Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Реально ли сделать перепланировку в ипотечной квартире?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Банки неодобрительно относятся к перепланировкам ипотечного жилья, так как объекты с произведенной реконструкцией могут быть менее рентабельными, чем без нее, уточнила Митрошина. Кроме того, по ее словам, кредитор не может проконтролировать, довел ли заемщик до конца процедуру перепланировки. «Если ипотечный заемщик не справится с кредитным обязательствами, квартира будет продана на торгах, и есть риск, что планировка не будет завершена. Поэтому банки изначально избавляют себя от такой ответственности», — пояснила юрист.
Совет № 7. Помните, что банки против перепланировок
Банки допускают перепланировку, если страховая компания, которая производила страхование недвижимости, дает добро, получив подтверждение оценщика, что объект после перепланировки прибавит в цене, уточнила юрист. По ее словам, это очень редкие случаи и опираться на них не стоит.
Изучаем кредитный договор
Недвижимость, приобретённая в ипотеку, является собственностью банка. И без его разрешения собственник не имеет права делать ничего. Прежде чем решаться на любой косметический ремонт, даже обои в спальне переклеивать, нужно прочесть кредитный договор. Предусмотрительные банки мелким шрифтом прописывают, что дозволено собственнику делать в квартире и какая ответственность грозит за несогласованные изменения. Если они небольшие, то банк может потребовать исправить всё за свой счёт. Если вмешательство значительное и может негативно повлиять на ликвидность квартиры — банк вправе применить к заёмщику санкции. Возможные варианты: восстановление исходного вида жилья за свой счет, штраф, досрочное погашение кредита. В самом плохом варианте развития событий организация будет добиваться изъятия недвижимости.
Как узаконить перепланировку в ипотечной квартире?
Прежде чем начать узаконивание перепланировки в квартире в ипотеке, необходимо внимательно изучить ипотечный договор. В первую очередь необходимо детально изучить раздел «права и обязанности». В нём может быть отражен запрет на любые косметические изменения квартиры. Если соответствующая информация присутствует, узаконивание перепланировки усложняется. Заёмщику предстоит выполнить следующие действия:
- Согласовать планировку с соседями и жильцами, если потребность в подобном действии присутствует.
- Заказать эскиз или проект перепланировки. Дополнительно может возникнуть потребность в обращении к оценщику, который подтвердит, что планируемые изменения не уменьшат стоимость недвижимости.
- Подать заявление в банк и в страховую компанию, дополнив документацию ранее подготовленным эскизом и результатом оценки.
- Дождаться вынесения решения. Процесс может занять до полутора месяца. За это время представитель организации тщательно проверяет документы.
- Если решение положительное, выполнить перепланировку ипотечной квартиры и обратиться в жилищную комиссию. Представитель уполномоченного органа проверит соответствие внесённых изменений нормам действующего законодательства. Если все положения нормативно-правовых актов соблюдены, заёмщику предоставят документированное решение.
- Обратиться в БТИ и получить техпаспорт.
- Перерегистрировать недвижимость, посетив Росреестр.
Как узаконить перепланировку ипотечной квартиры через суд?
Иногда согласовать перепланировку в стандартном порядке невозможно. Жилищная инспекция откажется предоставлять разрешение в следующих ситуациях:
- владелец недвижимости хочет застроить окна;
- необходимо соорудить дверной проем больше, чем положено по стандарту;
- человек хочет расширить недвижимость за счёт помещения, находящегося этажом ниже;
- перепланировка затрагивает вентиляционные шахты;
- осуществлена пристройка балкона.
Список причин не является исчерпывающим. Если возникла конфликтная ситуация, нужно обращаться в суд. Для этого предстоит подготовить исковое заявление. Дополнительно эксперты рекомендуют заручиться поддержкой профессионального юриста. Специалист поможет составить заявление и представит интересы клиента в суде. На адвоката необходимо оформить доверенность и оплатить его услуги. Исковое заявление необходимо дополнить следующим пакетом документов:
- правоустанавливающие бумаги на квартиру;
- проект или эскиз перепланировки;
- отказ финансовой организации на внесение изменений, если документ был получен;
- разрешение Жилищной инспекции, если оно было получено;
- иные бумаги, которые могут подтвердить права заявителя.
