Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи: скачать бланк и образец». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.
В договоре купли-продажи непременно должны указываться субъекты сделки, её предмет и условия, ряд которых отнесён законодательством к обязательным. Любые условия определяют юридические последствия, возникающий в силу заключения сделки, но некоторые должны присутствовать в обязательном порядке. В договоре-купли продажи квартиры непременно должны содержаться сведения о:
• субъектах (продавце и покупателе);
• предмете договора (ст. 554 ГК РФ), в качестве которого и выступает жилая недвижимость в виде квартиры — необходимо указать адрес, этаж, общую площадь;
• сущности сделки — указание на то обстоятельство, что происходит именно купля-продажа, чтобы не оставить возможности считать сделку дарением, рентой или чем-то ещё;
• цене договора (ст. 555 ГК РФ) — согласованная сумма, которую должен перечислить покупатель продавцу.
К обязательным условиям относится так же перечисление в договоре всех жильцов, которые могут пользоваться квартирой после её продажи. Это делает обязательным п. 1 ст. 558 ГК РФ. Такие лица делятся на две группы:
• право пользования квартирой сохранится за ними пожизненно. В основном эта группа представлена теми, кто проживал в квартире до приватизации, но отказался принимать участие в ней, сохранив возможность пожизненного использования жилья;
• граждане проживают временно, до тех пор, пока не решатся какие-то другие вопросы, что позволит им освободить жилплощадь и прекратить регистрационный учёт. В таком случае указывается дата прекращения регистрации по адресу и переезда на новое место жительства.
Обременением считается только первый вариант. Разумеется, всё это обязательно для тех случаев, когда право пользования квартирой у каких-то лиц сохраняется после её продажи.
Как составить договор купли-продажи
ДКП — важная вещь, особенно когда речь идет о многомиллионной сделке. Если вы не уверены в правильности оформления договора купли-продажи, проконсультируйтесь с юристом. При совершении сделки в Сбербанке вы можете получить профессиональную помощь при оформлении ДКП. Для этого обратитесь к сотруднику ипотечного центра СберБанка.
Если вы решили оформить договор самостоятельно или просто хотите лучше разбираться в вопросе, обратите внимание на следующее — в ДКП необходимо прописать стороны, объект покупки, стоимость и порядок оплаты, условия по передаче.
✓
Стороны. То есть все владельцы и покупатели недвижимости, которая продается.
✓
Предмет договора. Опишите его максимально подробно. Укажите адрес объекта недвижимости, тип (квартира, земельный участок, дом с земельным участком), размер (общая площадь квартиры, площадь земельного участка), кадастровый номер.
✓
Цена. В договоре обязательно нужно указать стоимость объекта. Стоимость должна быть указана в российских рублях.
✓
Источники средств. То есть деньги покупателя. Средства могу быть собственные или с привлечением ипотеки.
✓
Порядок оплаты. Вносится ли аванс или задаток до подписания договора, как и в какой срок передаются денежные средства: наличным способом, с использованием ячейки, безналичным переводом, с помощью сервиса безопасных расчетов Сбербанка.
Договор купли-продажи квартиры оформляется письменно — стороны составляют единый документ и подписывают его. Заключить такой договор устно нельзя.
При этом по общему правилу стороны вправе ограничиться простой письменной формой, то есть просто заключить договор между собой, без дополнительного нотариального удостоверения, а после официально зарегистрировать право собственности на имя покупателя. При этом все риски сделки они принимают на себя, в то время как при официальном удостоверении за нее отвечает нотариус.
Обязательное удостоверение предусмотрено только для отдельных случаев. Договор купли-продажи квартиры обязательно удостоверяется, если:
● продается не квартира целиком, а доля в праве на нее;
● в качестве продавца выступает, через своих законных представителей, несовершеннолетний человек, взрослый недееспособный человек или человек, чья дееспособность ограничена.
