Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Брачный договор при покупке жилья в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кредит на жилье обременяет семью и может отбрасывать тень на взаимоотношения супругов. Если один из них опасается, что после развода вторая половинка попытается укрываться от исполнения обязательств по выплатам ипотечного займа или претендовать на приобретенную квартиру, брачный договор — выход. Это способ обезопасить себя, защитить имущество от посягательств и сделать финансовые последствия ипотеки более прогнозируемыми для каждой из сторон.
Оформление: требования, нюансы, скрытые угрозы
Как сделать ипотечный брачный договор? Это должен быть документ в письменной форме с заверением от нотариуса (п. 2 ст. 41 СК РФ). К нему нужно приложить согласие супруга на покупку жилья, также заверенное у юриста. Составить документ можно самостоятельно, воспользовавшись образцами из Интернета, и обратиться к нотариусу только для заверения. Но целесообразнее формулировать пункты договора после консультации с юристом и под его руководством.
Что прописывать в ипотечном брачном соглашении между супругами:
-
на кого оформляется квартира, кто будет ее собственником после погашения кредита и в каких долях;
-
данные о приобретаемом объекте (адрес, площадь) и банке, выдающем кредит;
-
объем первоначального и ежемесячных взносов, кто их будет делать и каковы источники дохода;
-
как будет поделена квартира и долговые обязательства в случае развода.
Если предполагается, что один из супругов отказывается от своей доли в ипотечной квартире, в документе нужно прописать сумму компенсации, которую он получит при разделе недвижимости. Также специалисты рекомендуют указывать в договоре, кто из супругов будет платить за коммунальные услуги, нести материальную ответственность за страховку кредита и проценты по нему.
Брачным договором не регулируются вопросы личного неимущественного характера. «Например, если муж потолстеет и будет весить 120 кг, жена не может лишить его права собственности на машину по брачному договору: тело не является имуществом в понимании гражданского кодекса, супруг по своему усмотрению распоряжается им», — уточнил Мурат Бороков.
Брачным договором нельзя ограничить или лишить дееспособности и/или правоспособности супруга. «Например, пункт, ограничивающий одного из супругов в праве на обращение в суд, окажется ничтожным, даже если он будет включен в договор. Или, например, если муж хочет ограничить жену в работе в какой-то области (модельный бизнес, эстрада и пр.) и брачный договор будет предусматривать запрет на осуществление этой деятельности, то, опять-таки, данный пункт станет ничтожным», — рассказал Бороков.
С брачными договорами при сделках с жильем чаще всего сталкиваются агентства элитной недвижимости. «При продаже недвижимости необходимо предоставлять либо согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества, либо заявление о том, что человек не состоит в браке. Многие вместо согласия предоставляют на сделку брачный договор. Далее именно брачный договор подается в Росреестр, чтобы государственные регистраторы могли проверить, действительно ли имущество принадлежит тому или иному супругу, действительно ли этот вопрос в брачном договоре урегулирован и не нужно ли получать дополнительное согласие супругов», — рассказал юрисконсульт агентства Savills.
Брачный договор востребован у предпринимателей — им пользуются, чтобы компании работали без вторжения извне. «Например, это позволяет отчуждать доли в компании без предварительного получения нотариально удостоверенного согласия супруги или супруга. Один из супругов, задекларировав, что все имущество, купленное на его имя, является его персональной собственностью, самостоятельно занимается бизнесом, не привлекая другого, который и не знает, какие операции проводит компания», — подытожил Мурат Бороков.
Плюсы и минусы брачного контракта при ипотечном займе
У брачного соглашения при ипотеке есть свои плюсы и минусы.
Можно назвать следующие преимущества контракта:
- разграничивает права мужа и жены на жилье;
- определяет объем обязательств супругов по ипотечному займу;
- страхует финансовые риски сторон в случае неравного финансового положения;
- дает возможность получить займ даже в случае возражений со стороны второго супруга.
Многие граждане полагают, что любовь и меркантильный расчет – несовместимые понятия. Поэтому не спешат заключать брачный контракт. Чаще всего соглашение подписывается по настоянию банка.
Процедура имеет некоторые недостатки:
- высокую стоимость услуг нотариуса;
- в случае введения новых требований закона приходится вносить изменения в соглашение, иначе оно будет недействительным;
- сложно предусмотреть все спорные ситуации;
- контракт вступает в силу только после регистрации брака.
