Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласование отдельного входа в нежилое помещение». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если отдельный вход в ваше нежилое помещение, расположенное в жилом, многоквартирном доме, был сделан без разрешения и согласования и зафиксирован сотрудниками БТИ “в красных линиях” – это считается перепланировкой, выполненной без разрешения.
Отличия и особенности
Отдельный вход может быть трех видов:
- Подъезд с приямком (углубление в стене, примыкающее к стене здания). Приямок должен быть такого размера и формы, чтобы позволять осуществлять подачу огнетушащего вещества и удалять дым с помощью насоса.
- Подъезд с лестницей. Если лестница имеет высоту от уровня тротуара больше 0,45 м, то она требует специального ограждения. Уклон должен соответствовать не более 1:2, а уклон пандуса не должен превышать 1:8. Ширина лестницы должна быть не менее ширины самого входа.
- Подъезд без приямка и лестницы.
Особенности и требования к оборудованию:
- Обязательно наличие тамбура (можно сделать тамбур снаружи здания, если есть дополнительное разрешение на это, либо сделать внутри, что сократит площадь помещения собственника).
- Вход должен быть оборудован пандусом с учетом интересов маломобильных граждан.
- Лестница должна быть безопасной (не должна скользить, должна иметь поручни).
- Ступени лестницы должны быть сделаны из металлоконструкций и опираться на плиту, которая, в свою очередь, монтируется на подсыпку.
Рекомендация. Не рекомендуется делать вместо подсыпки фундамент, так как в этом случае потребуется заключать отдельный договор аренды на этот участок земли.
- Двери входа должны открываться в сторону входа.
- Если двери стеклянные, то должны быть выполнены из противоударного прочного материала.
- Дверные проемы должны быть завершены наличниками, откосами, декором и иметь завершенный архитектурный вид.
- Металлокнструкции не должны быть связаны с несущей конструкцией дома.
Согласование нового отдельного входа в нежилое помещение МКД. Какие нужны документы?
Если вам всё же удалось получить заветное согласие собственников и как следствие протокол общего собрания с положительной резолюцией по вопросу обустройства новой входной группы в количестве не менее 2/3 участников голосования, можно приступать к разработке проекта перепланировки, т.к. в большинстве случаев при появлении нового входа меняется немного и внутренняя планировка помещения. Вот примерный (стандартный) пакет документов, которые потребуются для согласования и регистрации нового входа:
- проект перепланировки (изменения вида фасада) нежилого помещения с разделом КР по укреплению проёма в случае необходимости;
- техническое заключение о допустимости и безопасности планируемого переустройства или перепланировки помещения;
- техпаспорт помещения из БТИ;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости (свидетельство о собственности, выписка ЕГРН или зарегистрированный долгосрочный договор аренды);
- протокол общего собрания собственников многоквартирного дома с положительным решением по вопросу обустройства новой входной группы;
- положительное заключение Роспотребнадзора (специалисты ведомства должны дать положительное заключение на проект перепланировки в части соответствия санитарно-эпидемиологическим нормам);
- распоряжение Мосжилинспекции на выполнение работ;
- акт Мосжилинспекции о приемке выполненной перепланировки;
- обновленные документы БТИ соответствующие фактической планировке после переустройства;
- новый техплан помещения для регистрации изменений в ЕГРН.
Проект отдельного входа в нежилое помещение
Первым документом, который вы должны получить при устройстве отдельного входа в нежилое помещение, является техническое заключение, необходимое для согласования работ по устройству проема в наружной стене здания или расширению оконного проема.
Для начала необходимо убедиться в том, что проем прорезать возможно в принципе — техническое заключение выдает, как правило, автор проекта дома, ведь речь идет о затрагивании несущей конструкции здания. Если же внешняя панель не включена в общедомовую несущую схему, то заключение можно получить и в частной фирме с допуском СРО.
После того, как техническое заключение получено, можно приступать к разработке проекта, и тут можно смело обращаться к частникам, так как цены на проектную документацию у них, как правило, ниже. При проектировании отдельного входа в нежилое помещение можно реализовать несколько вариантов.
Для создания отдельного входа, нужно чтобы само нежилое помещение удовлетворяло обязательным условиям:
- Помещение должно быть расположено на первом этаже и иметь техническую возможность создания отдельного входа (если его нет).
- Если квартира или несколько объединенных квартир занимает область более 100 м2 следует учесть, что для нее понадобится оборудование дополнительного выхода – аварийного.
- Если помещение находится на этаже выше, чем первый, все помещения под ним так же должны относится к нежилому фонду.
- Обязательным условием для перепланировки здания является получение разрешения жильцов МКД.
