Оформление покупки земельного участка в 2022 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление покупки земельного участка в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.

Проколом покупателя может стать отсутствие межевания земельного участка, на котором находится дача. «Совершить сделку можно и при отсутствии межевания, переход права собственности вам зарегистрируют. Но если приобретение происходит с привлечением ипотечных средств, то банку потребуется полный пакет документов», — говорит Анна Почикаева.

По законодательству, перед тем как распорядиться земельным участком, необходимо провести межевание. Иногда Росреестр пропускает сделки с земельными участками без межевания, но сейчас такие участки встречаются все реже, отмечает партнер юридической фирмы «Вестсайд» Наталья Водолагина.

Споры с межеванием могут быть минимизированы, если в выписке из ЕГРН уже определены границы участка на кадастровой карте. Чтобы снизить риски споров о границах земельного участка, можно также пригласить кадастрового инженера для определения реальных границ земельного участка. Также нужно удостовериться, что указанные в выписке из ЕГРН данные соответствуют параметрам дома. «Помимо этого, рекомендуется запросить собственника заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот документ может заказать только собственник. Из него будет видно, что и каких размеров можно строить на участке, как его можно использовать», — добавила юрист.

Приобрести участок можно у частного лица, у девелопера или у государства.

Покупка земли у частников сопровождается определенными рисками. Например, очeнь дeшeвo пpoдaютcя пpoблeмныe зeмли: формально они принадлежат продавцу, но по факту документов на них у него не осталось. Придется тратить нервы, силы, время и деньги на юриста, чтобы все восстановить. Продавец также может умолчать о различных ограничениях, наложенных на землю, что в итоге приведет к невозможности зарегистрировать право собственности на построенный дом. Спешка при заключении сделки может говорить о том, что продавец стремится избавиться от участка, на который претендует кто-то еще.

Приобретение земли у девелопера сопровождается меньшими рисками, но и тут не следует терять бдительность. Нередко бывает, что к дешевым участкам не предусмотрено подведение коммуникаций за счет компании. Поэтому стоит проверить технические условия, другие документы на землю и коммуникации, а также убедиться, что девелопер выполняет свои обязательства, например почитав в сети отзывы о компании или лично пообщавшись с их клиентами.

Paзмep yчacткa cocтaвлял нecкoлькo coтoк. Гpaждaнe cтpoили вpeмeнныe xoзпocтpoйки, лeтниe дoмики (кaк фaнepныe, тaк и кaпитaльныe), гapaжи. 3eмeльныe yчacтки для дaч выдeлялиcь гocyдapcтвeнными opгaнaми нe oтдeльным лицaм, a тoвapищecтвaм дaчникoв или дaчным кooпepaтивaм, ceйчac иx мoгyт нaзывaть CНT. Taкoe oбъeдинeниe пoзвoлялo кoмплeкcнo пpoклaдывaть пoдъeздныe пyти, кoммyникaции, вoдy и элeктpичecтвo.

Co вpeмeнeм чacть дaчныx пoceлкoв пpиcoeдинилacь к близлeжaщим нaceлeнным пyнктaм, cтaлa иx cocтaвляющeй.

Taким oбpaзoм дaчa – этo зeмeльный yчacтoк c пocтpoйкaми, нacaждeниями или бeз ниx, пpeднaзнaчeнный для вpeмeннoгo пpoживaния.
Пoкyпкa yчacткa в CНT имeeт cвoи ocoбeннocти. Для пoлyчeния дaчи нeoбxoдимo былo нaпиcaть зaявлeниe в тoвapищecтвo, a пocлe вcтyплeния в нeгo – пoлyчить члeнcкyю книжкy, пoдтвepждaющyю пpaвo пoльзoвaния нaдeлoм.

Чтoбы пpиoбpecти дaчy, cлeдyeт oцeнить ee пapaмeтpы. Имeют знaчeниe xapaктepиcтики зeмeльнoгo yчacткa: климaтичecкиe xapaктepиcтики, кaчecтвo зeмли, pacтeния нa yчacткe и зa eгo пpeдeлaми, xoзпocтpoйки и coopyжeния, дocтyпнocть кoммyнaльныx и бытoвыx ycлyг. Peшaя, кoгдa лyчшe пoкyпaть дaчy, cлeдyeт изyчить cитyaцию пpи плoxиx пoгoдныx ycлoвияx.

Baжны кaчecтвeнныe xapaктepиcтики жилoгo cтpoeния: из кaкoгo мaтepиaлa oн пocтpoeн, пpoвeдeнa ли в дoм вoдa, кaнaлизaция, тo, кaк oтaпливaeтcя дoм, ecть ли вoзмoжнocть для пpиcтpoeк.

