Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выделить доли из общей долевой собственности?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке
- Первым делом нужно определиться, для чего вам выдел. Тогда же вы примете решение, хотите ли вы выделить часть в натуральном выражении или же в денежном эквиваленте.
- Далее необходимо понять, возможно ли технически выделить часть в натуре, или придется довольствоваться деньгами; какие вообще варианты выдела возможны в этом случае; сколько всего будет долей и какой у них размер; сколько будет стоить ваша часть имущества на рынке недвижимости. Ответы на эти вопросы даст оценка эксперта.
- После того как вы решили, для чего вам выдел, нужно попытаться обсудить это с другими собственниками помещения. Если вам удалось договориться и подписать соглашение о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
- Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
- Подача искового заявления и документов в суд. Начало рассмотрения дела и судебных слушаний.
- Получение вступившего в силу решения суда.
- Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
Раздел квартиры в долевой собственности
Общим долевым правом собственности является право, когда определены доли каждого из владельцев из общего имущества. Выделение права подразумевает передачу части имущества в натуре через предоставление в собственность части квартиры либо путем выплаты денежной компенсации за эту долю. Раздел квартиры в долевой собственности можно осуществлять двумя законными способами:
- Договорный выдел доли – разделение владения на основании взаимного соглашения сторон. Участники могут самостоятельного достичь соглашения о порядке и условиях раздела имущества либо обратиться в судебные органы.
Важно! Следует различать понятия о разделе общего имущества и выделе доли из общего имущества. В первом случае раздел влечет за собой прекращение права общей собственности, возникает равное право собственности на каждую долю, выдел же доли происходит без прекращения этого права, граждане, выделившие свое имущество из общего, в дальнейшем лишаются права на общую собственность.
- Судебный выдел доли – производится путем выдела доли в натуре в порядке решения суда. В случае, если долю выделить нельзя ввиду ее незначительности относительно других долей, собственнику присуждается выплата денежной компенсации за счет средств остальных владельцев долей. После получения компенсации, собственник утрачивает свои права на долю в имуществе.
Выделение доли детям — обязательная процедура при покупке жилья с привлечением материнского капитала. Передачу собственности оформляют через договор дарения либо через соглашение о выделении доли. Оба варианта равноценны с юридической точки зрения, но первый более понятен.
Особенности процедуры:
- Если квартира принадлежит одному человеку, выделение оформляется в простой письменной форме.
- В случае с долевой собственностью необходимо нотариально заверить сделку.
- Если недвижимость оформлена как совместная собственность, сначала выделяют доли супругов, затем — детей. Обе сделки заверяют у нотариуса.
- Дети старше 14 лет участвуют в процедуре лично, представителем ребенка младше этого возраста выступает один из родителей.
Общая долевая собственность супругов
В результате раздела имущества квартира переходит из совместного вида собственности в общую долевую. В этом случае бывший супруг не может иметь никаких прав на долю второго бывшего супруга.
При этом необходимо помнить о том, что при желании одного из бывших супругов произвести юридическое действие с этой долей, а именно: продать или подарить, то потребуется согласие второго бывшего супруга, оформленное в письменном виде и заверенное нотариально.
Бывшие супруги, оформляя права общей долевой собственности на квартиру, должны определить порядок пользования. Если в квартире больше одной комнаты, они могут установить доли на каждую из комнат, а места общего пользования (кухня, ванная комната, коридор) останутся в совместном пользовании.
Закон также позволяет выделить в натуре долю из имущества. Но с квартирой это будет сложно, ведь для выдела доли в натуре необходимо, чтобы была возможность в имуществе оборудовать отдельный вход, сделать отдельный подвод коммуникаций и разделить места общего пользования. В квартире такого сделать невозможно, поэтому такой вид раздела имущества супругам не подходит.
Расходы на квартиру, которые превышают стоимость доли одного из супругов. Если один из супругов докажет, что он вложил в квартиру больше денежных средств чем другой, то имеются основания поделить квартиру между супругами не в равных долях.
Еще одним основанием требовать отдать одному из супругов большую часть собственности на квартиру, является неравнозначные вложения супругов по ежемесячным ипотечным платежам за квартиру, проживание несовершеннолетних детей с одним из супругов, а также отсутствие работы у одного из них по неуважительным причинам.
Супруг должен предъявить в судебный орган доказательство того, что он вложил больше денежных средств в квартиру.
Обратите внимание: если квартира принадлежала на праве собственности одному из супругов до его вступления в брак, но второй активно принимал участие в ремонте квартиры, суд может посчитать целесообразным признать такое имущество совместным и делить его между всеми собственниками.
Для того, чтобы доказать факт участия второго супруга в ремонте, необходимо сохранить чеки на строительные материалы или предъявить выписки из банков.
Раздел совместной квартиры через суд
Если супруги не могут договориться мирным путем, они обращаются в суд за разрешением спора.
Для начала супруг, который подает в суд исковое заявление о разделе квартиры, должен указать, каким образом он хочет разделить квартиру и в каких долях. В случае, если он считает, что вправе получить большую долю, он предоставляет документы или факты, это доказывающее.