Отличие соглашения о разделе имущества и брачного контракта
В случае с ипотекой оба варианта являются плюсом в урегулировании вопроса. Соглашение о разделе ипотечной квартиры может составляться, только когда такая недвижимость есть. Брачный договор принципиально отличается тем, что может регламентировать вопросы наперед, еще до оформления ипотеки и наличия имущества в собственности. Например, установить, что приобретенное жилье в случае развода отходит одному из супругов с одновременным переходом обязательств или становится собственностью совместного ребенка. Соглашение может удостоверяться в период брака или после развода, в то время как брачный контракт – до регистрации союза или будучи еще не разведенными. Позже – нельзя. Брачный договор признается недействительным, если закрепляет ипотечное жилье как собственность только одного из супругов, когда на его приобретение затрачивались ипотечные средства. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет отстоять интересы детей, составит грамотные документы для мирного урегулирования вопроса, обеспечит профессиональное правовое сопровождение.
Чем отличается брачный договор по квартире приобретаемой по ипотеке от стандартного?
Чтобы проанализировать отличия, достаточно ознакомиться со сравнительной таблицей:
| Особенности | Ипотечный | Стандартный |
|---|---|---|
| Какие вопросы затрагивает | Касается только обязательств перед банком и собственности купленной в кредит недвижимости | Охватывает все вопросы имущественного и финансового характера |
| Значение для банка | Повышает гарантию своевременных выплат по ипотеке. Увеличивает шансы на одобрение жилищного займа | Практически не влияет на решение финансового учреждения для одобрения займа, если в документе нет главы об ипотеке и не указаны его реквизиты |
| Раздел имущества и долговых обязательств после развода | Выплачивать долг может любой супруг | Пункт о погашении задолженностей перед банком касаемо конкретной квартире может отсутствовать |
Брачный договор для ипотеки в Сбербанке, Россельхозбанке, ВТБ
В том случае, если граждане приняли решение заключить договор залога недвижимости, встает вопрос, какой банк лучше выбрать. Наиболее распространенными и актуальными кредитными организациями являются следующие:
- Сбербанк. Независимо от того, есть брачный договор для ипотеки или нет, проводится проверка обоих супругов. Поэтому в случае с плохой кредитной историей банк в большинстве случаев требует составление контракта. Особенность Сбербанка заключается в том, что сотрудники службы безопасности тщательно проверяют возраст, стаж работы, наличие кредитной истории, доходы, наличие иждивенцев у супругов.
- Россельхозбанк. Практика показывает, что в большинстве случаев, даже если нет никаких сложностей, нужно составить брачный договор для ипотеки. На стадии проверки документов предоставляются сведения о заявителе, а также втором супруге. Достаточно быстро производится проверка данных, ответ направляется на электронную почту и сообщается по телефону. В некоторых ситуациях, даже с брачным контрактом заявка на получение ипотеки отвергается.
- ВТБ. В качестве обязательных поручителей привлекаются заемщики супругов в том случае, если не заключен брачный договор. Поручитель должен предоставить паспорт и СНИЛ, производится поверхностная проверка. В сравнении с иными кредитными организациями сотрудники не запрашивают в обязательном порядке брачный договор для ипотеки. Право собственности может быть оформлено как в индивидуальную, так и в совместную.
Плюсы и минусы брачного договора при ипотечном кредите
Брачный договор при ипотеке – гибкий и современный инструмент в вопросах имущественного режима супругов. У контракта есть свои преимущества и недостатки. К числу наиболее важных положительных моментов можно отнести:
- Четкое установление имущественных прав и обязанностей супругов по отношению друг к другу. Неисполнение тех или иных положений брачного договора при ипотеке, влечет возможность защиты прав граждан в судебном порядке.
- Возможность создать систему гарантий для каждого из супругов в сложных ситуациях, возникающих при разводе.
- Возможность получения кредита (ипотеки) одним из супругов даже в том случае, если второй не согласен, либо есть иные сложности.
- Создает гарантии банку касательно вопросов исполнения финансовых обязательств.
Если говорить о недостатках брачного договора при ипотечном кредите, можно выделить следующее:
- Кредитная организация выдает ипотеку меньшего размера, ведь нет поручителей и созаемщиков.
- Дополнительные расходы – услуги нотариуса в среднем обойдутся в 5 000 рублей.
- Одна из сторон может впоследствии оказаться в невыгодных для себя условиях.