Стороны могут добровольно удостоверить сделку, даже если в конкретном случае такая форма не является обязательной. Это правильный и дальновидный шаг, который минимизирует риски продавца и его контрагента. Нотариус не просто удостоверит договор, но проверит его, убедится в добросовестности сторон и в том, что все они действуют по доброй воле и без принуждения, а также разъяснит правовые последствия сделки.
При этом нотариальное удостоверение сделки не исключает последующей официальной регистрации прав нового собственника.
Договор розничной купли-продажи
Легальное определение договора розничной купли-продажи дано законодателем в п. 1 ст. 492 ГК РФ, согласно ему продавец, который осуществляет предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязывается передать покупателю товар, который предназначен для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.
Договор розничной купли-продажи регулируется не только ГК РФ, но и федеральным законом «О защите прав потребителей», постановлениями Правительства Российской Федерации; также следует брать в расчет разъяснения постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 172.
Договор является консенсуальным, возмездным, взаимным, публичным и выступает, как правило, в качестве договора присоединения.
Консенсуальность договора розничной купли-продажи прямо подтверждается в п. 1 ст. 500 ГК РФ, согласно которой оплата производится во исполнение уже заключенного договора. Из формулировки п. 2 ст. 500 ГК РФ следует, что договор, в котором содержится условие, оговаривающее предварительную оплату, в любом случае является договором консенсуальным, поскольку в противном случае в нём не могла бы «предусматриваться предварительная оплата товара»; в то же время «отказ от исполнения договора», выраженный в неоплате товара, допустим исключительно в отношении договора, который уже заключен, поэтому договор считают заключенным до оплаты. Принимая во внимание предоставленное покупателю право оплаты товара «в любое время в пределах установленного договором периода рассрочки оплаты» (п. 3 ст. 500 ГК РФ) , логично предположить, что рассрочку можно предусмотреть только в договоре уже действующем, следовательно, и в этом случае законодатель не связывает заключенность договора с моментом оплаты, значит, и в этом случае рассматриваемый договор консенсуальный.
Следовательно, в отношении розничной купли-продажи в ГК РФ содержатся чёткие положения, подтверждающие, что оплата товара покупателем производится на основании заключенного договора, а это означает консенсуальность данного договора.
Аналогично договору купли-продажи, договор розничной куплипродажи порождает обязательство по возмездному отчуждению имущества. Поскольку обязательствам сторон присущ встречный характер, постольку договор является взаимным.
Договор розничной купли-продажи признаётся публичным договором и должен заключаться с любым лицом и на равных условиях (ст. 426 ГК РФ), продавец не может отказываться от заключения договора при наличии соответствующего товара. Цена товара и все прочие условия договора розничной купли-продажи должны быть одинаковыми для всех потребителей. Поскольку покупатель лишь принимает условия, которые предлагает продавец в публичной оферте, по способу заключения договор розничной купли-продажи выступает в качестве договора присоединения (ст. 428 ГК РФ).
Договор купли-продажи предприятия
Легальное определение договора купли-продажи предприятия дано законодателем в п. 1 ст. 559 ГК РФ, согласно ему продавец обязывается передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.
Договор продажи предприятия является консенсуальным, возмездным и взаимным.
Консенсуальный договор по общему правилу признают заключенным в момент получения лицом, которое направит оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Следовательно, для того, чтобы заключить консенсуальный договор, необходимо и достаточно присутствие единственного юридического факта — договоренности между сторонами относительно всех существенных условий в требуемой в надлежащих случаях форме. Тем не менее для того, чтобы признать договор продажи предприятия заключенным, недостаточно одного лишь надлежаще оформленного соглашения между сторонами. Согласно п. 3 ст. 560 ГК РФ договор продажи предприятия можно считать заключенным только с момента его государственной регистрации в соответствующем учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Исходя из вышеперечисленного, следует, что для признания договора продажи предприятия заключенным требуется наличие двух юридических фактов — надлежаще оформленный договор между сторонами с согласованием всех существенных условий и государственная регистрация настоящего договора.