В иске супругу необходимо указать сведения о сторонах спора, обстоятельства, на которых супруг основывает свои требования, а также цену иска.
К исковому заявлению супруг прилагает документы, подтверждающие, его право на обращение в суд. Если в наличии у него какого-либо документа нет, он может заявить ходатайство об его истребовании судом.
Список документов, необходимых для раздела квартиры:
- свидетельство о заключении брака и его расторжении;
- договор купли-продажи или иные документы о приобретении квартиры;
- документы, подтверждающие приобретение жилья в период брака.
Бывают случаи, когда суд отступает об законодательства и может присудить каждому из супругов разного размера доли в квартире.
Это может произойти при следующих обстоятельствах:
- наличие несовершеннолетних детей, которые остаются с одним из супругов;
- тяжелые материальные условия или отсутствия места иного проживания у одного из супругов;
- улучшение состояния квартиры за счет вложения в нее денежных средств мужа или жены.
После раздела квартиры бывшие супруги обращаются в Росреестр или МФЦ для регистрации изменений в праве собственности.
Порядок определения долей собственности
Зачастую общая жилая площадь в процессе пользования нуждается в разделе и тогда остро встает вопрос о выделении доли каждого владельца.
Рассмотрим, каков же порядок определения долей в квартире и какие существуют способы выделить долю каждого совладельца?
Статьей 245 Гражданского кодекса РФ предусмотрен порядок определения долей в имуществе, которое находится в пользовании, владении и распоряжении нескольких собственников и принадлежит им на праве долевой или общей собственности.
Общая собственность подразделяется на совместную – без указания долей, и долевую, которая законодательно закрепляет за каждым собственником определенную часть имущества. При этом доля в квартире — это не конкретная комната, а определенная часть в праве собственности на эту квартиру, которая обычно выражается в виде дроби. Долевая собственность подлежит государственной регистрации и данные о ней подлежат обязательной фиксации в Едином реестре прав на недвижимое имущество.
Определить границы своей доли можно только посредством выдела ее в натуре и осуществить это можно несколькими способами – по соглашению сторон и в судебном порядке. Это также определено нормами статьи 245 ГК РФ.
Выделение доли в квартире предполагает передачу ее части в натуре путем оформления права собственности на часть квартиры, соответствующую доле каждого конкретного гражданина, или выплату одним или несколькими собственниками денежной компенсации за долю в недвижимости.
Итак, долевую собственность можно оформить по взаимному соглашению сторон. Если же долевые собственники не смогли достичь соглашение об условиях и порядке раздела общей квартиры или выдела доли, то они имеют возможность обратиться в суд за разрешением этого вопроса.
Важно знать, в чем состоит отличие от раздела совместной собственности и в определении долей в квартире и выделе их в натуре. Так, выдел долей обычно происходит без прекращения или изменения права собственности других собственников жилья. Тогда как раздел совместной собственности ведет к прекращению права собственности у сособственников и регистрацию ее заново.
Определение долей собственности может происходить такими законными способами:
- Выдел доли в натуре.
- Компенсация стоимости доли.
- Выдел доли по решению суда.
- Выдел доли по соглашению.
Как разделить квартиру на доли в судебном порядке
Если собственники имеют разные представления об имущественных претензиях, споры решают в судебном порядке.
Исковое заявление о выделе доли в квартире подают в суд района, к которому относится место расположения квартиры. Истцом выступает лицо, претендующее на долевое право. Ответчиками будут собственники квартиры.
Нужно учитывать, что время подачи иска ограничено действующим сроком исковой давности — 3 года после того, как было выявлено право для предъявления имущественных претензий.
Способы деления приватизированной жилплощади
Существует два основных способа как можно осуществить раздел кооперативной квартиры при разводе. Первый способ, он же является наиболее предпочтительным, — это соглашение между собственниками. Владельцы квартиры путем переговоров и дипломатии обговаривают все нюансы раздела, включая размеры причитающихся каждому собственнику долей. В результате договоренностей оформляется определенный договор, который заверяется юридически и вступает в силу.
Однако не всегда этот способ может решить проблему. Многие люди имеют такое количество взаимоисключающий претензий и требований друг к другу, что придти к какому-либо соглашению становится невозможно. Кроме того, зачастую процесс раздела происходит в результате какого-либо конфликта между людьми (например, при разводе) и собственники вообще не готовы разговаривать. В таком случае раздел жилой площади происходит с помощью судебного процесса. Собственники встречаются в суде, в результате чего принимается решение о разделе недвижимости в тех или иных долях. Именно в суде рассматриваются вопрос, как разделить квартиру на доли, если один собственник не согласен с размером своей будущей доли.
Часто эта процедура может затянуться на длительный срок, поэтому все-таки гораздо выгоднее мирный раздел квартиры. Обращение в суд имеет место только в том случае, когда отсутствует какая-либо возможность заключения договора. Тогда судебное разбирательство остается единственным способом, как выделить свою долю в приватизированной квартире.
