Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нельзя делать при перепланировке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.
✓
Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.
?
Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.
✘
Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.
Какие изменения требуют согласования
Есть три вида работ, для которых требуется предварительное согласование – переустройство, перепланировка и работы, затрагивающие общее имущество дома. Что можно делать в квартире:
- Объединить кухню с гостиной при помощи дополнительного проема в общей стене. Важное условие – на кухне должна стоять электроплита. Если стена признана несущей, то в ней можно сделать только узкий проем и дополнительно укрепить его, чтобы изменения не принесли нагрузку для дома.
- Увеличение площади санузла за счет уменьшения коридора. Важное условие – уровень пола санузла должен быть ниже на 3 см, чем пол в коридоре.
- Перенос и разборка межкомнатных перегородок.
- Сделать новую систему труб. Обязательное условие – сохранение угла слива.
Внесение любых изменений в планировку квартиры не должно негативно влиять на жилищные условия других жителей, угрожать их безопасности, разрушать дом.
Какие заявления с внесением изменений будут отклонены:
- Увеличение площади балкона за счет площади гостиной или спальни.
- Сносить конструкции, признанные несущими.
- Переносить батареи на балкон.
- Оборудовать теплый пол за счет общего отопления.
- Объединять комнату и кухню, с находящейся в ней газовой плитой.
- Переносить санузел в жилые комнаты.
Как узаконить перепланировку
Задуматься о получении разрешения на перепланировку следует до начала работ. Потому что комиссия должна рассмотреть поданный вами проект и утвердить, что никакой опасности для строения и жителей он не представляет.
Этап 1. Обращение в БТИ. Нужно получить заключение об актуальном состоянии здания, в котором вы хотите делать перепланировку. Помимо этого, здесь приобретается поэтажный план, требуемый для создания проекта.
Этап 2. Подготовка проекта. Чтобы избежать проблем с получением разрешения на перепланировку, обратитесь в бюро, занимающееся разработкой подобных проектов. Возьмите с собой заключение из БТИ о состоянии здания, его план и выписку из ЕГРН.
После подачи заявки к вам домой приедет инженер и сделает замеры. После бюро предоставляет проект в двух экземплярах. К проекту потребуется приложить:
- Договор авторского надзора.
- Акты скрытых работ.
Этап 3. Подача заявления для согласования проекта и выдачи разрешения на проведение работ. Заявление подается в МФЦ или сразу в администрацию района. Дополнительно потребуется приложить:
- Техпаспорт, срок выдачи которого не превышает 5 лет.
- Проект перепланировки. К нему приложите договор на проведение работ с подрядчиком. Если вы собираетесь проводить перепланировку самостоятельно, то могут возникнуть проблемы, поэтому лучше заключить договор с квалифицированной строительной бригадой.
- Документы на право владения квартирой.
- Паспорт владельца квартиры и две копии.
- Если квартира снимается, то оформленное в письменном виде и нотариально заверенное согласие собственников квартиры.
- Документ об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Запрашивается редко, но лучше иметь под рукой.
Важно: заявитель может и не прикладывать выписку из ЕГРН, если данные уже внесены в общую базу. В этом случае администрация самостоятельно запрашивает данные из Росреестра.
Этап 4. Перепланировка. Она делается в течение срока, установленного в заключении о согласии на проведение работ. Срок можно посмотреть в самом документе, он находится на второй странице 5 пункте разрешения.
После окончания перепланировочных работ сообщите об этом в жилищную инспекцию:
- Напишите заявление на оформление акта об окончании работ в жилом помещении.
- Дополнительно приложите журнал о последовательности ремонтных работ, копию утвержденного плана из строительного бюро, где вы заказывали проект и допуск.
В течение десяти суток с того момента, как вы подадите заявление, вам позвонит представитель комиссии по перепланировке и согласует дату, когда ее члены смогут прийти. Они изучат помещение и составят акт. Документ изготавливается в трех экземплярах – для себя, заявителя и ЕГРН, чтобы они снесли изменения в реестр. В документах должны расписаться:
- Заявитель.
- Инспектор.
- Начальник жилищной инспекции.
- Автор проекта по перепланировке.
Что можно делать без согласования
Всё, что не попадает под определения перепланировки и переустройства, а также не затрагивает общедомовую территорию, можно делать без утверждения в надзорных органах.
Сюда относят:
- Косметический ремонт, в том числе окрашивание, оштукатуривание стен, поклейку обоев, установку плитки, ламината и т.п.
- Замену дверей и оконных блоков в предусмотренных проёмах или монтаж новых в перегородках и ненесущих стенах.
- Установку раздвижных дверей-купе и лёгких перегородок с целью зонирования.
