Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Участки земли, расположенные в водоохранных зонах, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность без ограничений, что подтверждается земельным законодательством. Однако, в соответствии с требованием Водного кодекса предварительно передача должна быть согласована с органами федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда.
Особенности сделок с землей сельхозназначения
Главной особенностью таких сделок является наличие у субъекта РФ (или у муниципалитета, если это установлено законом субъекта РФ) права преимущественной покупки такой земли по цене продажи. То есть продавец вправе продать иному лицу такой земельный участок только после получения отказа уполномоченного органа от покупки или неполучения согласия на покупку в течение 30 дней с даты получения сообщения. При этом продать земельный участок продавец вправе в течение 1 года и по цене не ниже указанной в извещении цены.
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам.
Выделение участков сельхозназначения в водоохранных зонах
Ранее такие участки передавались в постоянное (бессрочное) пользование без согласования, но при оформлении их в собственность такое согласование обязательно. Требование это обусловлено введением дополнительных ограничений природопользования в соответствии с пунктом 1 Постановления №1404 от 23.11.1996.
Поэтому, если гражданин пользовался участком на законных основаниях, то он беспрепятственно сможет его приобрести при наличии согласования с органом федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда. При получении отказа должна быть изложена четкая позиция по этому вопросу со стороны органа власти, которую гражданин вправе оспорить в суде.
Для дачного строительства
Лучшим вариантом для строительства дома жилого назначения является покупка участка, расположенного в дачном или садоводческом товариществе. Прежде чем начать строительные работы на территории, имеющей с/х назначение, требуется учесть тонкости состава ДНТ или СНТ.
Из законодательных актов следует, что допускается строительство дома, который не имеет предназначение проживание в течение круглого года. Однако минусом такого дома является то, что в нем нельзя зарегистрироваться. Также ограничивается количество построек, которое может быть возведено на участке. К примеру, на земле должен располагаться один сарай, баня или гараж.
Из сказанного следует, что земли, имеющие своим назначением сельское хозяйство, могут использоваться по прямому их назначению, для ведения соответствующих работ.
Что такое сельскохозяйственные земли?
Это участки, которые располагаются за пределами города и различаются между собой назначением. Общая черта — проведение на них сельхозработ. Государство выделяет такие земли под занятия хозяйственной, научной, исследовательской или учебной деятельностью.
Допускается использование части территории сельхозугодий для организации личного хозяйства. Например, для строительства гаражей и домиков дачного типа.
К землям сельскохозяйственного назначения относят:
- пастбища;
- пашни;
- лесополосы;
- сенокосы;
- насаждения;
- дороги.
Можно ли строить склад и дорогу
Если мы говорим о земельном участке сельскохозяйственного назначения, и вы являетесь его собственником то, в порядке пп. 2, п. 1, ст. 40 ЗК РФ строительство на землях сельскохозяйственного назначения, не являющихся сельскохозяйственными угодьями, разрешается при соблюдении требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарных, противопожарных и иных правил и нормативов.
В составе ЗУ сельхоз назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, занятые:
внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, зданиями, строениями, сооружениями для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Иными словами, то что вы хотите построить, должно являться сооружениями для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции и необходимые пути подъезды к ним.
Категория земель сельхозназначения — виды разрешенного использования
Заявление в адрес органа местного самоуправления составляйте в двух экземплярах, один из которых передайте в муниципалитет, а на втором – сотрудник администрации должен поставить отметку о принятии. Отсчет срока рассмотрения заявления начинайте с даты его официальной регистрации (указана в отместке о принятии заявления).
Перечень документов для изменения вида разрешенного использования следующий:
- свидетельство либо иной документ, подтверждающий право собственности на землю;
- кадастровый паспорт;
- план земельного участка.
Вышеуказанные документы представляются в ксерокопиях с предъявлением оригиналов либо нотариально заверенные копии.
При подаче заявления и документов необходимо иметь при себе паспорт. Если инициирование процедуры преобразования земельного участка вы делегировали своему представителю, то его полномочия удостоверьте нотариальной доверенностью.
Жилая застройка на сельскохозяйственных землях законодательством не предусмотрена. На землях данной категории возможно размещение производственных и коммунальных объектов, функционирование которых направлено на обеспечение нужд растениеводства и животноводства.
В свою очередь на возведение капитальных построек необходимо получить специальное разрешение, а на строительство временных сооружений получение согласия уполномоченного органа не требуется.
