Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое межевание, для чего и как его проводят». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По мнению экспертов, плюсов земельного участка без межевания нет, а вот минусов много. Отсутствие границ земельного участка может привести к юридическим проблемам с землей. «Например, это могут быть споры с соседями по границам земельного участка (все хотят больше грядочек). Собственник участка без точных границ может лишиться кусочка своей земли», — предупредила эксперт Кадастровой палаты.
Сколько стоит межевание земельного участка
Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда на выполнение кадастровых работ. Стоимость работ определяют стороны договора на основе сметы.
Цена межевания зависит от множества факторов. Она может варьироваться как из-за расценок самой организации, которая проводит работы, так и от конкретного участка — его особенностей, конфигурации, расположения, размера и вида работ (образование нового участка, разделение, перераспределение земель).
В среднем цена услуги для граждан составляет до 20–30 тыс. руб. Например, стоимость работ по подготовке межевого плана на уточнение границ земельного участка площадью до 8 соток будет варьироваться в пределах от 12 тыс. руб. до 16 тыс. руб. Уточнение границ участка в 10 соток в регионе обойдется до 10 тыс. руб. Если нужно образовать участок под многоквартирным домом, то выставляется сумма примерно в 70 тыс. руб., привела примеры представитель АЮР.
Кроме того, законодательством предусмотрен вариант бесплатного межевания. Речь идет о случаях, когда по заказу уполномоченного органа проводится комплекс кадастровых работ на территории одного или нескольких кадастровых кварталов.
Когда необходимо межевание
Межевание участка проводится для установления его границ на местности, что позволит избежать проблем при совершении сделок с таким объектом, а также споров с соседями, облегчит строительство дома или дачи таком участке. Да и банки охотнее дают ипотеку на землю с чётко определёнными и зафиксированными границами.
В настоящее время межевание осуществляется исключительно в добровольном порядке и закон не предусматривает никаких ограничений прав для собственника при отсутствии межевого плана.
Встречи с кадастровым инженером не избежать, если вы планируете:
- Разделить один участок на несколько или объединить несколько участков в один
- Узаконить площадь земли или уточнить границы (например, из-за разногласий с соседями)
- Восстановить старые границы, которые отсутствуют на генеральном плане (особенно актуально для владельцев земли в садоводческих товариществах)
- Взять ипотеку на приобретение земельного участка или строительство на нем дома или дачи (это необязательно, но повысит шансы на получение кредита)
- Купить, продать, обменять, подарить участок или его часть (это также необязательно, но наличие межевого плана повысит ликвидность участка и облегчит его реализацию)
Оповещение соседей о проведении межевания земли
Если рядом с вашим участком живут соседи — их нужно предупредить, что вы будете проводить межевание земли. Лучше всего уведомить соседей за месяц до проведения межевания. Так вы убедитесь, что все соседи в курсе и смогут изменить свои планы, чтобы присутствовать на межевании.
Также вы можете попросить геодезическую компанию заняться этим вопросом. Вероятнее всего, это будет платно. Если вы не хотите платить за уведомление соседей и провести это сами, нужно следовать следующим шагам:
— Напишите уведомление от руки или распечатайте;
— Напишите общее уведомление или для каждого соседа индивидуальное. Пройдите с ним по соседям и соберите подписи, что они уведомлены о проходящем межевании.
Главное: если соседи подписали, но не пришли на межевание — ничего страшного. Важно, что вы собрали подписи и уведомили их о проведении мероприятий.
Порядок согласования границ земельного участка – межевание или вынос точек
Если ваш надел не расположен в «чистом поле», нужно будет договориться о межевании с соседями. Они (плюс Председатель Правления, если у вас участок в садовом/дачном товариществе) должны будут письменно подтвердить, что согласны с границами участка. Известить соседей/председателя вы должны сами.
Поэтому, хоть мы и писали, что присутствие хозяина надела во время процедуры не требуется, возможно вам лучше приехать на место. Ведь соседи/председатель должны быть там, чтобы поставить соответствующие подписи. Во избежание недоразумений лучше проконтролировать все самому.
