Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Земли сельхозназначения: особенности использования». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Участки земли, расположенные в водоохранных зонах, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность без ограничений, что подтверждается земельным законодательством. Однако, в соответствии с требованием Водного кодекса предварительно передача должна быть согласована с органами федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда.
Можно ли строить дом на земле сельхозназначения для ведения садоводства и ЛПХ?
Уточним, что для ряда земель сельскохозяйственного назначения, которые могут быть взяты гражданами в долгосрочную аренду или приобретение в собственность, имеется возможность возвести жилые постройки.
С 2019 года определение «дачи» перестали свое существование. Теперь дачное строительство переходит в садовое.
| Категории земель по целевому назначению | Виды разрешенного использования | |||
|---|---|---|---|---|
| Садоводство | Огородничество | Ведение личного подсобного хозяйства | ИЖС | |
| 1.5, 13.2 | 13.1 | 1.16 | 2.1 | |
| Земли сельскохозяйственного назначения | Можно выращивать сельхозкультуры “для себя”, можно построить жилье, но право регистрации в нем не предусмотрено. | Возведение только временного и не капитального строения. Прописаться нельзя. | На участке выращиваются сельскохозяйственные культуры, сад. Разрешение на строительство на земле не предусмотрено.
Есть возможность построить дом для временного пребывания без права прописки. |
— |
| Земли населенных пунктов | Дом должен быть признан офиц. пригодным для проживания и иметь статус как “жилое”.
В этом случае прописаться можно. |
Разрешение на строительство можно получить, а так же в дальнейшем прописаться. | Предусматривается регистрация, прописка. Земля должна быть обязательна застроена, нельзя просто развести огород или организовать сад. |
Можно ли строить склад и дорогу
Если мы говорим о земельном участке сельскохозяйственного назначения, и вы являетесь его собственником то, в порядке пп. 2, п. 1, ст. 40 ЗК РФ строительство на землях сельскохозяйственного назначения, не являющихся сельскохозяйственными угодьями, разрешается при соблюдении требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарных, противопожарных и иных правил и нормативов.
В составе ЗУ сельхоз назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, занятые:
внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, зданиями, строениями, сооружениями для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Иными словами, то что вы хотите построить, должно являться сооружениями для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции и необходимые пути подъезды к ним.
Что такое сельскохозяйственные земли?
Это участки, которые располагаются за пределами города и различаются между собой назначением. Общая черта — проведение на них сельхозработ. Государство выделяет такие земли под занятия хозяйственной, научной, исследовательской или учебной деятельностью.
Допускается использование части территории сельхозугодий для организации личного хозяйства. Например, для строительства гаражей и домиков дачного типа.
К землям сельскохозяйственного назначения относят:
- пастбища;
- пашни;
- лесополосы;
- сенокосы;
- насаждения;
- дороги.
Закон о сельском туризме
Государственная дума в июне 2021 года приняла еще один смежный закон — о сельском туризме. Этот правовой акт позволяет владельцам домов на сельхозземлях заниматься организацией временного пребывания и досуга гостей на своей территории.
На развитие этой области государство выделило 300 млн рублей. По мнению специалистов, привлечение туристов в сельскую местность обеспечит высокий доход российским фермерам: до 200 млрд рублей в год.
Власти считают, что спрос на такой вид туризма будет пользоваться большой популярностью в России. По официальным данным с 2011 года значительно увеличился рост путешествий внутри страны. Например, в 2020 году в хостелах, мини-отелях и небольших гостиницах остановились более 45 млн человек. Это на 16 млн больше, чем десять лет назад.
Аналитики полагают, что эти туристы — потенциальные клиенты гостевых домов у фермеров. Самое главное — развить инфраструктуру и сформировать спрос на посещение баз отдыха в деревнях.
Сельский туризм обладает массой преимуществ:
- Самый бюджетный вариант для оздоровления и отдыха, доступен практически каждому человеку.
- Благоприятен по медицинским показателям. Отдых в сельской местности на свежем воздухе рекомендован людям, которые страдают хроническими заболеваниями дыхательной системы. Также природные условия помогают восстановиться после операций.