- Демонтаж самонесущих стен толщиной менее 25 см в кирпичных и 12 см в бетонных зданиях.
- Монтаж облегчённых перегородок из дерева или гипсокартона, не дающих дополнительную нагрузку на перекрытия.
- Остекление балконов, лоджий и эркеров, если это разрешено нормами и не противоречит концепции фасада дома.
- Демонтаж старого и установку нового инженерного оборудования, в том числе батарей и полотенцесушителей без изменения схем прокладок и габаритов ниш.
- Разбор старых или установку новых встроенных шкафов и антресолей.
- Навеску лёгких конструкций.
- Разбор порогов перед лоджиями и балконами.
- Монтаж навесных потолков, настил полов.
- Установку кондиционеров и вытяжек с прорезанием отверстий в несущей стене, если при это не ухудшаются технические характеристики. Климатическое оборудование и телевизионные антенны допускается выводить на фасады, если это разрешено нормами эксплуатации дома.
- Перестановку электроплиты в пределах помещения кухни.
Допускается объединение без предварительного согласования туалета и ванной, расположенных через перегородку с закладыванием одного из проёмов. После преобразований надзорную службу нужно поставить в известность, вызвав специалиста для оформления акта о завершении работ и закрепления изменений в техническом паспорте.
Как получить разрешение
Для того чтобы пройти предусмотренный законом путь, требуется согласование в государственных и негосударственных инстанциях. Приведём полный список возможных участников процедуры:
- Межведомственная комиссия МВК
- Государственный пожарный надзор
- Комитет по градостроительству и архитектуре
- Комитет по государственному использованию и охране памятников
- Районный ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии»
- ГУ Жилищное агентство
- Балансодержатель здания (управляющая компания, ТСЖ, Жилкомсервис)
- Газораспределительная организация ООО «ПетербургГаз»
- ПАО «Ленэнерго»
- ГУП «Водоканал»
- Госстройнадзор (ГАСН)
- Экспертные учреждения, если планируются работы с несущими стенами
В зависимости от сложности проекта согласование с привлечением специалистов занимает от нескольких месяцев до полугода. Попытки самостоятельно пройти весь путь потребуют больше времени. На положительное решение по стандартному вопросу уйдёт от года и больше, по нестандартному велика вероятность получить отказ.
Что включает в себя перепланировка квартиры?
Понятие «перепланировка» включает в себя следующие изменения квартиры:
- изменение стен, местоположения дверей или площади жилья;
- совмещение ванной и туалета, комнат, лоджий, объединение нескольких квартир в одну;
- установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования;
- установку встроенного шкафа на всю высоту стены.
Однако не всякое изменение планировки возможно согласовать. Провести работы, которые будут ухудшать условия эксплуатации дома или проживания граждан Вам никто не разрешит – это запрещено законом. Ни одна инстанция не согласует следующие изменения:
- Снос капитальных стен или нарушение их прочности и устойчивости;
- Изменения жилых помещений, после которых они больше не относятся к категории пригодных для проживания – площадью менее 8 м2 и шириной менее 2,25 м, а также помещений без отопления и естественного освещения;
- Увеличение кухни или санузла за счёт жилых помещений;
- Увеличение кухни за счёт санузла;
- Увеличение жилого помещения, в результате которого оно будет находиться под зоной кухни или санузла вышерасположенной квартиры;
- Объединение жилого помещения с газифицированной кухней;
- Устройство новых лоджий или балконов;
- Перенос санузла, в результате которого он будет находиться над жилой комнатой нижерасположенной квартиры;
- Монтаж водяных полов с подогревом от централизованного отопления.
Какие услуги мы предоставляем
Согласование перепланировки квартиры в Санкт Петербурге пройдёт легко и быстро, если обладать достаточным опытом и квалификацией. И то и другое у нас есть!
Мы готовы произвести сбор необходимой документации и согласовать проект в соответствующих органах исполнительной власти и прочих организациях, а именно:
- Отдел надзорной деятельности и профилактической работы ГУ МЧС;
- ФБУЗ (федеральное бюджетное учреждение здравоохранения);
- Независимая экспертиза конструктивных решений;
- Комитет по градостроительству и архитектуре;
- Комитет по государственному использованию и охране памятников;
- Районное жилищное агентство;
- Межведомственная комиссия при администрации района;
- Управление садово-паркового хозяйства комитета по благоустройству;
- Государственное казённое учреждение «Центр комплексного благоустройства»;
- Комитет имущественных отношений;
- Сетевые организации (ГУП ТЭК, Петербурггаз и др.);
- Прочие.
