Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выделение долей детям в ипотечной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипотека – обязательства длиной в полжизни. В процессе погашения могут возникать самые разные нюансы. Если родители использовали средства маткапитала для погашения ипотеки, по окончании выплат придется решать вопрос с распределением жилья на членов семьи и выбором формата переоформления.
Права супругов при покупке недвижимости
Недвижимость может находиться в личной собственности одного из супругов, а также в совместной и общей долевой собственности. Приобретенное в браке на общие средства имущество регистрируется как совместная собственность в том случае, если не был заключен брачный договор или не было подписано соглашение о разделе имущества.
В Росреестре уточнили, что оформить совместно нажитую в браке недвижимость можно:
- на одного из супругов. При этом даже если законным владельцем будет зарегистрирован один супруг, оформленная на него недвижимость будет считаться совместной собственностью супругов;
- в общую совместную собственность супругов;
- с выделением долей супругов в соответствии с условиями брачного договора или соглашения о разделе имущества.
Право ребенка на долю в имуществе и его права на распоряжение этой собственностью
Ребенок, являющийся гражданином России, с рождения наделяется правами. До 18 лет использование ребенком этих прав может быть ограничено. Независимо от возраста ребенок может быть собственником любого имущества. Понятно, что несовершеннолетний ребенок не в состоянии разумно распоряжаться имуществом, поэтому права ребенка на распоряжение имеющимся у него имуществом до 18 лет ограничены. Права и обязанности ребенка, вытекающие из владения собственностью, возлагаются на его законных представителей.
Бывают случаи, когда люди, наделенные правами законных опекунов, действуют не в интересах ребенка, а в собственных. В связи с этим любые сделки по отчуждению собственности детей контролируются органами опеки. Договоры, которые уменьшают долю ребенка в собственности или ухудшают положение ребенка, будут запрещены органами опеки.
Если вы выделяете ребенку долю в собственности, вы перестаете быть собственником этой доли. В распоряжении этим имуществом ваши права могут быть ограничены органами социальной опеки. Иногда это может быть крайне неудобно. Перед наделением ребенка долей собственности хорошенько подумайте о том, действительно ли это необходимо.
Факт наличия у родителей собственности до рождения ребенка или приобретения имущества родителями после его рождения не создает у него права собственности на имущество. У ребенка появляется право на наследование имущества, иногда это право даже заключается в обязательной доле наследства, но права собственности на имущество родителей ребенок не имеет.
Право собственности предполагает возможность распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Имущество можно:
- продать;
- подарить;
- сдать в аренду;
- распорядиться им иным способом;
Собственность можно даже уничтожить, если способ ее уничтожения не является общественно опасным.
Какие банки выделяют ребенку долю при ипотеке
Прежде, чем перейти к конкретным кредитным организациям, разберемся, по какой причине на выделение детских долей до момента окончательного расчета по ипотеке идут не все банки. Дело в том, что согласно действующим нормативным актам, защищающим права несовершеннолетних, принудительно реализовать такую квартиру будет практически невозможно. Если заемщик не сможет в срок исполнять обязательства по оплате ипотечных взносов, кредитор не сможет обратить взыскание на квартиру, частично принадлежащую несовершеннолетним. Если банк категорически отказывается от выделения детской доли до момента погашения, а органам опеки и попечительства недостаточно обязательства, можно воспользоваться такими выходами из этой ситуации:
- Выбрать ипотечную программу, условиями которой предусмотрена передача в залог не приобретаемой, а уже имеющейся недвижимости. Такие программы отличаются более высокой ставкой.
- Закрепить детские доли в другой недвижимости. В этом случае заемщику должно принадлежать еще одно жилое помещение или можно достигнуть договоренности с родственниками.
- Попробовать устранить претензии органов опеки, получить их согласие на основании нотариального обязательства.
- Прибегнуть к помощи другого банка.
