Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать, если купил квартиру с долгами по коммуналке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Покупая недвижимость с непогашенной задолженностью, следует уделить особое внимание вопросу урегулирования финансовых претензий со стороны организаций, поставляющих коммунальные ресурсы в адрес бывшего собственника квартиры. Если управляющая компания настаивает на том, чтобы квитанции за прошлый период оплачивал новый собственник, следует обратиться к опытному юристу. С его помощью покупатели смогут составить претензии на имя руководителей коммунальных служб, а также подать жалобу в жилинспекцию.
Как самостоятельно можно узнать о долгах?
- Спросить у продавца. Перед тем, как покупать квартиру, вместе с другими документами обязательно попросите у ее владельца справку об отсутствии долгов. Как за коммунальные услуги, так и за капитальный ремонт. Согласно гражданскому кодексу, покупатель вправе ознакомиться со всеми условиями сделки.
- Внимательно читать договор. Многие люди забывают о простом правиле, что нельзя подписывать документ, не прочитав его. А продавцы пользуются этим. Они могут указать в официальном документе, что все долги по коммуналке переходят новому собственнику. Если это не заметить и подписать документ, то придется платить.
- Обратиться в управляющую компанию. Если продавец уверяет, что он не должник. Обязательно стоит это перепроверить у коммунальщиков, в ЕРЦ, у поставщиков ресурсов или в фонде капитального ремонта.
Важно! Получить некоторые данные можно только с согласия продавца. Поэтому если он отказывается вам помогать, стоит подумать, прежде чем приобретать эту квартиру.
- Через сайт УК. Там иногда выставляют информацию о должниках. Кроме того, в некоторых регионах такие данные можно найти и на порталах департаментов ЖКХ.
Правила «наследования» долга
Перед сделкой продавец обязан взять справку об отсутствии долга из всех структур, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги. Если после завершения сделки купли-продажи новый владелец обнаружил задолженность перед управляющей компанией, он не обязан ее оплачивать, ему должны завести новый нулевой счет. Статья 153 ЖК РФ говорит, что «обязанность оплачивать счета возникает с момента возникновения права собственности». Однако есть исключение: если вскрылась неоплата взносов на капитальный ремонт, долги переходят на нового владельца.
Часто стороны, зная о проблеме, договариваются между собой, что покупатель оплатит долг, но продавец снизит стоимость объекта. Пропишите это условие в договоре купили-продажи отдельным пунктом.
В случае покупки объекта с долгом бумаг для оформления нужно больше, но это не будет препятствовать сделке. Если же продавец скроет факт задолженности или ареста имущества, это грозит ему уголовной ответственностью. Итак, продать квартиру с недоимкой по ЖКХ можно, если нет судебного запрета.
Как проверить наличие долгов перед покупкой
Верить продавцу на слово в данном случае не следует. Достоверно установить перед покупкой, что по квартире имеется долг, можно только по официальным документам.
Есть несколько каналов информации, как можно проверить наличие долгов по коммунальным платежам перед покупкой жилья:
- Попросить продавца предоставить справку об отсутствии долга по коммунальным платежам из УК, ТСЖ или иной организации, обслуживающей дом. Это основной документ, на который стоит полагаться. Справка должна быть подписана бухгалтером и заверена печатью организации. Срок действия такой справки – всего 5 дней, поскольку за пределами этого периода может сформироваться новый долг.
- Если на жилплощадь приходит не один, а несколько счетов, например, отдельно по воде и отдельно по электричеству, подобные справки нужно запросить у всех коммунальщиков.
- Взносы по капитальному ремонту оплачиваются по отдельной квитанции, если счетом МКД управляет региональный фонд. Именно у регионального фонда перед покупкой нужно уточнять, имеется ли долг по взносам на конкретную квартиру – УК или ТСЖ не смогут предоставить достоверную информацию.
Обратите внимание! Бухгалтерия коммунально-снабжающей организации выдает сведения только по запросу действующего собственника. Покупателю такие справки не предоставляются. Поэтому если продавец отказывается оформлять справку, возможно, на квартире имеется многотысячный долг, который откроется после покупки.
Кто должен выплачивать долг?
Правило, о котором не стоит забывать: если квартира продана с долгом по квартплате, долг остается за прежним владельцем. Не существует нормы, которая перекладывает ответственность по оплате задолженности на плечи новых жильцов.