- Хороший вариант отдыха для людей с ограниченными возможностями.
- Идеально подходит для организации культурно-просветительских мероприятий для школьников и студентов.
Сельский тур может включать в себя несколько подвидов:
- агротуризм: экскурсии по фермерским хозяйствам с домашними животными, а также плантациям, участкам и садам, на которых выращивают овощи, фрукты и ягоды;
- экологический: посещение лесов, рек, озер и т.д.;
- гастрономический: знакомство с регионом через особенности кухни данной местности;
- этнографический: расширение кругозора благодаря погружению в конкретную среду с обычаями и традициями этого края.
Особенности оформления бесплатной территории
Земельные участки не раздают просто так для всех желающих. Как правило, это достаточно сложная процедура, требующая выполнения нескольких дополнительных услуг. В частности, сначала потребуется заказать изготовление межевого плана, используя услугами кадастрового инженера. Также обязательно понадобиться технический план, если на территории находится недвижимость. Но только при условии, что рассматриваемая недвижимость ранее не числилась на кадастровом учете.
Претенденты на получение земли должны собрать документы, подтверждающие их право на рассматриваемую сделку. Документы на бесплатную землю нужно принести в местный фонд, к которому относятся участки. Местные органы власти рассмотрят заявление на получение земли. Через некоторое время заявителю будет предоставлен ответ – либо договор, либо постановление о том, что землю передали в собственность (или отказали в этой процедуре).
Имея на руках постановление, можно обратиться в Росреестр, чтобы поставить участок на учет и зарегистрировать право на собственность. Когда постановка на учет выполнена, требуется взять выписку ЕГРН. Именно она подтверждает право на бесплатно переданный участок.
О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую
Законодательство позволяет сооружать на территории сельскохозяйственных земель только следующие постройки:
- Склады или погреба для хранения урожая или заготовок.
- Дом для личного пользования или для ведения хозяйства.
- Дачный летний домик.
- Хозяйственные постройки.
- Коттедж для одной семьи менее чем с тремя этажами.
Строительство позволяется только на территориях, которые являются собственностью физического лица. Только после получения земли в собственность можно переходить к процедуре получения специального разрешения на постройку, которое будет основываться на заранее разработанном проекте здания. Только при наличии такого разрешения постройка может быть зарегистрирована после окончания строительных работ.
Более ценными в составе земель рассматриваемой категории считаются сельскохозяйственные угодья, значимой характеристикой которых признается плодородие. Последние имеют приоритет в использовании и в силу ст. 79 ЗК РФ подлежат особой охране. В их числе:
- пашни;
- территории, занятые виноградниками, садами, кустарниками;
- залежи;
- пастбища;
- сенокосы.
Продуктивные сельхозугодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднюю по району/округу, признаются особо ценными.
Ст. 9 и 36 Конституции РФ гарантируют право пользования землями самому широкому кругу частных лиц и субъектов хозяйствования, не допуская дискриминации.
Несмотря на это, п. 1 ст. 78 ЗК РФ перечисляет землепользователей применительно к землям сельскохозяйственного назначения, включая в них «нетрадиционные» образования. Общий список:
- граждане, ведущие личное подсобное хозяйство;
- физлица, практикующие садоводство, огородничество, животноводство;
- крестьянские (фермерские) хозяйства, действующие на основании профильного Федерального закона РФ № 74-ФЗ, могущие не обладать статусом юридического лица;
- коммерческие структуры;
- унитарные муниципальные и госпредприятия,
- потребительские кооперативы;
- религиозные организации;
- казачьи общества;
- опытные и производственные отделения научных и образовательных учреждений;
- общины коренных малочисленных народов.
Некоторым из названных субъектов государство гарантирует особые условия. Так, малочисленные народы могут заниматься традиционными промыслами без получения участков в собственность или пользование.
Фермерские хозяйства имеют приоритетное право на получение земель, могут участвовать в программах льготного кредитования. В некоторых регионах они также имеют льготы при уплате налогов.