Так же нужно учесть, что если отдельный вход будет находиться со стороны внутреннего двора, то разгрузка и загрузка товара большегрузным транспортом будет запрещена. Ее можно производить только с торцевой стороны.
Разрешение на отдельный вход в нежилое помещение
Как уже говорилось, устройство отдельного входа — мероприятие достаточно дорогое, не только из-за стоимости строительного материала и ремонтных работ, но и из-за согласования этих работ и разработки проектной документации. Стоимость, как разработки проекта, так и его согласования, зависит от площади помещения. Поручать согласование проекта перепланировки лучше профессиональным согласователям, так как собирая необходимые разрешения, можно «стереть ноги». Вкратце пробежимся по этапам процедуры оформления работ.
Прежде всего стоит получить согласие жильцов вашего дома, что займет уйму времени. Кроме того, для перевода помещения из жилого фонда в нежилое необходимо получить разрешения от ГБУ «ГлавАПУ» (от них зависит цветовое оформление), Москомархитектуры (заключение о том, где и как будут расположены двери), отдела подземных сооружений. И только после этого можно подавать документы в Мосжилинспекцию, которая, в свою очередь, переведет их в Управу, где решение по ним примут народные депутаты вашего округа.
Если процесс не забуксует на этом этапе, то бумаги пойдут в Департамент имущества (для перевода в нежилой фонд). Только после этого Мосжилинспекция даст распоряжение на проведение ремонтных работ. В настоящее время процесс согласования не регламентирован и имеется несогласованность между инстанциями, именно поэтому мы и рекомендуем согласовывать подобные мероприятия при помощи специалистов.
В случае, если вам потребуется разработка проекта устройства отдельного входа в нежилое помещение или согласование этой документации, вы можете смело обращаться к нашим специалистам для предварительной консультации, мы всегда готовы к сотрудничеству.
Что такое отдельный вход и когда он нужен
Отдельный вход требуется каждому изолированному или обособленному помещению, в том числе квартирам, офисным и иным объектам. При проектировании нового строения заранее определяется, как и где будут располагаться входы:
- для квартир в МКД это обычно дверь на лестничные клетки, в коридоры, к другим местам дома;
- для нежилых помещений в МКД обычно требуется отдельный выход на улицу или на участок, так как коммерческая деятельность не должна мешать жильцам;
- для нежилых строений варианты размещения выходов определяет сам собственник (можно сделать несколько входных групп, в том числе из разных помещений).
Для существующих объектов также может потребоваться изменение системы входов и выходов. Типичным примером является изменение статуса квартиры, т.е. перевод ее в нежилое помещение. Чтобы заниматься полноценной коммерческой деятельности (например, открыть магазин), необходимо согласовать отдельный вход.
Какие сложности могут возникать при согласовании отдельного входа в Москве и МО
Обустройство отдельного входа – это работы повышенной сложности, которые могут повлечь угрозу безопасности здания. При проектировании и согласованиях могут возникать следующие проблемы:
- отказ других собственников объекта или жильцов МИКД на проведение работ;
- невозможность прорубания проема без разработки мер по усилению несущей способности (это повлечет дополнительные расходы);
- обязанность возвести пандусы или иные средства доступа маломобильным группам населения;
- необходимость обеспечить беспрепятственный проход мимо входной группы по тротуарам, улицам;
- обязанность устранить любые ухудшения состояния и внешнего вида фасада;
- необходимость сохранить работоспособность инженерных систем, вентиляции воздуха, иных элементов жизнеобеспечения здания.
Все эти сложности решают специалисты компании Кадастровая Москва, так что вы быстро получите положительный результат.
Узаконивание проекта отдельного входа
Специалисты компании ООО «ГЛОБАЛ-ПРОЕКТ» смогут составить для Вас проект отдельного входа, имея в своем распоряжении:
- Задание от заказчика.
- Доверенность.
- Правоустанавливающие документы на помещение.
Получив в свое распоряжение всю документацию, мы займемся согласованием. И чтобы Межведомственная Комиссия вынесла положительное решение по Вашему вопросу, нашими специалистами собираются следующие виды заключений:
- технический паспорт объекта (сроком не более 1 года);
- оригиналы планов помещений с нижних и верхних этажей из ПИБ;
- оригинал справки о состоянии перекрытий из ПИБ;
- оригиналы документов о состоянии здания и выписки из техпаспорта из ПИБ;
- оригинал плана ситуаций из ПИБ;
- заключение о состоянии вентиляционных каналов;
- справку о статусе здания из КГИОП (если это необходимо);
- топографическую съемку прилежащих коммуникаций;
- справку относительно выделяемой мощности и некоторые другие документы (если это необходимо);
- заключение от СЭС;
- заключение от ОГПН;
- заключение от уполномоченной организации эксплуатации;
- письмо из КГА или заключение КГА;
- заключение из КГИОП;
- согласование собственников объектов недвижимости (2/3);
- технические условия канализации, водопровода, а также электрики;
- согласование ГУЖА;
- согласование с балансодержателями подземных сооружений.