«Территориальные споры» с соседями необходимо урегулировать заранее. Если это невозможно – письменно фиксируйте факт отказа, ищите все старые документы, свидетельствующие о вашем праве на спорные «куски», нанимайте опытного юриста и обращайтесь в суд. Дело это длительное и недешевое.
Поэтому, если речь идет о паре действительно спорных квадратных метров, иногда предпочтительней уступить, чтобы избавить себя от лишних хлопот и затрат. Если же сосед «совсем совесть потерял» — судитесь.
Судебная практика оптимистична – большинство обоснованных претензий истцов удовлетворяется.
Если участок стоит на учете
Многие собственники участков полагают, что наличие кадастрового паспорта, в котором содержатся данные по границам, исключает процедуру межевания.
При получении кадастровых паспортов в разные периоды процедура межевания проводилась не всегда, в связи с этим хоть такой документ будет иметься в наличии, но та информация, которая будет относиться к границам участка, будет не актуальна или не действительна.
При наличии паспорта межевание требуется:
- Если межевания проводилось, но без учета требований ЗК РФ (действующих на данный момент);
- Если после процедуры межевания площадь участка или его конфигурация была изменена;
- Если планируется осуществление сделки, а паспорт был оформлен 5 лет назад и ранее.
Meжeвaниeм гpaниц впpaвe зaнимaтьcя кaдacтpoвыe инжeнepы, пpoшeдшиe aттecтaцию пo выпoлнeнию paбoт в гeoдeзии и вcтyпившиe в caмopeгyлиpyeмyю opгaнизaцию. Фeдepaльный зaкoн № 221 ycтaнoвил, чтo кaдacтpoвый инжeнep мoжeт быть члeнoм тoлькo oднoй caмopeгyлиpyeмoй opгaнизaции. B aдpec этoй opгaнизaции нyжнo бyдeт нaпpaвить зaявлeниe o мeжeвaнии c пpилoжeнным пaкeтoм дoкyмeнтoв.
Дo oбpaщeния cлeдyeт пpoвepить, ecть ли y yчacтникoв opгaнизaции лицeнзии нa ocyщecтвлeниe кaдacтpoвoй дeятeльнocти. Этo мoжнo cдeлaть нa интepнeт-пopтaлe Pocpeecтpa. Eщe cлeдyeт пpoвepить кoличecтвo yчacтникoв тaкoй opгaнизaции – дoлжнo быть нe мeньшe двyx.
Чтoбы нe нapвaтьcя нa нeпpoфeccиoнaлa, yзнaйтe, cкoлькo вpeмeни инжeнep paбoтaeт нa pынкe гeoдeзичecкиx ycлyг, пoищитe в ceти oтзывы o eгo paбoтe.
Пoмнитe, чтo oшибки в гeoдeзичecкиx изыcкaнияx мoгyт пoтянyть зa coбoй oшибки в peгиcтpaциoннoй зaпиcи, в пpoeктe дoмa, в дoгoвope. И лyчшe избeжaть иx, чeм пoтoм иcпpaвлять.
Oбязaтeльcтвa иcпoлнитeля
C вaми зaключaт дoгoвop нa пpoвeдeниe мeжeвaния, в кoтopoм oбязaтeльнo дoлжны быть пpoпиcaны тaкиe oбязaтeльcтвa иcпoлнитeля:
✅ выeзд кaдacтpoвoгo инжeнepa нa мecтo пpoвeдeния paбoт для изyчeния peaльныx гpaниц yчacткa и ycтaнoвки гeoдeзичecкиx знaкoв, oбoзнaчaющиx тeppитopию
✅ oфopмлeниe тexничecкoгo пpoeктa мeжeвaния, cocтoящeгo из тeкcтoвoй и гpaфичecкoй чacтeй. B нeм фикcиpyют цeли и coдepжaниe paбoт, ocнoвaния для иx пpoвeдeния, cвeдeния oб yчacткe и гeoдeзичecкиx знaкax
✅ инфopмиpoвaниe лиц, интepecы кoтopыx зaтpaгивaютcя oпpeдeлeниeм гpaниц зeмли. К ним oтнocятcя coбcтвeнник yчacткa, apeндaтopы, влaдeльцы cмeжныx yчacткoв и пpoчиe лицa, в тoм чиcлe opгaны мecтнoгo caмoyпpaвлeния. Иcпoлнитeль нe пoзднee чeм зa нeдeлю дo нaчaлa пpoцecca дoлжeн нaпpaвить им извeщeниe.