Участки земли, расположенные в водоохранных зонах, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность без ограничений, что подтверждается земельным законодательством. Однако, в соответствии с требованием Водного кодекса предварительно передача должна быть согласована с органами федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда.
Ранее такие участки передавались в постоянное (бессрочное) пользование без согласования, но при оформлении их в собственность такое согласование обязательно. Требование это обусловлено введением дополнительных ограничений природопользования в соответствии с пунктом 1 Постановления №1404 от 23.11.1996.
Поэтому, если гражданин пользовался участком на законных основаниях, то он беспрепятственно сможет его приобрести при наличии согласования с органом федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда. При получении отказа должна быть изложена четкая позиция по этому вопросу со стороны органа власти, которую гражданин вправе оспорить в суде.
Использование земель сельскохозяйственного назначения сводится к получению от нее пользы (экономической выгоды) как от естественного средства производства и территориального базиса для размещения вспомогательных сельскохозяйственных объектов. Целью эксплуатации таких земель признается удовлетворение потребностей граждан в продукции сельского хозяйства собственного производства, а также обеспечения прибыли субъектам хозяйствования агропромышленного комплекса.
Данные земли могут использоваться для:
- создания и развития личных подсобных хозяйств;
- огородничества;
- фермерства;
- садоводства;
- создания защитных лесных насаждений;
- животноводства;
- рыбоводства (аквакультуры);
- охотничьего хозяйства;
- выпаса скота;
- сенокошения;
- научных, исследовательских, учебных и иных подобных целей;
- дачного строительства.
В некоторых случаях на землях сельхозназначения возможно индивидуальное жилищное строительство. Однако в большинстве ситуаций строительство жилья и госрегистрация на землях сельхозназначения невозможна, возможна с ограничениями или только после перевода участков в состав земель населенных пунктов.
Участки земель сельхозназначения, расположенные на расстоянии не более 30 км от сел, не могут использоваться для целей, не связанных с хозяйствованием на земле.
Поскольку земли сельхозназначения обладают такой значимой характеристикой как плодородность, они не являются взаимозаменяемыми с землями других категорий (транспорта, связи, обороны). Очевидно, что общество заинтересовано в сохранении существующего объема сельскохозяйственных земель.
В пользу этого тезиса свидетельствуют сведения о приросте населения, а, соответственно, увеличении объема потребляемой в пищу сельхозпродукции. Кроме того, обеспечение насущных нужд населения в продовольствии собственного производства возведено в ранг проблемы национальной безопасности.
Вместе с тем, охрана земель сельхозназначения не должна тормозить рост городов, строительство линейных объектов и научно-технический прогресс в целом. Особенности правового регулирования использования и оборота земель сельхозназначения отражают сложность ситуации и поиск баланса между интересами общества и отдельных его членов.
Применительно к землям сельхозназначения и особенно плодородным угодьям актуальны проблемы рационального землепользования. Оно не должно истощать почвы, а, наоборот, способствовать сохранению и приумножению земельных ресурсов агропромышленного комплекса. Ключевые идеи рационального землепользования:
- земли должны использоваться максимально естественным для них образом;
- максимальные урожаи ограничены потенциальным плодородием и могут быть увеличены искусственно исключительно за счет истощения почв;
- необходимо поддерживать оптимальный баланс пашен, сенокосов и пастбищ;
- лесополосы и другие защитные насаждения должны сохраняться и восстанавливаться;
- следует минимизировать промышленное и другое несельскохозяйственное использование сельскохозяйственных земель.
В советский период рациональное землепользование обеспечивалось плановой экономикой. Колхозы и совхозы были крупными сельхозпроизводителями, обеспеченными посевным материалом, техникой и удобрениями надлежащего качества.
Режим эксплуатации земель был более щадящим и научно обоснованным. В современной России участки сельскохозяйственных земель подверглись дроблению, что утрудняет севосмену, проведение мелиоративных работ, борьбу с вредителями и реализацию других надлежащих мероприятий.
Арендаторы, будучи временщиками, а не постоянными хозяевами земель, заинтересованы в максимализации прибыли независимо от ухудшения качества почв. Перечень проблем можно продолжить. Очевидно одно: система рационального землепользования в РФ только формируются.
