Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Двадцать вопросов о неустойке. Все что нужно в договорной работе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Неустойка — это инструмент, который обеспечивает исполнение договора с обеих сторон. Для нарушителя это наказание, для второй стороны — мера защиты от непредвиденных затрат из-за нарушения договорных сроков. Неустойка бывает законной или договорной.
Некоторые виды неустоек регламентируются федеральным законодательством. В остальных случаях стороны сами считают и устанавливают финансовые обеспечительные меры исполнения договора.
В отличие от законной неустойки, соглашение о договорной обязательно должно быть заключено в письменной форме. Даже если у вас с контрагентом устная договоренность, обязательство об уплате штрафа или пени должно быть зафиксировано письменно. Если такого соглашения нет, требование об уплате недействительно и не подлежит исполнению. Эти требования изложены в ст. 330–332 ГК РФ.
Можно ли взыскать и убытки, и неустойку?
Закон устанавливает четыре возможных вида неустойки:
- Зачетная — убытки можно взыскать, только если они превышают размер неустойки. Проще говоря, если неустойка — 60 000 рублей, а ваши убытки в итоге составили 100 000 рублей, вы можете взыскать неустойку (60 000) и убытки (40 000) в части, не покрытой ей.
- Исключительная — можно взыскать только неустойку
- Альтернативная — можно взыскать либо неустойку, либо убытки
- Штрафная — неустойка и убытки взыскиваются в полном объеме
То есть, по общему правилу, если убытки, понесенные вами в результате вероломства вашего контрагента, превышают неустойку, вы можете их взыскать. Но это только общее правило. В договоре вы можете, например, установить штрафную неустойку и взыскать все сразу.
Где может быть установлена неустойка?
Неустойка может быть установлена либо в законе, либо в договоре. Самым популярным примером законной неустойки является неустойка за нарушение сроков исполнения требований покупателя в Законе «О защите прав потребителей». Или еще один пример — неустойка, взимаемая с застройщика в случае нарушения сроков передачи объекта строительства участнику долевого строительства, установленная Законом «О долевом участии в строительстве».
Самое главное отличие законной неустойки от договорной состоит в том, что она устанавливается «по умолчанию», то есть может быть взыскана, несмотря на то, что стороны об этом не договаривались.
Получите доступ к демонстрационной версии ilex на 7 дней
Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7, при взыскании неустойки в судебном порядке кредитор имеет право требовать её присуждения в том размере, который был определён на дату вынесения решения судом, а также на будущее время – по день фактического исполнения обязательства включительно.
Согласно ст. 330 ГК РФ истец имеет право требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства. В частности это касается и фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ и т. д.
При этом законом или договором может устанавливаться и более короткий срок для начисления неустойки либо могут налагаться ограничения на сумму. Например, п. 6 ст. 16.1 Федерального закона от 25.04.2002 № 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» ограничивает размер страховой суммы по виду причинённого вреда.
Присуждая неустойку, подлежащую взысканию, суд по требованию истца указывает ту сумму, которая была рассчитана на дату вынесения решения. Дополнительно в резолютивной части решения суд указывает на тот факт, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства. Дальнейший расчёт суммы неустойки, которая будет начислена уже после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем или иными уполномоченными законом лицами и организациями.
Как следует из смысла норм ст. 202 ГПК РФ, ст. 179 АПК РФ, в случае неопределённости или неясности судебный пристав-исполнитель, а также иное лицо, на кого возложено исполнение судебного акта, вправе обратиться в суд за разъяснением по его исполнению, в том числе по вопросу уточнения того, какая именно сумма подлежит взысканию.
Как следует из Обзора судебной практики, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 16.06.2021, если банк наделён полномочием по принудительному исполнению требований по исполнительному листу, то он будет обязан произвести расчёт суммы неустойки, которая присуждена на будущее время.
День фактического исполнения должником нарушенного обязательства, а в частности день уплаты задолженности кредитору, тоже включается в период расчёта неустойки. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 № 305-ЭС19-26182 по делу № А41-48615/2019 поддерживает позицию, при которой взыскание неустойки по день фактического исполнения обязательства является правомерным.
Ранее наш эксперт рассказала о том, как правильно списать дебиторскую задолженность поставщика.
Как следует из п. 1 ст. 333 ГК РФ, подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае её явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке. При этом уточняется, если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии наличия заявления от должника о таком уменьшении.
В п. 2 ст. 333 ГК РФ дополнительно уточняется, что уменьшение неустойки, определённой договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
Если должником является коммерческая организация, ИП, а равно НКО при осуществлении приносящей доход деятельности, то снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника. При этом уточняется, что данное заявление может быть сделано в любой форме.
Из смысла ст. 332, 333 ГК РФ следует, что установление в договоре максимального или минимального размера (верхнего или нижнего предела) неустойки не станет препятствием для снижения её судом.