Согласовать перепланировку квартиры в СПб следует до того, как начнутся демонтажные работы. В соответствии с Жилищным Кодексом изменение планировки квартиры разрешается только после получения бумаги, называемой «Решение о согласовании перепланировки квартиры». Такой документ выдается в районных МВК (межведомственных комиссиях по вопросам согласования перепланировок). Именно они дают добро на производство работ.
Переустройство, перепланировка, реконструкция в МКД в Санкт-Петербурге
Информация Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга по вопросам переустройства, перепланировки и реконструкции помещений в многоквартирных домах Санкт-Петербурга
В соответствии со статьёй 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В отношении недвижимого имущества – нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, законом установлен особый порядок пользования и распоряжения.
Нежилые помещения, не отнесенные к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, являются помещениями общественного назначения, в отношении использования которых ограничения установлены законодательством, в том числе сводом правил СП 54.13330.
2016 «Здания жилые многоквартирные», согласно которому помещение общественного назначения — это помещение, предназначенное для осуществления в нем деятельности по обслуживанию жителей прилегающего жилого района или для общественной и предпринимательской деятельности, с режимом работы, не оказывающим вредных воздействий на условия проживания в жилой застройке, имеющее отдельный вход с прилегающей территории и (или) из жилого здания, а также другие помещения, разрешенные к размещению в жилых зданиях органами Роспотребнадзора.
- Помещения общественного назначения, расположенные в жилых зданиях, находятся в собственности граждан и юридических лиц, в том числе в порядке статьи 217 ГК РФ, согласно которой имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества, а также – в соответствии с главой 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), согласно которой установлен порядок перевода жилых помещений в нежилые.
- Требования к переводу жилых помещений в нежилые, а также к переустройству и перепланировке жилого помещения основаны на ограничениях, установленных для жилищного фонда рядом нормативных правовых актов Российской Федерации, исходя из положений о признании жилых помещений пригодными для проживания, многоквартирного дома аварийным.
- В целях организации и обеспечения государственного контроля соблюдения указанных требований в Санкт-Петербурге образованы межведомственные комиссии при администрациях районов и при Жилищном комитете, в состав которых в числе прочих членов комиссии включаются представители органов государственного надзора, в том числе представитель Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга (далее – Инспекция).
Учитывая указанную схему реализации в Санкт-Петербурге положений главы 3, 4 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.
2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», для получения более полной информации заинтересованным лицам целесообразно обращаться по рассматриваемым вопросам непосредственно в указанные исполнительные органы государственной власти Санкт-Петербурга.
В пределах компетенции органа государственного жилищного надзора Инспекция разъясняет следующее.
Что грозит за незаконную перепланировку
Как отмечает старший юрист корпоративной практики Rightmark Group Олег Лодянов, регулярного обследования квартир на предмет незаконных перепланировок никто не проводит. Как правило, узнают о них из жалоб соседей.
– Поводом может быть присвоение общего имущества дома (например, части коридора), нарушение архитектурной целостности фасада (установка несогласованных блоков кондиционеров), а также негативные последствия по факту самих работ или качества их выполнения (нарушение в работе инженерных систем, протечки, обрушения, трещины и прочие механические повреждения), – подтверждает юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Максим Алексеев.
Пожаловаться соседи могут, например, в ТСЖ, управляющую организацию или Жилищную инспекцию. Они имеют право потребовать доступ в квартиру для ее осмотра, а если получат отказ – обратиться в суд, уточняют в адвокатском бюро «ФРЕММ». По словам экспертов, до Фемиды такие дела доходят действительно довольно часто. Чаще всего требуют вернуть помещениям прежний вид.
По закону, порядок действий властей после выявления незаконной перепланировки следующий:
1. Нарушитель получает предписание районной администрации Петербурга о приведении помещений в прежнее состояние.
2. Могут привлечь к административной ответственности по ч. 2 ст. 7.21 «Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме»: штраф для граждан – от 2 тыс. до 2,5 тыс. рублей.
3. Если собственник не выполнит предписание, то квартиру на основании решения суда могут выставить на продажу с публичных торгов.
Как отмечают в адвокатском бюро «Качкин и Партнеры», продажа недвижимости с незаконной планировкой на практике происходит крайне редко. Старый владелец получит вырученные от продажи такого помещения средства – за вычетом расходов на исполнение судебного решения. А на нового собственника будет возложена обязанность по приведению недвижимости в прежнее состояние.
Как легче оформить перепланировку
Правовое понятие об уведомительном порядке согласования перепланировки размыто. Зачастую специалисты МФЦ, через которых идет регистрация работ, не владеют всей информацией. Лучше заранее проконсультироваться с юристом, специализирующимся на вопросах Жилищного законодательства. На практике оформление «по эскизу» нередко оказывается сложнее, чем полное предварительное согласование перепланировки «по проекту».
