Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие риски при покупке квартиры у человека по доверенности ?!». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Когда продавец действует по доверенности, возрастает риск признания сделки недействительной. Если впоследствии выяснится, что у доверенного лица не было права на распоряжение недвижимостью, покупатель рискует остаться ни с чем.
Зачем проверять доверенность
Когда доверенность считается недействительной:
- Если собственника нет в живых или он признан недееспособным или безвестно пропавшим на момент оформления доверенности
- При истечении срока действия доверенности
- В случае отзыва доверенности собственником
- Если у нотариуса на момент оформления доверенности не было права заверять такие документы
- При наличии ошибок в документе
Пожалуй, самый действенный способ обезопасить себя от мошенников и неприятностей – обратиться к юристам. В принципе, чистоту сделки могут проверить и серьезные риелторы, обычно у них есть юридический отдел, но лучше все-таки обратиться к независимому специалисту, чтобы он прошел по всей цепочке сделок, которые совершались с данной недвижимостью. У риелторов ведь цель купить или продать, они получают деньги с этого, и чем быстрее пройдет сделка, тем им лучше. У юристов же другая задача, они зарабатывают деньги за консультации и юридическую экспертизу, и чем более достоверные данные они предоставят, защитив покупателя недвижимости от мошенников, тем выше будет их репутация, а значит, и больше клиентов.
Что касается гонораров, то за проверку чистоты сделки юристы берут около 50-60 тыс. руб. Если нет средств на проверку чистоты сделки, нужно хотя бы сходить на письменную юридическую консультацию и, рассказав обстоятельства намечающейся сделки, получить правильный алгоритм своих действий и советы, на что обратить особое внимание. Такая услуга стоит в среднем 5-12 тыс. руб. Также можно обратиться за консультацией юриста уже в процессе сделки, когда вдруг возникли какие-то сомнения или нет уверенности в правильности своих действий, например, адвокат может подсказать, стоит ли покупать, если продавец (и доверитель) выпивает, или как правильно заложить в ячейку деньги и взять расписку. Такая небольшая консультация обойдется в 1,5 — 2, максимум в 3 тыс. руб. Это небольшие деньги, особенно если учесть, что когда сделка уже свершается, исправить все намного сложнее, а потерять можно гораздо больше, чем стоимость консультации.
Риски при покупке жилья через поверенного
Даже присутствие на руках действующей доверенности не является поводом считать сделку абсолютно безопасной. Факт отсутствия настоящего собственника при подписании документов и передаче денег несет в себе серьезные риски потери квартиры и уплаченных за нее денег.
При оформлении сделки через доверенное лицо, покупатель рискует столкнуться:
- с подлогом или недействительностью документа (прекращение ее действия может быть вызвано смертью собственника или отменой по воле доверителя);
- установлением факта недееспособности собственника к моменту сделки;
- отсутствие нотариального заверения или неверное составление документа (отсутствует дата выдачи).
Нотариат – не панацея: проверяется не вся информация
Нужно понимать, что при заверении доверительного документа нотариус не имеет технической возможности тщательно проверять подлинность документов, которые ему предъявлены. Явные признаки подлога и всяческие несоответствия он, конечно, заметит, но если пакет не вызывает подозрений, доверенность, скорее всего, будет оформлена.
Известно немало случаев, когда доверенность выдавалась по украденному паспорту, предъявленному человеком, который просто похож на владельца жилья. Бывает, что доверенности оформляют недееспособные люди, либо те, кого суд не признал таковыми, но фактически эти граждане являются психически больными. Это «железный» повод для тяжб и возможного признания сделки незаконной.
Риски при покупке квартиры по доверенности и как их минимизировать
Закон не запрещает продавать/покупать жилье по доверенности, так как встречаются разные ситуации, когда человек сам не может искать квартиру, принимать личное участие в сделке и т.п. Основные причины – это проживание в другом городе или государстве, болезнь или занятость.
Но процесс может осложниться тем, что не все люди готовы идти на сделку с посредниками, особенно, если это касается тех случаев, когда человек покупает жилье. Риски при покупке могут быть следующими:
- Подлог доверенности или окончание сроков действия. Последнее может быть вызвано отзывом документа или смертью доверителя.