С учётом того, что гражданско-правовая ответственность имеет компенсационный характер, следовательно, предполагается, что соразмерная выплата кредитору будет адекватна его потерям и соизмерима с нарушенным интересом. Кредитору нужно восстановить имущественные потери от нарушения обязательства, но он не должен получить сверх этого прибыль.
По общему правилу снижение неустойки судом возможно только в одном случае — в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права, но обычно суды снижают законную неустойку по многим обстоятельствам.
Рассмотрим, какие доводы ответчика не могут послужить основанием для снижения неустойки. Например, доводы о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжёлого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании ст. 317.1, 809, 823 ГК РФ).
Изучение судебной практики показало, что, решая вопрос об уменьшении размера подлежащей взысканию неустойки, суды принимают во внимание конкретные обстоятельства дела, учитывая в том числе:
- соотношение сумм неустойки и основного долга;
- длительность неисполнения обязательства;
- соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования;
- недобросовестность действий кредитора по принятию мер по взысканию задолженности;
- имущественное положение должника.
Когда суды оценивают степень соразмерности неустойки и последствий нарушения обязательства, они исходят из того, что ставка рефинансирования (равная учётной ставке Центрального Банка РФ) представляет собой наименьший размер имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства.
В связи с этим по общему правилу уменьшение неустойки ниже ставки рефинансирования не является явно несоразмерным последствиям просрочки уплаты денежных средств. Неправомерное и противоправное пользование чужими денежными средствами не должно быть выгоднее, чем правомерное.
Законом установлено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, когда он возражает против уменьшения неустойки. Но при этом он имеет право представлять доказательства, чем чреваты подобные нарушения, если бы при сравнимых обстоятельствах стороны действовали разумно и осмотрительно. Можно указать на изменение средних рыночных показателей, процентных ставок, валютных курсов, рыночные цены на определённые виды товаров и услуг.
Как следует из Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16.02.2016 № 80-КГ15-29, в силу диспозиции ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для её применения может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства.
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего противозаконного поведения.
В частности, в качестве доказательства обоснованности размера неустойки может служить информация о показателях инфляции за соответствующий период, о среднем размере платы по кредитам, выдаваемым кредитными организациями предпринимателям либо физическим лицам. Размер показателей учитывается по ставкам организаций, расположенных по месту нахождения кредитора в период нарушения обязательства.
1. Прежде чем запрашивать неустойку по ДДУ проверьте началась ли просрочка. Нюанс в том, что застройщики ставят пару дат в договор ДДУ, из-за чего инвесторы не знают, когда льётся неустойка. Они смотрят на дату ввода дома в эксплуатацию, подают иск об уплате неустойки, а суд шлет их домой. Почему?
Потому что дата ввода дома в эксплуатацию — это не передача объекта. Разница между ними может быть больше года. Ввод в эксплуатацию 31 декабря 2020 года, а передача ключей через 12 месяцев. Это означает, что просрочка идет с 2022 года.
2. Не считайте неустойку от цены уступки права требования ДДУ. Неустойка считается только от договора участия. Если покупали квартиру по уступке, то чтобы определить настоящую цену откройте ДДУ. Если не видите в нем цены квартиры, то ищите стоимость 1 квадратного метра. Далее умножайте её на площадь квартиры и получайте истинную цену. Если застройщик скрыл и цену метра, то берите стоимость всего ДДУ и делите её на все метры, тогда вычислите сколько стоит один.
5. Не верьте обещаниям застройщика передать квартиру через день, месяц, полгода. Обещать не значит жениться. Всегда готовьтесь к тому, что объект обанкротится, а застройщик сядет. Это откроет вам глаза. На что?
Представьте сегодня застройщик история. Кредиторы растаскивают его на куски. Что бы вы сделали год назад, если бы знали об этом? Продали бы квартиру, вернули её застройщику, затребовали неустойку? Согласитесь, что-то бы сделали.
6. Не думайте, что сейчас я дождусь ключей и получу неустойку за всю просрочку. Ошпаритесь. Суд выиграете, но останетесь без денег как 69% дольщиков, кто начинает взыскивание как получили ключи. Почему, спросите вы?
Застройщик не сидит сложа руки и ждет, пока дольщик Вася постучится за деньгами. Этот мошенник давным-давно выводит деньги на Кипр. И если просрочка переходит рубикон в полтора года – Вася может остаться в дураках.
Сравните Васю с Петей, который требует неустойку до передачи ключей. Петя за время просрочки берет 400.000 — 600.000 ₽, а Вася ждет ключи, платит юристам и остается с исполнительным листом без рубля в кармане. Что ему, спрашивается, мешало пойти в суд раньше?
