Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы для продажи квартиры в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Возможность продажи ипотечной квартиры не ограничена по времени. То есть провести ее можно в течение первых месяцев после оформления кредитного договора. Главное условие — предварительное оповещение кредитора о намерении продать жилплощадь и получение его согласия на проведение перепродажи объекта. Банковские организации считают подобные сделки рискованными, поэтому требуют досрочного погашения кредита или переоформления обязательств на другого заемщика. Кроме того, объект не должен иметь неузаконенных перепланировок. Допускается проведение неотделимых улучшений помещений в виде ремонта. В противном случае свободное несогласованное изменение жилплощади, например, с переносом стен и объединением комнаты с лоджией, грозит не только отказом кредитора, но и применением административного наказания.
Для продажи квартиры в ипотеке продавцу потребуется предоставить в банк необходимые документы. В зависимости от выбранного варианта пакет может включать в себя:
-
паспорта владельцев жилья (для несовершеннолетних свидетельства о рождении, для иностранцев — обоснование нахождения на территории РФ);
-
техпаспорт недвижимости;
-
выписку из ЕГРН о наличии права собственности;
-
справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (можно взять в управляющей компании или ТСЖ);
-
разрешение органов опеки, если несовершеннолетние дети имеют доли в ипотечной квартире;
-
отчет об оценке объекта.
Налог с продажи квартиры в ипотеке
Как и любая сделка, связанная с имуществом, продажа квартиры в ипотеке предполагает необходимость уплаты НДФЛ 13% с дохода на стандартных условиях. Чтобы рассчитать выплату, следует воспользоваться следующей формулой:
налог = (доходы от продажи объекта за вычетом суммы на его покупку) *13%.
Данная формула расчета подходит, если цена недвижимости выше кадастровой стоимости на 70%. Все расходы при подсчете налога должны быть подтверждены документально, для чего можно предъявить в ФНС копию ипотечного договора. Если сумма продажи менее 70% от кадастровой цены, расчет следует производить по формуле:
налог = (стоимость, указанная в кадастре * 0,7 – 1 млн руб.) *13%.
При отсутствии документов, подтверждающих расходы на недвижимость, заемщик может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей. В этом случае нередко собственник может не оплачивать налоговые проценты.
Риски для продавца ипотечной квартиры
Сделка купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке, рискованна для обеих сторон. Эти риски рекомендуется оценивать заранее на этапе принятия решения. В чем опасность для продавца? В первую очередь в сложности поиска покупателей. Как показывает практика, количество людей, готовых согласиться на подобную сделку, невелико, в особенности если дом недостроенный или есть много собственников. Результатом этого становится стремление граждан купить жилплощадь дешево и, как следствие, занижение продавцом стоимости объекта.
Также есть риск, что процедура продажи квартиры в ипотеке может растянуться на длительный срок. И в течение этого времени придется вносить ежемесячные платежи. Кроме того, нередки случаи, когда заемщик, планируя продать недвижимость как можно быстрее, не откладывает средства для регулярных взносов и «зарабатывает» просрочки. Несоблюдение условий договора — частая причина прекращения ипотеки и выставления банком предмета залога на торги, чтобы покрыть задолженность клиента.
Пакет документов для продажи квартиры по ипотеке
Стандартный перечень документов, которые должен подготовить продавец ипотечной квартиры:
- паспорта собственников продаваемой квартиры (для несовершеннолетних собственников — свидетельства о рождении и паспорта одного из родителей или опекунов);
- договор купли-продажи, заверенный нотариусом, если собственников два. Если собственник один, то нотариус не нужен;
- заверенное нотариусом согласие супруга на сделку;
- действующая доверенность — если кто-то из участников сделки передал свои полномочия на проведение сделки третьему лицу, но по такой схеме работает очень мало банков.
Это основные необходимые документы. В зависимости от ситуации могут потребоваться вспомогательные документы:
- выписка из домовой книги о зарегистрированных в квартире жильцах. Чаще всего требуются расширенная архивная выписка;
- актуальный технический паспорт жилья;
- выписка из ЕГРН о квартире — ее покупатель может самостоятельно заказать на сайте Росреестра или в МФЦ в электронном или бумажном виде;
- договор задатка или аванса с распиской о получении аванса (или задатка) — если предоплата вносилась покупателем;
- справка из Пенсионного фонда о том, что материнский капитал не был задействован при покупке квартиры — иногда покупатели предпочитают не связываться с такой недвижимостью;
- справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам, за телефон, домофон — получить документ можно в офисе управляющей компании;
- выписка из лицевого счета владельца — выдается в бухгалтерии управляющей компании;
- справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что собственники не состоят там на учете.