- Недееспособность продавца в момент сделки или то, что он не отдавал отчета своим действиям, подписывая бумагу.
- Нет подписей и штампа нотариуса, отсутствуют даты выдачи и сроки действия.
- Иногда мошенники пользуются нотариальной доверенностью, когда собственник уже умер, а наследники вступить в права еще не успели.
В этих случаях право на недвижимость можно вернуть только по решению суда. Поэтому нужно тщательно проверять документы, чтобы минимизировать риски.
Игра в доверие. В каких случаях продают квартиру по доверенности
Продажа недвижимости по доверенности является крайней мерой — вынужденно применяемым сценарием, если присутствует условие, осложняющее продажу квартиры непосредственно хозяином. Будь мы все здоровы и в здравом уме, вряд ли бы мы разрешили кому-то стороннему продавать наше имущество.
Выдача доверенности оправдана только в ряде случаев, когда собственник, например, переехал жить в далекую страну и просто не имеет возможности потратить несколько месяцев, лично присутствуя при подготовке и оформлении сделки. Или же находится на длительном лечении. А может быть, и вообще «недееспособен» — болен психически.
Большое желание продать имущество и непреодолимая сила, из-за которой собственник не может сам участвовать в процессе продажи — та сумма факторов, запускающих процедуру выдачи доверенности.
С другой стороны, важна не только причина выдачи документа, но и те полномочия, которые этот документ открывает доверенному лицу. Как правило, в грамотно составленной доверенности есть ряд ограниченных действий, которые вправе совершать доверенное лицо. Например, получать денежные средства от покупателя или нет.
Безопасна ли купля-продажа квартиры по доверенности? Увы, не на 100%. Выдача третьему лицу доверенности на продажу квартиры — это наименее безопасный способ продать свое имущество и получить за него деньги.
Доверяй, но перепроверяй. Или не доверяй вовсе. Совет для покупателя
Продажа недвижимости по доверенности — это самый нежелательный сценарий. В этом мнении сходятся и риэлторы, и покупатели. Появление еще одного неизвестного в уравнении зачастую портит его стройность и гармонию.
И, все-таки, стоит ли покупать квартиру по доверенности?
Совет тут только один, и он достаточно простой. Не стоит покупать квартиру у доверенного лица, если в процессе сделки, а также на ее финальном оформлении, нет возможности лично общаться с собственником жилья. А также, если нет возможности вживую подтвердить его личность, право на квартиру и его свободное волеизъявление в доверии третьему лицу при продаже недвижимости.
Опытные риэлторы допускают вариант сбора необходимых документов и подготовки сделки доверенным лицом. Но сама сделка, то есть подписание договора купли-продажи, а также передача денег, должны проходить в присутствии собственника. А потом уже нотариусы, доверенные лица и прочие участники. Это главное.
Действуйте всегда напрямую и избегайте сомнительных схем, какими заманчивыми они ни были. Помните, что в продаже и покупке недвижимости должно работать правило — быть внимательным и не принимать поспешных решений вроде таких – «за полцены отдают по доверенности, надо брать»! Помните, спешка хороша на других мероприятиях.
Правильных вам решений и удачных сделок!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Что делать, если возникли проблемы
Несмотря на все предосторожности, вероятности встречи с мошенниками все же исключить нельзя. В таком случае нужно сразу писать заявление в правоохранительные органы, а также начинать работу по судебному возврату средств или квартиры (в зависимости от того, кто обращается с иском).
При этом ответчиками по делу об оспаривании сделок могут выступать продавец, покупатель, представитель, а также иные лица, которые причастны к спорному соглашению. При этом нужно упомянуть в иске не только требование признать сделку недействительной, но и вернуть имущество.
Есть одна деталь. Иск будет рассматриваться в суде по месту расположения спорной квартиры: об этом говорят правила исключительной подсудности.
Как мы видим, и продажа, и приобретение квартиры на основании доверенности таит в себе немало рисков для всех сторон сделки. Поэтому важно внимательно подойти к составлению доверенности, определению круга полномочий представителя, оформлению всех документов касательно основной сделки.
