Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если квартира стоит 1,5 млн руб., то вычет по расходам на ее покупку составит 1,5 млн руб. — можно вернуть 13%, то есть 195 тыс. руб. уплаченного НДФЛ.
Список документов для налогового вычета
Для начала нужно заключить сделку по покупке жилья. Затем получить в налоговой инспекции уведомление о том, что вы имеете право на вычет. И это право требуется документально подтвердить и доказать, что вы совершили покупку.
Для оформления имущественного вычета при покупке квартиры необходимы документы:
- декларация о налогах на доходы физлиц по форме 3-НДФЛ (бланк можно взять в налоговой или на ее сайте);
- справка от доходах по форме 2-НДФЛ (получить у работодателя);
- договор купли-продажи жилья;
- свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН);
- акт приема-передачи квартиры налогоплательщику (или доли в ней);
- документы, подтверждающие расходы на покупку имущества (банковские выписки, расписка от продавца о получении денег);
- паспорт;
- свидетельство о заключении брака (если квартира приобретена в браке).
При получении вычета по ипотечным процентам нужно предоставить:
- договор с кредитной организацией;
- график погашения кредита и уплаты процентов за пользование заемными средствами.
Особенности получения имущественного вычета
Налоговые резиденты РФ, получающие доходы и уплачивающие с них налог по ставке 13%, имеют право воспользоваться налоговой льготой. Она предусматривает возможность уменьшения налогооблагаемой базы гражданина на сумму расходов, связанных с:
- покупкой недвижимости, в частности квартиры, дома или земельного участка под строительство жилья;
- проведением ремонта в квартире, если она была приобретена без отделки.
Для приобретения недвижимости могут использоваться как собственные накопления, так и заемные средства. В последнем случае государство предлагает возместить налог за счет уменьшения налогооблагаемой базы на сумму фактически внесенных процентов по договорам займа. Например, речь идет об ипотеке.
Для налогоплательщиков важен период, когда произошло оформление купли-продажи:
- При покупке недвижимости до 1 января 2014 г. предусматривалось предоставление льготы только один раз без учета стоимости, уплаченной за объект.
- Если же вы купили недвижимость после указанной даты, то можете претендовать на получение вычета с лимитом 2 млн. руб. В пределах данной суммы вы можете получать многократные выплаты, пока лимит возмещения 260 тыс. руб. не исчерпается.
Особенность получения налоговой льготы в современных условиях в том, что его можно получить в пределах лимита только один раз в жизни. Однако неиспользованный остаток по одному объекту, может переноситься на другие периоды и объекты. Учитывать надо только срок давности – 3 года.
Положения ст. 105.1 НК РФ четко определяют круг лиц, покупка недвижимости у которых не сопровождается правом оформления имущественного вычета. Со всеми остальными родственниками можно смело заключать договор и подавать документы на получение налоговой льготы с возмещением части уплаченного НДФЛ с доходов. В таких случаях налоговый вычет при покупке квартиры у родственников возможен.
Пример 1. В марте 2018 г. Семенов Б.Г. приобрел квартиру у своей бабушки, которая не относится к группе взаимозависимых физлиц. Поэтому у гражданина появляется возможность оформить налоговую льготу.
Пример 2. В августе 2018 г. Васечкин Т.П. приобрел квартиру у матери. Он собрал все документы и обратился в ИФНС за оформлением имущественного вычета. Однако ему правомерно было отказано, ведь в п.2 ст.105.1 дети и их родители относятся к категории взаимозависимых лиц. Поэтому при оформлении между ними сделок вычет не оформляется.
Пример 3. Петичкин П.П. заключил договор купли-продажи однокомнатной квартиры с сестрой своей супруги. В списке, определенном ст. 105.1 НКРФ сестра жены не фигурирует как взаимозависимое лицо для налогоплательщика. Поэтому пир покупке недвижимости у нее Петичкин П.П. вправе заявить имущественный вычет.
