Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры с материнским капиталом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но осторожно. Пенсионный фонд очень внимательно относится к таким сделкам. Скрыть владельцев квартиры вряд ли удастся благодаря общим госреестрам ПФР. Как правило, такие сделки по большей части заключаются с одной целью — обналичить маткапитал. Нередки случаи, когда родственники не покидают квартиру, несмотря на переход права собственности. Если до ПФР дойдёт эта информация, то сделку просто признают недействительной, а средства господдержки потребуют вернуть назад. К тому же, при покупке квартиры у близкого родственника нельзя получить налоговый вычет. Это может сделать лишь второй супруг, не являющийся близким родственником продавцу.
Можно ли купить квартиру с использованием маткапитала у родственников
При покупке квартиры у родственников важно учитывать следующие условия:
- жилищные условия должны улучшаться;
- необходимо заключение договора купли-продажи;
- после совершения сделки в квартире должны проживать новые владельцы;
- выделение долей на детей и супругов обязательно.
С какими ограничениями можно столкнуться, покупая квартиру
Большинство семей тратят материнский капитал на квартиру. Допускается его использование только на конкретные цели:
- первоначальный взнос по ипотеке;
- полное/частичное погашение долга по ипотеке;
- оплата части стоимости квартиры;
- строительство и реконструкция частного дома.
Запрещается:
- покупать земельный участок;
- покупать жилье в аварийном состоянии или под снос;
- покупать долю жилплощади, если это неизолированное помещение с отдельными выходами, коммуникациями;
- совершать сделки ранее истечения трех лет с получения сертификата (исключение — случаи распоряжения на ипотечное кредитование).
Расчеты по сделке при покупке дома за материнский капитал
Поданное покупателем заявление о выдаче сертификата рассматривается Пенсионным фондом РФ в течение десяти дней (до 2021 года на это уходил месяц). В случае одобрения заявления на перевод средств отводится еще пять рабочих дней. Это важно учитывать при заключении сделки, особенно продавцу, который получит свои деньги с задержкой. Кроме того, важно учитывать, что расчет возможен только через банк: получить материнский капитал наличными нельзя.
Перед покупкой дома за маткапитал стоит обратить внимание на то, что если впоследствии (через год, два и т.д.) покупатель захочет продать недвижимость, то на сделку потребуется получить согласие органов опеки и попечительства, так как сособственниками такого дома станут несовершеннолетние граждане. Также важно отметить, что если участок, на котором находится дом, принадлежит продавцу на праве собственности, то дети должны стать собственниками не только доли дома, но и доли земельного участка, пропорциональной приобретаемой доле в доме.
Какие бумаги нужны, чтобы использовать материнский капитал на покупку квартиры
Какой бы способ приобретения недвижимости вы не выбрали, необходимо собирать документы. Сделка требует наличия:
- паспорта матери или отца (если он единственный родитель);
- сертификата о праве на господдержку;
- выписки о введении жилплощади в собственность;
- нотариального обязательства;
- удостоверения личности второго супруга (при оформлении только на одного человека);
- справки о смерти матери (если отец – заявитель);
- свидетельства о браке;
- сведений об оставшейся (неуплаченной продавцу) сумме при ее наличии;
- заявления о применении денег из Пенсионного фонда.
Дополнительные нюансы при использовании маткапитала на покупку жилья в рассрочку
Важно учитывать:
- При оформленной через Росреестр рассрочке, продавец имеет право держать в залоге имущество, если посчитает это необходимым.
- Любая операция с деньгами, полученными от государства, растягивается надолго, в данном случае на несколько месяцев. Это время занимает оформление документов, проверка информации о семье, перечисление денег на счет владельца. Но есть и плюс: сделка гарантируется на государственном уровне, и вероятность обмана значительно ниже.
- Перед тем как воспользоваться материнским капиталом, применить его и потратить средства на покупку жилья, условия получения рассрочки на квартиру (проценты, сроки выплаты и т.д.) надо просчитать заранее. Вам должно быть комфортно выплачивать остаток.
- После перечисления всей суммы покупателю не стоит забывать снимать обременение с нового дома, иначе потом могут возникнуть проблемы.
- Для завершения процесса остается составить акт приема-передачи с подробным перечислением дефектов объекта. Его должны подписать обе стороны договора, а затем документ заверяет нотариус.
Основные положения о семейном капитале
Риэлторам часто приходится отвечать на вопросы клиентов по поводу того, как правильно использовать т.н. семейный капитал для того, чтобы купить квартиру. Дело в том, что получение столь крупной суммы для многих людей является первым шагом к решению квартирного вопроса, что и обуславливает интерес к этой теме.
Перечислим изменения, которые в 2021 году произошли с государственной программой поддержки семей с детьми:
- был проиндексирован размер маткапитала;
- в два раза уменьшился период оформления и рассмотрения заявлений на получение и распоряжение средствами семейного капитала;
- процедура подачи такой бумаги проводится теперь лишь в электронном виде.