Возмездность рассматриваемого договора подтверждается тем, что покупатель в обмен на получаемое в собственность предприятие как имущественный комплекс берет на себя обязанность произвести встречное денежное предоставление в виде выплаты покупной цены (т. е. заплатить определенную денежную сумму). Подобные договоры в силу ст. 423 ГК РФ признаются возмездными.
Признак взаимности означает, что обе стороны договора продажи предприятия обладают обязанностями и правами. Основные обязанности продавца ГК РФ закрепляет в определении договора продажи предприятия (ст. 559 ГК РФ) — это обязанность по передаче покупателю в собственность предприятия в целом как имущественного комплекса (ст. 132 ГК РФ), исключение составляют права и обязанности, которые продавец не имеет права передать другим лицам, а для заказчика — обязанность по созданию необходимых условий для выполнения работ, принятию их результата и по уплате обусловленной цены.
Что касается основных обязанностей покупателя, то они вытекают из родового определения договора купли-продажи (ст. 454 ГК РФ) — покупатель берет на себя обязанность принять предприятие (вещь) и выплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Немаловажные изменения, случившиеся в экономике Российской Федерации, перемена направления экономического развития, потребовали коренной перестройки российского гражданского законодательства. Данный общий вывод полностью верен для проблематики гражданско-правового урегулирования оборота предприятий. Гражданское законодательство, действовавшее прежде, не использовало категорию «предприятие как объект гражданских прав». По этому основанию в обстановке государственной экономики вероятность оборота предприятий советским гражданским законодателем отвергалась. В соответствии с этим и в советском гражданском праве вопросы, имеющие связь с продажей предприятия, были забыты, потому что экономическая реальность потребности в правовом урегулировании названных объектов не усматривала.
В переменившихся экономических обстоятельствах возникла срочная потребность урегулирования отчуждения государственных предприятий частным приобретателям и последующего закрепления общего порядка продажи предприятий в России. Начало продаже предприятий в нашей стране положило принятие указа Президента Российской Федерации от 14 июня 1992 г. № 623 «О мерах по поддержке и оздоровлению несостоятельных государственных предприятий (банкротов) и применении к ним специальных процедур». Общая последовательность продажи предприятий была закреплена спустя почти четыре года в ГК РФ.
Понятие «предприятие» в настоящее время используется как субъект права и как объект права. Как субъект права предприятие можно определить в качестве самостоятельного хозяйствующего субъекта, наделенного правами юридического лица. Объектом гражданского права выступают материальные и нематериальные блага, в отношении которых возникают гражданские правоотношения.
Как субъект права предприятие должно пройти государственную регистрацию. В качестве такого субъекта права предприятие фигурирует, например, в ст. 113-114 ГК РФ, в соответствии с нормами которых государственные и муниципальные унитарные предприятия относятся к одному из видов юридических лиц.
В качестве объекта права под предприятием понимают особенный вид имущества, который обладает следующими характерными свойствами: во-первых, предприятие — это имущество, которое предназначено для того, чтобы вести предпринимательскую деятельность; во-вторых, предприятие — это имущество, которое обособлено от прочего имущества; в-третьих, предприятие — это единый имущественный комплекс, который представляет собой не простую совокупность взаимонесвязанных предметов, а одну непотребляемую сложную вещь; в-четвертых, предприятие — это вещь недвижимая, хотя законодателем предприятие не упоминается в определении недвижимости, которое дано в ст. 130 ГК РФ, а вводится в ст. 132 ГК РФ, которая распол ожена после блока статей о недвижимости; это находит свое законодательное воплощение, закрепленное в норме п. 2 ст. 549 ГК РФ; согласно данному законоположению правила, которые предусматривает параграф о продаже недвижимости, должны применяться к продаже предприятий только в случаях, если иное не предусматривается в правилах о договоре продажи предприятия (ст.559-566 ГК РФ).
Рассмотрим элементы договора. Стороны договора, как правило, — предприниматели: граждане или коммерческие организации.