В приведенном в ст. 105.1 НК РФ списке указаны все родственники, которые могут считаться взаимозависимыми для налогоплательщика. Этот перечень исчерпывающий. Однако п.7 данной статьи указывает на возможность признания в судебном порядке другого лица взаимозависимым на иных основаниях в сравнении с п.2. Это значит, что предусматривается право ФНС обращаться в судебный орган, чтобы определить наличие факта взаимозависимости по любой сделке. В то же время на практике такие случаи крайне редки.
Налоговый вычет при заключении договора купли-продажи с близким родственником
Покупатель может рассчитывать на получение вычета.
Однако, если договор заключен между лицами находящимися в близких отношениях, налоговый вычет при покупке квартиры у родственников не положен, так как они относятся законодателем к взаимозависимым лицам, исчерпывающий перечень которых приведен в п.11 п.2 ст.105.1 НК РФ и указан выше.
Пример
Мать продала сыну квартиру, стоимость которой равна кадастровой, и соответствует рыночной стоимости. Из существа сделки не следует, что на определение цены каким-либо образом повлияли родственные отношения. Но и этом случае вычет получить не удастся.
В судебной практике имели место случаи до 2012 года, когда судебные органы вставали на сторону налогоплательщика и взыскивали причитающиеся суммы к возврату. Однако на сегодняшний день, к сделкам совершенным после 01.01.2012 года подобную практику применить нельзя. Об этом письмо МФ РФ от 31.01.2012 №03-04-08/9-12, доведенное до налоговых органов письмом ФНС России от 19.04.2012 №ЕД-4-3/6609@
В 2019 году налоговый вычет при покупке квартиры у родственников не претерпел никаких изменений.
Сколько составит налоговый вычет?
Ежегодно налогоплательщику на его счет в банке перечисляется сумма, идентичная внесенной работодателем в бюджет сумме в виде подоходного налога (13% от заработка). Остаток от лимита переходит на следующие периоды столько раз, пока закончится сумма, равная 260 тыс. руб. Срок давности по налоговому вычету такой же, как и для коммерческих сделок — 3 года, поэтому подать налоговую декларацию и потребовать вычет допускается лишь за текущий год и 3 предшествующих, но не далее.
Пример: совершена продажа квартиры на сумму 1,2 млн. руб. Льгота равна 156 тыс. руб. За текущий год выплачено налогов — на 20 тыс. руб. На счет налогоплательщика переведут 20 тыс. руб., а оставшиеся 136 тыс. руб. перейдут на будущий год.
Если в будущем налогоплательщик приобретет вторую квартиру, то получит возможность исчерпать и остаток от лимита, в данном случае — 124 тыс. руб. С той оговоркой, что к тому моменту не изменится предельный размер лимита, а также останутся прежними условия предоставления налоговой льготы.
Какие нужны документы?
Важно понимать, что никакую льготу нельзя получить налогоплательщику автоматически. Чтобы это произошло, необходимо вовремя подать в налоговую по месту проживания соответствующий пакет документов. В этот пакет входят:
- Паспорт покупателя квартиры;
- Купчая;
- ДДУ или свидетельство о регистрации права собственности;
- Документы об оплате;
- ИНН;
- Справка с работы ( 2-НДФЛ);
- Декларация 3-НДФЛ за прошедший год;
- Заявление.
Какие лица признаются взаимосвязанными
При принятии решения о предоставлении налоговой льготы на купленную квартиру, законодательство (НК) считает взаимосвязанными лицами:
| Покупатель жилья | Перечень взаимосвязанных с ним лиц |
| Муж/жена | |
| Родители или усыновители | |
| Дети (родные по крови, одноутробные и те, которых усыновили) | |
| Родные братья с сестрами (полнородные и неполнородные) | |
| Опекун или попечитель | |
| Подопечное лицо |
Таким образом, в числе взаимосвязанных лиц находятся супруги и близкие родственники непосредственного покупателя. Фискальные органы считают, что сделки между ними являются попыткой неправомерной экономии. Основной аргумент – квартира или иное жилое помещение остается в распоряжении семьи.
К взаимосвязанным лицам не относятся родственники второй половины (жены или мужа), дяди с тетями, бабушки с дедушками, двоюродные братья и сестры. Получается, что покупая жилье у родителей супруга или супруги, их родственников, вполне можно надеяться на льготу. Подобный налоговый вычет доступен и ИП, работающему на ОСНО и вносящему в казну подоходный налог по общепринятой ставке.