Соглашение о выделении доли детям
Обращению за выделением долей детям в ипотечной квартире должно предшествовать заключение соглашения между родителями.
В этом документе они подробно указывают свои данные и данные детей, а также обязательно предоставить детям определённые доли в недвижимости в личную собственность. Нужно указать сроки и порядок передачи доли, а также её размер. По закону он не может быть меньше 12 квадратных метров на одного ребёнка.
Если для покупки квартиры будет использован материнский капитал, то выполнение соглашения окажется под контролем Пенсионной фонда. Если материнский капитал не будут использовать, то контролировать процесс выделения доли будут органы опеки.
Важное требование – заверить соглашение нотариально. Иначе оно не будет иметь юридической силы и не будет принято регистрационным органом.
Выполнить соглашение родители обязаны в течение полугода после последнего платежа по кредиту.
Выделение доли до выплаты ипотеки
До выплаты ипотеки выделение доли может стать необходимым, если квартира приобретается с использованием семейного капитала.При использовании семейного капитала, родители дают согласие на выделение доли в жилье в собственность детям после погашения кредита, которое заверяется нотариально.
Если речь идет о строящемся объекте, сразу выделить долю не получится. Она должна быть выделена до сдачи объекта в эксплуатацию или до оформления собственности на жилье. При строительстве частного домовладения потребуется дополнительно выделение доли на земельный участок.
Органы опеки дают согласие на оформление сделки если права детей оговариваются в договоре купли-продажи недвижимости. Поэтому выделение долей требуется до получения кредита. Банки в свою очередь неохотно идут на оформление сделок с выделенной детской долей, т. к. могу возникнуть проблемы с реализацией имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему, при невозможности заемщиками погашать ипотечный кредит.
Разрешение конфликта возможно несколькими способами
:
- предложить кредитору в залог другую недвижимость;
- переоформить на несовершеннолетних другую собственность;
- обратиться к лояльным кредиторам, работающим по стандартам АИЖК.
Как происходит раздел имущества в судебном порядке
Если супруги не могут прийти к единому мнению о том, кому и в каком размере достанется квартира, раздел происходит в судебном порядке, согласно пункту 3 статьи 38 Семейного кодекса РФ. При этом, если предстоит раздел залогового имущества, в споре примет участие банк, где оформлялась ипотека, как сторона, не предъявляющая прав на предмет спора.
Допускается подача иска о разделе имущества как вместе с заявлением о разводе, так и отдельно. В любом случае при его подаче предстоит заплатить госпошлину. Ее размер будет напрямую зависеть от цены иска, рассчитываемой исходя из стоимости доли указанной в праве собственности, на которую претендует истец.
Размер госпошлины рассчитывается исходя изпп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ и составляет минимум 4% от суммы иска (но не менее 400 руб.) при цене до 20 000 рублей и максимум 13 200 руб. плюс 0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 руб.,(но не более 60 000 руб.), при цене свыше 1 000 000 рублей.
Для суда равенство долей супругов является условным. Он вправе отступить от общего правила в пользу одной из сторон, с которой останутся дети, не достигшие совершеннолетия, или при наличии доказательств растраты общего имущества вторым супругом в ущерб интересам семьи.
При судебном разделе имущества также происходит раздел долговых обязательств по ипотеке, происходящее с согласия организации, выдавшей кредит. И только если раздел квартиры не подразумевает изменений долговых обязательств перед финансовым учреждением, его согласие не требуется. Это касается и недвижимости приобретенной за счет материнского капитала (п. 11 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016).
Как только решение суда вступает в силу, участникам процесса необходимо зарегистрировать все изменения, произошедшие в результате раздела квартиры, в том числе, если она в ипотеке. Для этого в территориальный орган Росреестра предоставляется заверенная копия судебного решения с отметкой о вступлении в силу, согласно п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ. Госпошлина за регистрацию прав на доли, определенные судом, составляет 2000 рублей.
