Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Снижение ставки по ипотеке: практические советы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не каждый заемщик знает, можно ли уменьшить процент по ипотеке. Банки не заинтересованы в потери части своей прибыли, поэтому не афишируют, на каких основаниях могут быть пересмотрены условия договора. К ним относятся, например, различные льготы. Однако у них есть свой вариант, как снизить процент по действующей ипотеке – провести реструктуризацию кредита. Это может быть действительно выгодной сделкой, особенно если проводить ее на первых этапах выплаты ипотеки, когда выплачена меньшая часть от суммы начисленных процентов. В данном случае снижение ставки по ипотеке 2022 обусловлено заключением договора с другим банком, условия кредитования которого более выгодные. Новый банк досрочно погашает задолженность клиента в старом кредитном учреждении, после чего необходимо пройти всю процедуру по оформлению ипотеки заново.
Когда стоит добиваться понижения ипотечной ставки через суд?
Добиться снижения процентной ставки по действующему договору с банком через суд практически невозможно – на условия соглашения не влияет ключевая ставка ЦБ РФ, рыночная ситуация, политика кредитного учреждения. Снижение ставки – право, а не обязанность банка, поэтому обращение с иском в 99% случаев обречено на провал, при этом клиенту придется выплатить еще и судебные издержки.
Единственный случай, когда можно через суд требовать пересмотра условий: если в договоре указан соответствующий пункт. Например, базовая ставка ипотеки – 11,7%, но при уплате половины долга банк должен снизить этот показатель до 11,2%. Если обращение клиента было отклонено, а кредитное учреждение нарушает условия соглашения, только в этом случае целесообразно обращение в суд.
Что делать, если ипотеку уже взяли, а платить стало тяжело?
В случае, если вы уже подписали кредитный договор и осознали, что условия вам не подходят, банки предлагают несколько способов снижения ставки. Для оформления заявки необходимо обратиться в банк и подать заявление на изменение условий кредитования. Тогда рассматривают три варианта снижения выплат по кредиту:
-
Рефинансирование. Или простыми словами «кредит на кредит», но на более выгодных условиях. Стоит уточнить у банка, предоставляют ли они возможность рефинансировать кредит, оформленный в другой организации. Например, «Сбербанк» позволяет рефинансировать любые кредиты на своих улучшенных условиях.
-
Реструктуризация. Это изменение условий ипотечного кредита, с целью — улучшить платежеспособность клиента банка. Примером таких условий являются ипотечные каникулы. Они позволяют взять отсрочку по выплатам за кредит или снизить размер ежемесячных выплат до удобного уровня. Но имейте в виду, что такая мера ухудшает вашу кредитную историю.
-
Суд. В случае, когда заемщик нашел ошибку в договоре кредитования, и его права по ипотечным выплатам нарушены, стоит обратиться в суд для решения этого конфликта. Важно уточнить, что в период судебного разбирательства заемщик обязан продолжать совершать выплаты. В противном случае, к нему будут применены санкции.
Обычно заявку по реструктуризации и рефинансировании рассматривают течение 2-3 дней, а потом необходимо будет оформлять необходимые документы.
Льготы от государства
Государство старается создать равные возможности по получению жилья для граждан. Поэтому хотим напомнить о существующих льготах, которые помогут упростить исполнение кредитных обязательств по ипотеке. Если вы воспользуетесь ими сразу, то вам не придется впоследствии бегать и снижать ставку.
Материнский капитал
Для первоначального взноса по ипотеке можно использовать материнский капитал. Это господдержка, которая действует в России с 2007 года. Так, за первого ребенка начисляются выплаты в размере 524 тыс. рублей, за второго идет доплата 168 тыс. рублей. При рождении третьего ребенка, семьи могут получить еще 450 тыс. рублей для погашения ипотечного кредита.
Льготная ипотека
На данный момент существует множество программ государственной поддержки. С их помощью льготы и субсидии по ипотеке могут получить учителя, медицинские работники, военные, а также молодые семьи до 35 лет. Такие программы помогают снизить финансовую нагрузку и создать комфортные условия для проживания граждан на весь срок кредита. Правда, чтобы стать участником этих программ придется ждать не один год.
Налоговые вычеты
Через год после покупки недвижимости с помощью налогового вычета можно вернуть часть стоимости квартиры — до 260 тыс. рублей, и за процент по ипотеке — до 390 тыс. рублей. Если жилье было куплено в долевую или совместную собственность, то право на получение вычета имеют все юридические владельцы.
Как снизить процентную ставку при оформлении ипотеки
При взятии ипотечного кредита каждый заемщик стремится получить выгодные условия. И банковские организации в целях поддержки клиентов готовы предложить ряд мер и решений, направленных на корректировку параметров займа. Какие же существуют способы снизить процент по ипотеке до заключения договора?