Когда бумаги примут, на рассмотрение обращения может уйти несколько месяцев. Дело в том, что проводимые работы должны быть одобрены целым перечнем инстанций. В обязательном порядке к рассмотрению вопроса будет привлечена пожарная инспекция, МЧС, СЭС.
Какие работы не требуют согласования?
Внесение коррективов в характеристики жилого помещения бывает двух типов:
| Перепланировка | Переустройство |
|---|---|
|
|
Что запрещается изменять в ипотечной квартире
Без официального разрешения соответствующих служб и кредитора категорически запрещается вносить изменения в газовую систему, в электрику или в систеу водоснабжения.
Помимо этого, не допускается проведение таких работ:
- Увеличение подсобных или нежилых помещений путем присоединения к ним иных комнат, если подобная перепланировка приведет к сокращению жилой комнаты более чем на 1/4 часть.
- Объединение кухни и жилой комнаты при наличии в жилом помещении газового оборудования.
- Выполнять демонтаж, снос и изменение несущих домовых конструкций. Это может привести к разрушению здания.
- Демонтаж или перенос водных и газовых коммуникаций общедомового значения.
- Осуществлять перемещение ванной или туалетной комнаты в иное помещение.
- Проведение ремонта полов на балконе с установкой системы «теплый пол».
Приведенный список содержит базовые требования. В некоторых ситуациях данный список может быть расширен из-за конструктивных особенностей здания.
Срок оформления всех необходимых разрешений и бумаг составит около 45 дней. В этот период нельзя начинать ремонтные работы.
Общая стоимость процедуры складывается из нескольких составляющих и обойдется примерно в 50-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Рассматривая среднюю цену, можно выделить следующие затраты:
- госпошлина за оформление технического паспорта – 900 руб.;
- цена работ по оформлению техпаспорта – до 7 тыс. руб.;
- составление проекта – до 15 тыс. руб.;
- получение разрешения в Жилищной инспекции – около 30 тыс. руб.;
- узаконивание перепланировки в судебном порядке – более 30 тыс. руб.;
- согласование проектной документации – около 5 тыс. руб.
Многие граждане перед оформлением перепланировки получают консультацию специалистов. Как правило, это платно и обойдется в сумму от двух тысяч рублей. Вы можете сэкономить, получив консультацию юриста на нашем сайте абсолютно бесплатно.
Если вы твердо намерены сделать перепланировку в ипотечной квартире до снятия обременения, рекомендуем придерживаться алгоритма, представленного выше.
Как узаконить перепланировку?
От произведенных изменений в конфигурации квартиры будет зависеть срок, в течение которого перепланировку удастся узаконить. Проще и быстрее это можно сделать, если:
- произведен демонтаж встроенной мебели;
- перемещена газовая или электрическая плита;
- перенесена раковина;
- произведены действия с межкомнатными перегородками, которые не являются несущими.
Невозможно будет узаконить:
- увеличение площади санузлов за счет других помещений;
- снос несущих конструкций;
- установку радиаторов отопления на балконах;
- присоединение чердачных помещений и площади подъезда.
Плюсы и минусы решения
Владельцы недвижимости пытаются всяческими способами сделать свое жилье максимально комфортным. Создавая проект перепланировки квартиры, совмещают ванную комнату с туалетом, делают перегородки, расширяют кухни.
Осуществить все задуманное в соответствии с законом не так уж и просто, поэтому внесение таких модификаций имеет ряд положительных и отрицательных сторон.
К плюсам можно отнести:
- Обновление интерьера путем изменения расположения комнат в квартире.
- Более рациональное использование жилого пространства.
- Реализация различных дизайнерских решений, которые невозможно использовать при стандартной планировке квартиры.
Больше всего проблем возникает на этапе согласования и утверждения сделки.
К минусам процедуры относят:
- Большие временные затраты на согласование перепланировки и получение разрешения от банка.
- Составление плана внесения изменений, которые допускаются законом. Если перепланировка не будет соответствовать закону, то у владельца недвижимости возникнут проблемы с банком и дальнейшими операциями с недвижимостью, так как сделка не будет до конца узаконена.