Подводные камни и сложности
- Во-первых, если наделение долей происходит уже на этапе подписания договора купли-продажи (родители не хотят ждать момента, когда задолженность будет полностью погашена), уже в договоре КП должна быть информация о ребенке-собственнике. Другими словами, в договоре должно быть указано, что ребенок получит свою долю, в противном случае органы опеки и попечительства просто не выдадут разрешение на проведение сделки.
- Во-вторых, если возраст ребенка от 14-ти до 18-ти лет, в соответствии со статьей 28 ГК РФ данное лицо считается частично дееспособным. Таким образом, при заключении договоров и обращении в банк от ребенка необходимо получить письменное согласие на приобретение/продажу недвижимости в зависимости от ситуации.
Согласие составляется и заверяется у нотариуса — только в таком случае документ получает юридическую силу. Без письменного согласия ребенка от 14-ти до 18-ти лет ни банк, ни Росреестр не сможет принять документы и провести сделку до конца.
Оформление доли на ребенка, как правило, вызывает много сложностей у заемщиков, т. к. требуется одновременно попасть под условия и органов опеки, и банка — ни первая, ни вторая организация не в восторге от переезда несовершеннолетнего. По этой причине заемщику нужно очень точно соблюдать все правила, внимательно относиться к документам и сдавать все в срок, потому что в противном случае шанс на отказ со стороны банка или органов опеки крайне высок.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Добровольное выделение долей
Если родители хотят провести выделение долей детям по своему желанию, это делается двумя способами:
- По соглашению родителей.
- По договору дарения.
В законе отсутствуют упоминания о том, какими должны быть доли несовершеннолетних в приобретаемых объектах недвижимости. Установить их невозможно, так как каждая семья покупает недвижимость, исходя из своего бюджета. В законе указано, если покупается новая квартира взамен предыдущей, доля ребенка в ней не может быть меньше.
На практике применяются такие выделения долей каждому члену семьи:
- По равной доле на каждого члена семьи.
- По количеству квадратных метров, которое предусмотрено санитарными нормами, а именно по 18м2.
- Иногда родители делят на всех членов семьи только средства материнского капитала в общей стоимости жилья, а остальную часть только между собой, как совместно нажитое имущество.
Выделение долей детям по договору дарения
Если изначально при покупке квартиры доли детям не выделялись в силу отсутствия такой необходимости, то можно сделать это в любое время. Если квартира находится в общей собственности, доли детям выделяются с помощью нотариуса. В первую очередь, родители должны выделить свои собственные доли и только после этого можно оформлять договора дарения на детей.
Документ, согласно которому доля в квартире передается в собственность ребенка, называется дарственной. Она составляется всегда в письменной форме. На ней ставятся подписи обоих супругов.
Несмотря на то, что законам РФ нотариальное заверение данного документа не является обязательным, желательно это сделать во избежание недоразумений в дальнейшем. Определенной формы составления данного документа не существует.
Дарственная, чтобы обладать юридической силой, должна содержать:
- Сведения о сторонах сделки (ФИО, дату рождения, паспортные данные и адрес регистрации). Под сторонами сделки понимаются родители (дарители) и дети (одариваемые).
- Сведения, касающиеся предмета дарения. Все они берутся из правоустанавливающих документов на квартиру: адрес расположения, метраж, количество комнат, этаж, кадастровый номер.
Банки предлагают узаконить рефинансирование ипотеки с маткапиталом
Ассоциация российских банков (АРБ) предложила законодательно разрешить рефинансировать ипотечные кредиты, для получения или частичного погашения которых использовался материнский капитал.
АРБ направила спикеру Госдумы Вячеславу Володину письмо с законопроектом, который меняет порядок оформления долевой собственности на детей.
В частности, разрешает выделять доли несовершеннолетним детям после полного погашения кредита, в том числе рефинансированного.
Предполагается, что это позволит семьям с детьми серьезно сэкономить на ипотеке.