Отдельный порядок землепользования предусмотрен в отношении участков дачного назначения. На землях данной категории можно вести дачное хозяйство и разместить жилую постройку. С этой целью необходимо подготовить проектную документацию и соблюдать нормы законодательства о дачных некоммерческих сообществах.
Предназначение земель сельскохозяйственного назначения – выращивание культурных растений и животноводство. Но в исключительных случаях при получении соответствующего разрешения данная категория земель может быть изменена.
Строительство объектов на сельскохозяйственных угодьях разрешается в следующих случаях:
- объекты возведены в целях обслуживания производственных структур сельскохозяйственного назначения;
- коммуникационные развязки для обслуживания нужд сельского хозяйства;
- жилые объекты (в исключительных ситуациях).
В рамках классификации земель, предназначенных для размещения фермерских хозяйств, садоводческих обществ и приусадебных участков законодательством предусмотрено строительство следующих видов объектов:
- дачные дома;
- помещения хозяйственного типа (гаражные массивы, сараи);
- капитальные жилые дома (возможно строительство только на земле фермерского хозяйства и на приусадебных участках).
Преобразования земель из одной категории в другую сложный и материально затратный процесс. В связи с чем, при покупке сельскохозяйственного участка по недорогой цене с целью его дальнейшего перевода, просчитайте все возможные вложения.
В большинстве случаев приобретение участка в целях преобразования его правового статуса – очень невыгодная процедура.
В России каждый земельный участок имеет свое назначение. Оно определяется кадастровой службой. Основная особенность режима земель сельскохозяйственного назначения состоит в повышенных требованиях к условиям охраны почвенных и водных ресурсов, расположенных на них.
Земля сельскохозяйственного назначения определяется в 77 статье Земельного кодекса, как территория, не принадлежащая к населенному пункту, систематически используемая для сельскохозяйственных целей.
Под использованием для сельскохозяйственных целей понимается не только возделывание земли или разведение скота, но и обслуживание технической инфраструктуры, построенной для этих целей.
Так же под сельскохозяйственными целями понимается обслуживание водных объектов и водоохранной инфраструктуры, а так же здания, приспособленные под хранение и переработку сельскохозяйственной продукции.
Что можно строить на этих землях? В состав земель сельхозназначения входят участки и угодья, выделенные под сооружение водных объектов, защитных лесополос и возведение зданий и сооружений для изготовления, хранения и переработки различной с/х продукции. Их можно использовать для нужд фермерских, крестьянских, охотничьих и подсобных хозяйств.
Статья 78 гласит, что целенаправленное ИЖС на таких землях не ведется, однако можно быть выдано разрешение на дачный дом, сад, огород и пр.
Перед тем, как начинать строиться на таких землях, важно изучить их предназначение. Возможность для застройки предоставляется в тех случаях, если угодья предоставлены для возведения индивидуальных помещений (садоводческих домиков и дач) и ведения личного хозяйства. Чтобы использовать с/х земли для возведения жилых домов, заинтересованные лица имеют возможность объединятся в соответствующие сообщества.
Условия законного строительства зданий на с/х землях:
- Строение должно использоваться для личного проживания. Строить многоквартирный дом либо отель нельзя.
- Возведение строений возможно только на площадях садоводческих сообществ.
- Дом может иметь не более трех этажей.
Жилые дома на таких площадях строятся очень часто. Их широко используют для массовой застройки. Но перед покупкой дома на такой территории необходимо тщательно изучить документы на него и убедиться, что условия целевого использования не были нарушены предыдущим владельцем участка.
Просто так построить торговую точку или многоэтажный дом на таком земельном участке нельзя. Для этого необходимо разрешение с обоснованием. Изменение категории земель может понадобиться при необходимости возведения многоквартирного жилого дома, магазина, производственного предприятия, строительства дороги, организации заповедной зоны и т.д.
Вид разрешенного использования земельного участка не только «подсказывает» собственнику, каким именно видом сельского хозяйства можно заниматься, но еще и определяет, сможет ли он построить на своей земле жилой дом или же не сможет.
Если вы желаете возвести жилую постройку, выбирайте участок с одним из следующих видов разрешенного использования:
- «Ведение дачного хозяйства» – для целей загородного отдыха или постоянного проживания с возможностью регистрации, такие земельные участки подходят оптимальным образом;
- «Ведение садоводства» – уже сегодня вы можете начать строительство капитального жилого строения, чтобы в 2019 году иметь возможность не только проживать на территории собственной усадьбы, но и прописаться в новом доме (ФЗ № 217-ФЗ).