Приобретение квартиры с использованием материнского капитала
С использованием средств, выделяемых государством для поддержки семей, можно приобрести как первичное, так и вторичное жилье, с привлечением ипотеки и без этого. Однако есть определенные требования, которые закон предъявляет к объектам недвижимости, на покупку которых был потрачен материнский капитал.
- приобретаемое жилье располагается на территории РФ;
- сделка по покупке недвижимости должна быть проведена и оформлена в соответствии со всеми требованиями закона;
- покупателям необходимо приобрести именно отдельный жилой объект (т.е. не комнату/ долю). Хотя в некоторых случаях возможно выбрать долю в квартире – например, если в результате этой сделки семья получает полное право собственности на квартиру или доля может быть определена как отдельный жилой объект;
- при подаче заявления на использование маткапитала его получатель должен указать в нем цель или цели, на которые он планирует потратить выделенные средства, а также приложить к заявлению подтверждающий пакет документов;
- после покупки недвижимости получатель средств маткапитала обязан наделить долями с правом собственности как своего ребенка/ детей, так и мужа/ жену.
На всякий случай, описала способы, как покупателям можно передать собственные деньги продавцу. Способы расчета указываем в договоре купли-продажи.
- Наличными на руки или переводом.
Здесь всё просто. Так как между близкими родственниками больше доверия, они обычно передают деньги таким способом — в день подписания договора купли-продажи или после регистрации сделки.
- Аренда банковской ячейки.
Стороны до подписания договора идут в любой банк и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец получит доступ к ячейке только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи или выписку из ЕГРН, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная — от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
- Аккредитив счет в банке.
Тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор или выписку из ЕГРН, тогда сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Услуга стоит около 2 000 рублей + комиссии за перевод.
- Депозитный счёт нотариуса, если стороны решили оформить нотариальный договор.
Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки — наличкой на руки или переводом на банковский счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.
Стоит ли вообще связываться с материнским капиталом?
Как мы уже поняли, продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала – большая проблема из-за необходимости выделить доли на детей, а потом получить разрешение от органов опеки. А если квартира куплена в еще не до конца погашенную ипотеку – продать ее становится практически невозможно.
Но стоит ли вообще отказываться от использования маткапитала при покупке жилья? Здесь можно привести много разных мнений – кто-то высказывается за такие сделки, кто-то против:
- «за» – с материнским капиталом можно купить квартиру в ипотеку, даже если не хватает денег на первоначальный взнос. То есть, без него семья вообще не получит никакого жилья, или будет вынуждена оформлять потребительский кредит на первоначальный взнос;
- «за» – если погасить ипотеку, а после продажи квартиры покупать более просторную – у органов опеки будет минимум вопросов и претензий, и сделка пройдет как обычно;
- «за» – большинство из тех, кто покупает квартиру сейчас, вряд ли думает о ее продаже даже в отдаленной перспективе;
- «за» – чем больше первоначальный взнос, тем меньше общая сумма кредита, ежемесячные платежи и итоговая переплата. Возможно, такая экономия и перекроет все сложности от последующей продажи квартиры;
- «за» – с 28 апреля 2021 года такой кредит можно без проблем рефинансировать (в этом есть смысл, если ставка сократится примерно на 2% и больше);
- «против» – если семья заведомо знает, что будет продавать квартиру, материнский капитал лучше не использовать – или готовиться к «битве» с органами опеки;
- «против» – это лишние расходы на нотариуса (если не получится оформить без него) и на перерегистрацию права собственности;
- «против» – мало какой покупатель жилья захочет ждать несколько месяцев, пока продавец решит все юридические проблемы с квартирой;
- «против» – если возникнет необходимость продать такую квартиру, пока ипотека не выплачена, квартира превратится в нечто неликвидное (или придется сильно сбросить цену).
Как видно, есть достаточно вариантов «за» и «против» – поэтому в каждом конкретном случае нужно действовать по ситуации. Главное – не нарушать законов, выделить доли детей и не продавать квартиру без согласия органов опеки, а все остальные вопросы в принципе можно урегулировать.
Требования к новому жилью
Чтобы продать квартиру, которую вы купили за деньги из материнского капитала, придется купить новое жилье и выделить долю детям. Органы опеки предъявляют следующие требования к жилью, которое планируете приобрести.
-
Запрещается покупать недвижимость в ветхом или аварийном доме.
-
Приемлемая инфраструктура для жизни ребенка. Рядом школа, детсад.
-
Новая квартира стоит не меньше предыдущей.
-
Состояние покупаемой недвижимости такое же или лучше предыдущего жилья.
Единовременная покупка за наличные
Купить квартиру за наличные с использованием материнского капитала, можно лишь когда ребенку, на которого выдали сертификат, исполнится 3 года.
Если суммы ваших накоплений и маткапитала хватает на прямую покупку квартиры, сделка проходит через по стандартному сценарию.
Единственное отличие — в договоре купли-продажи оговаривается отсрочка платежа. В документе указывается, что часть средств перечисляется не позднее 40 дней после подачи заявления в ПФР.
В остальном все этапы стандартны:
Выберите квартиру, договоритесь о цене и использовании средств маткапитала, подготовьте документы.