Если в семье есть несовершеннолетние дети, потребуется разрешение на проведение сделки от органов опеки и попечительства. Если при расчете с банком был использован материнский капитал, а доли в квартире детям не выделили, потребуется разрешение о проведении сделки без выделения долей. Разрешение от ООП действует месяц с момента выдачи. Рассмотрение документов на получение разрешения длится 14 дней. Общение с органами опеки — занятие хлопотное, но необходимое. В некоторых случаях представитель опеки присутствует при проведении сделки для защиты имущественных прав детей.
Как происходит покупка квартиры в ипотеку
Покупка квартиры в ипотеку проходит поэтапно. Берите на заметку порядок действий:
Шаг 1. Выбрать банк
Обычно банк выбирают по рекламе, отзывам в интернете, советам родственников и знакомых. Также подкупает небольшая «первоначалка» и низкие проценты. Однако все это не гарантирует выгоду и безопасность. Банк может потерять лицензию или закрыться, а заманчивая, на первый взгляд, программа окажется не такой уж и выгодной. Прежде чем определиться с кредитором, изучите его со всех сторон:
- Срок деятельности. Желательно, чтобы банк работал на рынке как можно дольше, от 10-15 лет. Хорошо, если у него есть филиалы во всех крупных городах России.
- Надежность и репутация. Ежегодно публикуют рейтинг благонадежности банков, который составляют на основе их кредитоспособности и размера активов. Изучите этот список. Чем выше банк стоит в списке, тем лучше. Плюс ко всему стоит проверить, есть ли у него лицензия – в этом поможет сайт Центробанка.
- Удобство для клиентов. Положительным моментом будет наличие таких опций, как SMS-уведомления о платежах, возможность использовать интернет-банк, личный менеджер, который помогает быстро решать все вопросы.
- Разнообразие ипотечных программ. Чем больше в портфеле банка программ кредитования, тем выше шансы взять ипотеку выгоднее. Лучше делать выбор в пользу кредиторов, которые участвуют в крупнейших федеральных льготных программах: «Сельская ипотека», «Семейная ипотека», «Льготная ипотека на новостройки», «Дальневосточная ипотека» и т.д. Здесь стоит обратить внимание, какой процент покупки квартир в ипотеку, на какой период действует ставка.
- Условия кредитования. Банки лояльнее относятся к своим постоянным клиентам – вкладчикам, участникам зарплатных проектов, а также покупателям жилья у своих партнеров-застройщиков. Для них они могут предложить дополнительный дисконт. Причем, если вы в этом банке и зарплату получаете, и деньги храните, и решили купить квартиру у его партнера-застройщика, скидки учтут в совокупности по всем этим пунктам.
Регистрация перехода права собственности
В соответствии с п.6 ст.1 ФЗ №218 от 13″.07.2015, все сделки по недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации.
Регистрация права собственности — это акт признания и подтверждения права конкретного лица на квартиру или иной объект недвижимого имущества.
Переход права собственности фиксируется в Едином Государственном реестра прав на недвижимое имущество (далее ЕГРН). В эту электронную базу вносится информация относительно всех существующих и прекращенных правах на конкретный объект.
Регистрация права собственности происходит исключительно после подписания договора и финансового расчета между сторонами сделки.
Для регистрации необходимо предоставить заявление и квитанцию об уплате госпошлины. Документы можно подать двумя способами: через Росреестр (срок рассмотрения до 7 дней) или в МФЦ (срок рассмотрения до 9 дней). Следует учесть, что сотрудники МФЦ не регистрируют переход права собственника. Данное государственное подразделение по сути выполняет роль промежуточной инстанции, которая только принимает документы от заявителя и передает их далее по межведомственному каналу связи.
Если сделка оформляется через нотариуса, то юрист может самостоятельно направить документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Покупатель также может передать документы на регистрацию в режиме онлайн. Однако в этом случае сторонам сделки нужно будет заверить договор купли-продажи электронными подписями.
Процесс регистрации прав завершается выдачей расписки о получении документов, которую выдает сотрудник Росреестра или МФЦ. В данном документе указывается конечная дата окончания процедуры.