Наоборот, имеет место полная правовая защита. Согласно общему принципу гражданского и жилищного законодательства, права и обязанности возникают в момент заключения договора.
В соответствии со ст. 153 ЖК РФ, обязанность по оплате ЖКХ возлагается на лицо только с момента передачи ему права собственности. Все долги, которые были в прошлом, не относятся к покупателю.
Таким образом, обязанность по оплате коммунальных услуг не привязана к объекту. Она имеет исключительно личный характер. Долг закреплен за прежним собственником. Так говорит закон.
Долги по капитальному ремонту не входят в список. За капремонт придется платить новому жильцу независимо от его желания или прежних долгов.
Как узнать о долгах в ЖКХ
При приобретении недвижимости рекомендуется заранее узнать о наличии задолженности за коммунальные услуги.
Это сделать можно несколькими способами:
- через интернет на сайтах поставляющих компаний. Очень удобная функция. Покупателю нужно знать всего адрес квартиры, после заполнения формы система выдаст всю интересующую информацию. К сожалению, не все организации заводят подобные сервисы,
- управляющие компании имеют свои сайты. Каждый собственник заводит там свой личный кабинет, в котором может оплачивать услуги. Покупателю потребуется взять данные от него, войти и просмотреть интересующую информацию,
- банки также могут предоставить информацию о наличии задолженности. При заполнении формы на оплату сервис выдает информацию о необходимой сумме к погашению. Сделать это можно в любом отделении банка или в личном кабинете пользователя,
- существуют банкоматы, в которых отражена информация о сумме, подлежащей к оплате. Если общий объем средств высок, это значит, что имеется непогашенная задолженность,
- в центре управления недвижимостью. Здесь собрана вся информация о внесении платы по коммунальным услугам, данные о владельце, а также о том, на кого возложена обязанность по уплате взносов. К сожалению, подобные центры существуют исключительно в крупных городах, например в Москве, Санкт Петербурге.
Имеет ли право ЖКХ отключить свет за неуплату?
Подобными способами можно оплатить существующую задолженность при желании нового собственника. Поставляющим компаниям не принципиально, кто погасит задолженность. Главное ее полное устранение. При наличии лицевого счета узнать о задолженности и оплатить ее не составляет труда.
Для этого стоит обратиться:
- к сотруднику почты России (он введет номер счета и расскажет, какая сумма подлежит к оплате),
- к терминалу оплаты коммунальных услуг (после введения счета выводится информация о наличии задолженности, и в какой период она образовалась),
- к банковскому сотруднику, осуществляющему прием платежей за коммунальные услуги,
- к сотруднику поставляющей услугу организации лично или по телефону.
Имея на руках номер лицевого счета, можно узнать не только о наличии и сумме задолженности, но и о времени ее образования.
На сумму долга по оплате коммунальных услуг ежедневно начисляются пени, штрафы, поэтому информация, отражаемая в интернете, может отличаться от настоящей. Точные данные можно узнать исключительно у сотрудника компании-поставщика.
Необходимые действия перед покупкой квартиры
Перед покупкой квартиры необходимо детально ее проверить. Часто продавцы умалчивают о наличии задолженности. Благо сейчас это сделать не трудно. Достаточно зайти на сайт поставляющей компании, ввести адрес.
Если долг обнаружился после заключения договора купли-продажи, Жилищный кодекс Российской Федерации стоит на стороне покупателя. В нем написано, что обязательства по оплате коммуналки появляются с момента заключения договора купли-продажи.
Если произошел конфликт с управляющей компанией, необходимо обращаться в жилищную инспекцию и в суд. Никто не имеет права взыскивать с вас чужие долги.
Лучше заранее оговаривать все тонкости погашения задолженности с продавцом. Избежать проблем с законом поможет своевременное заключение договора с поставляющей услугу компанией.
Если нет времени проверять долги, можно отразить в договоре купли-продажи подтверждение отсутствия задолженности за коммунальные услуги со стороны продавца. Например, в документе указывается «Подтверждаю, что абонент ФИО не имеет задолженности по оплате коммунальных услуг на дату, адрес квартиры».