Может ли налоговая вычислить родство?
Руководствуясь обыкновенной логикой можно догадаться, что в некоторых случаях достоверно определить — являются ли люди родственниками или нет, не представляется возможным.
Существуют источники, которыми пользуются сотрудники налоговых служб:
- паспортная информация. Одинаковые ли фамилии, место прописки участников договора (поэтому, как минимум муж с женой не смогут скрыть своё родство);
- специальные базы данных о налогоплательщиках. Это возможно только в том случае, если ранее родственники указывали в каких-либо договорах то, что связаны родственными узами (в связи с некоторой вероятностью технической ошибки или сбоя, этот способ может и не сработать);
Кто имеет право на компенсацию подоходного налога
Налоговое возмещение законно полагается гражданам, правомерно отчисляющим подоходный налог в бюджет по ставке 13%. Вышеназванная компенсация оформляется такими налогоплательщиками по аналогичной ставке – 13%. Претендовать на получение налогового вычета вправе физическое лицо, которое понесло определенные расходы, связанные с приобретением, строительством (возведением) или ремонтом конкретной жилплощади.
Кроме того, законодательством допускается частичное возмещение гражданину процентных выплат, произведенных по ипотеке, что также оформляется налоговым вычетом. Возможность компенсации ипотечных процентов возвратом подоходного налога является весьма актуальной, так как значительная часть сделок с жилой недвижимостью совершается сегодня с использованием целевого банковского кредитования.
На какую сумму налогового вычета можно претендовать
Каждый год налогоплательщик получает на свой банковский счет определенную сумму, эквивалентную величине подоходного налога, перечисляемого работодателем в бюджет и составляющего 13% от зарплаты работника. Неиспользованный остаток предусмотренного лимита переводится на последующие отчетные периоды. Данная процедура может повторяться ежегодно – пока не исчерпается лимитная сумма, составляющая 260 000 рублей.
Примечательно, что для налогового вычета устанавливается срок давности – 3 (три) года. Иными словами, предоставить фискальной службе отчетную декларацию по налогам и запросить соответствующую компенсацию можно только за текущий (действующий) год и три предшествующих года, но не более.
Я уже получал вычет с покупки квартиры. Могу ли я воспользоваться этой льготой после приобретения дома?
Да, но при условии, что лимит в 260 тысяч рублей не был исчерпан. В этом случае неиспользованный остаток можно перенести на другой объект недвижимости.
Пример. В 2017 году гражданин приобрел квартиру стоимостью 1,5 млн рублей. С этой суммы ему удалось вернуть 13% или 195 тысяч рублей. В 2021 году этот же человек купил дом за 4 млн рублей. Теперь он может получить только неиспользованный остаток, то есть 65 тысяч рублей (260 000 – 195 000).
Что касается вычета с процентов по ипотеке, то этим правом можно воспользоваться только в отношении одного объекта недвижимости. Если гражданин уже получал вычет по ипотечным процентам после покупки квартиры, то в дальнейшем он уже не сможет претендовать на эту льготу даже при наличии неиспользованного остатка.
Какие документы потребуются для оформления налогового вычета с покупки дома?
Для получения налогового вычета нужно подготовить следующий пакет документов:
-
выписка из ЕГРН;
-
справка о доходах и суммах удержанного налога (бывшая 2-НДФЛ – можно получить у работодателя)
-
копия договора купли-продажи дома;
-
платежные документы (выписка о перечислении средств на счет продавца, расписка, квитанции к приходным ордерам);
-
копия ипотечного договора (при покупке дома в ипотеку);
-
справка о выплаченных процентах по ипотеке (при покупке дома в ипотеку).
В каких случаях выплата вычета при покупке квартиры исключена
Оформление налогового вычета не может осуществляться в случае приобретения недвижимости у родственников.
Дело в том, что сделки между близкими людьми в большинстве случаев носят фиктивный характер. Родственники умышленно заключают договор купли-продажи с целью получения вычета от государства. В некоторых ситуациях это может посчитаться мошенническими действиями.
