 1/5 доли в трехкомнатной квартире в самом центре столицы, компенсации в размере чуть менее двух миллионов рублей на всех, а их доли суд передал основному владельцу квартиры. Что особенно интересно, лишенные своего имущества сособственники несколько лет проживали в спорном помещении, но это обстоятельство суд не остановило.
Какая доля в квартире может быть признана незначительной
Для того, чтобы доля в жилом помещении была признана незначительной необходимо решение суда. Ведь если совладельцы недвижимости приходят к обоюдному согласию, то не имеет значения является ли отчуждаемая часть квартиры мизерной или же наоборот значительной.
Незначительной доля может быть признана только при выполнении сразу трех определенных условий:
| Условие | Примечание |
| Уклонение владельца доли от ее управления и обслуживания, отсутствие необходимости в этом конкретном жилье | Если собственник части квартиры не участвует в ее ремонте (материально или физически), не оплачивает коммунальные платежи, не отвечает на предложения о ее выкупе, мене и т.д., фактически проживает в другом месте, имеет полноценную недвижимость, где и живет постоянно. Именно этот пункт наиболее сложно доказуем |
| Малый размер (в процентном соотношении) | Если один из совладельцев имеет в собственности, например, 1/16 однокомнатной квартиры площадью 30 кв.м, а второй 15/16, то естественно, что использование жилья первым собственником будет ущемлять права второго. Так как фактически первый сможет претендовать только на 1,875 кв.м объекта недвижимости. |
| Невозможность выделить натуральную долю из общей площади | Выделение части жилья в натуре подразумевает под собой фактическое преобразование одного объекта недвижимости в два самостоятельных. То есть необходимо наличие двух отдельных входов, коммуникаций, лицевых счетов и т.д. |
Если не будут соблюдены все эти три условия в совокупности, то доля в квартире несмотря на ее небольшую площадь признана незначительной быть не может.
Практика, сложившаяся в российских судах по вопросам рассмотрения дел о признании доли незначительной, достаточно неоднозначно.
Чаще всего последнюю точку ставит Верховный суд. Даже при, казалось бы, одинаковых ситуациях решение может быть диаметрально противоположным.
Пример. В ходе приватизации двухкомнатная муниципальная квартира площадью 43 кв.м была получена в собственность матерью и сыном – Романовой С.Н. И Романовым В.П. Через некоторое время Романова С.Н. продала свою половину квартиры Казанцеву Р.А., так как ее сын в установленном порядке отказался выкупить долю. Казанцев же в свою очередь подарил по 1/3 своей доли объекта недвижимости жене Казанцевой И.Н. и совершеннолетнему сыну Казанцеву А.Р. Семья Казанцевых фактически в квартире не проживала и была не против ее продать, но запрашивали за это у Романова сумму не соизмеримую с реальной стоимостью жилья.
Выкуп незначительной доли в квартире: судебная практика
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда оставила в силе решение Перовского районного суда города Москвы, которым истцу было отказано в удовлетворении иска, заявленного к клиенту адвоката Лавровой Е.А. о прекращении права собственности на долю жилого помещения, обязании выплатить компенсацию, признании права собственности на долю жилого помещения, прекращении права пользования жилым помещением. Обстоятельства дела: Истец обратилась в суд с указанным иском, мотивируя исковые требования тем, что она является собственником 4/5 долей 1-комнатной квартиры общей площадью 38,9 кв.м. Оставшаяся 1/5 доли данной квартиры принадлежат на праве собственности ответчику (клиенту адвоката Лавровой Е.А.). Истец считал, что доля ответчика является незначительной, не может быть выделена в натуре, ответчик не имеет существенного интереса в ее использовании. Адвокат Лаврова Е.А. с иском не согласилась, указала в отзыве, что ответчик фактически проживает в спорной квартире и заинтересован в ее использовании, поскольку иного пригодного для проживания жилого помещения на территории города Москвы у него нет. Намерения продавать свою долю он в настоящее время не имеет. Суд отказал в удовлетворении иска мотивировав свое решение тем, что выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Однако в данном случае у ответа имеется существенный интерес в использовании данного жилого помещения. В пункте 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. Существенный интерес ответчика в пользовании спорной квартирой состоит в том, что иных жилых помещений в г. Москве он не имеет, отчуждать свою долю квартиры не желает, нуждается в медицинской помощи, которую получает по месту своего жительства в г. Москве. Кроме того, как следует из материалов дела, ответчик зарегистрирован по месту жительства в спорной квартире и фактически там проживает. Учитывая изложенное, а также возраст ответчика (08.12.1944 года рождения), получение им по месту жительства социальных гарантий, судебная коллегия согласилась с тем, что ответчик имеет существенный интерес в использовании спорного имущества. При этом судебная коллегия отметила, что такой интерес отсутствует у истца, которая является собственником 1/3 доли в праве собственности на другую квартиру, где зарегистрирована по месту жительства и фактически проживает со своей семьей. При таких обстоятельствах Мосгорсуд признал решение суда первой инстанции законным и оставил его в силе.