7. Не копите неустойку. Накопите 1.000.000 ₽, судья их срежет до 200.000 ₽ и будете сетовать на дураков юристов, купленных судей и несправедливость. Открыли калькулятор неустойки, посчитали более 200.000 ₽ — пошли в суд. Процесс до решения занимает 3 — 4 месяца. За это время неустойка подлетит до 350.000 — 400.000 ₽ после исковых уточнений. В хорошем суде можете рассчитывать на 250.000 — 300.000 ₽. Это отличный результат.
8. Отказывайтесь от взыскания неустойки в арбитраже через уступку права требования неустойки по ДДУ. Арбитраж взыскивает 20 — 40% неустойки, плюс есть 10 — 15% шанса, что вы проиграете дело. Юристы застройщиков научились оспаривать уступки, из-за чего дело затягивается на 1.5 – 2 года, либо сливается всухую.
Стороны обязаны четко выполнять обязательства по договору, поставлять товар, выполнять работы или оказывать услуги в соответствии �� оговоренными условиями. Если объектом обязательства по договору является имущество, оно должно быть передано вовремя и в соответствующем состоянии. Но ситуации, когда обязательство по договору не выполняется, достаточно часто встречаются на практике. На этот случай стороны договора вправе согласовать меры ответственности за нарушения обязательства. Законом установлены следующие виды санкций:
- возмещение причиненных нарушением обязательств по договору убытков;
- неустойка (разновидностями которой являются пени и штраф);
- проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ.
Никогда не делайте эти ошибки при требовании неустойки по ДДУ
В законодательстве четкого разграничения этих терминов нет. На практике сложилось мнение, что штраф и пеня — это разновидности неустойки, причем штраф устанавливается в виде точной суммы, в конкретном размере либо в виде процента от суммы и взыскивается единожды. А пеня — это санкция за нарушение условий контракта, которая выражается в процентах за каждый день неисполнения обязательств, просрочки. Являются ли проценты по договору неустойкой? Это разные виды обеспечительных мер и мер ответственности контрагента. Если в соглашении не обозначено право кредитора на взыскание неустойка, то он, помимо прямых убытков, которые необходимо доказать и обосновать, может рассчитывать только на получение процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
В соответствии с ГК РФ, договорная неустойка применяется в том случае, если подобное условие четко оговорено, определено в соглашении. В остальных случаях исполняются положения закона о мере ответственности сторон.
Важно помнить, что в определенных случаях размер санкции закреплен на законодательном уровне, и снизить его стороны по своему решению не могут, они вправе его только повысить.
Такая жесткая фиксация установлена законодателем в качестве меры ответственности участника контракта в случае:
- несоблюдения срока исполнения требований потребителя продавцом — здесь применяется санкция, установленная «Законом о защите прав потребителей»;
- несоблюдения страховщиком условия о сроке возврата страхователю страховой премии или ее части по закону об ОСАГО (ч. 4 ст. 16.1 ФЗ от 25.04.2002 № 40-ФЗ).
Таким образом, если коротко ответить на вопрос, что такое неустойка по договору: это действенный инструмент реализации прав сторон договора, она служит гарантией исполнения обязательств. В случае их нарушения, если предусмотрена такая санкция в контракте, стороне нет необходимости доказывать свои убытки, достаточно сослаться на конкретный пункт документа. Поэтому применяется неустойка на практике очень часто.
Кроме вышеприведенных (штраф или пени), существуют другие виды этой санкции, с возможностью или невозможностью взыскания одновременно с ней убытков участника сделки:
- зачетная, в этом случае описываемая мера ответственности применяется наряду со взысканием убытков в непокрытой ею части;
- исключительная, когда взыскивается только ДН, а убытки не подлежат возмещению. Такие санкции в силу сложившейся практики применяются при взаимодействии с перевозчиками, при оказании транспортных услуг;
- штрафная, когда взыскание убытков возможно в полном объеме сверх ДН, это правило применяется только в том случае, если имеется прямое указание в соглашении;
- альтернативная, когда кредитор вправе выбрать один из указанных выше способов защиты своих прав. Она применяется и при наличии прямого указания в контракте.
Стороны определяют неустойку при нарушении обязательств в договоре. Но есть случаи, когда законодатель конкретными нормами регулирует размер санкции в определенной сфере правоотношений.
Пример закрепления размера неустойки за нарушение обязательств по договору на законодательном уровне:
- нарушение продавцом обязательств не по договору, а в соответствии с законом о защите прав потребителей, например: несоблюдение сроков выполнения требований потребителя, несоблюдение срока передачи предварительно оплаченного товара, просрочка исполнения работы, просрочка исполнения некоторых требований потребителя (ст. 23-31 ЗЗПП);
- несвоевременный платеж по векселю (ст. 3 ФЗ-48, который носит наименование «О простом и переводном векселе»);
- просрочка возврата страховой премии страхователю страхователем (ст. 16.1 ФЗ «Об ОСАГО»);
- просрочка платежей во исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве (ст. 5 ФЗ-214).