Право на налоговый вычет предоставляется не в полной мере при покупке квартиры с использованием средств из материнского капитала.
Государство лишает гражданина возможности получить выплату из-за траты средств с бюджетных счетов. В случае покупки доли с использованием материнского капитала, его сумма будет вычтена из общей суммы. Если маткапитал полностью перекрывает цену квартиры, гражданин не сможет рассчитывать на оформление налогового вычета.
Также отказ в получении вычета получают граждане, которые воспользовались правом оформления вычета в полной мере. Напомним, что сумма выплат на одного человека не может превысить 260 тыс. рублей. Льгота предоставляется единовременно.
Чтo тaкoe нaлoгoвый вычeт
Нaлoгoвый вычeт — этo нe пoдapoк oт гocyдapcтвa, этo вoзвpaт чacти cpeдcтв, кoтopыe вы yжe paнee oплaтили в кaчecтвe пoдoxoднoгo нaлoгa. Coглacнo 220 cтaтьe Нaлoгoвoгo кoдeкca Poccийcкoй Фeдepaции, кaждый гpaждaнин PФ имeeт пpaвo нa вoзвpaт 13% oт зaтpaт нa пoкyпкy, cтpoитeльcтвo и peмoнт жилья. Нeвaжнo, пoкyпaeтe вы квapтиpy, чacтный дoм, кoмнaтy или жe cтpoитe жильe нa coбcтвeннoм yчacткe — пoлyчить нaлoгoвый вычeт мoжнo в любoм из этиx cлyчaeв. B имyщecтвeнный вычeт мoгyт быть включeны и pacxoды нa oтдeлкy квapтиpы пpи ycлoвии, чтo в дoгoвope кyпли-пpoдaжи дoлжнo быть нaпиcaнo «нeзaвepшeннaя cтpoитeльcтвoм квapтиpa». Пpи этoм жильe нyжнo пoкyпaть y зacтpoйщикa, пpи пoкyпки втopички в нaлoгoвoм вычeтe c выcoкoй дoлeй вepoятнocти oткaжyт.
Ктo мoжeт paccчитывaть нa нaлoгoвый вычeт?
Нa нaлoгoвый вычeт мoжeт paccчитывaть любoй гpaждaнин Poccии, кoтopый плaтит НДФЛ. Moжнo быть нeoфициaльнo тpyдoycтpoeнным, нo cдaвaть квapтиpy и плaтить c этoгo нaлoги. Кpoмe тoгo, нeoбxoдимo быть нaлoгoвым peзидeнтoм cтpaны — нaxoдитьcя нa тeppитopии Poccии xoтя бы 183 дня в гoдy.
Пeнcиoнepы тaкжe мoгyт вepнyть чacть зaтpaт нa жильe, нo тoлькo в тoм cлyчae, ecли oни вышли нa пeнcию нe бoлee 3 лeт нaзaд. Ecли квapтиpa былa кyплeнa для нecoвepшeннoлeтнeгo peбeнкa, тo eгo poдитeли мoгyт пoлyчить дoпoлнитeльный нaлoгoвый вычeт. Toгдa poдитeли пoлyчaт выплaты зa ceбя и зa peбeнкa — coглacнo pacпpeдeлeнию дoлeй нeдвижимocти. Coглacиe peбeнкa для этoгo нe тpeбyeтcя.
Кoмпeнcaцию мoжнo пoлyчить тoлькo зa жильe, кyплeннoe в Poccии. Taкжe cдeлкa нe дoлжнa зaключaтьcя мeждy cвязaнными лицaми — к пpимepy, poдcтвeнникaми. Oднaкo квapтиp, пpиoбpeтeнныx y бaнкa зa дoлги или кyплeнныx c ayкциoнa, вычeт кacaeтcя. Нaлoгoвый вычeт мoжнo пoлyчить тoлькo в тoм cлyчae, ecли вы иcпoльзoвaли для пoкyпки личныe или взятыe в кpeдит дeньги. Boзвpaт пo мaтepинcкoмy кaпитaлy пoлyчить нeльзя.