Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кому и какие налоги платить при покупке и продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
Есть два минимальных срока владения квартирой — 3 или 5 лет. После этого срока владелец имеет право продать недвижимость без уплаты НДФЛ. Если нет возможности ждать, можно воспользоваться уменьшением дохода на сумму расходов или налоговым вычетом. В большинстве случаев требуется подать декларацию в ИФНС — независимо от того, получена ли прибыль от сделки или нет.
В этой статье
- Правила уплаты налога при продаже квартиры
- Минимальный срок владения квартирой
- Изменения в 2020 году
- Расчет налога с продажи квартиры
- Пример расчета
- Как продать квартиру без уплаты налога
- Продажа квартиры без уплаты налога в отдельных случаях
- Налог от продажи квартиры в общей долевой собственности
- Налог с продажи недвижимости по «переуступке»
- Налог при продаже подаренной квартиры или полученной по наследству
- Как уменьшить налог при продаже квартиры
- Имущественный вычет в размере 1 млн рублей
- Уменьшение налога на расходы при приобретении
- Получение вычета в 260 000 рублей при покупке другого жилья
- Стоит ли использовать занижение цены в договоре купли-продажи квартиры
- Как правильно заплатить налог при продаже квартиры
- Правила заполнения декларации
- Документы, прилагаемые к декларации
- Сроки подачи декларации и уплаты налога
- Заключение
Чтобы получить освобождение от уплаты налога, нужно соответствовать 5 пунктам
- В семье есть двое несовершеннолетних детей. Либо дети являются студентами-очниками вузов, которым еще не исполнилось 24 года.
- Семья приобрела квартиру или дом взамен проданного жилья в том же году, в каком и продала старое жилье. Другой вариант – сделка купли-продажи прошла не позже 30 апреля следующего года.
- Новое жилье должно быть больше по площади, чем старое. Либо его кадастровая цена должна быть выше.
- Кадастровая цена продаваемой квартиры не должна превышать 50 млн рублей.
- Налогоплательщик, его супруга или супруг, а также дети не имеют больше половины доли в праве собственности на жилье от общей площади, которая превышает площадь в купленной квартире.
Как снизить размер выплат?
Способ 1 подойдет тем, кто приобретал квартиру на собственные средства или в ипотеку и имеет на руках все подтверждающие документы. В этом случае налог выплачивается от разницы между стоимостью приобретенного жилья и ценой, за которую его продают.
📌 Пример. Квартира приобреталась за 2 115 000 рублей, продается за 3 670 000 рублей, кадастровая стоимость – 3 200 000 рублей. У владельца на руках есть договор, который подтверждает, что он купил жилье за 2 115 000 рублей. Государству нужно будет выплатить 13% от разницы между покупкой и продажей: (3 670 000 – 2 115 000) х 0,13 = 202 150 рублей.
Если бы владелец стал продавать эту же квартиру, учитывая ее кадастровую стоимость – 3 200 000 рублей, то размер налога был бы в разы выше. 3 200 000 х 0,7 = 2 240 000 рублей, что меньше суммы, указанной в договоре – 3 670 000 рублей, поэтому налог будут отсчитывать от нее. Таким образом налог составит: 3 670 000 х 0,13 = 477 100 рублей, что в 2 раза больше, чем при использовании первого способа.
❗️ Если продавец планирует сократить сумму налога приведенным выше способом, важно не забыть подать декларацию и предоставить документы о ранее произведенных расходов (то есть подтвердить факт того, что квартира была куплена ранее). За владельца налоговая это не сделает, и могут возникнуть проблемы.
Когда не придется платить налог с продажи квартиры?
-
Когда продаете единственное жилье, которым владеете более трех лет, платить налог с продажи не нужно. Не важно, как вы стали собственником — получили квартиру в наследство или купили.
-
Не будете платить, если купили недвижимость после января 2016 года, и прошло уже более пяти лет с момента покупки.
-
Если купили квартиру до января 2016 года и владеете ею более трех лет.
-
Продаете квартиру по той же стоимости, что и купили, но сумма не меньше 70% кадастровой цены. Значения выше в этом случае не играют никакой роли.
Уменьшаем доход и рассчитываем налог с продажи
Доход от продажи квартиры нужно задекларировать (или договорную или кадастровую стоимость) и его облагают налогом. Однако у продавца есть два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи квартиры. Он может выбрать любой из них по своему выбору. Первый — получить имущественный налоговый вычет. Второй — уменьшить доходы на расходы по покупке проданной квартиры.
Сумма налога будет рассчитана по формуле:
| (Доход от продажи квартиры — Сумма уменьшающая доход: или вычет или расходы) | х | 13% | = | Сумма налога |
Когда необходимо оплатить налог с продажи квартиры?