Федеральный закон от 04.02.2021 N 3-ФЗ
Coбcтвeнники yчacткoв, кoтopыe oтнocятcя к кaждoй из кaтeгopий, дoлжны coблюдaть пpaвoвoй peжим — кoмплeкc oгpaничeний, paзpeшeний и oбязaннocтeй.
Нaпpимep, влaдeльцы ceльcкoxoзяйcтвeнныx зeмeль:
🔸 oбязaны: иcпoльзoвaть yчacтки пo цeлeвoмy нaзнaчeнию — для пpoизвoдcтвa ceльcкoxoзяйcтвeннoй пpoдyкции; нe дoпycкaть cнижeниe плoдopoднocти пoчвы; пpидepживaтьcя пpaвил мeлиopaции;
🔸 имeют пpaвo: пpoдaть, пoдapить, oбмeнять, пepeдaть в нacлeдcтвo cвoй yчacтoк; бecплaтнo пoлyчить или кyпить y гocyдapcтвa дoпoлнитeльныe тeppитopии, кoтopыe oтнocятcя к дaннoй кaтeгopии; пoдaть пpoшeниe o cмeнe кaтeгopии зeмeль, кoтopыми oни влaдeют.
3a нapyшeниe или нeвыпoлнeниe coбcтвeнникoм eгo oбязaтeльcтв пpeдycмoтpeнo нaкaзaниe: штpaф, выплaтa кoмпeнcaций или aннyлиpoвaниe пpaвa coбcтвeннocти. Cepьeзнocть нapyшeния и cooтвeтcтвyющee нaкaзaниe oпpeдeляют мecтныe opгaны yпpaвлeния.
Baжнo! B 2016 гoдy был yпpoщeн пopядoк изъятия зeмли, кoтopaя нe иcпoльзyeтcя или иcпoльзyeтcя c нapyшeниями. Пocлe внeceния тaкиx измeнeний в зaкoнoдaтeльcтвo, бoльшe 120 000 гeктap были вoзвpaщeны в cвoбoднoe oбpaщeниe.
B cooтвeтcтвии c зaкoнoдaтeльcтвoм PФ, вoзмoжeн пepeвoд тeppитopии из oднoй кaтeгopии в дpyгyю и cмeнa ee нaзнaчeния. Пopядoк пpoцeдypы peглaмeнтиpyeт зaкoн № 172-Ф3 «O пepeвoдe зeмeль или зeмeльныx yчacткoв из oднoй кaтeгopии в дpyгyю».
К pacпpocтpaнeнным пpичинaм измeнeния кaтeгopии зeмeльнoгo yчacткa oтнocят:
📌 pacшиpeниe нaceлeннoгo пyнктa зa cчeт пpилeгaющиx к нeмy зeмeль ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния;
📌 пepeвoд пpoмышлeнныx oбъeктoв в дpyгиe кaтeгopии пo пpoeктy peкyльтивaции;
📌 тeppитopии, кoтopыe paнee oтнocилиcь к зaпoвeдникaм, yтpaтили cвoи иcключитeльныe xapaктepиcтики;
📌 лeca и зeмли вoднoгo фoндa мoгyт пepeвecти в кaтeгopию oxpaняeмыx зoн или иcпoльзoвaть пoд oбъeкты гocyдapcтвeннoгo знaчeния.
Пoдaйтe xoдaтaйcтвa в opгaны мecтнoгo yпpaвлeния или иcпoлнитeльнoй влacти. B пpoшeнии yкaжитe:
📜 кaдacтpoвый нoмep oбъeктa;
📜 дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк;
📜 к кaкoй кaтeгopии oтнocитcя зeмля;
📜 в кaкyю кaтeгopию cлeдyeт пepeвecти yчacтoк;
📜 пpичины и ocнoвaния для пepeвoдa.