Полностью оплатить коммунальные долги придется в случае наследования (ст. 1112 ГК РФ). Новый собственник принимает в наследство не только квартиру, но и обязанность по оплате имеющейся задолженности умершего собственника. Такая обязанность возникает с момента вступления в наследство, поэтому наследнику рекомендуется сразу обратиться в управляющую компанию и уведомить ее о смерти собственника, советует Игорь Шурпик. Там можно получить информацию о наличии/отсутствии задолженности по ЖКУ и указать сведения для направления квитанций на оплату коммунальных услуг.
Как происходит на практике
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Учитывая нормы законодательства, за исключением капремонта рисков для покупателя нет. Если мы говорим про правоприменение, то ситуация менее радужная: если есть долг по электричеству перед Мосэнергосбыт, потому что у вас прямой договор с ресурсопоставляющей организацией, то есть риск того, что к вам придут и отключат свет. Если у предыдущего владельца есть долг перед ГБУ «Жилищник» (то, что платится непосредственно через МФЦ), то новый собственник может перевести лицевой счет на себя и изменить номер, чтобы по счету не было старого долга.
Что делать если произошла ошибка и долг взыскали с вас?
Вы – новый собственник, но судебный приказ о взыскании старых долгов был выписан на ваше имя? В этой ситуации не теряйте времени. Как только вы получили приказ по почте – сразу отправляйтесь в суд, который его вынес и пишите возражение. Обязательно – приложить все копии документов, подтверждающих ваше право собственности.
Приобретение недвижимости – всегда радостное и знаковое событие для каждой семьи, но не редко оно может быть омрачено неожиданной и неприятной новостью о наличии долга по коммунальным услугам. В России нет установленной формы единой квитанции, поэтому предоставляя справку об отсутствии долга от одной службы, продавец может скрыть большой долг от других коммунальных служб. Этим и пользуются продавцы квартир. Будьте бдительны!
Правовые нюансы наличия долга по коммунальным платежам
Главным нюансом долга является то, что при регистрации договора купли-продажи для последующего получения свидетельства о праве собственности, регистрирующий орган может запросить соответствующий документ, подтверждающий полное погашение коммунального бремени, а при отсутствии такового – отказать в процедуре.
При реализации правомочий в отношении недвижимости с долгами стоит учитывать следующее:
- Наличие непогашенных коммунальных долгов не может умалять право собственника на решение продать, обменять, завещать или подарить объект (исключением является наложение ареста в соответствии с судебным постановлением);
- На сменившегося собственника квартиры не переходят долговые обязательства от предыдущего владельца;
- Срок исковой давности по взысканию долга за коммунальные платежи составляет 3 года (то есть, если собственник не платил за коммуналку в течении 10 лет, то управляющая компания сможет взыскать средства только за последние три года с даты подачи иска);
- Цессия (перевод долга) со стороны управляющей компании в отношении коммунальных долгов невозможна;
- Долговые обязательства по взносам за капитальный ремонт могут перейти к новому владельцу на основании закона (ст. 158 ЖК РФ).
Долг по взносам на капремонт переходит на нового хозяина квартиры
Отдельно оговорим ситуацию со взносами на капремонт. В части 3 статьи 158 Жилищного кодекса сказано, что обязанность оплачивать расходы на капремонт в МКД появляется у собственников с момента возникновения права собственности на помещение в доме. Однако в случае перехода права собственности (например, при продаже квартиры) на нового собственника одновременно переходят и все обязательства прежнего хозяина квартиры по оплате расходов на капремонт. То есть долги по взносам за капремонт, оставшиеся от предыдущего хозяина, придется погашать новому собственнику квартиры.
Исключение из этого правила предусмотрено законом для квартир, которые раньше принадлежали Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям: они должны будут сами закрывать свои долги по взносам на капремонт до момента перехода права собственности новому хозяину.
Что закреплено в законодательстве
Покупка квартиры на вторичном рынке — не редкость. Часто новые жильцы сталкиваются с проблемой неоплаты коммунальных услуг старыми владельцами. В этом случае в соответствии с действующим российским законодательством существует особая процедура взыскания средств коммунальными службами. Однако в любом случае новые собственники платить по чужим долгам не обязаны.
При покупке квартиры необходимо обращать внимание на информацию о наличии задолженности по коммунальным услугам. Просмотреть ее можно в ЖЭКе. При наличии долгов необходимо взять с продавца письменное обязательство о погашении их в определенный срок.