Когда нужен брачный договор при ипотеке
Заключение брачного контракта может быть одним из условий банка при оформлении договора ипотеки. Таким образом кредитор стремится защитить свои интересы, ведь существует риск, что при разводе супруги перестанут выплачивать займ из-за снижения дохода. С брачным договором банку легче решить этот вопрос.
Целесообразно оформить брачный договор при ипотеке, если:
1. Доход имеет один член семьи. Только один из супругов работает, и он же оплачивает ипотеку из своего дохода. Брачный договор на ипотечную квартиру снимет претензии на собственность второго супруга.
2. Выше шанс на одобрение ипотеки. Один супруг, как заемщик, может не иметь достаточного дохода для оформления ипотеки. Брачное соглашение даст гарантию, что совместно пара выплатит кредит.
3. Второй супруг не согласен брать ипотеку. По закону для оформления ипотечного кредита требуется согласие супруга заемщика. При наличии брачного контракта можно получить кредит и без этого согласия.
4. Супруги оформили ипотеку до брака. При разводе все имущество, купленное до брака, не подлежит разделу.
Брачный контракт для ипотеки даст возможность разделить квартиру или дом на справедливые доли, даже если жилье приобретено до регистрации брака.
Как составить брачный договор на ипотечную квартиру
В брачном договоре по ипотеке прописываются все ключевые моменты, касающиеся разделения залоговой квартиры, выполнения обязательств перед банком и другие вопросы, связанные с кредитом.
Основные положения
Брачный договор не имеет строгой формы, вы можете составить документ самостоятельно. Но есть несколько позиций, которые должны быть отмечены в контракте, чтобы его признали действительным.
Обычно в брачном контракте фиксируется следующая информация:
— паспортные данные супругов;
— статусы по отношению к банку (заемщик/созаемщик);
— сведения о первоначальном взносе (маткапитал или другие источники);
— данные о внесении ежемесячных платежей (сумма, кто оплачивает);
— правила выплаты долга банку после развода (кто из супругов платит, на каких условиях);
— условия раздела ипотечной недвижимости при разводе;
— штрафные санкции за невыполнение обязательств по контракту;
— условия для расторжения брачного договора;
— другое.
В брачный договор на ипотечную квартиру обязательно нужно внести сведения о кредитно-финансовой организации, указать реквизиты договора по ипотеке. Отдельным пунктом фиксируются характеристики залоговой квартиры.
Как обозначить в брачном договоре раздел ипотечной недвижимости
Формулируя положения брачного договора при покупке квартиры или дома, вы можете четко обозначить порядок владения недвижимостью при разводе.
1. В долях. Договоритесь и пропишите в контракте, какая доля в процентах, кому достается в собственность. В этих же пропорциях будет осуществляться раздел имущества при разводе. Если заемщик не выполняет свои обязательства перед банком, задолженность взыскивается с созаемщика.
2. Раздельное владение. Обязательства по ипотеке берет на себя только один супруг. Ему же будет полностью принадлежать ипотечная квартира. Если заемщик не сможет своевременно расплатиться с банком, то второй супруг не будет обязан выплачивать кредит.
3. Совместная собственность. Супруги владеют ипотечным жильем совместно. При разводе квадратные метры делятся поровну. Если заемщик перестает вносить платежи, банк будет взыскивать долг с созаемщика.
Этапы оформления брачного договора
Брачный договор на квартиру в ипотеке составляется с обязательным уведомлением кредитной организации. Закон этого не требует, но лучше отправить документ на одобрение в банк.
Если какие-то положения брачного контракта войдут в противоречие с условиями ипотеки, документ могут признать недействительным.
1. Определитесь с условиями брачного договора. Постарайтесь обсудить и договориться с супругом по всем вероятным ситуациям. Определите, как будет оплачиваться первоначальный взнос, кто, сколько сможет и будет платить по кредиту. Распределите доли в квартире при разводе. Чтобы ничего не упустить, запишите все пункты в черновике.
2. Составьте и подпишите брачный договор. Вы с партнером пришли к согласию по всем договоренностям. Теперь их нужно зафиксировать в брачном договоре для ипотеки. Если вы не уверены, что правильно составили документ, обратитесь к нотариусу. Специалист подскажет, какие пункты вы могли забыть внести, поможет грамотно оформить контракт и сразу его заверит.