Договор купли-продажи – это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество другой (покупателю), уплатив за него определенную денежную сумму (ст. 454 ГК).
Виды договора купли-продажи (§ 28 гл. 30 ГК):
• розничная купля-продажа;
• поставка;
• поставка товаров для государственных нужд;
• контрактация;
• энергоснабжение;
• продажа недвижимости;
• продажа предприятия.
Некоторые из перечисленных выше видов договоров имеют разновидности.
Характеристика договора купли-продажи: консенсуальный, возмездный, взаимный.
Договор купли-продажи входит в группу обязательств по передаче имущества в собственность (кроме него в эту группу входят еще три договора: мены, дарения, ренты). Это наиболее распространенный в гражданском обороте вид договора. Он широко применяется как внутри страны, так и в международной торговле.
Значение договора купли-продажи заключается в том, что он одновременно порождает и относительное правоотношение (обязательственное) и абсолютное (вещное право).
Продавец обязан передать покупателю:
• товар соответствующего качества (ст. 469 ГК), в соответствующем количестве (ст. 465, 466 ГК), ассортименте (ст. 467 ГК), комплектности (ст. 478, 480 ГК) и комплекте (ст. 479 ГК). Условие о количестве товара является существенным; моментом передачи товара является момент его вручения, либо предоставления в распоряжение, либо передачи его перевозчику (ст. 458 ГК);
• товар в таре или упаковке (ст. 481, 482 ГК);
• относящиеся к передаваемому товару принадлежности и документы (ст. 464 ГК);
• товар, свободный от прав третьих лиц на него (ст. 460 ГК). Если третье лицо, имеющее право собственности на проданный товар покупателю, реализует свое право на отчуждение его у последнего (такое право называется эвикцией), продавец обязан возместить покупателю стоимость отобранного у него товара (п. 1 ст. 461 ГК).
Кроме того, договором купли-продажи может быть предусмотрена обязанность продавца застраховать продаваемый им товар.
Продавец имеет право требовать от покупателя:
• оплаты переданного им товара;
• возврата проданного товара в случае неоплаты его при условии передачи товара покупателю на условиях сохранения права собственности продавца на него до момента оплаты (ст. 491 ГК).
Покупатель обязан:
• оплатить покупаемый товар либо полностью, либо частями, либо непосредственно при передаче его, либо до, либо после его передачи;
• известить продавца о ненадлежащем исполнении им договора (ст. 483 ГК);
• застраховать купленный товар, если эта обязанность предусмотрена договором.
Право покупателя – требовать от продавца передачи ему купленного им товара, соответствующего условиям договора, в соответствующий срок.
Порядок заключения договора имеет особенности: одна из сторон будущего договора направляет контрагенту оферту – предложение заключить с ней договор, а другая сторона направляет акцепт – согласие на заключение договора. В случае если акцептант в своем ответе изменил условие договора, данный ответ считается не акцептом, а офертой, на которую контрагент должен ответить в течение 30 дней. Сторона, нарушившая это правило, должна будет возместить другой стороне убытки (это правило предусмотрено ст. 507 ГК, называемой «Урегулирование разногласий при заключении договора»).
Процедура передачи товара:
• товар передается путем отгрузки его поставщиком либо самому покупателю, либо лицу, указанному им;
• товар может быть передан на месте нахождения поставщика (выборка) на основании отгрузочной разнарядки, которая должна быть направлена поставщику за 30 дней до момента поставки (п. 2 ст. 509 ГК);
• товар может также передаваться и на месте нахождения поставщика, такая передача называется выборкой (ст. 510 ГК);
• право выбора транспорта для доставки товара принадлежит поставщику (п. 1 ст. 510 ГК);
• многооборотная тара и средства пакетирования, в которых доставлен товар, подлежат возврату поставщику (ст. 517 ГК);
• товары, поставленные досрочно и принятые покупателем, засчитываются в счет количества товаров, подлежащих поставке в следующий период (ч. 2 п. 3 ст. 508 ГК);
• при недопоставке товаров поставщик обязан восполнить недопоставленное количество товаров в следующий период (п. 1 ст. 511 ГК);
• поставка товаров одного наименования в большем количестве, чем предусмотрено договором, не засчитывается в покрытие недопоставки товаров другого наименования и подлежит восполнению (п. 2 ст. 512 ГК) и т. д.