Если сейчас средневзвешенная ставка по жилищным кредитам составляет 9,52 процента годовых (по данным ЦБ на ноябрь 2018 года), то 3-4 года назад она редко опускалась ниже 12,5 процента, а в среднем ставки колебались в диапазоне 13-15 процентов.
Люди, оформившие ипотеку в 2014-2016 годах и использовавшие материнский капитал, и рады бы сейчас уменьшить ставку, но зачастую не могут провести рефинансирование.
Как Выделить Долю В Квартире Несовершеннолетнему Ребенку При Ипотеке
Многие получатели ипотеки являются молодыми родителями, и на первый взгляд кажется, что им должны выдавать ипотеку в преимущественном порядке.
Те банки, которые активно работают с долями, имеют преимущество в потоке клиентов. Многие получатели ипотеки являются молодыми родителями, и на первый взгляд кажется, что им должны выдавать ипотеку в преимущественном порядке. Это обещание может быть исполнено, если семья использует средства из материнского капитала для погашения ипотеки.
Это важно знать: Имеет ли право собственности прописанный человек
Мы постараемся это исправить, предоставив в настоящей статье максимум полезной информации об особенностях такого кредитования. Рассмотрим подробно, можно ли оформить ипотеку на несовершеннолетнего, как наделить долями ребенка до выплаты за ипотечную квартиру или после нее и другие нюансы.
Те банки, которые активно работают с долями, имеют преимущество в потоке клиентов. Многие получатели ипотеки являются молодыми родителями, и на первый взгляд кажется, что им должны выдавать ипотеку в преимущественном порядке. Это обещание может быть исполнено, если семья использует средства из материнского капитала для погашения ипотеки.
Мы постараемся это исправить, предоставив в настоящей статье максимум полезной информации об особенностях такого кредитования. Рассмотрим подробно, можно ли оформить ипотеку на несовершеннолетнего, как наделить долями ребенка до выплаты за ипотечную квартиру или после нее и другие нюансы.
С 1 января вступил в силу новый порядок получения денег, по которому полагающиеся за рождение второго и последующих детей деньги можно сразу потратить на выплату ипотеки.
А по программе Сбербанка «Молодая семья» заемщик при рождении ребенка может получить отсрочку в погашении основного долга или увеличить срок кредитования до достижения ребенком трехлетнего возраста.
У вас наверно мк идёт отдельно от ипотеки и ребёнку больше трёх лет. А у меня меньше трёх лет и он идёт внутри ипотеки как первоначальный взнос, поэтому банк определяет только одного собственника, меня, а члены семьи получат свои доли после погашения ипотеки. И так банку проще квартиру отобрать, если я не буду платить.
За тем, чтобы ребенок не утратил безвозвратно свою собственность, следят органы опеки и попечительства. Именно в этих органах необходимо получать разрешение на операции с недвижимостью, собственником которой является несовершеннолетний ребенок.
Если при покупке квартиры использовался материнский капитал, то выделение доли на ребенка становится обязательным требованием для оформления сделки.
Зачем вообще выделять доли?
Это требование закона. Жилье, купленное с частичным или полным использованием средств государственной поддержки, должно поступить в общую долевую собственность родителей и детей с определением долей по соглашению (п. 4 ст. 10 ФЗ № 256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»). Да, доли нужно выделить не только детям, но и мужу(жене, если квартира в собственности мужа).
Когда выделяется доля детям при ипотеке? Если квартиру купили с использованием ипотечного займа, сделать это нужно в 6-месячный срок после снятия ипотечного обременения (пп. ж п. 13 Правил, утв. Постановлением Правительства № 862 от 12.12.2007). Помните, вы оформляли у нотариуса соответствующее обязательство, чтобы погасить часть ипотеки маткапиталом? Его оригинал точно у вас, а копия – в ПФР. Не теряйте его, оно понадобится вам при выделении долей.