Согласно п. 4 ст. 228 НК РФ заплатить налог с дохода от продажи жилья необходимо до 15 июля года, следующего за годом реализации имущества. При этом подтвердить свои доходы нужно декларацией по форме 3-НДФЛ, которая должна быть представлена в налоговый орган до 30 апреля.
Например: Соколов продал квартиру в апреле 2020 года и он попадает под условия обязательной уплаты налога. Значит в 2021 году ему нужно до 30 апреля подать декларацию в ФНС, а после заплатить налог до 15 июля.
Если декларация не представлена и налог не уплачен в срок, на налогоплательщика накладывается штраф. ФНС рассчитает налог по имеющимся у них данным и размер штрафа будет составлять 5 % от неуплаченной в бюджет суммы за каждый месяц просрочки (но не менее 1000 руб. и не более 30 % от общей суммы исчисленного налога).
Документы, прилагаемые к декларации
Для подачи 3-НДФЛ после реализации недвижимости, которая принадлежала на правах собственности, гражданин должен приложить и другие документы.
К таким документам могут относиться:
- Копия договора покупки и реализации недвижимости, в котором указывается стоимость жилья;
- Расписка или иной документ, устанавливающий факт получения средств, в том числе выписка с банковского счета.
Для получения расчета НДФЛ по программе «доходы минус расходы» необходимо приложить:
- Старый договор, который устанавливает права владения и распоряжения заявителя;
- Документы о праве собственности – выписка из ЕГРН;
- Расчетный документ, устанавливающий размер понесенных гражданином расходов, в том числе расписка от бывшего владельца, заключение из банка о произведенной операции или чек о пополнении счета другого лица.
- Копию паспорта и другие документы, которые могут потребовать служащие ФНС.
Пример заполнения 3-НДФЛ поможет сократить время на запись всей информации. При реализации жилья и заполнении декларации, код дохода обозначается цифрой «01». Далее, при возникновении необходимости в оформлении вычета, заполняются соответствующие данные с указанием дополнительных приложений для подтверждения обстоятельств покупки.
Заполнение 3-НДФЛ при продаже квартиры длительный процесс, который можно сократить в значительной мере, заполнив онлайн-формы на сайте ФНС с указанием соответствующих обстоятельств.
Если квартира в долевой собственности
Вычетом могут воспользоваться все владельцы по договорённости:
Если все владельцы долей одновременно продают одному покупателю, т.е. по одному договору, возврат в 1 миллион будет предоставляться на весь объект, а не на каждого собственника.
Сумма налога с продажи квартиры будет делиться — каждый владелец платит налог соразмерно своей доле.
Если владелец продает только свою долю, ему следует:
— получить согласие совладельцев;
— оформить ДКП только на свою долю;
— перечислить налог с суммы в договоре;
— воспользоваться вычетом в размере 1 млн рублей.
Каждый владелец при продаже своей доли уплачивает налог только с той суммы дохода, которая была получена им лично.
Рассчитаем налог при продаже дома в общей долевой собственности супругов (если оба владеют половиной):
Продажа каждой доли по двум договорам. Каждый собственник доли может воспользоваться вычетом в миллион рублей. Так, если дом стоит 2 млн, то оба владельца могут продать собственную долю за 1 млн рублей. С этой суммы полагается вычет в 1 млн. Значит, налог платить не надо.
Продажа по общему договору. Дом продается за 3 млн рублей. Владельцы получили по полтора миллиона. Следовательно имущественный вычет будет общим: собственники жилья уплачивают налог с 1 млн рублей.
Декларирование дохода при продаже квартиры
Уплата сумм в бюджет производится до середины июля года, следующего за периодом продажи. Если имущество не попадает под категорию необлагаемого (льготируемого), о сумме полученного дохода необходимо сообщить в ИФНС путем подачи декларации 3-НДФЛ. Отчетность предоставляется по истечении года получения дохода в срок, не позднее последнего числа апреля. Форма предназначена для подтверждения полученного дохода, используемой льготы и размера налога. Начало заполнения формы отчета производится с листов расчета, расположенных в конце декларации.
Особенность декларирования:
- Сумма налога исчисляется самостоятельно. При обнаружении ошибки допускается подача уточненных данных. Если налог был занижен, потребуется дополнительно уплатить недоимку, пени и после этого подать декларацию.
- Применяется актуальная в периоде форма отчетности в составе листов, предназначенных для декларирования.
- При продаже в 2016 году квартиры, находящейся в собственности более 3-х лет, в 2017 году декларирование не производится.
- Если после заявления льготы сумма налога к уплате равна нулю и срок в собственности насчитывает менее 3-х лет, декларирование производится на общих основаниях.