Ответственность за незаконное переустройство
Если перепланировка в квартире будет сделана без предварительно полученного разрешения, то она считается несогласованной и ее требуется узаконить. За незаконные действия собственник должен понести наказание в виде штрафных санкций, их размер отличается для физических лиц и юридических. Но, выплатив штраф, собственник не может быть освобожден от подготовки документов и подачи на согласование. Принять решение узаконить свои действия собственник имеет право самостоятельно, после окончания ремонта, если он это не сделал до его начала.
Контролирующие органы должны признать перепланировку законной, т. е. отвечающей всем требованиям, тогда разрешение будет выдано. Когда выясняется, что незаконное переустройство не соответствует нормам СНиПов и СанПиНов, то собственника не только обязывают уплатить штрафные санкции, но и вернуть его к первоначальному виду.
Если предписание контролирующего органа не будет выполнено в установленные сроки, которые он отведет для ремонта, то согласно ЖК квартиру разрешается выставить на публичные торги и продать.
Когда помещение будет продано, из выручки вычтут судебные издержки и затраты на повторный ремонт, оставшуюся часть денег возвратят бывшему владельцу. Предварительно в судебном порядке он будет лишен прав на собственность, т. к. отказался провести узаконивание перепланировки.
Если пользователем помещения и нарушителем окажется основной наниматель, проживающий в муниципальном жилье, то его выселят на основании принудительного расторжения договора соцнайма.
Какие еще нужны документы
Инициатор ремонта подает в Жилинспекцию для первичного согласования:
- проект, его потребуется заказать специалистам – строительной компании или проектному бюро, организации, которая имеет допуск СРО;
- заявление;
- техпаспорт;
- поэтажный план здания;
- документы на собственность для владельцев и договор соцнайма для нанимателей;
- техзаключение о возможности проведения определенных работ, его может выдать инспектор Жилинспекции или БТИ, любой строительной компании;
- несколько отдельных документов, которые будут представлять собой согласие жильцов, собственника здания, прописанных или проживающих, совладельцев;
- протокол общедомового собрания, если оно проводилось;
- заключение организации, которая занимается охраной памятников архитектуры, если здание имеет для страны историческую ценность;
- разрешение от пожарной и газовой службы, санэпида;
- другие по требованию.
Если заявителем является гражданин или ИП, то он подает свой гражданский паспорт, предприятию необходимо предъявить уставные документы.
Требуется ли согласие жильцов дома на установку пандуса
Во-первых, если пандус не был установлен при возведении здания, то он просто не предусмотрен проектом здания. Во-вторых, по закону установку пандуса могут добиться только инвалиды (ФЗ «О социальной защите инвалидов в РФ»), то есть маломобильные категории граждан. Семьи с малолетники детьми к этой категории граждан не относятся.
В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 29.09.2021 № 6464/10 управляющие организации обязаны содержать общее имущество в нормативном порядке. Причем данная обязанность не ставится в зависимость от решения общего собрания по перечню и объему работ. В соответствии с ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 24.11.1995 № 181-ФЗ к числу нормативных отнесено требование о создании возможности беспрепятственного доступа для инвалидов к жилым помещениям.
Перевод жилого помещения в нежилое: проблемы, поиски, решения — Управление персоналом
Наталья Егорочкина, юрист коллегии адвокатов «Левинсон и партнеры»
Независимо от экономической ситуации и от любых прогнозов — даже самых мрачных —в стране каждый день регистрируются новые индивидуальные предприниматели и юридические лица различных организационно-правовых форм. Игра на деловом поле, как правило, начинается с выбора места дислокации.
Речь пойдет не о юридическом адресе — все мы знаем, что многие организации видели свой адрес местонахождения только на бумаге, — а о гораздо более важном. О реальном адресе осуществления предпринимательской деятельности.
О том месте, где можно принимать клиентов и вести переговоры, где размещены витрины, продукты и холодильные установки, — в зависимости от того, какой вид деятельности выбрал новоиспеченный предприниматель.
Темпы строительства новых объектов недвижимости не успевают за темпами развития бизнеса. Да и строятся бизнес-центры и торговые комплексы порой не в самых удачных местах, не с таким клиентопотоком, на какой рассчитывал создатель фирмы. Про стоимость аренды помещения и говорить не приходится.