При определении условий взаимодействия, прав и обязанностей и мер ответственности за неисполнение обязательств стороны должны учитывать в первую очередь законодательные нормы этого вида правоотношения и сделки. Если по Гражданскому кодексу нет жестких правил, касающихся мер ответственности, и имеется возможность уточнения норм закона, стороны вправе устанавливать размер и порядок определения и взыскания неустойки при неисполнении или ненадлежащем исполнении условий контракта.
Формулировки о размере санкции, если они позволяют характеризовать ее как элемент ценообразования (например, «при просрочке поставки продукции более чем на 15 дней цена продукции, установленная первоначально, увеличивается на 3%» и т. п.), могут стать основанием для начисления НДС на суммы неустойки.
Двадцать вопросов о неустойке. Все что нужно в договорной работе
Со 2 июля 2021 года ипотечные каникулы распространены на получающих доходы с применением специальных налоговых режимов. Это позволяет воспользоваться такими каникулами всем заемщикам-физлицам, а не только получающим доходы по трудовым или гражданско-правовым договорам. Теперь банки не будут отказывать гражданам, получающим доход от предпринимательской или иной деятельности, в предоставлении ипотечных каникул.
С 30.12.2021 банкам и иным кредиторам сложнее навязать платные услуги: отметки об автоматическом согласии на них при подписании заявления на кредит теперь вне закона.
Контракт — это основной документ, на который ссылаются организации при расчете размера неустойки в рамках контрактной системы в сфере закупок и подготовке требования об уплате штрафов и пеней, который предъявляют поставщику.
Общий порядок начисления неустойки по 44-ФЗ для заказчиков:
Шаг 1. Калькуляция суммы, которая подлежит выплате. Пени начисляют за каждый день просрочки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ от цены договора. В сумму обязательств не входят те, что исполнены.
Пример формулы:
П = (цена договора – стоимость выполненных обязательств) × кол-во дней просрочки × 1/300 × ставка Цб/100.
Неустойка представляет собой определённую денежную сумму, которую должник обязан выплатить кредитору за нарушение условий заключённого между ними договора.
Что такое неустойка
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Ст. 330 ГК РФ
Неустойка может быть предусмотрена Законом или самим договором, причём договором она предусмотрена в подавляющем большинстве случаев, независимо от его типа. Применять неустойку можно исключительно при наличии нарушения условий соглашения. В качестве примера можно привести пеню за просрочку оплаты долга — это и есть неустойка.
Кстати, неустойка обязательно должна быть предусмотрена письменным соглашением, даже если сам договор заключён в другой форме. Нет письменного соглашения — нет неустойки, разумеется, если в конкретном случае нельзя применить тот вариант, который предусмотрен Законом.
Штраф и пеня — это отдельные разновидности неустойки. Многие считают эти понятия отдельными, но это ошибочное мнение. Гражданским кодексом (ст. 330) прямо предусмотрены 2 вида неустойки:
- Штраф — одноразовая санкция за конкретное и чётко оговоренное нарушение условий договора;
- Пеня — санкция за продолжающееся нарушение.
Штраф может применяться за однократное нарушение обязательств и это должна быть чётко установленная сумма. Пеня, как правило, представляет собой определённый процент от суммы долга, который насчитывается за каждый день просрочки исполнения обязательств по оплате.
Что касается процентов, то в обиходе таким термином называют пеню, хотя это совершенно разные понятия. Часто можно слышать «я не выплатил кредит и мне насчитали проценты» — в этом случае речь идёт именно о пене (неустойке за нарушение условий договора), а проценты представляют собой обычную плату за пользование кредитом.
С другой стороны, проценты — это вид законной неустойки. Если договором не предусмотрена плата за неправомерное удержание денежных средств, можно использовать нормативные правила.
В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.
Ст. 395 ГК РФ
Неустойка (штраф и пеня) может быть определена в договоре в тех объемах, на которые согласны стороны и если Закон не ограничивает подобные размеры. Закон, кстати, их не ограничивает, хотя слишком высокие штрафы могут быть признаны неправомерными.
Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Ст. 333 ГК РФ
Уменьшать неустойку в этом случае придётся только через суд, поскольку «автоматически» она не уменьшится, а вот насчитывать её будут без промедления и отлагательств. Так что устанавливая размера штрафов и пени в договоре, следует исходить из предположительных убытков, а не путаться сделать неустойку способом заработка. Кстати, запрещается начисление пени на штраф и пени на пеню.