Нeoбxoдимo yчитывaть вce фaктopы в coвoкyпнocти, a кpoмe тoгo, имeeт знaчeниe нaличиe cpeдcтв нa пpиoбpeтeниe нeдвижимocти.

Ecли peшeниe o пoкyпкe пpинятo, пpeдпpинимaют cлeдyющиe дeйcтвия.

Кoгдa ocyщecтвляeтcя пoкyпкa зeмeльнoгo yчacткa, пoшaгoвaя инcтpyкция cлeдyющaя:

• Bыбop вapиaнтoв.
• Изyчeниe дoкyмeнтaции.
• 3aключeниe дoгoвopa.
• Oфopмлeниe (peгиcтpaция) cдeлки.

Достоинства и недостатки приобретения участка в СНТ

Покупка земли в СНТ имеет свои плюсы и минусы. Главным достоинством является низкая стоимость земельного участка с домом. Как правило, такую недвижимость продают в несколько раз дешевле, чем в городе.

У новоиспеченного владельца появляется возможность построить жилой дом и жить вдалеке от шумного мегаполиса, заниматься садоводством или огородничеством.

На этом, наверное, достоинства приобретения участка в СНТ заканчиваются. К недостаткам относят:

• узкие улицы;
• отсутствие инфраструктуры (не во всех СНТ есть даже магазины);
• дома и другие строения возведены друг к другу «впритирку»;
• необходимости платить членские взносы.

Покупка дачи в садоводстве: правовые аспекты

СНТ создают частные лица, собственники земли. Но товарищество распоряжается также и землей, находящейся в общем использовании, это следует учитывать.

Дачный домик с землей продают, руководствуясь статьями ЗК РФ. Для этого:

• производят оценку владения (приглашают специальную комиссию);
• приводят в порядок бумаги, удостоверяющие право пользования и продажи недвижимого имущества и земли.

Если покупатель найден, имеет смысл узнать о том, как продать садовый участок быстро и как это сделать, не нарушая закона. Договаривающиеся стороны:

• заключают предварительный ДКП (это позволяет продавцу чувствовать себя увереннее, а покупателю не беспокоиться о том, что понравившийся ему участок будет кем-то перекуплен);
• подписывают основной ДКП;
• производят расчет;
• регистрируют право нового собственника;
• вносят плату по НДФЛ.

Факт купли-продажи лучше заверить у нотариуса. Подпись нотариуса на документе необязательна, но позволит избежать обмана и махинаций. Деньги также лучше передавать в присутствии нотариуса.

Как можно продать участок по садовой книжке

Некоторые собственники при встрече с потенциальным покупателем предлагают вместо свидетельства о собственности на дом и землю выдать ему на руки садовую книжку. Заключить договор купли-продажи на основании садовой книжки нельзя, поскольку этот документ не имеет юридической силы. Если собственник предлагает вместо бумаги о регистрации, садовую книжку, значит, он владельцем земли и дома не является. Возможно, продавец – мошенник или же не знает обо всех тонкостях продажи.

На основании садовой книжки к новому владельцу переходит право пользования землей. Но владеет землей предыдущий собственник. И в этом качестве выступает далеко не тот человек, который передал покупателю садовую книжку. Скорее всего, надел принадлежит муниципалитету. Права продажи нет ни у председателя СНТ, ни у членов правления. Для осуществления таковой нужна государственная регистрация.

Итак, купить землю и дом в СНТ реально, но перед сделкой необходимо узнать, какие документы нужны для покупки дачи с земельным участком в СНТ, как продать дачный участок быстро, как вести себя с продавцом, куда обращаться после совершения покупки. Обо всем этом смотрите выше.

Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – более низкая цена земли в СНТ стоит того, чтобы ею заниматься, или лучше сразу «целиться» на покупку в коттеджном поселке?

Эти документы не нужны

• Заявление о переходе прав собственности. Это заявление составляет сотрудник МФЦ. Не надо его приносить с собой.
• Кадастровый паспорт. Эти паспорта содержали сведения из Государственного кадастра недвижимости. В 2017 году Государственный кадастр недвижимости (ГКН) объединили с Единым государственным реестром прав (ЕГРП) в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН), поэтому с этого времени перестали выдавать кадастровые паспорта. Эти паспорта и так не нужны были для регистрации сделки, хотя во многих сайтах якобы юристов было написано обратное. Вместо паспортов сейчас выдают выписки из ЕГРН.
• Кадастровый план. Этот план был частью кадастрового паспорта, а эти паспорта давно отменили. План участка или дома есть в выписках из ЕГРН.