Предоставление налоговой льготы в зависимости от срока владения
При определении обязанностей по уплате налога важным показателем является срок владения имуществом. Действующее законодательство определяет возможность применения налоговой льготы при продаже квартиры, находящейся в собственности свыше определенного количества лет. Льгота выражается в отсутствии обязанности по уплате налога.
| Год приобретения квартиры | Период нахождения в собственности | Обязанность по уплате налога |
| До 2016 года | Более 3 лет | Не имеется |
| Менее 3 лет | Возникает | |
| После 01.01.2016 | Более 5 лет | Не имеется |
| Менее 5 лет | Возникает |
Порядок применения льготы изменен с 2016 года и распространяется на сделки, проведенные после указанного периода. Ранее льгота по отмене обложения применялась ко всему жилому имуществу, бывшем в собственности свыше 3-х лет. Изменения коснулись квартир, долей и иного жилья, приобретенного по договорам купли-продажи и их разновидностям, например, договорам мены.
Кто освобождается от уплаты?
Налоговое законодательство не предусматривает освобождения от налогов для любых категорий граждан России. Неработающие лица, пенсионеры, матери-одиночки или инвалиды – все они оплачивают НДФЛ на общих основаниях, однако имеют право воспользоваться вычетами и всеми остальными законными способами снижения налогового бремени после продажи квартиры.
Итак, мы рассмотрели, через какое время после покупки вы можете ее продать, когда наступает достаточный срок, чтобы не платить налоги. Как видите, законодательство Российской Федерации предлагает множество вариантов снизить налоговое бремя при реализации жилья, главный из них – продать квартиру через три или пять лет. Теперь вы знаете в каких случаях какой срок считается минимальным и как его правильно высчитывать. Помните также о возможности сократить размер НДФЛ при помощи налоговых вычетов.
Что, если в объявлении по продаже квартиры указано, что срок владения квартирой – «менее 3-лет».
Тот, кто владеет квартирой (или другим видом недвижимости) менее 3-х лет, при продаже таковой квартиры обязан выплатить налоги государству, что указано в статье 208 пункт 1, подпункт 5 Налогового кодекса РФ. При этом подразумевается, что недвижимость для личного проживания – это основательная покупка, которой будут пользоваться едва ли в течение всей жизни, а если таковые сделки происходят в короткие сроки, то они, с большой вероятностью, являются спекулятивными. Однако, ряд специалистов правоведов, в том числе и коллектив нашего сайта, отмечают, что таковое положение дел является несправедливым. Во всяком случае, рассуждения законодателей не являются однозначно верными. Статистка показывает, что довольно часто таковые быстрые продажи жилья проводятся семьями со стесненными условиями проживания (в том числе – когда квартира является собственностью нескольких членов семьи). Они занимаются перепродажей недвижимости через определенные промежутки времени, надеясь, что это будет квартира без налога, с тем, чтобы в последствие сделать свои жилищные условия приемлемыми. Смысл в том, что после каждой успешной сделки у них остаются свободные средства, которые впоследствии и будут вложены в окончательный, устраивающий их объект недвижимости. И им не придётся пользоваться кредитами, которые зачастую ставят такие уже довольно бедные семьи в ещё более тяжёлые материальные обстоятельства. Но действующий закон не рассматривает конкретные случаи, он – неумолимо распространяется на все группы граждан. И, если выясняется, что срок владения квартирой менее 3-х лет, то продавец (если он резидент РФ) обязан выплатить 13% от суммы сделки. Это и делает невозможным улучшить проживающим в стесненных обстоятельствах семьям свои жилищные условия за счет регулярных перепродаж, либо же они повышают её стоимость на эти проценты, что делает такую сделку невыгодной для покупателя.
Когда начинается следующий год после того как состоялась сделка и были проведены все расчеты связанные с куплей и продажей, в обязанности продавца входит: передать полностью заполненную налоговую декларацию в соответствующее учреждение и передать налоговые проценты в бюджет. Также закон предусматривает, что в праве владельца – уменьшить прибыль имущественного вычета в сумме 1 млн. руб. Либо (по статье 220 налогового кодекса) — это должно быть ровным сумме, за которую приобрели квартиру. Причём ещё требуется подтвердить таковые расходы документами (это может быть расписка о полученных за квартиру средствах).
Поэтому потенциальному покупателю выгоднее будет предложение квартиры либо «3 года», либо «более 3-х лет». Именно это и есть желаемая квартира без налога. А если указано «менее 3 лет», то скорее всего таковое жилье будет стоить дороже, т.к. в сумму будут включены налоговые проценты. Либо же владелец может пойти на мошенничество: уменьшить реальную стоимость договора по купле-продаже, чтобы уйти от налогов. Предупреждаем, что манипуляции с ценами являются риском для плательщика. Если потом по некоей причине произойдёт расторжение договора либо если суд признает его недействительным, то и возвращение настоящей суммы затруднительно или невозможно.