Подробнее о строительстве на участках с ВРИ для садоводства и огородничества читайте в отдельной статье. Возможно, вам также будет интересна статья «Чем отличаются земли ИЖС, СНТ, ДНП«.
Весь земельный фонд России разделён на семь категорий по целевому предназначению. Есть территории, выделенные под градостроительство и промышленные объекты. Получить разрешение на строительство не составит труда.
Существуют земли, относящиеся к категории природоохранных зон. Они не предназначены для жилищного строительства и находятся под охраной государства. То же самое относится к землям резерва, которые временно изъяты из оборота.
Отдельной строкой идут земли сельскохозяйственного назначения. Эти территории расположены вне градостроительных образований и предназначены для ведения сельскохозяйственной деятельности. За нецелевое использование или загрязнение таких угодий полагается административная и гражданская ответственность.
Понятие и состав категории земель сельхозназначения достаточно обширны.
Целевое назначение земли и установленные ВРИ дают возможность каждому заинтересованному лицу найти земельный участок, полностью или частично соответствующий целям и запросам.
Также важно отметить, что возведение капитальных объектов на землях сельхозназначения не запрещено, но любое строительство должно полностью соответствовать не только градостроительным нормам и ПЗЗ, но и требованиям безопасности и санитарно-техническим нормам.
В соответствии с п. 1 ст. 78 Земельного кодекса Российской Федерации к осуществлению деятельности на земельных объектах сельхозназначения допускаются следующие категории граждан:
- Владельцы и участники ЛПХ И КФХ;
- Лица, занимающиеся садоводством и огородничеством;
- Казачьи общества;
- Отдельные структурные подразделения научно-исследовательских и образовательных учреждений, имеющие непосредственное отношение к сельскому хозяйству;
- Общины коренных немногочисленных народностей (например, этнические группы Крайнего Севера, Сибири или Дальнего Востока).
Лицам последней группы земельные угодья предоставляются с целью сохранения традиционного уклада общины и используются для хозяйственных нужд данного сообщества.
В соответствии с Земельным кодексом, объектом приватизации являются земли, находящиеся за чертой населенных пунктов, используемые для ведения сельского хозяйства и соответствующие этим целям. Право собственности на землю закреплено в Конституции РФ, и государство выступает гарантом неприкосновенности прав частной собственности.
Порядок приватизации сельхозугодий установлен законодательством с учетом особенностей для разных категорий. Обратить надел в свою собственность можно за установленную плату. Бесплатно приватизировать участок имеют право граждане, имеющие его в бессрочном или пожизненно наследуемом владении. Переоформить в собственность наделы имеют право владельцы возведенных на них построек. Долевая собственность оформляется, если у стоящей на земельном участке недвижимости несколько совладельцев.
Тренды-2023. Что ждет сельское хозяйство России в новом году?
Уходящий год стал для аграриев неоднозначным. С одной стороны, рекордные урожаи зерна и масличных. С другой — неблагоприятная конъюнктура: низкие цены при серьезно возросших затратах. Самым часто звучащим словосочетанием в сфере производства зерна было «снижение рентабельности». Стало очевидно, насколько АПК зависит от импорта: техники, запчастей, семян. Экспортные ограничения — как из-за внутреннего регулирования рынка, так и из-за санкций — стали еще одним вызовом для отрасли.
Участники рынка ожидают сохранения действующих механизмов госрегулирования в виде квот и пошлин, роста издержек в российском растениеводстве, в первую очередь на удобрения и запчасти, а также экономии со стороны сельхозпроизводителей на закупке новой сельхозтехники.
Своими прогнозами относительно трендов, которые будут формировать растениеводческий сектор в 2023 году, производители, представители отраслевых союзов и аналитических компаний поделились с журналом поле.рф.
Ограничения и разрешения
Список ограничений, согласно 299-ФЗ, выглядит таким образом
- Ограничения на размер и вид строения. Фермерский дом должен быть не более трёх этажей. Общая площадь – не больше 500 квадратных метров. Площадь застройки – 0,25 % от всего площади участка.
- Ограничение на деятельность. Фермер, чтобы оформить дом на сельхозземле, реально должен вести деятельность в сфере сельского хозяйства. При этом разрешено строить на всех видах с/х земель – их разрешенное использование может быть как общее (например, для ведения крестьянского хозяйства), так и специализированное (например, растениеводство или свиноводство).