Покупка дачи в садоводстве – правовые аспекты

Для купли-продажи земельного участка с домом необходимо сделать следующее:

1. Оценить стоимость имущества;
2. Подготовить и иметь на руках все правоустанавливающие документы на землю и дом;
3. Составление предварительного ДКП;
4. Подписание основного ДКП;
5. Расчёт;
6. Регистрация права собственности на ЗУ и дом;
7. Оплата НДФЛ.

В случае, если земля продаётся с домом продавец обязан предоставить документ, подтверждающий его право владения (договор купли – продажи, дарения, мены, право собственности супругов, свидетельство о праве собственности).

Кроме этих документов, удостоверяющих право собственности на дом, необходимо предоставить:

• Договор и акт приёма – передачи;
• Выписка из кадастрового учёта недвижимости;
• Техпаспорт или кадастровый паспорт дома;
• Квитанции об уплате госпошлины;
• Выписка из домовой книги;
• Заявление.

Купить членство в СНТ невозможно без приобретения в нём земли и дома. Уплатив единоразовый членский взнос он также обязуется нести расходы на амортизацию ремонт общего имущества товарищества.

Принятие в число новых членов СНТ происходит по протоколу общих собраний членов СНТ по принятию новых членов в товарищество. Нет записи – нет и членства. Членская книжка-это подтверждение процедуры вступления в СНТ.

Если дело дойдёт до суда, то её наличие не гарантирует законного признания факта членства. То есть, суд в последнем тезисе будет считать, что раз книжка выдана (см. выше п. 5 статьи 18 Закона № 66-ФЗ), то значит есть и решение собрания о приёме. Это утверждение будет истинно, если кто-то не пожелает оспорить его.

Покупка дачи может сопровождаться проблемами следующего характера:

• Доказательство смены собственника для председателя товарищества — необходимо после приобретения в течение месяца показать выписку из ЕГРН в данную организацию.
• Долги по взносам — продавец должен оплатить все квитанции и сборы до совершения сделки.
• Заброшенный участок — необходимо уточнить есть ли владелец у земли.
• Садовая книжка — оформить дачу в собственность по ней может только садовод, фамилия которого прописана в архиве районной администрации.
• Неполный комплект документации или предоставление копий вместо оригиналов.

Одним из процессов подготовки к приобретению надела в садовом товариществе является сбор документов. Бумаги будут нужны и для оформления сделки, и для регистрации права собственника.

1. Необходимые документы от продавца включают свидетельство о государственной регистрации права. Оно должно быть оформлено в УФСГР по региону, где находится участок в СНТ. Документ содержит дату получения, основание для получения собственником права на землю, информацию о хозяине, об объекте права.
2. Также в этом свидетельстве есть данные номера регистрации участка в кадастре, правовые ограничения на надел. Если есть дополнительные собственники, они прописываются на изнаночной стороне.

Садовая книжка, которую может предлагать хозяин участка в СНТ, не является заменой свидетельства о государственной регистрации. Только свидетельство о госрегистрации является документом, который дает право владения участком. Без него никто не может продавать земельную территорию садового товарищества.

Пошаговый порядок покупки участка

1. Надо встретиться с председателем товарищества. Запросите у него все документы на интересующий участок. Обязательно попросите ознакомить вас с кадастровым планом недвижимости. Если плана нет, то скорее всего садовое товарищество не в праве эксплуатировать участок. Это значит, что вы не сможете стать полноправным владельцем земли, а будете лишь членом товарищества.
2. Заключите договор купли-продажи. Нередко председатели заверяют, что договор необязателен. Однако, не нужно их слушать. Во избежание неприятностей, договор лучше заключить.
3. Выплатите стоимость участка. Желательно, чтобы оплата была произведена наличными средствами с предоставлением расписки о полученной суммы от председателя.
4. Надо создать акт приема земельного участка.
5. Затем надо оформить членство в садовом товариществе и внести свое имя в членскую книжку.
6. После этого вы еще не являетесь владельцем участка. Для того, чтобы это сделать, надо провести приватизацию. Стоит учесть, что приватизация не всегда бесплатная и быстрая процедура.

Как оформить участок в садоводстве в собственность?

Если же участок в СНТ на нынешнего владельца не зарегистрирован, сначала нужно заняться его оформлением. Для этого надо иметь любой документ, свидетельствующий о том, что эта земля когда-то выдавалась. Например, постановление городской или районной администрации о предоставлении земельного участка.