Для начала следует уделить внимание выбору кредитора. Несмотря на схожие продукты в разных банках, условия по ним могут различаться. Эксперты рекомендуют обращаться в банковские организации, в которых открыт зарплатный проект. Некоторые кредиторы для корпоративных клиентов готовы снизить процентную ставку по ипотеке.
Следующим шагом станет подбор подходящей программы и задействование специальных банковских опций, ориентированных на то, чтобы заемщик скорректировал условия кредитования в собственных интересах. Для некоторых категорий кредитополучателей доступна государственная поддержка, в рамках которой можно оформить ипотечный кредит под низкий процент.
Как рефинансировать текущий ипотечный кредит?
Если у вас уже есть ипотека, можно попытаться снизить ставку с помощью рефинансирования. Обратитесь в банк, где оформлен ваш кредит. Вероятно, он сможет предложить более выгодные условия.
Изучите продукты других банков. Зачастую они готовы предоставить более выгодные условия, чтобы заполучить клиента, а вместе с ним и проценты по его ипотечному кредиту. Правда, в этом случае процесс рефинансирования окажется сложнее — в новый банк придется заново предоставлять пакет документов, который вы собирали на этапе подачи первой заявки. Потребуются и дополнительные финансовые затраты: оплата оценки недвижимости, регистрации новой ипотеки (государственная пошлина составляет 1 тыс рублей) и страховки (рассчитывается индивидуально).
Что делать, чтобы вам не отказали
Чтобы снизить вероятность отказа в рефинансировании, эксперты рекомендуют следовать нескольким рекомендациям. Во-первых, нужно понять, действительно ли ставка по новому ипотечному кредиту будет выгоднее. Рефинансирование повлечет дополнительные расходы: повторную оценку залога, страховку, оплату госпошлин и оформление документов.
«Целесообразность рефинансирования зависит от процента по действующему договору и от того, в какой период кредитования клиент его проводит — в первые годы после получения ссуды или ближе к середине срока. Сейчас рефинансировать ипотечный кредит выгодно, если разница между текущей и новой ставкой составляет не менее 1,5 п. п.», — отметила младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
Не стоит рефинансировать «свежую» ипотеку, поскольку это лишает банк дохода, и вероятность отказа будет высока. По мнению экспертов, лучше хотя бы полгода-год выплачивать ипотечный кредит, а после уже подать заявку на рефинансирование.
Обращаться за рефинансированием повторно в случае отказа стоит через пару месяцев. «Можно вновь подавать заявку именно в тот банк, в котором вам отказали. За это время могла измениться его политика или требования к рефинансированию. В последнее время многие банки стали рефинансировать жилищный заем для своих ипотечных клиентов, чтобы их удержать», — отметил Алексей Коренев.
При выборе банка эксперты рекомендуют ориентироваться на топ-20. «Эти банки наиболее надежные, многие из них поддерживаются государством. Они имеют возможность держать низкие ставки по кредитам и у них уже отработаны технологии рефинансирования», — пояснил аналитик ГК «Финам».
Перед подачей заявки на рефинансирования специалисты советуют тщательно изучить требования к программе и условия — лимиты, сроки, ограничения по возрасту. Если у заемщика есть долги по кредитам, необходимо сначала их погасить, и лишь спустя полгода подавать заявку на рефинансирование.
Кроме того, нужно оценить свой уровень финансового состояния. С момента оформления ипотеки он может измениться как в лучшую сторону, так и худшую сторону. Перед одобрением заявки на рефинансирование, банк потребует справку о доходах, поэтому лучше чтобы они были как минимум на том же уровне, когда заемщик брал ипотеку. В целом рекомендуется, чтобы на ежемесячную оплату кредита уходило не более 40-60% общего дохода заемщика.
Пoдвoдныe кaмни пpи oфopмлeнии
Нaлoгoвый вычeт. Ecли вы пoлyчaли или coбиpaлиcь пoлyчить нaлoгoвый вычeт нa пpoцeнты, yплaчeнныe пo ипoтeчнoмy кpeдитy, пocлe peфинaнcиpoвaния вы cмoжeтe пoлyчить вычeт, тoлькo ecли бyдyт coблюдeны двa мoмeнтa: нoвaя cyммa кpeдитa нe бoльшe ocтaткa дoлгa пo cтapoй ипoтeкe и нoвый кpeдит вы взяли y бaнкa, a нe y кaкoй-тo дpyгoй кpeдитнoй opгaнизaции бeз бaнкoвcкoй лицeнзии. Этo oбязaтeльнo нaдo yчитывaть, пocкoлькy мнoгиe бaнки пpи peфинaнcиpoвaнии пpeдлaгaют yвeличить cyммy.