Пошаговая инструкция для продавца
В случае продажи жилой недвижимости продавцу рекомендуется учесть, что большое количество подобных сделок проходят с использованием ипотечного кредита. Не следует отказываться от выгодной сделки, узнав, что покупатель квартиры планирует использовать для оплаты ипотеку. Важно предварительно изучить условия продажи квартиры с ипотекой, чтобы оформить все документы согласно действующему законодательству.
Продавец должен знать все этапы оформления ипотеки, четко понимать, на что он соглашается.
Купля-продажа недвижимости в случае использования покупателем ипотечных средств регламентируется Федеральным Законом №102. В нем четко прописаны все права и обязанности участников сделки.
Такая сделка состоит из нескольких этапов:
- Продавец готовит все необходимые документы для продажи квартиры.
- На встрече с покупателем детально обсуждаются все условия. Лицо, планирующее купить квартиру с использованием ипотечных средств, должно сразу известить об этом продавца.
- В случае, когда стороны пришли к согласию по всем вопросам оформления сделки, они составляют предварительный договор. В нем требуется указание общей стоимости объекта недвижимости, а также сроков исполнения обязательств. Этот документ является подтверждением серьезности намерений клиента для банковской организации.
- Квартиру осмотрит специалист. Помимо этого, покупатель должен найти компанию для проведения оценки объекта недвижимости по его рыночной стоимости. Итоги оценки напрямую влияют на размер ипотечного кредита. Следует знать, что на этом этапе продавец обязан застраховать свою недвижимость.
- После выполнения всех необходимых мероприятий стороны заключают договор купли-продажи. С ним покупатель идет в банк для получения ипотечных средств. После оформления ипотечного договора и получения денег покупатель перечисляет оплату продавцу.
Рекомендации для продавца
Планируя продать квартиру с ипотекой, следует принять во внимание такие советы:
- На этапе подготовки к совершению сделки продавцу следует навести порядок в документации, погасить долги по коммунальным платежам.
- Предварительный и основной договор купли-продажи в обязательном порядке заверяют у нотариуса.
- Следует внимательно отнести к выбору банковской организации для получения ипотечного кредита. Предпочтение следует отдать надежному банку, способному проконтролировать сделку на всех ее этапах, отличающемуся ответственным отношением к своим обязанностям.
- Не следует иметь дело с сомнительными покупателями, даже если они располагают всеми необходимыми документами.
Советы профессионалов
Прежде чем продать квартиру по ипотеке, стоит прислушаться к рекомендациям специалистов:
- нужно соглашаться на сделку, сотрудничая с банком, имеющим хорошую репутацию, который контролирует легитимность каждого этапа и исполнение всех нюансов, оговоренных в договоре;
- оба договора нужно заверять у нотариуса, заслуживающего доверие;
- не стоит связываться с сомнительными покупателями, даже если все бумаги будут заверены в соответствии с существующим законодательством;
- перед продажей требуется привести в порядок всю документацию, а также погасить имеющиеся долги по платежам за коммунальные услуги.
Купля-продажа квартиры через МФЦ
Если вы нашли покупателя на объект недвижимости, выставленный на продажу (в данном случае квартира) — необходимо официально провести сделку и зарегистрировать ее. Обычного подписания составленного договора о продаже/покупке мало.
За помощью в оформлении данной сделки можно обратиться в многофункциональный центр.
Купля-продажа квартиры через МФЦ предусматривает следующие этапы:
Этап 1. Подготовка всех документов, требуемых для оформления сделки. Согласование договора купли-продажи.
Этап 2. Совместная явка продавца и покупателя в МФЦ для оформления сделки. Для этого можно предварительно записаться на прием в территориальное отделение. Или получить услугу в порядке электронной очереди (по талону).
Этап 3. Принятие специалистом центра документов от сторон совершаемой сделки для проверки и выдача бланка заявления для заполнения.
Этап 4. Получение покупателем реквизитов для внесения денежных средств в качестве госпошлины и оплата.
Этап 5. Отправка документов для регистрации права собственности в Росреестр.
Этап 6. Забор договора купли-продажи и справки о переходе к покупателю права собственности на приобретенную недвижимость.
Приостановка и отказ в регистрации права
Росреестр имеет право приостановить процедуру перехода права собственности на объект купли-продажи или вовсе отказать заявителю в оказании данной услуги. Это может произойти в таких случаях как:
- при заполнении заявления покупатель забыл его подписать;
- выявление факта наложения ареста на квартиру;
- отсутствие оплаты государственной пошлины;
- наличие ошибок, недостоверной информации и исправлений в документах;
- бумаги поданы третьей стороной не имеющей доверенности на осуществление деятельности;
- в случае наличия нескольких владельцев недвижимости нет от них отказа от своих прав на квартиру.