Bмecтe c xoдaтaйcтвoм пoдaйтe пaкeт дoкyмeнтoв:
📒 выпиcкy из EГPН или кaдacтpoвый пacпopт oбъeктa;
📒 ecли зaявитeль физичecкoe лицo — кoпию пacпopтa, ecли юpидичecкoe — выпиcкy из peecтpa юpлиц, ecли ИП — выпиcкy из гocpeecтpa ИП;
📒 дoгoвop, cпpaвкy, или дpyгиe дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa нeдвижимocть, или coглacиe нa пepeвoд пpaвooблaдaтeля;
📒 пpи нeoбxoдимocти, зaключeниe экoлoгoв.
Baжнo! Ecли зeмли пepeвoдят в кaтeгopию oxpaняeмыx пpиpoдныx тeppитopий, coглacиe пpaвooблaдaтeлeй нe тpeбyeтcя. B тaкoм cлyчae yчacтки нe изымaютcя y coбcтвeнникa, a лишь мeняютcя пpaвилa пoльзoвaния. Пoдoбнaя пpoцeдypa пpoвoдитcя и пpи измeнeнии гpaниц нaceлeнныx пyнктoв.
Opгaны мecтнoгo или цeнтpaльнoгo yпpaвлeния paccмaтpивaют xoдaтaйcтвo oт 1 дo 3 мecяцeв, cpoки вapьиpyютcя в зaвиcимocти oт иcxoдныx xapaктepиcтик yчacткa и cлoжнocти cитyaции. Ecли пpoшeниe yдoвлeтвopяют, зeмeльный yчacтoк cтaвят нa гocyдapcтвeнный кaдacтpoвый yчeт в дpyгoй кaтeгopии. Taкaя пpoцeдypa пo зaкoнy дoлжнa зaнимaть 12 днeй, нo нa пpaктикe зaтягивaeтcя нa бoлee длитeльный cpoк. Пocлe пepeвoдa нe нyжнo пepeoфopмлять пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты нa yчacтoк.
Можно ли строить дома или другие здания
Статус земель сельскохозяйственного назначения дает возможность возводить на них следующие строения:
|
Земли сельскохозяйственного назначения: что можно строить |
|
|
1 |
Дачный или садовый домик – их часто устанавливают на землях сельскохозяйственного назначения для ведения дачного хозяйства |
|
2 |
Хозяйственные постройки (только внутри ЗУ). |
|
3 |
Дом, предназначенный лишь для личного пользования или ведения приусадебного хозяйства. |
|
4 |
Строения, применяемые для хранения урожая либо заготовок на зиму(это могут быть складское помещение либо погреб, в котором установлен конкретный температурный режим). |
|
5 |
Коттедж не выше 3-х этажей, при условии, что в нем проживает только одна семья. |
Состав категории земель сельхозназначения
Участки, предназначенные для ведения сельского хозяйства, используются для обеспечения производства сельскохозяйственной продукции, ее переработки, создания ферм или иных целевых объектов. Вид разрешенного использования подобных наделов позволяет конкретизировать назначение земель. На него надо обращать внимание, когда собираетесь эксплуатировать землю определенным образом. Каждый вид использования предполагает свой вид деятельности:
- организация крестьянского хозяйства, фермы либо производства (пашня, пастбище, сенокос и т.д.);
- обеспечение собственного подсобного хозяйства или использование в сельскохозяйственных целях;
- дачное строительство (допускается возведение жилых домов и регистрация в них, постройка хозяйственных объектов, выращивание культур и прочее);
- использование с целью высадки бахчевых, ягодных, овощных и прочих культур растений, садоводства и т.п.;
- животноводство, огородничество, охотничьи угодья либо выпас скота и заготовка сена;
- организация пчеловодства или создание защитных лесных массивов, а также обустройство хозяйства для выращивания рыбы;
- иной рыбный промысел и научно-исследовательская деятельность, либо другая цель, связанная с сельским хозяйством.
У каждой разновидности имеются свои особенности эксплуатации. Если же использовать землю не по назначению, налагается штраф, а испорченную почву или иные угодья придется восстанавливать за свой счет. Возведенные без разрешения постройки признают самовольными строениями и обяжут снести. Поэтому лучше заранее позаботиться об изменении вида разрешенного использования. В этом помогут юристы нашей компании.