3. Обратитесь к нотариусу. Даже если вы составили брачный договор самостоятельно, без похода в нотариальную контору не обойтись. По закону ваше супружеское соглашение должно быть заверено нотариусом, иначе документ не будет иметь юридической силы. Стоимость заверенного документа — 500 рублей. Если нотариус занимался и составлением брачного контракта, то за его услуги придется заплатить 7 000-10 000 рублей.
Брачный договор при покупке квартиры в ипотеку составляется в нескольких экземплярах — отдельно для каждого супруга, для нотариуса и для кредитно-финансового учреждения. Банковский экземпляр документа необходимо сразу предъявить для дальнейшего оформления ипотечного договора.
Какие нужны документы, чтобы заверить брачный договор
— паспорта мужа и жены;
— свидетельство о браке;
— предварительный договор купли-продажи жилья;
— договор по ипотеке (если контракт заключен после оформления кредита);
— квитанция об уплате госпошлины;
— другие документы по запросу нотариуса.
Субсидии и условия для молодых семей в Санкт-Петербурге
К сожалению, брачный договор на ипотечный кредит не всегда может защитить супругов и кредитора от непредвиденных ситуаций.
Брачный договор по ипотечному кредиту содержит все наиболее важные пункты, касающиеся раздела заложенной квартиры, выполнения обязательств перед банком и других вопросов, связанных с кредитом.
Если банк узнает о брачном договоре, он может назначить более высокую процентную ставку или потребовать досрочного погашения.
Брачный договор подлежит обязательному уведомлению — в Москве его стоимость составляет 10 500 рублей, говорит Мурат Бороков. Еще 2 000 рублей придется заплатить при назначении каждого объекта недвижимости, «начиная со второго, но не более 16 000 рублей.
Было решено, что я оформлю квартиру на свое имя, а также ипотеку. Это означает, что в конечном итоге я буду выплачивать кредит самостоятельно. Я компенсирую мужу часть квартиры наличными. Одна проблема: ипотека берется на нас двоих, и чтобы все это провернуть, нам нужно согласие банка на исключение моего мужа из списка заемщиков. А банк не хочет идти навстречу.
Иногда заемщики просто устно сообщают банковскому служащему о наличии соглашения. Однако это не совсем правильный поступок, так как работник может уволиться и не сообщить об этом своему начальству. В таком случае предполагается, что эта информация не была раскрыта банку.
Проще говоря, муж и жена договариваются о том, как будет разделено их совместно нажитое имущество в случае развода. Все эти договоренности затем фиксируются в брачном договоре, который заверяется нотариально.
Интердикт должен быть заверен нотариусом. Только такое нотариальное действие делает его юридически действительным документом.
Мы рассмотрели с вами общие нормы для всех брачных договоров, теперь давайте разберемся, как брачный договор может помочь вам приобрести недвижимость с помощью ипотеки.
В законодательстве очень мало статей на тему брачного контракта. Да, такое соглашение может изменить режим имущества супругов, а также указать перечень вещей, которые перейдут к каждому из них в случае развода. И список вопросов, которые могут быть указаны в брачном договоре, не ограничен.
Соглашение о разделе имущества может быть использовано, если квартира была куплена одним из супругов до брака, а кредит был погашен во время брака из семейного бюджета.
Брачный договор может быть отменен в любое время нотариусом или судом — простой отказ от выполнения взятых на себя обязательств не является вариантом.
И так мы перечислили случаи, в которых необходимо заключить брачный договор для получения ипотеки, данный список не является исчерпывающим и зависит от конкретных обстоятельств. Чаще всего брачный контракт подписывается во время брака, когда семья приобретает ипотечный кредит. При принятии заявления сотрудник банка спросит, подписали ли супруги договор.
До свадьбы у нее была доля в квартире ее родителей, а у меня ничего. Мы оба работали. Ее отец — бизнесмен. Она работала на него всего 8 часов в неделю, но зарабатывала немного больше, чем я.
Мой муж купил квартиру по договору о совместной собственности до брака. В период брака он заключил с женой соглашение о признании квартиры совместной собственностью. После развода квартира перешла к мужу, и он выплатил жене компенсацию за 1/2 квартиры в размере 700 000 рублей.
В брачном договоре заинтересованы в первую очередь вы, а не банк. Не все, как вы, способны найти согласие со своим супругом и честно договориться о том, кто сколько вкладывает и кто сколько получает при разводе. Когда есть семейный совет и любовь, в долгосрочной перспективе все выглядит прекрасно, и вы даже можете устно договориться о том, кто что получает. Однако при разводе договоренности быстро забываются.