Все действующие на территории города садоводства были созданы еще в советское время. Обычно участок для ведения садоводства предоставлялся какому-то предприятию. А в 90-е годы отдельные земельные наделы закреплялись уже за конкретными членами садоводства – физическими лицами. Кого-то из садоводов при распределении участков могли не включить в реестр, поэтому сегодня у него нет документов на дачу. По закону до 2022 года у него есть возможность оформить земельный участок в собственность.

Условия для оформления дачного участка в собственность:

• собственник дачи должен являться членом садоводства,
• земельный участок должен быть сформирован из отведенной садоводству территории,
• в отношении такого участка не должно быть зарегистрировано каких-либо ограничений и обременений, а также не должно быть принято решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд.

«Чтобы садовод мог оформить земельный участок в собственность, сначала ему нужно обратиться к кадастровому инженеру, который должен провести замеры и подготовить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории. С этим документом член садоводства затем обращается в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города», — рассказывает начальник отдела землеустройства администрации Красноярска Наталья Киселева.

При обращении в администрацию потребуются следующие документы:

• схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленную кадастровым инженером;
• протокол общего собрания членов садоводства о распределении земельных участков между членами садоводства или иной документ, устанавливающий распределение земельных участков в этом садоводстве, либо выписка из такого протокола или указанного документа.

В муниципалитете проверят, действительно ли такой участок предоставлялся садоводу, и распорядительным актом утвердят представленную заявителем схему кадастрового плана территории, на которой отражены границы садового участка. Тогда садовод получит участок в собственность бесплатно.

После этого члену садоводства нужно снова обратиться к кадастровому инженеру — заказать межевание и изготовление межевого плана участка. Этот документ он подает в Росреестр, чтобы поставить участок на кадастровый учет и зарегистрировать на него право собственности.

Стоимость оформления домов по дачной амнистии

При подаче заявки необходимо оплатить госпошлину, которая на момент написания статьи составляет 350 рублей. Другие траты не требуются, если не учитывать расходы на кадастрового инженера.

Но важно учитывать вот какой момент: зарегистрировать объект, который нарушает какие-либо нормы или требования, не получится – придется сначала исправлять все несоответствия. А это, конечно, потребует определенных денежных вложений и времени.

Поэтому, если вы только планируете строить дом или баню или хотите капитально перестроить какое-либо здание на участке, уделите особенно тщательное внимание тому, чтобы строение соответствовало всем требованиям. Это избавит вас от множества проблем в дальнейшем.

Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.

При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.

Документация продавца

Если вы не сильны в правовой сфере, нужно обратиться за помощью к специалисту – риэлтору или юристу. Важной частью сделки является проверка юридической чистоты недвижимости.

Какие документы нужно запросить у продавца при покупке дачи:

• Выписка ЕГРН. В ней указывается владелец участка и имеющиеся ограничения. Внимательно изучите документ, в первую очередь на предмет наличия залога, ареста, правопритязаний третьих лиц, особых условий использования земли (например, нахождение в охранной зоне нефте- или газопровода, ЛЭП и т. д.).
• Документы, на основании которых продавец владеет недвижимостью (договор купли, свидетельство о наследстве и пр.).
• Кадастровые паспорта на землю и дом (если он зарегистрирован). Обратите внимание на наличие границ участка (он должен быть размежеван), если их нет – сделку не зарегистрируют.
• Технический паспорт на строение (при наличии).
• Если недвижимость куплена в браке, должно быть нотариальное согласие супруга или он сам ставит подпись в договоре (при долевой собственности).
• Когда дача оформлена на ребенка, требуется разрешение органов опеки на продажу.
• Если продавец ведет себя странно или находится в преклонном возрасте, можно запросить справки из псих- и наркодиспансера. Это необходимо, чтобы снизить риски оспаривания купли-продажи.
• Квитанции об оплате электричества. Не забудьте сверить данные счетчика и в платежных документах. Если оплату принимает казначей или председатель кооператива, нужно встретиться с ними и убедиться в отсутствии долга.

Если у владельца на руках свидетельство о праве собственности старого образца, все равно запросите свежую выписку ЕГРН. Дело в том, что владение недвижимостью теперь фиксируется только в электронной форме (благодаря чему его легко проверить) – бумажный документ ничего не значит.

Похожие записи:

• Инструкция. Как позаботиться о пожилом родственнике?
• Можно ли отозвать генеральную доверенность на автомобиль?
• Министерство социальной защиты населения Ставропольского края