- Ограничения на право распоряжаться собственностью. Дом, построенный фермером, остается в составе имущества КФХ.
Регистрация построенного дома на с\х землях
Закон о фермерских домах многие встретили с радостью. Для одних селян – это способ перестать наматывать круги из посёлка на ферму и обратно. Для желающих открыть экотуристическое направление – это пусть к новому бизнесу, так как в жилом доме фермера можно будет размещать отдыхающих. Кто-то надеется зарегистрировать свою времянку как жилой дом или сделать реконструкцию.
За ответом на вопрос, может ли человек зарегистрировать уже построенный дом на сельхозземлях, мы обратились к федеральному юристу – эксперту по земельным и налоговым спорам в области АПК Анне Соловьевой.
— Необходимо понимать, что закон коснётся только официально зарегистрированных КФХ, которые осуществляют свою деятельность на землях сельхозназначения. Принятие этого закона нацелено на поддержку крестьянских (фермерских) хозяйств. Обычных дачников и физических лиц, этот закон не коснётся.
То есть если у вас есть в собственности земли сельхозназначения, но нет КФХ, зарегистрировать строение не получится. Кроме того, Анна Соловьева обратила внимание, что законодательство дало право местным муниципалитетам самостоятельно накладывать на некоторые земли запрет на строительство на них фермерских домов.
— В первую очередь это касается тех участков, которые находятся в непосредственной близости к большим городам. При этом закон не содержит указание на срок, в течение которого местные муниципалитеты обязаны наложить этот запрет.
Эксперт таким образом выделила вторую причину, по которой не каждый дом получится зарегистрировать.
Какие будут регламенты и ограничения
Ограничения касаются массовой застройки. Возвести коттеджный посёлок или другие строения, которые не имеют отношения к фермерству и сельскому хозяйству, на земле сельхозназначения не получится.
Земельный участок с возведённым фермерским домом запрещено делить на самостоятельные земельные участки меньшей площади.
При застройке участка следует руководствоваться установленными нормами:
Строить можно только один жилой дом общей площадью не более 500 м2, в соотношении площади постройки — не более 0, 25% от площади земельного участка.
Параметры жилого дома должны соответствовать п 39, ст.1 ГрК РФ:
- высота — не больше 20 м;
- не более трёх надземных этажей;
- здание должно состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании и при этом не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости.
Кто может использовать земли сельхозназначения
Владение, пользование и распоряжение землями называется имущественными земельными отношениями, а процесс регулируется Гражданским Кодексом РФ. Законодательство предусматривает пять форматов использования земли.
Согласно нормативам, вы можете быть:
- Собственником земельного участка;
- Землепользователем. В этом случае вы владеете или пользуетесь земельным участком с правом бессрочного (постоянного) пользования, а также безвозмездного срочного пользования (то есть государство выдает вам землю бесплатно, но на определенный срок);
- Землевладельцем. В этом случае вы можете пользоваться земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения;
- Арендатором. Вы пользуетесь земельным участком на основании договоров аренды или субаренды;
- Обладателем сервитута. Вы имеете право ограниченного пользования чужого земельного участка.
Перевод земель сельхозназначения в другую категорию
Перевод земель сельхозназначения в другую категорию является довольно продолжительной процедурой. Все сроки и условия такого перевода четко оговорены в современном законодательстве. Законодательство также содержит перечень справок и документов, необходимых для осуществления данного процесса. Если заявитель получает отказ, он имеет право подать в определенный срок повторное ходатайство.
Перевод земель сельхозназначения в земли населенных пунктов может быть начат собственником участка, местными управляющими органами, правообладателем находящейся на спорном участке постройки, а также другими заинтересованными лицами.
Как перевести земли сельхозназначения под ИЖС? Чтобы сделать это, заинтересованное в переводе лицо должно сначала написать соответствующее ходатайство и лично передать его в исполнительный орган власти либо в местные управляющие органы, которые наделены полномочиями решения подобных вопросов. При желании, пакет документов с личной подписью заявителя может быть выслан им заказным письмом по почте.
В заявлении должен быть указан:
- официально присвоенный кадастровый номер участка;
- обе категории (установленная и та, в которую необходимо перевести);
- обоснование смены категории;
- полномочия на землю.