Необходимые документы
Чтобы юридически грамотно оформить раздел приватизированного имущества и жилой площади необходимо иметь определенный список документов, которые понадобятся вам при обращении в Росреестр. К ним относится:
- Соглашение между собственниками, которое содержит информацию о размере выделяемых долей, а также описан порядок использования жилой площади;
- Ксерокопии паспортов;
- Документ, подтверждающий соглашение от органов опеки, в случае участия в соглашении несовершеннолетних детей;
- Технические документы недвижимости (БТИ);
- Заявление в Росреестр, составленное по установленному образцу;
- Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.
Когда для сделок с долевой собственностью нужна выписка из ЕГРН
ЕГРН – единый государственный реестр недвижимости. В нем хранится информация о собственниках и долях каждого, кадастровой стоимости, наложенных ограничениях. Именно выписка из ЕГРН подтверждает государственную регистрацию права долевой собственности. Выписка понадобится в следующих случаях:
- Купля-продажа недвижимости, разделенной на доли;
- Купля-продажа доли в квартире;
- Раздел квартиры между покупателями или наследниками;
- Перераспределение долей по соглашению собственников;
- Выделение доли в натуре или получение компенсации за невозможность этой процедуры;
- Признание доли незначительной;
- Передача доли в аренду.
Поклеить обои, постелить ламинат, а тем более снести стену в квартире-долевке можно только с согласия всех собственников. Нельзя устроить ремонт самовольно, а потом требовать с остальных жильцов возместить затраты.
Раньше люди становились заложниками ситуации. Если они владели долевой квартирой, но никак не общались и даже не знали место проживания содольщика, то не могли делать ремонт. Был риск получить наказание рублем и потрепать нервы, бегая по судам.
ВС РФ внес поправки в это правило. Так, если квартиру приобрели на стадии строительства, и она оказалась в долевой собственности, то один из владельцев может сделать ремонт самостоятельно, не спрашивая разрешения. Если второй собственник объявится спустя несколько лет, то первый имеет право потребовать возместить часть затрат по благоустройству.
Выделение доли в натуре
Это очень важное в нашем вопросе понятие, которое чётко определяется нормами Гражданского Кодекса и рядом подзаконных нормативных актов. Согласно норм Кодекса, собственник имеет право выделить из общего имущества свою долю в натуре. Это означает получение конкретной части имущество в свою собственность, в отличие от общей долевой, где конкретных частей не выделено.
В качестве примера можно привести выделение доли земельного участка в натуре. После такого выделения один из собственников получает свой участок с чёткими границами и возможностью полного и свободного им распоряжения.
Бывает, что выделение доли в натуре невозможно или прямо запрещено законом. В таком случае совладелец имеет право на получение компенсации от другого владельца за эту долю. Например, супруги приобрели дом в браке. Фактически — дом является объектом недвижимости и находится в собственности двух человек. При разводе и разделе у супругов может возникнуть желание выделить свои доли, чтобы было чёткое понимание, что именно кому принадлежит. Вроде бы всё просто, но на практике вовсе не так.
Возможность выделения в натуре части имущества (в нашем случае части жилого дома) определяется на основании специального Заключения, которое представляет собой обоснование технической возможности провести такое выделение. Для этого необходимо привлечение профильного специалиста. В результате может оказаться, что выделить долю невозможно, так что придётся довольствоваться возможностью выкупа доли, либо же оставить всё как есть.
Таким образом раздел имущества, находящегося в долевой собственности возможен с выделением долей и без таковой. В идеале раздел совершается по общему согласию — оформлять его следует в нотариальной форме, а в самом документе описать имущество, его состояние и определить доли, которые будут принадлежать собственникам после фактического раздела. Если же договорённостей добиться не получается, раздел имущества проводится в судебном порядке.
На сколько долей можно разделить квартиру?
Данный вопрос законодатель отдает на усмотрение самого собственника. То есть, в данном случае действует принцип свободы распоряжения своей собственностью. Собственник вправе разделить свое имущество на 2,4,10,100,1000 и т. д. долей. Никаких ограничений не установлено.
Однако, определение долей в недвижимом имуществе, с точки зрения возможности последующего распоряжения своей долей, нецелесообразно.
Важно! Подарив или продав свою долю любому лицу, владелец теряет право собственности на эту долю. То есть, распорядиться возможно уже будет только своей долей. Конечно, другой долевой собственник не сможет продать долю без предварительного уведомления другого совладельца. Однако, эта обязанность хорошо обходится в практике, путем дарения части доли третьему лицу с последующей продажей.
Ведь неприятно будет жить в квартире или частном доме с чужими людьми и при недостижении соглашения относительно порядка пользования имуществом, его придется устанавливать в судебном порядке.
То есть, определение долей в недвижимости всегда сопряжено с риском ненадлежащего исполнения или неисполнения обязанностей по владению, пользованию, распоряжению долей другим долевым собственником.
Итак, в настоящей статье мы рассмотрели нюансы раздела недвижимого имущества на доли, заключения соответствующего соглашения и возможные препятствия при желании осуществить отчуждение доли.
ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.