Пpoтивoдeйcтвиe co cтopoны cтapoгo бaнкa. Нeкoтopыe бaнки вeдyт ceбя кaк coбaкa нa ceнe: peфинaнcиpoвaть caми нe мoгyт или нe xoтят, нo и oтпycкaть зaeмщикa к кoнкypeнтaм нe нaмepeны. B peзyльтaтe тaкoй бopьбы зa клиeнтa нa вaшy квapтиpy мoгyт «oшибoчнo» нaлoжить apecт cpaзy пocлe тoгo, кaк вы зaикнeтecь o пepexoдe в дpyгoй бaнк. B кpeдитнoй иcтopии cтaтyc кpeдитa мoжeт пpeвpaтитьcя в «пpocpoчeн».
Eщe oдин мeтoд пpoтивoдeйcтвия — зaтягивaниe cpoкoв пpeдocтaвлeния дoкyмeнтoв, cпpaвoк, пиcьмa кpeдитopa o coглacии или oткaзe в peфинaнcиpoвaнии. Этo пиcьмo инoгдa тpeбyeтcя для пoдaчи зaявки в нoвый бaнк, a гoтoвить вaм eгo мoгyт oкoлo мecяцa.
Нepeдки cлyчaи, кoгдa клиeнт изъявляeт жeлaниe peфинaнcиpoвaть cвoй кpeдит, зaпpaшивaeт cпpaвкy, a eмy пpeдлaгaют cнaчaлa пoдaть зaявлeниe нa cнижeниe cтaвки. Клиeнт пocлyшнo пoдaeт зaявкy, ждeт мecяц-дpyгoй, a пoтoм пoлyчaeт oткaз. Или вce-тaки cнижaeт cтaвкy, нo бeз peфинaнcиpoвaния, a в peзyльтaтe pecтpyктypизaции кpeдитa. Бeз пpeдyпpeждeния oб этoм.
Cтpaxoвaниe. Пpи oфopмлeнии кyпли-пpoдaжи вы пpeдocтaвляли в cтpaxoвyю пaкeт дoкyмeнтoв нa пpoдaвцa квapтиpы. Co вpeмeнeм эти дoкyмeнты мoгли быть yтepяны. Пpeдocтaвить иx пoвтopнo дocтaтoчнo cлoжнo, a знaчит cтpaxoвaя нe cмoжeт пpoвepить нaдeжнocть cдeлки и мoжeт oткaзaть в cтpaxoвaнии.
Оформление нового договора по ипотеке
При условии снижения процентной ставки возможно развитие событий по трем вариантам:
- Информирование клиентов банка учреждением самостоятельно об изменении условий ипотечного кредитования при предоставлении более благоприятного режима. Сообщения отправляются через СМС на мобильные телефоны, уведомления на электронные и почтовые адреса. Иногда такая рассылка носит массовый характер, в некоторых случаях возможно проявление лояльности банком к определенному заемщику, исправно вносившему платежи в течение длительного периода на основании старых условий.
- Если клиент узнает, что есть возможность снизить процентную ставку по ипотеке в связи с изменением программы банка. В этом случае инициатива полностью исходит от заемщика. Он обращается с заявлением к руководства кредитующей организацией, получает решение, подписывается представленное дополнительное соглашение к основному ипотечному договору или договор на новых условиях.
- Заемщик анализирует ситуацию на ипотечном рынке кредитования в регионе. Если отмечено снижение процентной ставки в других банках, подает заявки на рефинансирование.
- При обращении в другой банк или за реструктуризацией ипотечного кредита следует внимательно просчитать последствия изменения условий по действующей ипотеке. К сожалению, информация, выдаваемая по запросу при использовании электронных калькуляторов онлайн на официальных сайтах кредитных учреждений, не всегда соответствует действительности. При расчете зачастую не учитываются условия о необходимости погашения комиссий, страхование учитывается по минимальной ставке с неполным комплектом услуг, не входят в сумму расходы на повторную оценку объекта залог и др. Все эти факторы обязательно нужно учесть при планировании перезаключения договора на новых условиях даже при снижении процентной ставки в пределах 2-5%. Для уточнения деталей и действующих тарифов и получения подробного актуального расчета желательно обратиться в отделение банка к специалисту по ипотечному кредитованию, который представит подробные условия с расчетом.
- Для уменьшения процентной ставки по новому договору возможно использование дополнительных способов, гарантирующих выплаты – это привлечение поручителей или созаемщиков, если банк практикует такие способы обеспечения.
- Для переоформления ипотеки по сниженной ставке лучше обращаться в банк, где оформлен зарплатный проект или ипотечный заемщик получает иные выплаты, а также имеет открытые вклады, счета со средствами. Заключить с таким учреждением договор на более выгодных условиях по имеющейся ипотеке будет намного проще.