Если брачный договор уже подписан, изменить его условия сложно, но можно, доказав, что ваша жена осталась ни с чем.
При покупке квартиры с помощью ипотечного кредита, помимо прав собственности на недвижимость, возникают обязательства по погашению кредита.
Если брачный договор уже подписан, изменить его условия сложно, но можно, доказав, что ваша жена осталась ни с чем.
Квартира, купленная по ипотеке до брака, принадлежит исключительно тому, кто ее купил. Если второй супруг помогал выплачивать ипотеку, он или она не имеет права на долю в собственности. В случае развода без согласия заемщика он не получит ничего.
Однако будьте готовы, что организация может отказать в выдаче кредита именно на этом основании, это законно. Помните: сотрудники банка заботятся о своих интересах, а не о ваших — если договориться не удается, ищите альтернативную организацию для оформления кредита.
Положения договора вступают в силу по окончании официальных отношений между сторонами договора. В статье будет раскрыта вся информация о порядке и особенностях составления брачного договора по ипотеке.
Мы свяжемся с вами за 5 минут!
Однако, поскольку дом, приобретенный на средства ипотечного кредита, находится в залоге у банка, вы не можете вносить изменения в право собственности на этот дом без согласия банка.
Однако необходимо учитывать и законодательную сторону. При получении ипотечного кредита приобретаемая квартира становится собственностью обеих сторон. Банки всегда делают супругов созаемщиками. Это оформляется кредитным договором. И его положения не могут противоречить документу о браке.
Я познакомился со своей будущей женой через друзей, пригласил ее и ее друзей на вечеринку к себе домой. Она мне очень нравилась, и это было взаимно. Мы быстро стали жить вместе, а через год поженились.
После подписания документа его нельзя расторгнуть в одностороннем порядке. Однако если оба хотят внести изменения, старое соглашение расторгается и составляется новое.
Семейный кодекс, супруги вправе предусмотреть любые условия, не противоречащие законодательству РФ и не ограничивающие права и свободы граждан.
Можно ли расторгнуть брачный договор, если квартира в ипотеке?
По соглашению сторон контракт может быть расторгнут. В дальнейшем раздел собственности производится по общим правилам СК РФ.
Бывает, что супруг вынужден расторгать контракт в одностороннем порядке. Это возможно, если:
- второй супруг умер;
- сторона соглашения признана недееспособной;
- муж или жена пропали без вести.
В первом случае потребуется свидетельство о смерти, в остальных – решение суда.
Следует помнить! Заемщик должен предупредить банк о том, что договор расторгнут. В противном случае он будет отвечать лично перед кредитной организацией независимо от того, какие условия содержались в контракте.
После информирования банка о расторжении контракта он вправе потребовать:
- внести изменения в кредитный договор;
- досрочно погасить задолженность, если материальное положение кредитора ухудшилось.
Если есть сомнения по поводу расторжения брачного договора, рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным юристом.
Что такое брачный договор
Определение брачному договору дается в г. 8 Семейного кодекса РФ:
| Статья СК РФ | Пояснение |
| ст. 40 | Брачный договор – это соглашение между двумя людьми, вступившими или планирующими вступить в брак. В нем отражаются все имущественные и финансовые особенности: каким образом делится семейный бюджет, кто выплачивает ипотеку и кредиты, кому и в каких долях достанется имущество при разводе |
| ст. 41 | Соглашение может быть заключено до заключения брака или после. Если оно оформляется до посещения ЗАГСа, то вступает в силу после выдачи Свидетельства о регистрации брака. Обязательно подлежит заверению у нотариуса |
| ст. 42 | В контракте могут быть прописаны вопросы принадлежности как уже имеющегося имущества, так и еще не приобретенного. Соглашение не может содержать положения, ухудшающие правоспособность одного из супругов и противоречащие нормам законодательства |
| ст. 43 | Договор может быть расторгнут в любое время по взаимному согласию обеих сторон, либо одним супругом в судебном порядке при наличии законных оснований |
На основании ст. 168 ГК РФ соглашение признается недействительным в суде, если будет установлено, что оно ставит одну сторону в крайне невыгодное положение или нарушает гражданские права.
Таким образом, брачным договором является документ, регулирующий имущественные и финансовые отношения между двумя сторонами – мужем и женой. Следует различать обычное соглашение с контрактом, заключаемым при оформлении ипотеки: в первом случае оно охватывает общие вопросы, а во втором – только вопросы выплаты долга и принадлежности имущества.