Для грамотного составления доверенности, которая будет использоваться для приобретения квартиры, необходимо посетить нотариальную контору. Для этого требуется присутствие не только доверенного лица, но и доверителя, поскольку нотариус обязан убедиться, что гражданин по собственной воле, находясь в трезвой памяти, принимает решение делегировать собственные права другому лицу. Поэтому доверенность подписывается обоими участниками процесса.
Если доверитель по разным причинам не может лично посетить нотариальную контору, то можно пригласить нотариуса домой или в больницу. Выбирается любой специалист из реестра региона.
В процессе оформления обе стороны передают нотариусу свои паспорта. Доверенное лицо может не присутствовать, но требуется копия его паспорта. Иногда требуется дополнительная документация, например, если доверителем выступает несовершеннолетний, поэтому потребуется разрешение на сделку от его законных представителей.
Оформлять такой важный документ нужно у нотариуса. Для того, чтобы другое лицо могло заниматься не только подбором но и оформлением документов на недвижимость необходимо предоставить такие документы:
- Документ о собственности от теперешнего владельца выбранной жилплощади.
- Паспорт свой и доверенного лица.
- Разъяснение цели составления доверенности. То есть, на какие именно действие выдается разрешение.
- Документ про оплату госпошлины.
Так как действий у доверенного может быть много, следует сразу оформлять несколько экземпляров, которые также должны быть заверены. Это исключит дальнейшее торможение процесса.
В документе должны быть такие обязательные реквизиты:
- Дата и место составления.
- Паспортные данные покупателя и доверенного.
- Цель создания доверенности.
- Срок выдачи документа. Теперь нет граничного срока, как было раньше в 3 года. Если период действия не указан, то он по умолчанию составляет 1 год.
- Возможность передоверения, то есть составления доверенным лицом доверенности на третье лицо.
Доверенность – определение
Узнать о том, что такое доверенность поможет ст. 185 ГК РФ. Это юридический документ, которым представление своих интересов, совершение сделок поручается другому лицу. Им может быть, любое дееспособное, достигшее совершеннолетия лицо.
Доверенность выдается, если кто-либо не может или не хочет самостоятельно участвовать в судебных тяжбах, получить свою зарплату, оформлять различную документацию, совершать сделки.
⇒ По доверенности может осуществляться и продажа, и покупка квартиры.
При этом лицо, указанное в этом документе, своими действиями приобретает различные блага, права для своего доверителя (лица, выдавшего доверенность). Главное, чтобы этот документ был оформлен правильно.
Физическим лицам доверенность нужно составлять у нотариуса.
Можно ли по генеральной доверенности продать квартиру
Когда собственник надолго уезжает, серьезно болен или в силу своего возраста не может сам выполнять различные действия, то выдается генеральная доверенность.
В ней обычно поручается иному лицу совершать широкий круг действий в отношении недвижимости. Право на отчуждение квартиры в ней может быть отдельно и не прописано. Чаще всего в тексте таких доверенностей присутствует фраза о поручении совершать различные сделки с этим имуществом. Следовательно, договор купли-продажи, по ней тоже можно заключать. Помимо прав на заключение договора, по этому документу можно собирать справки на квартиру, регистрировать в Росреестре, получать деньги за сделку, разрешать прописку в квартире иным лицам. Действуют генеральные доверенности в течение трех лет.
Как проходит покупка квартиры по доверенности
Процедура совершения сделки с участием одной из сторон по доверенности проходит в обычном порядке.
Стороны должны составить договор, подписать его, пройти регистрацию в Росреестре. К подобным сделкам стоит подходить с особой осторожностью. Ведь при совершении сделок с доверенностью у каждой из сторон возникают определенные риски. Поэтому перед подписанием бумаг следует внимательно изучить все документы. Может даже стоит связаться с доверителем и удостовериться в подлинности доверенности.
Помимо этого, нужно проверить имеется ли на документе дата составления. Без даты совершения он не будет действительным. Следует также внимательно прочитать данные о представителе, действиях, которые ему позволено совершать.
Не стоит забывать и о том, что силу имеет именно нотариальная доверенность.
Документ, просто подписанный продавцом-гражданином, не может признаваться действительным.