Лучше всего нанять для ремонта строительную организацию с допуском СРО. Идеально, если фирма оказывает услуги по регистрации проведенных работ. Увеличив смету, вы избежите непредвиденных проблем с законом.
Порядок самостоятельной регистрации незначительных изменений по уведомлению («по эскизу»):
-
получите план квартиры до переустройства (есть в техпаспорте);
-
отметьте на копии плана внесенные изменения (зеленым — построенное, красным — снесенное);
-
напишите в МФЦ заявление, приложив к нему оба плана;
-
пригласите инспектора, который подтвердит перепланировку;
-
получите новый технический и кадастровый паспорта на жилье.
Что такое перепланировка?
Перепланировкой считаются любые
Порядок перепланировки квартиры
Важно соблюдать установленный порядок перепланировки квартиры. В противном случае возможно применение штрафных санкций по отношению к нарушителю, а также выдвижение требования демонтировать несанкционированно произведенные действия за свой счет.
Большинство работ по перепланировке или переустройству квартиры требуют согласования с жилищной комиссией или иным уполномоченным органом. Для получения одобрения потребуется оформить проект, в котором будет зафиксированы планируемые изменения.
Для создания проекта потребуется обратиться в компанию, которая имеет лицензию на осуществление подобной деятельности. Однако это не обязательно, если квартира находится в типовом доме, для которых уже созданы согласованные проекты. Они размещаются в свободном доступе на официальном сайте региональных ведомств.
Если вам настойчиво отказывают в выдаче разрешения на перепланировку или не принимают ее результатов, то остается один выход – идти в районный суд.
В ходе процесса вам нужно будет доказать, что внутренние изменения в квартире:
- Не нарушает права и законные интересы граждан или не создают угрозы их жизни или здоровью.
- Осуществлены в соответствии со строительными правилами и нормами. Скорее всего, вам придется заказать и провести строительную экспертизу.
- Вы предприняли все возможные действия для получения разрешения на перепланировку. Для того, чтобы это доказать, сохраняем копии всех документов, которые вы собирали и предоставляли в администрацию.
В том случае, если Фемида встала на вашу сторону, то получаем решение, дожидаемся когда оно вступит в законную силу (10 дней) и несем решение в БТИ для внесения изменений в техпаспорт. Далее уведомляем Регцентр.
В случае, если суд оказался не на вашей стороне, необходимо обжаловать решение в вышестоящей инстанции или приводить всё в исходный вид.
Когда перепланировка несложная по техническому параметру, то процедура по согласованию с составлением эскиза может занять не более 4 месяцев. Но когда масштабы по перепланировке большие, то нужно создавать проект. Это приведет к увеличению срока и к возрастанию стоимости практически в 2 раза.
Если вы хотите пройти процесс без каких-либо проблем, то лучше обратить внимание на список документации, которая потребуется для проведения процедуры.
В Санкт-Петербурге многие дома на сегодняшний день считаются памятниками архитектуры и культуры. Именно поэтому, чтобы изначально делать какую-то перепланировку, лучше получить разрешение во всех ведомствах, которые отвечают за охрану культурного наследия.
Нередко нужно проводить согласование и со службами пожарных, а также газовиков. Если помещение не считается жилым, то тогда еще нужно получить специальное заключение из Роспотребнадзора.
Если же недвижимость принадлежит нескольким собственникам, то изменения нужно утвердить на собрании.
Чем грозит несогласованная перепланировка?
Последствия незаконных изменений
Процедура по согласованию изменений в СПб популярна. Владельцы стандартных квартир желают внести изменения в условия, которые смогут приобрести необходимый комфорт и удобство.
Если вы решили сделать перепланировку незаконно, то это приведет к:
- ограничению некоторых действий, таких как продажа, покупка, мена, дарение,
- выплате штрафа, размер которого варьируется от 2000 до 2500 рублей (ч. 1 ст. 7.21 КоАП),
- возврату первоначального состояния в квартире, от чего снова потеряете ту или иную сумму средств,
- выставлению квартиры на торги. Это производится только в том случае, когда 2 предыдущих варианта не выполнены.
Законодательная база:
- ЖК РФ (ст. 27, 29),
- ПП СПб № 867 от 06.10.2016 года (п. 2.1.7),
- СНиП 21-01-97 (п. 6.20),
- СаНПиН 2.1.2.2645-10 (п. 3.8),
- СП 54.13330.2011 (п. 5, 9.22).