Внимание! Надо заметить, что закон полностью на стороне новых владельцев. Статья 153 Жилищного кодекса Российской Федерации защищает права собственников, оказавшихся в подобной ситуации.
Бывают ситуации, когда граждане, веря на слово продавцу, приобретают недвижимость с долгами без наличия бумаги о погашении задолженности.
В этом случае свою правоту придется доказывать через суд. Компания-поставщик самостоятельно не станет разбираться, кто обязан оплачивать задолженность, а направит на ваш адрес письменное уведомление о ее наличии. Подобный подход к решению проблемы не законен.
В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации обязанности по внесению платы за пользование коммунальными услугами у нового собственника возникают с момента заключения договора купли-продажи, договора аренды, договора социального найма. Договоры составляются в письменном виде и подписываются обеими сторонами сделки.
Все долги, которые существовали до указанного в бумаге срока, новому владельцу не принадлежат. Он не обязан вносить средства. Кроме того, поставляющие компании не имеют права прекратить подачу услуги, если новый собственник исправно оплачивает ее с момента возникновения обязанности.
Важно! Задолженность по капитальному ремонту старого владельца придется оплачивать новому собственнику.
Квартира под арестом или ограничением
Как пояснила юрист Евгения Свинтаржицкая, сами по себе долги за коммуналку или капремонт не влекут за собой ограничений прав владельца квартиры. Ему, в частности, не могут запретить продать квартиру. Однако если УК (или ТСЖ) подала судебный иск о взыскании долга, суд удовлетворил иск, а пристав исполнитель наложил арест на квартиру (или запрет на регистрационные действия с ней), то продажа квартиры требует дополнительных манипуляций.
Арестованная квартира – это, как правило, обуза для владельца. Часто он готов продать её с хорошей скидкой, лишь бы избавиться от долгов и уладить вопрос с органами правосудия. Сделка с участием такой квартиры достаточно сложна в оформлении. Такими обычно занимаются риэлторы. Самостоятельно продать квартиру, находящуюся под арестом, способен не каждый владелец.
Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, можно ли это сделать
Любому собственнику жилья полагается вовремя платить за предоставляемые услуги. Однако по различным причинам не все делают это положенным образом. И как быть, если на такой товар нашелся свой покупатель?
Можно ли продать квартиру с долгом?
Прямого запрета в законодательстве на совершение подобных сделок нет. Стороны свободны в заключении любых договоров и внесении в них различных условий по своему желанию. Главное, чтобы они не противоречили существующим законам и не нарушали ничьих интересов. Продажа квартир (иных жилых помещений) с долгами по ЖКХ закону не противоречит. Сама сделка будет совершаться по обычным для купли-продажи недвижимости правилам. Понадобится собрать все нужные документы, составить и подписать договор, осуществить регистрацию перехода прав по ней в Росреестре.
Однако отдельным пунктом или дополнительным соглашением нужно будет решить вопрос о судьбе неоплаченных ЖКУ.
Подводные камни для покупателя
При совершении любых сделок ее стороны несут определенные риски.
Покупателям пред подписанием бумаг следует внимательно изучить все имеющиеся у продавца документы. Важно выяснить, является ли данное лицо законным собственником, в порядке ли у него документы на квартиру, нет ли обременений, ни идет ли судебный спор по данной квартире. Если покупатель соглашается на оплату долгов за ЖКУ, то здесь тоже нужно быть внимательным. Особенно, если продавец предлагает просто увеличить сумму покупки, а долги хочет платить сам. Нужно проверить имеются ли на самом деле долги, в каком размере и за какой период.
Взыскиваться могут долги лишь за последние три года.
Соглашение об оплате коммунальной задолженности должно быть письменным. При этом нужно точно указать, в какой сумме, за какой период обязуется покупатель погасить долг. Если вы стали владельцем квартиры, но не подписывали соглашений о принятии на себя долгов, то оплачивать их не нужно.
Что делать, когда УК настаивает на оплате? Можно предоставить им письменный ответ с указанием даты, с которой стали собственником указанного жилья. А также написать о том, что соглашения об оплате долгов бывших собственников не подписывались. УК должна будет взыскивать их с прежних владельцев.