В соответствии с общим правилом неустойка начисляется с момента нарушения и до момента прекращения нарушения условий договора. Например, за просрочку оплаты кредита предусмотрена и пеня и она будет начисляться с первого дня просрочки до дня, когда обязательство будет закрыто. Между прочим, окончание срока действия договора никак не влияет на этот процесс — неустойка будет начисляться в любом случае до момента погашения долга.
Кстати, начисление неустойки является правом кредитора, а не его обязанностью. Другими словами, кредитор может «простить» должника в плане штрафов и пени, без начисления санкций.
Мало применить право на начисление неустойки — её ещё необходимо взыскать. Редкий должник добровольно захочет помимо основного долга оплатить штрафы и пеню, так что в большинстве случаев придётся обращаться в суд.
В суд необходимо будет обращаться с исковым заявлением, а в качестве приложения к нему должен обязательно присутствовать детальный расчёт штрафных санкций. В этом случае не стоит забывать о возможности снижения судом размера неустойки. Также нужно помнить и об исковой давности — по истечении 3 лет с момента выявления нарушения уже будет невозможно взыскать ни сумму долга, ни сумму санкций.
Неустойка является важной особенностью подавляющего количество договоров. Она призвана если не покрыть, то минимизировать возможные убытки. Для того, чтобы правильно прописать в договоре все подобные нюансы, лучше обратиться к профессиональному юристу за помощью
Кратко и по сути
- Неустойка — это общее понятие, сочетающее в себе штрафы и пеню.
- Неустойка может быть предусмотрена как договором, так и Законом.
- Размеры санкций определяются по согласию сторон.
- Неустойку необходимо взыскивать через суд.
Договорная неустойка взыскивается только до дня расторжения договора. В дальнейшем кредитору следует начислять так называемую законную неустойку по ст. 395 ГК РФ.
В качестве практического совета, отмечу, что если вы намерены взыскивать с недобросовестного контрагента неустойку имеется судебная практика, в соответствии с которой исковые требования о взыскании договорной и законной неустоек оставлялись без рассмотрения, поскольку не был соблюден претензионный порядок. При этом логика судов была следующей – если договором установлен претензионный порядок урегулирования споров, возникающих в связи с его неисполнением, данный порядок подлежит соблюдению и в отношении требований о применении мер ответственности ввиду просрочки исполнения должником договорного обязательства. Поэтому вступая в переписку с контрагентом по вопросу неисполнения обязательств по договору обязательно включайте в такие письма требование уплатить неустойку.
Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.
Стороны договора найма и его суть
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Понятие неустойки (в виде пени и штрафа) указано в п.1 ст.330 ГК РФ. Под ней понимается сумма, установленная законом или предусмотренная договором, которую обязуется заплатить должник при просрочке исполнения своего обязательства. При этом на кредитора не налагается обязанность доказывать факт причинения убытков.
В ст.12 ГК РФ говорится, что неустойка служит одним из вариантов защиты прав физлиц и юрлиц, а в статье 329 ГК РФ указывается, что она является методом обеспечения обязательств по договору и применяется к обеим сторонам.
Установленный размер неустойки за неисполнение обязательств по договору стимулирует участников сделки соблюдать все условия. К видам этого платежа относится:
- Пеня. Как правило, это какой-то процент от размера долга за каждый день. Таким образом, сумма пени зависит от числа дней, в течение которых не выполнялся договор.
- Штраф. В основном он представляет собой фиксированную сумму. Но также может быть установлен и в процентах.
Например, в соглашении может быть указано, что размер неустойки за неисполнение обязательств по договору долевого участия устанавливается в виде одного процента от общей суммы за каждый день просрочки. В этом случае имеет место пеня.
А вот если предусматривается пункт о том, что размер неустойки за неисполнение обязательств по договору участия составляет пять процентов от общей суммы просроченного платежа, то подразумевается штраф.
Следующий пример поможет лучше понять эти виды неустоек.
Новые правила расчёта пеней и штрафов по государственным контрактам
С 9 сентября 2017 года правила, по которым начисляют штрафы и пени заказчики по 44-ФЗ, действуют согласно Постановлению Правительства РФ от 30.08.2017 № 1042. Разберемся с новыми правилами и приведем отдельные примеры сложившейся к настоящему времени практики их применения.
Нужны качественные знания и удостоверение о повышении квалификации? Регистрируйтесь на онлайн курс «Повышение квалификации по программе «Управление государственными и муниципальными закупками по 44-ФЗ», 120 ак.часов».
Программа разработана на основе требований профстандарта «Специалист в сфере закупок»Условие об ответственности сторон является существенным и должно быть согласовано между сторонами контракта. Исключение составляют случаи, определенные ч. 15 ст.
34 для отдельных оснований закупок у единственного поставщика.
В качестве меры ответственности для сторон контракта за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств предусматривается взыскание неустойки в 2 формах: штраф и пени.