Подпишите договор аванса или задатка.
Возьмите выписку о состоянии счета маткапитала. Этот документ нужен для продавца. По закону несколько раз обладатели сертификата могли обналичить часть денег маткапитал — от 12 000 до 25 000 ₽. Поэтому на счете могло оказаться меньше 453 000. Чтобы доказать продавцу или банку, что у вас именно 453 000, возьмите в ПФР выписку о состоянии счета маткапитала. Выписка действительна 30 дней.
- Маткапитал можно потратить на покупку квартиры за наличные, внесение первоначального взноса по ипотеке или ее погашение, участие в долевом строительстве или жилищных кооперативах.
- Чтобы расплатиться средствами маткапитала за квартиру или ипотеку, надо обратиться в Пенсионный фонд (ПФР). Он проверит документы, квартиру и переведет деньги на счет продавца квартиры. Обналичить средства маткапитала нельзя.
- Если ребенку нет 3 лет, вы можете купить квартиру только в ипотеку. После того, как ребенку исполнится 3 года, можно совершить любую сделку
- После покупки вы должны обязательно наделить долями всех детей. Если купили квартиру в ипотеку, надо оформить нотариально обязательство о наделении долей после выплаты долга.
- Если суммы ваших накоплений и маткапитала хватает на прямую покупку квартиры, сделка проходит через стандартный договор купли-продажи, в котором оговаривается отсрочка платежа.
- Для большинства альтернативных сделок использование маткапитала невозможно. Для этого у продавца должно хватить денег, чтобы завершить сделку, не дожидаясь поступления средств от маткапитала.
- Покупаемое за счет маткапитала жилье должно быть самостоятельным жилым помещением.
- Если Пенсионный фонд отказал в перечислении денег маткапитала, вы можете устранить причины отказа, оформить жалобу на имя председателя вышестоящего Пенсионного фонда или подать в суд.
- Не берите целевые займы и кредиты под материнский капитал — это рискованно с точки зрения закона.
Какие документы нужно предоставить в ПФР или в МФЦ
Чтобы Пенсионный фонд смог перечислить финансовые средства в счет оплаты стоимости жилого помещения, заявителю необходимо вместе с заявлением подать определенный пакет документации, установленный Правилами.
Основной перечень документов указан в п. 6 Правил:
- паспорт гражданина, получившего сертификат (или прочий документ, идентифицирующий личность и регистрацию по месту жительства);
- доверенность и паспорт представителя (если заявление и документы подаются не лично держателем сертификата, а его доверенным лицом);
- паспорт супруга (-и) держателя сертификата, и свидетельство о заключении брака (предоставляются в случае, если договор купли-продажи жилья был подписан не держателем сертификата, а его или ее супругом (супругой)).
Указанные документы предоставляются либо в виде не заверенных нотариально копий, либо копий, засвидетельствованных в соответствии с законодательством РФ о нотариате. В последнем случае оригиналы документов предоставлять не потребуется.
Помимо общего пакета бумаг, потребуется и дополнительный. Перечень дополнительного комплекта документов будет зависеть от того, на какую именно цель направляются деньги.
Условия использования средств материнского капитала на жилье
В законодательстве оговорены некоторые условия, которые необходимо соблюсти, чтобы получить право использовать сертификат:
- покупаемый объект должен находиться на территории РФ;
- с помощью материнского капитала можно приобрести только отдельный жилой объект. Купить долю в праве собственности нельзя;
- нет четких требований, касающихся процедуры проведения сделки. Условие одно – соблюдение законов Российской Федерации;
- в заявлении на использование средств из материнского капитала должна быть указана цель. Кроме того, необходимо указать точную сумму, а также приложить все требуемые документы.
Покупаемое жилье должно быть оформлено в собственность каждого члена семьи. Учитываются и интересы несовершеннолетних детей. Это условие указывается в договоре, а также покупатель оформляет нотариальное обязательство.
- Обязательство должно быть выполнено не более чем спустя 6 месяцев после перевода денег из материнского капитала. Либо же после потери жильем статуса залога по ипотеке.
- Доля членов семьи определяется по соглашению.
- Жилье переводится и в собственность ребенка, который родился после оформления договора. Однако это правило не действует, если ребенок появился на свет после окончательного перехода жилья в собственность семьи.
С 2009 года сделки купли-продажи с привлечением средств материнского капитала может оформлять не только владелица сертификата, но и ее муж.
Правильное составление договора сделки
От него зависит дальнейшее решение пенсионного фонда, поэтому ответить на вопрос, как купить дом за мат капитал невозможно без этих данных. Обычно образец договора купли-продажи недвижимости за материнские деньги предоставляется в любом отделении ПФ и содержит всю основную информацию о сделке. В документе обязательно указываются:
- документы, подтверждающие право на собственность;
- паспортные данные всех сторон сделки;
- основные характеристики дома, подтверждающиеся законными документами (кадастровый паспорт и так далее);
- все особые отметки сделки;
- точное распределение суммы оплаты и порядок ее внесения;
- дата и место заключения договора;
- подписи всех сторон.