- Если перепроектирование будет самовольным, то при проверке состояния недвижимости банком, заемщика могут заставить вернуть квартире прежний вид, что повлечет за собой большие финансовые расходы.
- Если, перепланировка была сделана без уведомления банка и без получения разрешения от жилищной инспекции, то заемщик и вовсе рискует потерять жилье.
Возможность диалога с банком
На начальном этапе следует разграничивать для себя понятийную базу. Проведение капитального ремонта не влияет на метраж и расположение помещений, в то время как перепланировка подразумевает снос разделительных элементов и возведение новых уже в других местах.
Как правило, банки негативно относятся именно к внесению изменений в конфигурацию квартиры, находящейся в ипотеке. Причина этому — снижение ее рыночной стоимости. Своеобразной страховкой от этого служит договор ипотечного кредитования, в котором может быть прописан пункт о запрете любых строительных мероприятий до полного погашения всей суммы долга. Если такого нет, то жильцы могут рассчитывать на благополучный исход переговоров с банком. Как правило, крупные кредитные учреждения не возражают против этого, требуя лишь соблюдения всех необходимых формальностей.
Жесткий подход к соблюдению регламента связан с общей сложностью процесса перепланировки. Несоблюдение технологических стандартов в перспективе может привести к обрушению несущих конструкций и признанию всего дома непригодным для дальнейшего проживания.
Последствия незаконной перепланировки
Процесс согласования перепланировки со всеми сторонами отличается сложностью и долгосрочностью. Пытаясь избежать этого пути, некоторые недобросовестные жильцы самостоятельно меняют положение и конфигурацию комнат, не уведомив об этом ни банк, ни страховую компанию, ни органы БТИ. Эта неосмотрительность впоследствии дорого обойдется.
За проведение перепланировки, не прошедшей согласование в жилищной инспекции, жильцы несут административную ответственность. Сумма штрафа в таком случае варьируется в диапазоне от 1 000 до 25000 рублей в зависимости от габаритов здания. Банк, как ответственное лицо, имеет право накладывать дополнительные обязательства. Это может быть:
- оформление перепланировки в принудительном порядке;
- восстановление первоначального вида жилья;
- досрочное погашение всей суммы кредита, которое подразумевается при одностороннем расторжении договора.
Как получить разрешение на перепланировку квартиры в ипотеке?
Процедуру оформления следует начинать даже не с обращения в банк, а с визита в страховую компанию, поскольку кредитные учреждения для выдачи согласия в большинстве случаев требуют предоставлять разрешение от страховщика, а также проводить оценку объекта. Проведение оценки необходимо для того чтобы и банк, и страхования компания могли убедиться, что после перепланировки стоимость объекта не изменится (иногда требуется получение нового страхового полиса).
Кроме того, согласование работ со страховой компанией необходимо и для того чтобы страховщик взял на себя все риски, которые могут возникнуть при выполнении перепланировки. Как правило, на сегодняшний день банки не принимают к рассмотрению заявления без согласия от страховой компании. Итак, процесс оформления изменений в ипотечной квартире предполагает:
- получение согласия страховой компании и банка;
- подготовку проектной документации;
- обращение с заявлением в жилищную инспекцию, отдел архитектуры или другую структуру, которая уполномочена на решение вопросов перепланировки жилья;
- фиксацию изменений в БТИ;
- при необходимости — получение нового свидетельства в Росреестре.
После прохождения всех вышеперечисленных этапов документация, отражающая произошедшие изменения, предоставляется в банк.
Закон о переносе стен в ипотечной квартире
Основным законом, регламентирующим взаимодействие заемщика и финансовой организации, выступает ФЗ №102 от 16 июля 1998 года «Об ипотеке». В нормативно-правовом акте отражены права и обязанности каждой из сторон, особенности расчета по обязательствам, нюансы заключения договора, а также правила принудительного истребования денежных средств в случае невыполнения обязательств. Однако прямого запрета на проведение перепланировки в квартире в ипотеке нет.
Между тем, в статье 29 ФЗ №102 от 16 июля 1998 года говорится, что залогодатель имеет право пользоваться имуществом, однако не должен допускать ухудшение состояния помещения и уменьшения его стоимости сверх того, что считается нормальным износом. Из вышесказанного следует, что, если перепланировка приведёт к уменьшению цены ипотечной недвижимости, проведение процедуры недопустимо.