Откуда берутся новые земли сельхозназначения
Процедура территориального зонирования предполагает выделение фонда перераспределения участков. Его статус предусмотрен п. 1 ст. 80 ЗК РФ и продиктован необходимостью иметь резерв для удовлетворения потребности мелких сельхозпроизводителей в земельных участках оптимального качества. Такие земли обычно перераспределяются для дачных участков, устройства и расширения фермерских хозяйств, создания ЛПХ, под сады, плантации, огороды, сенокосы, пастбища.
Создание такого фонда было продиктовано сложностями переходного периода земельной реформы конца XX века. Первоначально в него включались земли изъятые у владельцев и пользователей не выполнявших обязанностей по целевому и эффективному использованию, переведённые в угодья с низким и средним уровнем кадастровой стоимости, изъятые из оборота по другим основаниям. Все эти условия формирования фонда сохраняются и сейчас. Однако современные земельные отношения определяются уже несколько иными реалиями — в фонд поступают земли, приобретённые органами федеральной и региональной власти, а также муниципалитетами.
Регистрация построенного дома на с\х землях
Закон о фермерских домах многие встретили с радостью. Для одних селян – это способ перестать наматывать круги из посёлка на ферму и обратно. Для желающих открыть экотуристическое направление – это пусть к новому бизнесу, так как в жилом доме фермера можно будет размещать отдыхающих. Кто-то надеется зарегистрировать свою времянку как жилой дом или сделать реконструкцию.
За ответом на вопрос, может ли человек зарегистрировать уже построенный дом на сельхозземлях, мы обратились к федеральному юристу – эксперту по земельным и налоговым спорам в области АПК Анне Соловьевой.
— Необходимо понимать, что закон коснётся только официально зарегистрированных КФХ, которые осуществляют свою деятельность на землях сельхозназначения. Принятие этого закона нацелено на поддержку крестьянских (фермерских) хозяйств. Обычных дачников и физических лиц, этот закон не коснётся.
То есть если у вас есть в собственности земли сельхозназначения, но нет КФХ, зарегистрировать строение не получится. Кроме того, Анна Соловьева обратила внимание, что законодательство дало право местным муниципалитетам самостоятельно накладывать на некоторые земли запрет на строительство на них фермерских домов.
— В первую очередь это касается тех участков, которые находятся в непосредственной близости к большим городам. При этом закон не содержит указание на срок, в течение которого местные муниципалитеты обязаны наложить этот запрет.
Эксперт таким образом выделила вторую причину, по которой не каждый дом получится зарегистрировать.
Выделение участков сельхозназначения в водоохранных зонах
Участки земли, расположенные в водоохранных зонах, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность без ограничений, что подтверждается земельным законодательством. Однако, в соответствии с требованием Водного кодекса предварительно передача должна быть согласована с органами федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда.
Ранее такие участки передавались в постоянное (бессрочное) пользование без согласования, но при оформлении их в собственность такое согласование обязательно. Требование это обусловлено введением дополнительных ограничений природопользования в соответствии с пунктом 1 Постановления №1404 от 23.11.1996.
Поэтому, если гражданин пользовался участком на законных основаниях, то он беспрепятственно сможет его приобрести при наличии согласования с органом федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда. При получении отказа должна быть изложена четкая позиция по этому вопросу со стороны органа власти, которую гражданин вправе оспорить в суде.
Специфика правового режима использования земель сельскохозяйственного назначения
Правовой режим использования сельхозземель регламентирован Гражданским и Земельным кодексами, а также Законом РФ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Примечательно, что под регулятивное воздействие последнего не подпадают участки предоставленные под личное подсобное хозяйство, гаражное строительство, а также те, на которых размещена недвижимость.
Основные положения, отображающие специфику правового режима сельхозземель:
- Сохранение целевого использования участков сельхозназначения.
Принцип оговорен ст. 1 вышеназванного Закона № 101-ФЗ и во многом декларативен. Прямого запрета на смену целевого назначения и/или разрешенных способов использования в отечественном законодательстве нет.