Можно ли снизить проценты по ипотеке?
Снижение процентной ставки – не фантастическая операция. Клиент на самом деле может улучшить условия кредитования, как на стадии заключения договора, так и после подписания соглашения.
Речь идет о ситуации, когда ипотечная ставка немного выше той, которая в текущий момент действует на рынке. Если при оформлении ипотечного кредита клиент использовал льготы или акционное предложение от банка, то в таком случае ставка вряд ли станет еще ниже.
Самая благоприятная ситуация для клиента – периоды снижения ключевой ставки. Если она падает, то уменьшаются и проценты по ипотеке.
Для уменьшения ставки важно, чтобы кредитополучатель:
- не имел просрочек по кредитным выплатам (имеет хорошую кредитную историю);
- оформил страхование имущества и, желательно, страхование жизни и здоровья.
В каких случаях можно снизить процент по ипотеке
Каждый гражданин имеет шанс уменьшить ставку по ипотечному кредиту. Можно подать заявку на снижение процентной ставки по ипотеке онлайн или обратиться с этим вопросом в отделение напрямую. При визите в банк с заявлением на небольшую скидку никаких штрафов, пеней, а также негатива от кредитора ожидать не стоит. Эта процедура легальна и прописана законодательно.
Причин для рассмотрения обращения несколько:
- у плательщика возникли непредвиденные обстоятельства, отразившиеся на его доходе;
- ЦБ существенно снизил ставку рефинансирования, а банки предлагают ипотеку на более выгодных условиях;
- клиент уже несколько лет платит кредит, хочет сэкономить и получить скидку по платежам.
Никто не может заставить банк снизить проценты по ипотеке, однако вправе использовать свой шанс. От плательщика требуется лишь подать заявление в кредитную организацию, приложить справки, документы и дождаться рассмотрения заявки. При этом обращение не испортит репутацию гражданина, а при отказе есть возможность обратиться в другую финансовую организацию для рефинансирования.
Возможно следующее развитие событий:
- Банк сам информирует своих клиентов о том, что имеется возможность изменения условий кредитования. Информация может передаваться любыми способами: СМС-сообщения, электронное или обычное письмо. Банк может предупредить всех своих клиентов, взявших ипотеку в данной организации, или же выделить только лояльных клиентов, не имеющих задолженности перед кредитной организацией.
- Заемщику становится известно, что банк изменил условия кредитования и имеется возможность пересмотра ранее выданных кредитов. В этом случае вся инициатива будет исходить от него.
- Заемщиком проводится анализ ипотечного рынка и при обнаружении снижения ставок в других кредитных организациях. Он может подать заявку в них на рефинансирование.
Заявление и необходимые документы
Для изменений условий по ипотеке потребуется обратиться в банк с полным пакетом документов. Как правило, финансовые организации запрашивают:
- Паспорт.
- Второй документ заёмщика.
- Кредитный договор.
- Справку о сумме долга.
- Документ, подтверждающий ухудшение финансового положения.
Важно! Следует учитывать, что пакет документов зависит от выбранной программы и определяется каждым банком персонально.
Помимо документов заёмщику следует заполнить бланк заявления, в котором указать суть обращения. Заявление всегда заполняется на имя руководителя того офиса, услугами которого вы воспользовались. В документе следует указать:
- Наименование кредитора.
- Личные данные.
- Сведения по кредитному соглашению.
- Суть обращения.
- Просьбу, а именно уменьшение процента.
- Причину, по которой не можете вносить оплату на ранее заключенных условиях.
- Перечень прилагаемых документов.
Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.
Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.
161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.
Какие варианты предлагаются банком
Если имеются доказательства того, что у заемщика действительно ухудшилось материальное состояние, поэтому он не может далее уплачивать платежи по договору, то банк может предложить несколько вариантов, позволяющих снизить кредитную нагрузку:
- увеличение срока кредитования, причем нередко предлагается даже это на 10 лет, что позволит значительно снизить ежемесячные платежи;
- ежеквартальное, а не ежемесячное перечисление платежей, что позволяет человеку набрать нужное количество средств за три месяца;
- формирование для заемщика индивидуального графика платежей, для чего учитывается его финансовое состояние, сезонность заработка и иные параметры, поэтому при таком графике он сможет без проблем и просрочек уплачивать средства по займу;
- предоставление кредитных каникул, являющихся отсрочкой платежа, за счет которых некоторый промежуток времени заемщик вовсе не уплачивает какие-либо средства, кроме процентов по займу, что увеличивает срок кредитования и переплату, но позволяет человеку за это время улучшить свое материальное положение;
- некоторые банки предлагают снижение процентной ставки при электронном оформлении кредита;
- снизить ставку наиболее оптимально и выгодно, если пользоваться разными акционными предложениями банковских организаций.