Внимание
Перепланировку необходимо согласовывать. Соответствующее требование закреплено в статье 25 ЖК РФ. Выполнением процедуры занимается жилищная инспекция. На основании её решения могут быть внесены изменения в техническую документацию. Однако инспекция откажет в согласовании перепланировки, если указан запрет процедуры, и согласие от банка не получено. Обычно представители госорганов придерживаются такого правила, даже если с технической точки зрения нарушений нет.
Самовольная перепланировка чревата привлечением к административной ответственности. Соответствующее правило закреплено в статье 7.21 КоАП РФ. Нарушителя обяжут выплатить штраф. Финансовая организация может разорвать договор и потребовать единовременно вернуть оставшуюся задолженность по ипотечной квартире.
Как сделать перепланировку в ипотечной квартире?
Если гражданин хочет выполнить перепланировку квартиры в ипотеке, нужно четко соблюдать инструкцию об осуществлении процедуры. Потребуется выполнить следующие действия:
- Детально изучить ипотечный договор. Обычно в типовом ипотечном соглашении пункт о перепланировке не указывают. Однако важно внимательно изучать все нормы документа. От положений договора зависит потребность в получении лицензии банка. Информацию обычно отображают в разделе «права и обязанности сторон». Часть банков фиксирует здесь запрет на внесение любых изменений в помещении.
- Согласовать перепланировку с жильцами и соседями. Если действия владельца квартиры не затрагивают интересы других жителей многоквартирного дома, спрашивать разрешение на внесение изменений необязательно. Однако присутствие заверенного согласия на перепланировку позволит доказать законность действий, если возникнут какие-либо споры. Если планируется ремонт в муниципальной квартире, или предстоящие изменения затронут места общего пользования, согласие других жильцов обязательно.
- Подготовить эскиз или проект. Выбор варианта перепланировки ипотечной квартиры зависит от перечня изменений, которые будут внесены в помещение. Если владелец недвижимости не планирует изменять несущие стены или общедомовое имущество, достаточно наличия эскиза. Во всех остальных ситуациях необходим проект. Лучше всего заказать документ у лиц, имеющих разрешение на ведение подобной деятельности.
- Согласовать изменения с банком и страховой компанией. От ответа организации зависит возможное будущее ремонта. Запрос можно подавать после того, как эскиз или проект перепланировки ипотечной квартиры утверждён. Обычно ответ дают в течение полутора месяцев.
- Если ответ положительный, обратиться в жилищную инспекцию и утвердить перепланировку. Если используется эскиз, изначально необходимо провести ремонтные работы и только потом подавать заявление. Жилищная инспекция проведёт проверку по факту внесённых корректив. Если они не нарушают нормы законодательства, в течение нескольких месяцев будет выдано итоговое заключение. Если речь идёт о работах по проекту, вероятность получения разрешения практически нулевая. Такие изменения неохотно удовлетворяют из-за того, что существует риск разрушения здания.
- Обратиться в БТИ. Подавать документы необходимо после того, как получено заключение жилищной инспекции. БТИ занимается оформлением нового техпаспорта помещения. В документе отразят внесённые коррективы.
- Подать полученные документы в Росреестр и получить выписку.
Необходимые документы для узаконивания переноса стен
Чтобы перепланировку квартиры в ипотеке согласовали, необходимо подготовить пакет документов. Причём бумаги необходимо собрать отдельно для банка, жилищной инспекции, Росреестра и БТИ. Согласование ремонта начинают с обращения в финансовую организацию. Если разрешение банка не получено, жилищная инспекция может отказать в выдаче заключения. Чтобы банк одобрил перепланировку ипотечной квартиры, необходимо предоставить:
- заполненное заявление;
- проект или эскиз перепланировки;
- результаты оценки, подтверждающие, что стоимость помещения не будет уменьшена;
- удостоверение личности основного заемщика.
Список бумаг может меняться в зависимости от финансовой организации. Прежде, чем приступать к сбору документов, необходимо обратиться в банк и получить предварительную консультацию.