Неустойка за просрочку исполнения обязательств по договору
Неустойка за просрочку исполнения обязательств по договору — это мера ответственности, которая налагается на неблагонадежного контрагента, несвоевременно выполняющего условия сделки. О размере неустойки, основаниях для взыскания и способах ее получения пойдет речь в этой статье.
Основной нормативный документ, где освещаются положения о неустойке, — Гражданский кодекс РФ. В главе 23 § 2 ГК РФ дано определение рассматриваемого термина, а также условия применения этого вида ответственности.
Неустойкой (пенями, штрафом) признается (п. 1 ст. 330 ГК РФ) определенная с согласия контрагентов по сделке или на законодательном уровне денежная сумма, подлежащая оплате должником при несоблюдении условий, некачественном выполнении или просрочке выполнения обязательств.
Соответственно, неустойка возможна двух видов:
- договорная;
- установленная законом.
Кроме того, исходя из толкований, данных в постановлении Пленума Верховного суда РФ «О применении судами некоторых положений ГК РФ…» от 24.03.2016 № 7, штрафные санкции возможны в виде (п. 60):
- фиксированной ставки — штрафа;
- регулярных начислений — пеней.
В зависимости от способа зачета понесенного ущерба неустойка делится:
- на зачетную, если ущерб компенсируется в части, не покрытой неустойкой (п. 1 ст. 394 ГК РФ);
- исключительную, если истребуется только неустойка, но не компенсация ущерба;
- штрафную, если размер ущерба восполняется в полной мере;
- альтернативную, когда производится взыскание либо понесенного ущерба, либо неустойки.
Неустойка по ДДУ – 2020: особенности начисления и взыскания
Противоречивый пункт. Он гласит, что по процентам, пени, штрафам и неустойке, предъявленным к исполнению застройщику до 3 апреля (то есть до принятия постановления № 423) строителям предоставляется отсрочка до 01.01.2021 г. Непонятно, о каких требованиях идет речь. Если о досудебных, то какая дата считается днем предъявления? Дата отправки или получения претензии застройщиком?
Оградив застройщиков от законных притязаний дольщиков, власть подсластила горькую пилюлю, предложенную участникам долевого строительства. Правда, это касается только должников по ДДУ и граждан, получивших квартиры. Например, правительство приостановило начисление неустоек при нарушении срока платежа по ДДУ. То есть, если дольщик не внесёт очередной платеж по договору в период с 03.04.2020 по 01.01.2021, то он освобождается от уплаты неустойки. В этом случае также не имеет значения причина просрочки.
Говоря о приостановлении штрафов, процентов и неустоек, постановление № 423 обходит молчанием статью 7 закона № 214-ФЗ. Эта норма регламентирует требования к гарантиям качества объекта долевого строительства. Речь идет о тех случаях, когда собственник после получения квартиры выявляет в течение гарантийного срока какие-либо недостатки. В этой ситуации гражданин направляет строителям требование об устранении недостатков. В свою очередь застройщик обязан устранить дефекты в срок, согласованный с потребителем. И если девелопер нарушит этот срок, то гражданин вправе потребовать выплаты неустойки. Эта неустойка не указана в постановлении № 423. Следовательно, она начисляется и взыскивается в обычном порядке.
Ну и наконец, штраф по закону о защите прав потребителей. Предоставляя правительству право установить особенности взыскания неустоек, процентов и пени, закон № 98-ФЗ четко указал, что это касается только мер ответственности, определенных законодательством о долевом строительстве. Однако взыскание штрафа за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке обуславливается не законом о долевом строительстве, а законом о защите прав потребителей (ЗПП). Следовательно, данный штраф потребовать можно. Например, если застройщик откажется вернуть сумму по ДДУ при расторжении дольщиком договора, то гражданин взыщет ее в судебном порядке. Правда, без учета процентов. Другой вопрос, когда сумма штрафа рассчитывается только от неустойки и убытков. Если придерживаться буквы закона и постановления, то судья должен отказать во взыскании неустойки и убытков и взыскать штраф в размере 0 рублей за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке. Что само по себе абсурдно.
Если дольщик решил разорвать ДДУ, а застройщик не возвращает деньги, то можно пойти в суд и взыскать деньги и штраф по ЗПП, но без учета процентов. Если же девелопер нарушил срок сдачи объекта в период с 3 апреля по 1 января 2021 г., то в суд идти бесполезно. В соответствии с постановлением № 423 судья откажет во взыскании процентов, неустойки и ущерба за этот период. Правда, существует еще один вариант. Он вероятен, когда участники строительства каким-то чудом узнали о совершении руководителями застройщика уголовного преступления, связанного с долевым строительством. В этом случае можно сообщить о преступлении в полицию (прокуратуру) или государственный орган, надзирающий за долевым строительством. Последний в соответствии со статьей 23 закона № 214-ФЗ принимает меры для привлечения должностных лиц застройщика к ответственности, направляет в правоохранительные органы материалы, свидетельствующие о совершении уголовного деяния, и обращается в суд для защиты прав участников долевого строительства.