Кто делает межевание и как выбрать хорошего исполнителя
Межевыми работами занимаются кадастровые инженеры. Их деятельность регулируется ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”. Согласно закону сотрудники должны удовлетворять сразу нескольким критериям:
- состоять в саморегулируемой организации кадастровых инженеров;
- иметь квалификационный аттестат;
- заключить договор обязательного страхования гражданской ответственности.
Сведения о работниках содержатся в государственном реестре кадастровых инженеров на портале Росреестра, а также на сайтах организаций, в которых они работают. Перед тем, как заключить договор с выбранным исполнителем, стоит посмотреть открытую информацию о нем. Она отражает:
- дату, с которой начинается членство сотрудника в СРО;
- информацию о дисциплинарных взысканиях;
- дату, когда работник прекратил членство в СРО;
- причины исключения инженера из организации.
Стоимость межевания земельного участка в 2022 году
Важно учесть, что по закону кадастровая деятельность отнесена к ведомственной, поэтому каждая организация имеет право формировать ценовую политику самостоятельность. Стоимость межевания не регулируется государством. Исключение составляют некоторые муниципальные организации, у которых скорость оказания услуги и качество невысокие.
В среднем работы по межеванию земельного участка в СПб и Ленинградской области составляют 15 тысяч рублей. Для справки, в Московской области это 20-30 тысяч, в регионах – 7-10 тысяч рублей. Для юридических лиц стоимость в среднем увеличивается на 2.
Заранее оговаривайте условия оплаты: полная предоплата, постоплата или аванс. Сохраняйте чек и квитанцию: при возникновении споров это станет доказательством сотрудничества.
Согласование межевания с соседями
До начала процедуры межевания нужно получить согласие от владельцев смежных землевладений. Для этого готовится письменное уведомление, в котором указывается дата и время межевания, цель проведения, информация о кадастровом инженере. Соседи должны дать письменное согласие на этом документе, указав паспортные данные. Если межуемый участок располагается в дачном или садовом товариществе, дополнительно понадобится разрешение от Председателя Правления.
Кадастровым законодательством допускается несколько вариантов уведомления владельцев смежных участков о предстоящем межевании:
- Согласование в индивидуальном порядке. Самый простой и доступный способ, осуществим для соседей, с которыми вы не имеете разногласий по границам. Нужно получить подписи в акте согласования, а после этого можно доверить работы на участке кадастровому инженеру.
- Письменное извещение. Если у вас несколько соседей, которые не согласны с текущими границами, используйте этот вариант. Собственников смежных участков извещают о предстоящем собрании, на котором будет решаться вопрос о местоположении границ. Кадастровый инженер заполняет шаблон извещения и передает собственникам смежным землевладений под расписку. Извещение также можно направить по почте – на адрес, указанный в выписке из ЕГРН по смежным ЗУ.
- Публикация в местных СМИ. Нужно помнить, что для этого подойдет не любая газета, а только официальный печатный орган местной власти, в котором регулярно публикуются муниципальные правовые акты и иная официальная информация. Извещение путем публикации в СМИ допустимо лишь в некоторых случаях: если в выписке из ЕГРН на смежные участки отсутствует адрес собственника, если смежный участок располагается в границах ведения садоводства/огородничества, входит в состав земель сельскохозяйственного назначения либо если количество собственников больше 5.
Что делать, если соседи незаконно занимают часть моего участка?
Если у вас возникают споры с соседями о том, где проходит граница земельного участка (например, соседи передвигают забор), в этом случае межевание и выделение границ участка может стать выходом и положить конец спорам. Постарайтесь решить вопрос мирно: для этого понадобится присутствие соседей при процедуре межевания, а также надежная геодезическая компания. Впрочем, кадастровый инженер не имеет права навязывать той или иной стороне свое решение, а может только предоставить документ, который определит границы участка. Вы сами принимаете решение о дальнейших действиях и договариваетесь с соседями в судебном или досудебном порядке.