Какие бумаги нужны при покупке ипотечного жилья: полный перечень
Собираясь купить ипотечное жилье, важно заранее узнать, какие документы будут нужны:
- Отчет об оценке квартиры. Выполняется независимой оценочной компанией, аккредитованной банком. Покупатель выбирает одну из списка, заключает договор на оказание услуг, оплачивает стоимость работ по оценке, согласовывает с продавцом время выхода оценщика на квартиру для осмотра и фотографирования.
Для составления отчета оценщик должен получить копии документов по квартире (правоустанавливающие, правоподтверждающие, план квартиры) и основных страниц паспорта покупателя (2-ая, 3-я страницы и страница со штампом о прописке). Готовый отчет оценщик высылает в банк в электронном виде. Покупатель получает от банка заключение об оценке, которое сдает на регистрацию вместе с остальными документами по сделке.
- Договор страхования. Заключается со страховой компанией, аккредитованной банком. Страхуется жизнь и здоровье заемщика, титул, строение. Выгоднее заключать комплексный договор страхования, это дешевле. От страховки можно отказаться, но в этом случае процентная ставка по кредиту будет выше. Стоимость страховки зависит от суммы кредита, пола и возраста заемщика. Страховка оформляется и оплачивается в день сделки. На регистрацию сделки не сдается.
- Согласие супруга(и) на покупку квартиры. Требуется в случае, если покупатель-заемщик состоит в браке, квартира приобретается в единоличную собственность заемщика, супруги сохраняют общее владение совместно нажитым имуществом. Оформляется такое согласие на покупку в нотариальной конторе при предъявлении супругом(ой) паспорта и свидетельства о браке в одном экземпляре без копий. На регистрацию права собственности такой документ не требуется, нужен для банка.
- Брачный договор. Применяется в случае, если покупатель-заемщик состоит в браке, квартира оформляется в единоличную собственность заемщика, при этом супруги устанавливают раздельное владение совместно нажитым имуществом. Составляется и удостоверяется нотариусом в присутствии обоих супругов при наличии паспортов и свидетельства о браке. Для сделки нужен оригинал и одна копия, заверенная нотариусом.
- Свидетельство о браке. Необходимо предъявить в банк и в регистрирующий орган в случае приобретения квартиры в совместную собственность супругов. Перед обращением в МФЦ за регистрацией перехода права на квартиру стоит сделать ксерокопию с этого документа.
- Заявление покупателя о не состоянии в браке. Оформляется в случае, если покупатель на момент сделки не состоит в браке, в одном экземпляре для банка. На регистрацию не сдается. Форму заявления предоставляет банк.
- Сертификат о материнском капитале и справка об остатке на счете. Предоставляется, если средства материнского капитала используются в качестве первоначального взноса либо его части при получении ипотеки. Нужны оригиналы и копии.
- Документы, удостоверяющие личность покупателя(ей). Паспорт(а) для совершеннолетних, для несовершеннолетних — свидетельства о рождении для малолетних детей до 14 лет.
Какие документы готовить продавцу квартиры: продажа квартиры за наличку
| № п/п | Список | Примечание |
| 1. | Удостоверение личности | Касается совершеннолетних и несовершеннолетних совладельцев, если у них есть доля в собственности. Паспорта со взрослых и удостоверение о рождении (паспорт при достижении 14 лет) с ребенка. |
| 2. | Подтверждение собственности:
|
|
| 3. | Документ-основание | Единственное доказательство того, что собственником жилья являетесь только вы и никто другой. Свидетельство такой силы не имеет.
Примерный перечень документов-оснований:
Поэтому, если вы утеряли его, то обязательно получите дубликат в том органе, который его выдавал. Он обязателен для продажи квартиры. |
Продажа квартиры под ипотеку – оформление договора, документы и пошаговая инструкция
Жилье в Северной столице с каждым годом дорожает и приобрести его за наличные средства под силу далеко не каждому. Ипотечное кредитование зачастую становится единственным выходом для многих петербуржцев. Десятки банков кредитуют как покупателей жилья на первичном рынке, так и на вторичном.