Устанавливается неустойка и виде штрафа, либо пеней. Если неустойка устанавливается в виде штрафа, то она не зависит от длительности нарушенных обязательств и представляет собой фиксированную сумму. Когда в договоре поставки за нарушение предусмотрены пени, их размер напрямую связан с длительностью этого нарушения.
Важно! Размер штрафа не зависит от периода времени, на который было нарушено обязательство. Пени напрямую связаны с длительностью нарушения обязательства.
В связи с этим, заключая договор, стороны должны оценивать, что наиболее эффективным будет являться при возникновении той или иной ситуации.
Как написать претензию застройщику
Любое написание претензии – это факт невыполненных условий договора долевого участия. Отсюда придется пользоваться образцом бланка претензии на невыполнение условий договора долевого строительства с целью потребовать довести дела до конца. Но можно составить документ иного характера с другими требованиями, что иногда является более разумным и правильным.
Так, за невыполнение условий ДДУ можно запросить от застройщика следующее:
- расторгнуть договор с возвратом денежных средств;
- устранить нарушения за свой счет с последующим принятием работы через дополнительную независимую экспертизу;
- выплатить компенсацию без права исправления ошибок.
Компенсация будет рассчитываться в соответствии с объемом необходимых работ. Для этого рекомендуется пригласить независимого эксперта, который проведет оценку и составит подробный отчет с указанием стоимости работ и материалов, необходимых для устранения ошибок. В претензии указывается факт несоответствия условиям договора долевого участия, а также требование возместить ущерб согласно приведенным результатам независимой экспертизы.
Внимание! Невыполнение условий ДДУ также касается отсутствия ремонта в гарантийный срок, данный застройщиком. Любая строительная компания дает гарантию на конструкцию, коммуникации, окна и двери. По ДДУ сроки составляют не менее пяти лет. Если в течение представленного времени возникнут проблемы, можно делать запрос застройщику на ремонт. В противном случае пишут претензию о несоблюдении условий договора.
Претензию печатают в двух экземплярах: один из них передается застройщику, а второй остается у заявителя. Документ можно вручить лично в руки, передать с курьером или по почте.
Как составить претензию застройщику за нарушение сроков ДДУ
При определении условий взаимодействия, прав и обязанностей и мер ответственности за неисполнение обязательств стороны должны учитывать в первую очередь законодательные нормы этого вида правоотношения и сделки. Если по Гражданскому кодексу нет жестких правил, касающихся мер ответственности, и имеется возможность уточнения норм закона, стороны вправе устанавливать размер и порядок определения и взыскания неустойки при неисполнении или ненадлежащем исполнении условий контракта.
Формулировки о размере санкции, если они позволяют характеризовать ее как элемент ценообразования (например, «при просрочке поставки продукции более чем на 15 дней цена продукции, установленная первоначально, увеличивается на 3%» и т. п.), могут стать основанием для начисления НДС на суммы неустойки.
Пример формулировки положения о неустойке:
При неисполнении обязательства об оплате товара в срок, указанный в п. (указывается пункт соглашения, контракта) настоящего договора, Покупатель обязан уплатить неустойку в размере (указывается процент от суммы или фиксированная сумма) от суммы образовавшейся задолженности за каждый день допущенной им просрочки, начиная со дня, когда обязательство по договору должно было быть исполнено.
В случае нарушений при оплате услуг неустойка по договору оказания услуг может быть любой: зачетной, штрафной, исключительной, альтернативной, законодатель предоставляет участникам сделки полную свободу выбора. Но надо учитывать и права других участников, ограничения, возможные при применении закона на практике, ведь суды исходят при принятии решений в том числе из принципа справедливости и соответствия меры ответственности допущенному нарушению. Поэтому они нередко уменьшают неустойку.
Выполнение условий взаимодействия, соблюдение взятых обязательств в соответствии с договором — основная обязанность стороны договора, в противном случае возможны установленные последствия, в том числе санкции. Порядок взыскания неустойки общий, для этого необходимо:
- Рассчитать размер неустойки.
- Соблюсти претензионный порядок урегулирования спора (составить претензию о взыскании и направить ее должнику).
- Обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании долга.
- Обосновать требования и привести доказательства своих доводов.
Механизм расчета определяется в соответствии с законом или договором. Срок, за который взыскивается неустойка, тоже определяется в соответствии с соглашением. Обычно она взыскивается за весь период неисполнения или ненадлежащего исполнения до момента принятия решения судом. Нельзя попросить суд принять решение о взыскании санкции по день фактического исполнения (как в случае с процентами по ст. 394 ГК РФ).