Если же соседи воздвигают строения на вашей территории, вы можете настаивать, чтобы они убрали постройки или выкупили часть земли, на которой появились строения. Если они отказываются идти на компромисс, обращайтесь в суд. При этом лучше иметь на руках акт согласования местоположения границ земельного участка — так легче будет защитить свои права.
Нужно ли делать межевание, если земля в собственности?
При оформлении в собственность так же могли быть не учтены расхождения между фактическими параметрами ЗУ и записями ГКН. Не уточнённые сведения могут стать причиной прекращения имущественной сделки или отказа от установления обременения сервитутом, залогом и т.п. То есть, несоответствие, выявленное в процессе регистрации имущественной сделки или регистрации наследования, может стать причиной приостановки или прекращения регистрационной процедуры.
Кроме этого, при проведении строительных работ на участке, а так же при проведении газа, электричества и иных коммуникаций – геодезическая съёмка потребуется в любом случае, для составления ситуационного плана или получения разрешения на строительство.
Отсутствие межевого плана может стать препятствием для проведения имущественной сделки или иных видов работ. Составить его целесообразно заблаговременно провести межевание.
Как проходит процесс межевания?
Этап 1. Подготовка необходимых документов. Дополнительно может потребоваться схема расположения участка на кадастровом плане в том случае, если участок образуется впервые. Также потребуется постановлением с указанием того, что надел был выделен законно для постоянного использования. Однако если участок оформляется не впервые, то потребуется выписка из ЕГРН, подтверждающая собственника. Обычно это занимает около трех дней.
Этап 2. Поиск кадастрового инженера. Требуется в кратчайшие сроки найти кадастрового инженера, который поймет суть проблемы и сможет ее решить. После этого следует оформить договор в письменном виде и заверить его. От данного этапа зависит основная часть межевания.
Этап 3. Получение документов и подписание акта выполненных работ. Кадастровый инженер выполняет свою работу «под ключ». Владельцу после окончания работ следует получить у него кадастровый паспорт и план (межевой или технический). Межевой план понадобится при работе с одним или несколькими участками. А технический необходим при постановлении на учет здания или какого-либо сооружения. Далее проверяются все документы и подписываются в двух экземплярах, из которых оригинал остается заказчику.
Этап 4. Проверка выполненной работы. Спустя примерно 20 дней после подписания договора на публичной кадастровой карте начнут появляться границы надела. Это можно увидеть на официальном сайте.
Решение спорных ситуаций с соседями
Перед началом работ соседи должны быть предупреждены о приезде сотрудников. Извещение может быть как с помощью интернета, так и с помощью сотовой связи. Но лучше отправить извещение почтой. Соседское согласие необходимо при утверждении плана межевания. Их паспортные данные понадобятся при оформлении документации и согласие с тем, что никаких споров по поводу границ не возникло. Если участок находится в каком-либо сотовариществе, то потребуется согласие Председателя.
Однако не всегда все гладко и часто возникают спорные моменты. В таких случаях придется идти на компромисс или решать вопрос с помощью суда.
Если конфликтующие все-таки довели дело до суда, то следует придерживаться некоторых действий:
- Обратиться в ЕГРП за выпиской и на свой, и на соседский участки.
- Найти информацию о границах линий электропередач и коммуникаций.
- Раздобыть подробную историю своего участка и его границ в прошлом.
Межевание участка: новый закон
Распоряжение РФ №2236-р о повышении качества услуг в сфере кадастрового учета и обязательном межевании было принято еще в 2012 году. Однако многие собственники земельных участков задумались о нем лишь сейчас. Объясняется это просто – до 2018 года участки без Свидетельства о праве собственности нового образца могли менять хозяев, а теперь ситуация изменится. В чем же заключается главное новое требование? В обязательном межевании границ земельного участка, причем как в населенных пунктах, так и в садовых товариществах.
На данный момент в России насчитывается порядка 30 миллионов собственников земельных участков, однако больше половины из них не могут похвастать тем, что все документы на землю у них оформлены согласно новому закону.