Следует обратить внимание на то, что условия передачи товара по договору поставки сформулированы законодателем в виде прав и обязанностей соответствующих сторон.
Основаниями прекращения договора поставки являются:
• ненадлежащее исполнение договора;
• соглашение сторон о расторжении договора;
• односторонний отказ от исполнения договора в случае существенного нарушения договора другой стороной (ст. 523 ГК).
Основаниями для одностороннего отказа от исполнения договора поставки являются:
• нарушения, допущенные поставщиком;
• поставка товаров с недостатками, не устранимыми в приемлемый для покупателя срок (п. 2 ст. 523 ГК);
• неоднократное нарушение сроков поставки товаров (п. 2 ст. 523 ГК);
• поставка недоброкачественного или некомплектного товара (п. 1 ст. 518, ст. 519, п. 2 ст. 480 ГК).
Какие документы требуются для договора
При заключении сделки стороны должны собрать определенный пакет документов, который включает:
- Документы, удостоверяющие личности (паспорта) участников сделки (либо их представителей, тогда вместе с нотариальной доверенностью). Если собственник (или один из них) несовершеннолетний, это свидетельство о рождении. Для юрлиц — выписка из ЕГРЮЛ, для ИП — выписка из ЕГРИП.
- Документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости, — выписка из ЕГРН.
- Технический план квартиры с экспликацией. Важно для установления факта перепланировки.
- Свидетельство о браке и нотариально заверенное согласие супруга на продажу, если совершается сделка с совместно нажитым супругами имуществом.
По своей юридической сути договор контрактации – это тот же самый договор купли-продажи, но в отношении сельскохозяйственной продукции.
По данному договору производитель сельхозпродукции еще до сбора урожая обязуется продать ее заготовителю. Оплата стоимости продукции при этом может производиться двумя способами:
- после сбора урожая, то есть на момент передачи продукции от производителя заготовителю;
- до сбора урожая, например, на момент начала посевных работ. В этом случае заготовитель производит полную или частичную предоплату по договору, а производитель использует ее для приобретения посевного материала, аренды техники и т.д.
Регламентация договора контрактации осуществляется статьей 535 ГК РФ. Более подробно с информацией о договорах контрактации вы можете ознакомиться в соответствующем материале рубрики «Договоры купли-продажи».
Где составляют и регистрируют куплю-продажу квартиры?
Перед тем, как приступать к оформлению сделки купли-продажи необходимо определиться, не требуется ли делать это только в присутствии нотариуса. Если случай не является обязательным к заверению нотариально, то можно использовать простую форму договора.
Составляется документ по обоюдному согласию сторон со всеми условиями, прописанными в пунктах. Чтобы учесть все необходимые с юридической точки зрения моменты, можно обратиться к юристу. Он не только грамотно составит договор, но и разъяснит все правовые последствия сделки.
Помощь в составлении может оказать и риэлтор. Обычно это происходит, когда одна из сторон осуществляла поиск контрагента при участии агентства.
С 01.03.2013 года договор купли-продажи не подлежит госрегистрации. Обязательным является государственная регистрация перехода права собственности на жилой объект к новому владельцу (ст. 551 ГК РФ). Для этого основанием является ДКП, который в обязательном порядке предоставляется в регистрирующий орган – Росреестр или МФЦ.
Особенности реализации земли юридическим лицом юридическому
Юридические лица вправе приобретать и продавать земельные участки в РФ на тех же правах, что и физлица. Исключение составляют иностранные компании, которым запрещено покупать наделы, находящиеся на определенных приграничных территориях.