Хотите продать квартиру, но не доверяете банкам и ипотечным покупателям? Конечно, вы можете месяцами ожидать покупателя с «живыми» деньгами. Этот срок может затянуться, поскольку рынок вторичного жилья насыщен предложениями. Лучше не пугайтесь трудностей: оформить сделку не так сложно, как кажется на первый взгляд.
Как происходит купля продажа квартиры под ипотеку?
У вас, как у продавца, есть выбор: заниматься оформлением самостоятельно либо пригласить посредника, например, риелтора, который помимо поиска покупателя решит и все другие вопросы. У второго варианта есть свои преимущества и недостатки, о которых вы можете прочитать тут.
Мы же расскажем о порядке продажи квартиры в ипотеку, о рисках и процедуре, если вы решили действовать сами.
Важно понимать, что на протяжении оформления купли-продажи вы будете взаимодействовать не только с покупателем, но и с банком, который выдает покупателю кредит. Наличие такого сопровождающего – серьезное преимущество для вас. С чем это связано?
- Банк проверит покупателя;
- Банк обеспечит юридическую чистоту сделки;
- Банк курирует процедуру купли-продажи, что обезопасит вас.
К тому же участие банка позволит довести сделку до конца и не запутаться в процедуре.
Особенности продажи квартиры по ипотеке
Времена, когда квартиры продавались и покупались за наличные, ушли в прошлое. Нехватка средств решается с помощью одолженной у банка суммы. Поскольку спрос на рынке недвижимости едва ли догоняет предложение, выбор продавца ограничен: продать квартиру по ипотеке часто становится единственной возможностью выгодно и быстро продать жилье.
Скорость продажи с ипотекой объясняется отсутствием проблем с поиском нужной суммы и готовность покупателя вложить заемные средства в недвижимое имущество. Однако сам процесс сделки может быть затянут для самого покупателя: вначале нужно получить одобрение банка, а затем согласовать выбранный объект, подготовив обширный пакет документации.
Участие самого продавца в сделке минимально, если квартира подготовлена к продаже и на руках уже собраны основные документы на жилье. Все, что требуется, — это дождаться даты сделки и получить деньги после перерегистрации в Росреестре. Для покупателя процесс приобретения растягивается на 5–10–20 лет в зависимости от срока погашения ипотечного кредита. Полноправным собственником он станет только после того, как внесет последний платеж и снимет обременение в Росреестре.
Отдельное внимание по сделкам с залоговым имуществом уделяют вопросы оплаты: когда и каким образом деньги должны быть переданы покупателем и получены продавцом. Есть два варианта расчетов, одинаково безопасных, рассчитанных на особый случай с покупкой ипотечного жилья:
- С привлечением банковского учреждения для безналичных расчетов. Банки предлагают услугу сопровождения, когда деньги, положенные на счет покупателем, станут доступны продавцу, как только все препятствия по обременению будут сняты, долг погашен, выписка из ЕГРП получена. Все, что потребуется от покупателя, — это открытие расчетного счета на особых условиях, с правом доступа к ним после завершения сделки.
- Если нет желания работать с безналичными средствами, арендуют ячейки, когда при оформлении сделки происходит закладка наличных в размере стоимости жилья. Для получения доступа к ячейке бывшему собственнику понадобится свежая выписка, свидетельствующая о смене владельца, и договор о продаже объекта.
За небольшую плату банк гарантирует абсолютную безопасность проведения расчетов с учетом интересов обеих сторон: старого и нового владельца.
Перечень дополнительных документов при продаже квартиры, по требованию:
-
Покупателя
В рамках процедуры проверки жилья на юридическую чистоту покупатель может запросить у продавца справки ПНД и НД (из психоневрологического и наркологического диспансеров), подтверждающие его вменяемость и дееспособность, и расширенную архивную выписку из домовой книги. Кстати, в некоторых случаях (когда собственник не старше 45 лет), заключения из специализированных медицинских учреждений также может заменить свежее (недавно выданное) водительское удостоверение (водительские права). Кроме того, в тех вариантах, когда право собственности на объект недвижимости зарегистрировано на основе свежего свидетельства на наследство (до истечения срока исковой давности), как по завещанию, так и по закону, встречная сторона может потребовать оформить в нотариальном порядке заявление об отсутствии других законных наследников на недвижимое имущество. Все эти документы являются совсем не обязательными (остаются на усмотрение приобретателя), но в большинстве случаев действительно могут пригодиться, и в этом нет ничего предосудительного (это обычная практика и нормальные условия) – таковы реалии и правила делового оборота на вторичном рынке.
- Банка при выдаче ипотеки