Исключение: продуктивные сельхозугодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднюю по муниципальному району либо городскому округу признаются особо ценными. В отношении таких земель может быть принято решение о недопустимости их использования для целей, не связанных с производством сельхозпродукции (п. 4 ст. 79 ЗК РФ).
- Установление граничной площади сельхозугодий, расположенных на территории муниципального района/округа, могущих находиться в собственности одного лица.
В силу п. 2 ст. 4 Закона РФ № 101-ФЗ ограничение определяется региональным законом, однако не может быть меньшим 10% сельхозугодий соответствующего района/округа.
- Возможность установления минимальной площади участков сельхозназначения региональным законом.
Это право, а не обязанность региональных властей (п. 1 ст. 4 Закона РФ № 101-ФЗ). Если лимит установлен, он должен равняться минимальной площади участка, предоставляемого для ведения фермерского хозяйства (п. 1 ст. 19.1 того же Закона). Представители аграрной науки ратуют за установление минимальных размеров участков сельхозназначения повсеместно. Мотивация: дробление сельхозугодий сводит к минимуму возможности рационального землепользования.
- Запрет передачи сельскохозяйственных земель в собственность иностранцам, иностранным компаниям.
Ограничение распространяется на субъекты хозяйствования, зарегистрированных на территории РФ, если хотя бы 50% их статутного фонда находятся в собственности иноземных лиц или компаний. Примечательно, что иностранцы и иностранные компании вправе получать сельхозугодья в аренду.
- Установление за публичными образованиями (субъектами РФ, а в случаях, оговоренных региональным законом, муниципалитетами) права приоритетного выкупа сельхозугодий на случай их продажи.
Во всех случаях, кроме продажи сельскохозяйственных земель с торгов их собственник обязан уведомить компетентный орган о факте продажи, объекте договора и продажной цене. Если в течение 30 суток поступил отказ либо уведомление было проигнорировано, продавец вправе заключить договор с выбранным им покупателем.
Отчуждать участок по цене, равной или превышающей фигурирующую в уведомлении, продавец вправе на протяжении всего следующего года. Если это срок прошел, необходимо повторное уведомление.
Особенности использования и преимущества
Помимо земельных паев, которые начали выдавать с 1991 года, в процессе реорганизации коллективных хозяйств с 92-93 годов стали выделять имущественные паи.
Земельный пай отличается от имущественного тем, что он мог быть получен любым членом колхоза, без учета степени ценности вклада, который он внес в развитие своей организации.
Владение земельным паем дает большие возможности в отношении распоряжения своим правом:
- Получать прибыль, полученную по результатам обработки земель и сбора урожая и последующей его продажи. Возможна выдача прибыли в натуральном выражении.
- Пай может принести доход от его продажи или обмена на другую собственность.
- Доля передается в дар или наследуется.
- Земля может быть использована в качестве залогового обеспечения или внесена в уставной капитал кооператива.
- Доход в виде арендной платы.
- Передача в доверительное управление.
Главная проблема заключается в том, что некоторые бизнесмены выкупали участки в перестроечное время и в начале 90-х по бросовым ценам. Сейчас эти земли используются как пассивный актив, но хозяйственной деятельности на них не ведется. Как правило, тактика собственников такова: подождать, как земля подорожает, после чего перепродать ее.
В разговоре с «Известиями» академик-секретарь отделения сельскохозяйственных наук РАН Юрий Лачуга рассказал, что в стратегии развития зернового комплекса РФ есть планы по выходу на производство 140–160 млн тонн зерна в год, а также по увеличению объемов экспорта. Этих показателей можно достичь, в том числе, распахав и засеяв брошенные земли. Эксперт отметил, что после разрухи 1990-х годов в АПК России было потеряно порядка 40 млн га пашни. Часть этой земли сегодня использовать уже невозможно. «Есть довольно много участков, которые еще можно вернуть в оборот. Но для этого надо упростить процедуру изъятия участков, которые десятки лет не используются по назначению», — пояснил Юрий Лачуга.
Как отметил эксперт, в результате вовлечения в оборот неиспользуемых сельхозземель с помощью новых посевных площадей можно будет увеличить объемы сельхозпродукции не только для внутреннего, но и для внешнего рынка.