После того, как исполнительные органы рассмотрят поданное заявление, они выдают заявителю заключительный акт с подтверждением смены либо отказом удовлетворить просьбу. Выданное решение о переводе участка в ЛПХ, ИЖС или в дачное строительство должно содержать следующие сведения:
- аргументацию;
- описание места;
- границы и площадь участка земли;
- кадастровый номер.
Субъектами РФ ходатайство о переводе может рассматриваться до двух месяцев с даты его поступления, а правительством – до трех месяцев. После принятия решения соответствующий акт в двухнедельный срок отправляется заявителю.
Главная проблема заключается в том, что некоторые бизнесмены выкупали участки в перестроечное время и в начале 90-х по бросовым ценам. Сейчас эти земли используются как пассивный актив, но хозяйственной деятельности на них не ведется. Как правило, тактика собственников такова: подождать, как земля подорожает, после чего перепродать ее.
В разговоре с «Известиями» академик-секретарь отделения сельскохозяйственных наук РАН Юрий Лачуга рассказал, что в стратегии развития зернового комплекса РФ есть планы по выходу на производство 140–160 млн тонн зерна в год, а также по увеличению объемов экспорта. Этих показателей можно достичь, в том числе, распахав и засеяв брошенные земли. Эксперт отметил, что после разрухи 1990-х годов в АПК России было потеряно порядка 40 млн га пашни. Часть этой земли сегодня использовать уже невозможно. «Есть довольно много участков, которые еще можно вернуть в оборот. Но для этого надо упростить процедуру изъятия участков, которые десятки лет не используются по назначению», — пояснил Юрий Лачуга.
Как отметил эксперт, в результате вовлечения в оборот неиспользуемых сельхозземель с помощью новых посевных площадей можно будет увеличить объемы сельхозпродукции не только для внутреннего, но и для внешнего рынка.
Субъекты использования земель сельскохозяйственного назначения
Ст. 9 и 36 Конституции РФ гарантируют право пользования землями самому широкому кругу частных лиц и субъектов хозяйствования, не допуская дискриминации.
Несмотря на это, п. 1 ст. 78 ЗК РФ перечисляет землепользователей применительно к землям сельскохозяйственного назначения, включая в них «нетрадиционные» образования. Общий список:
- граждане, ведущие личное подсобное хозяйство;
- физлица, практикующие садоводство, огородничество, животноводство;
- крестьянские (фермерские) хозяйства, действующие на основании профильного Федерального закона РФ № 74-ФЗ, могущие не обладать статусом юридического лица;
- коммерческие структуры;
- унитарные муниципальные и госпредприятия,
- потребительские кооперативы;
- религиозные организации;
- казачьи общества;
- опытные и производственные отделения научных и образовательных учреждений;
- общины коренных малочисленных народов.
Некоторым из названных субъектов государство гарантирует особые условия. Так, малочисленные народы могут заниматься традиционными промыслами без получения участков в собственность или пользование.
Фермерские хозяйства имеют приоритетное право на получение земель, могут участвовать в программах льготного кредитования. В некоторых регионах они также имеют льготы при уплате налогов.
Понятие рационального землепользования
Применительно к землям сельхозназначения и особенно плодородным угодьям актуальны проблемы рационального землепользования. Оно не должно истощать почвы, а, наоборот, способствовать сохранению и приумножению земельных ресурсов агропромышленного комплекса. Ключевые идеи рационального землепользования:
- земли должны использоваться максимально естественным для них образом;
- максимальные урожаи ограничены потенциальным плодородием и могут быть увеличены искусственно исключительно за счет истощения почв;
- необходимо поддерживать оптимальный баланс пашен, сенокосов и пастбищ;
- лесополосы и другие защитные насаждения должны сохраняться и восстанавливаться;
- следует минимизировать промышленное и другое несельскохозяйственное использование сельскохозяйственных земель.
В советский период рациональное землепользование обеспечивалось плановой экономикой. Колхозы и совхозы были крупными сельхозпроизводителями, обеспеченными посевным материалом, техникой и удобрениями надлежащего качества.
Режим эксплуатации земель был более щадящим и научно обоснованным. В современной России участки сельскохозяйственных земель подверглись дроблению, что утрудняет севосмену, проведение мелиоративных работ, борьбу с вредителями и реализацию других надлежащих мероприятий.
Арендаторы, будучи временщиками, а не постоянными хозяевами земель, заинтересованы в максимализации прибыли независимо от ухудшения качества почв. Перечень проблем можно продолжить. Очевидно одно: система рационального землепользования в РФ только формируются.