В настоящее время судебная практика исходит из того, что единовременное взыскание неустойки и процентов по ст. 395 за пользование чужими денежными средствами недопустимо. Дело в том, что суды посчитали финансовую нагрузку на ответчика чрезмерной, так как при применении обеих этих мер ответственности доказывать размер и факт убытков не нужно.
Неустойка начинает начисляться с момента начала просрочки, то есть со следующего дня после дня, когда должно было быть исполнено обязательство по договору. Момент определения окончания периода взыскания вызывает много вопросов, все зависит от сложившихся между сторонами правоотношений. По общему правилу неустойка начисляется до момента полного исполнения обязательств по договору лицом, нарушившим условия соглашения, независимо от момента прекращения действия соглашения.
Если на законодательном уровне определено или оговорено отдельно сторонами, что санкция взыскивается с момента расторжения соглашения или контракта, неустойка взыскивается до этого момента. Пленум ВС № 7 от 24.03.2016 связывает момент прекращения взыскания с моментом прекращения основного обязательства по договору.
Если например, стороны согласовали, что их договорные обязательства полностью прекращаются после истечения срока действия договора, санкция будет рассчитываться по день, являющийся датой окончания срока действия соглашения. Судебная практика (Постановление Президиума ВАС РФ по делу № 8171/13, которое принято 12.11.2013) указывает, что прекращение обязательств по возврату начисленной по договору неустойки возможно также путем отступных, новации или же прощения задолженности.
Неустойка устанавливается в 2 формах:
- Штраф.
- Пеня.
Договорная неустойка: основные принципы применения
Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются федеральными законодательными актами.
В соответствии с ними компания-подрядчик обязана в срок ввести жилье в эксплуатацию и передать права на него владельцу. Но всегда это происходит своевременно.
Если выполняется долевое участие в строительстве, неустойка может быть взыскана с застройщика в соответствии с заключенным договором.
Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 говорит о том, что девелопер должен передать участнику долевого строительства в срок, указанный в договоре.
В соглашении устанавливаются единые даты для всех будущих собственников недвижимости.
Если нарушен договор долевого участия, неустойка будет составлять 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ юридическим лицам. Для граждан сумма начисляется в двойном размере.
Застройщик может избежать штрафа в случае, если внесет изменения в договор, заключенный со всеми дольщиками.
Если строительство не может быть закончено своевременно по объективным причинам, то девелопер должен связаться с участниками долевого строительства не позднее, чем за 60 дней до окончания срока.
Изменения в договор вносятся по добровольному соглашению обеих сторон (ст. 452 ГК РФ). В случае, когда дольщик против, застройщик может внести коррективы через суд.
Постановление Правительства РФ от 02.04.2020 года защитило застройщиков от неустойки из-за коронавируса и запрета работать.
Если сроки сдачи нарушатся в период с 03 апреля 2020 года по 31 декабря 2020 года — неустойка за эти даты выплачиваться не будет.
Калькулятор неустойки по договору долевого участия основан на расчете сведений по следующей формуле:
1/150*Ставка рефинансирования*Стоимость договора*Количество дней
Для расчета неустойки применяется ставка рефинансирования ЦБ РФ.
Так как она периодически изменяется, допускается использовать данные:
- на день передачи объекта;
- на текущую дату;
- на отдельные периоды;
- на первый день неисполнения договора и др.
Дольщики часто сталкиваются с тем, что не знают, когда можно начинать отсчитывать неустойку.
Это зависит от того, какие даты прописаны в договоре. Следует ориентироваться на день, когда недвижимость должна быть передана в собственность дольщика.
В некоторых договорах указывается дата ввода объекта в эксплуатации. При этом одним из условий является передача в собственность и подписание акта сдачи-приемки через несколько месяцев.
В каком случае могут ввести всеобщую мобилизацию в РФ – последние новости
Ответ на вопрос о том, в каком случае могут объявить всеобщую мобилизацию в России, кроется в законе N 31-ФЗ. Точнее, в статье № 4 «Полномочия Президента Российской Федерации».
«В случаях агрессии против Российской Федерации или непосредственной угрозы агрессии, возникновения вооруженных конфликтов, направленных против Российской Федерации, объявляет общую или частичную мобилизацию с незамедлительным сообщением об этом Совету Федерации и Государственной Думе», — говорится в законе.
Фактами агрессии принято считать следующие действия других стран:
- вторжение или нападение вооруженных сил иностранного государства на территорию РФ;
- бомбардировку вооруженными силами иностранного государства территории РФ;
- блокаду портов или берегов РФ вооруженными силами иностранного государства;
- нападение вооруженных сил иностранного государства;
- засылка иностранным государством вооруженных банд, групп, иррегулярных сил или наемников.
Следует отметить, что закон не требует объявления военного положения для проведения всеобщей мобилизации.