Особенности сделок между юрлицами:
- обязательная проверка документов о регистрации юрлица перед подписанием договора;
- купчую подписывает не собственник, а представитель или директор компании;
- оплата договора в безналичной форме;
- более высокая стоимость регистрации в Росреестре (22 тыс. рублей);
- возможны более крупные штрафы за нарушение условий договора.
Отличия покупки недвижимости от дарственной и завещания
Основными различиями являются:
- Форма договора. При купле-продаже договор составляется в письменном виде и не нуждается в нотариальном заверении, за исключением отдельных случаев. При завещании и дарении обязательное присутствие нотариуса утверждено законодательно.
- Способ передачи квартиры. В отличии от дарственной и завещания, купля-продажа осуществляется на возмездной основе.
- Обязательства. При купле-продаже прописываются в договоре по усмотрение сторон. При дарении одаряемое лицо обязано принять имущество от дарителя. При завещании лицо, вписанное в него, должно вступить в право наследования в обязательном порядке либо отказаться.
- Налоги. При купле-продаже продающая сторона оплачивает НДФЛ, в некоторых случаях положен вычет. Дарение также подразумевает затраты на НДФЛ, если одаряемый не родственник. При наследовании придется уплатить налог, если общая стоимость квартиры больше 850 раз чем МРОТ.
- Переход прав. Права при договоре купли-продажи, также как и при дарении, переходят к новому владельцу сразу после регистрации соглашения. По завещанию – после регистрации свидетельства.
Кому положен имущественный вычет?
Имущественный вычет – это льгота, предоставляемая государством при некоторых условиях и только определенным категориям граждан. Получить имущественный вычет могут:
- несовершеннолетние лица, ставшие собственниками жилья;
- пенсионеры, обратившиеся за льготой не позднее трех лет от начала получения пенсионных выплат;
- лица, официально работающие и ежемесячно уплачивающие подоходный налог.
Основаниями могут служить:
- самостоятельное строительство жилья;
- расходование денежных средств на ремонт помещения;
- покупка недвижимого имущества.
|
№ п/п |
Наименование |
Инвентарный номер |
Количество штук |
Цена за ед. в рублях (всего с НДС) |
Стоимость в рублях (всего с НДС) |
|
… |
|||||
|
Итого: |
|||||
|
в том числе НДС (18%) |
Может ли он вывезти купленное транспортное средство на родину?
Если иностранный покупатель собирается после покупки вывезти автомобиль за пределы Российской Федерации, то он должен в течение десяти дней с момента подписания ДКП снять с учета в ГИБДД транспортное средство и получить транзитные номера.
Для этого ему понадобятся те же документы, что и для постановки на учет ТС. Также оплачивается государственная пошлина за внесение изменений в ПТС и за выдачу транзитных номеров на металлической основе – 1600 рублей и на бумажной – 200 рублей.
В паспорте транспортного средства в разделе «Особые отметки» проставляется отметка «Транзит» и вписывается транзитный регистрационный номер с указанием даты их выдачи и срока действия. Запись заверяется подписью сотрудника МРЭО и печатью регистрационного органа ГИБДД.
Транзитные регистрационные знаки выдаются сроком на 30 суток, по истечении которых владелец должен выехать за пределы России или обратиться в ГИБДД за продлением срока их действия.
Обратите внимание и на другие статьи наших экспертов о вариантах продажи автомобиля, в том числе в кредит, по программе Трейд-ин, через аукцион, в рассрочку, по генеральной доверенности и путем сдачи ТС перекупщику. Также советуем ознакомиться с информацией о нюансах продажи грузовых или нерастоможенных авто.
Продажа автомобиля иностранному гражданину в целом не отличается от аналогичной сделки с соотечественником. Особенности этой процедуры заключаются в необходимости выполнения нотариально заверенного перевода удостоверения личности покупателя для оформления договора и в ограниченном периоде дальнейшей регистрации автомобиля в ГИБДД, в зависимости от разрешенного срока пребывания иностранца на территории России.