Самым распространенным выходом до сих пор остается открытие офисов и магазинов прямо в жилых домах на месте бывших квартир.
Именно бывших — в Российской Федерации не допускается размещение в жилом помещении предприятий, учреждений и организаций без осуществления перевода жилого помещения в нежилое.
Эта норма содержится в статье 288 Гражданского кодекса, а процедура такого перевода подробно описана в Жилищном кодексе.
До недавнего времени многих предпринимателей настораживало отсутствие в жилищном законодательстве прямых указаний на виды предпринимательской деятельности, требующие обязательного перевода жилого помещения, в котором они осуществляются, в нежилой фонд. Строгий запрет закона на размещение промышленных производств в жилых домах понятен всем. Но что делать, скажем, агентствам недвижимости или стоматологическим клиникам?
Статья 17 Жилищного кодекса позволяет использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Размытость приведенной нормы и ее явное противоречие вышеупомянутой норме ГК РФ вызывали множество споров.
Условия согласования отдельного входа
К организации отдельного входа законодательство предъявляет достаточно строгие архитектурно-конструктивные требования. Устройство отдельного входа регламентируется постановлением № 1135 от 14.09.2006 г. а также другими правовыми, строительными, противопожарными нормами. Как видно из правовых документов, при изготовлении проектной документации очень важным моментом является проработка внешнего вида отдельного входа. Необходимо, чтобы отдельный вход гармонично вписался в общий ансамбль здания и соответствовал архитектурному и цветовому решениям фасада. И в тоже время не создавал неудобства для пешеходных и транспортных потоков. Это наиболее актуально для центральных районов Петербурга с исторической застройкой и узкими тротуарами. Помимо этого, в целях безопасности людей, к отдельному входу предъявляются повышенные требования в области надёжности и безопасности конструкции.
Условия для смены статуса
Необходимо понимать и то, что для смены статуса помещения нужно, чтобы оно соответствовало определенным критериям, таким, как:
- В квартире не должны быть прописаны никакие граждане;
- Отсутствие обременений от имени третьих лиц;
- Помещение не должно быть долей другого жилого помещения или дома;
- Объект недвижимости не должен быть заложен или находится под арестом;
- Решением вопроса должен заниматься непосредственно собственник помещения;
- Квартира должна находиться либо на первом этаже, либо не иметь над собой жилых объектов. Но допускается, когда они принадлежат тому же владельцу;
- Статус самого дома не может быть аварийным или же он не должен стоять на очереди на капитальный ремонт.
Стоит отметить, что это далеко не все условия, которым должно соответствовать помещение. Объект должен обладать возможностью обустройства отдельного входа и иметь возможность отключения от общих коммуникаций.
Согласие жильцов на строительство входной группы
ООО переводит жилое помещение на первом этаже в 9ти этажном многоквартирном доме в нежилое, при этом, по проекту планируется строительство отдельной входной группы (что-то вроде крыльца). Не могли бы подсказать, на строительство входной группы требуется согласие 2/3 жильцов дома или подъезда, или требуется согласие 100 % жильцов или большинства проголосовавших За? ссылаясь на п.1 ст. 46 ЖК РФ, решения жильци принимают 2/3, но за исключением предусмотренных пунктами 1-3/1 части 2 ст. 44 (п.2. п.п 1) п2. п.п 1 – принятие решения о реконструкции многоквартирного дома (в том числе расширением или надстройкой), п.п. 2 принятие решения о пределах использования земельного участка, п.п. рекламные конструкции. Таким образом 2/3 голосов могут решить вопросы ст.44 п.4 и 5. А как же они решают вопросы п.1-3 ст. 44. Получается что если реконструкция то действует п.3 ст. 36 Уменьшение размера общего имущества в доме возможно только с согласия ВСЕХ собственников помещения в данном доме путем его реконструкции.
Согласование отдельного входа
Наша компания занимается согласованием подобных работ, поэтому если вы решили устроить отдельный вход в жилом доме, а также в нежилом здании, рекомендуем вам обратиться к специалистам с большим стажем. Наша компания является одной из преуспевающих копаний в городе Москва со штатом сильных юристов и архитекторов. Мы не только произведем согласование, но и подготовим проект входной группы.
В соответствии с нормами законодательства нежилое помещение должно иметь как минимум 2 выхода, поэтому если вы решили превратить свою двухкомнатную квартиру на первом этаже дома в магазин, вам придется устраивать отдельный вход в нежилое помещение с улицы (использовать выход на лестничную клетку запрещено). Новый вход не должен портить архитектурный облик здания.