Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод земли из ижс в коммерческую в 2020 — цена, под магазин». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Лучше сразу определить территориальную зону и ее описание, потому что от этого будут зависеть дальнейшие действия. В одном случае будет одна инструкция, во втором — другая. Дальше все объясню на примере.
При изменении вида разрешенного использования земли из ИЖС в коммерческую категорию для разных типов деятельности существуют свои нюансы проведения такой процедуры. Если целью перевода является:
- Строительство и последующая эксплуатация магазина, кафе, офиса, парикмахерской, гостиницы или других подобных объектов, то надо подать ходатайство в местный муниципалитет (реже — в вышестоящие инстанции), предварительно заручившись одобрением большинства соседей данного участка на создание на его территории указанного коммерческого образования; при несогласии большинства соседей вряд ли удастся совершить перевод.
- Коммерческая застройка, то в конкретных случаях могут потребоваться свои действия и правоустанавливающие документы, поэтому правильнее было бы по порядку грамотного изменения ВРИ земли проконсультироваться у специалиста по операциям с недвижимым имуществом или у сотрудника местного земельного органа, а также при необходимости получить согласие государственных разрешающих служб, например, Роспотребнадзора, Водоканала и др.
- Создание автосервиса или станции технического обслуживания, то процедура перевода наиболее проста, так как достаточно обратиться только в кадастровую палату, если получено согласие соседей.
В случае, когда владелец участка решил о начале ведения своего бизнеса на частном участке под ИЖС, потребуется выполнить несколько элементарных действий:
| Собрать требуемые документы | подать заявку в администрацию населенного пункта. После вынесения решения в отношении определенного участка земли, это решение проходит согласование у руководителя муниципалитета |
| Прохождение публичных слушаний | они требуются для своевременного извещения владельцев соседних земельных участков. Перед тем, как обратиться в местную администрацию, желательно получить подписи жителей близлежащих домов. Если большая часть жителей не возражают относительно постройки на их улице торговой точки, автосервиса, гостиницы или другого коммерческого объекта, это имеет важное значение во время принятия решения муниципальными органами |
| Принятие решения | органами местного самоуправления |
Отказ в выделении земельного участка под коммерцию
В законодательстве прописано, что отказать в запросе на перевод земель можно лишь в случае обнаружения ошибок в поданной документации, или в том случае, когда заявление пишет ненадлежащее лицо. Чтобы избежать подобных неприятностей, обратитесь к квалифицированному специалисту.
Юристы, практикующие в данной сфере, правильно составят обращение, которое будет передано властям, и проверят все документы на соответствие.
Также получить отказ можно, если будут найдены какие-либо правонарушения, или переход конкретных земель в категорию коммерческих невозможен вовсе. Труднее всего преодолеть отказ, причиной которого послужило несоответствие пожеланий гражданина, подающего запрос, принятому генеральному плану, в соответствии с которым осуществляется развитие территории. Но в законе указаны все возможные причины данного события — узнайте их заранее.
Была ли Запись полезна? Нет 35 из 43 читателей считают Запись полезной.
Сколько стоит выделить земельный участок под коммерцию
Перевод участка в данную категорию осуществляется не на безвозмездной основе. Данная услуга является весьма дорогой.
На размер денежной суммы, которую придется выплатить, влияют следующие факторы:
- Необходимость донести до сведения граждан, проживающих на данной территории, информацию о публичных слушаниях, которые будут проводиться – оплатите размещение объявления в местном СМИ;
- Подача запроса в Департамент архитектуры, в ведении которого находится данная территория – оплатите услуги главного архитектора, которые стоят довольно дорого;
- Обращение в Земельный комитет и другие органы власти.
Перед тем, как начать процесс перевода земель в данную категорию, оцените все плюсы и минусы данного мероприятия.
Если есть возможность, сделайте бизнес-план коммерческой деятельности, которую планируется произвести. Сразу станет понятно, через какое время все затраты на возведение необходимых сооружений и перевод земель окупятся.
Перевод участка из одной категории в другую: что нужно знать
Изменение назначения для земельного участка сегодня регулируется положениями ЗК РФ и Федеральным законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 (актуальная редакция от 29.07.2017 г., далее в тексте – ФЗ 172). Прежде чем начинать процедуру перевода категории земельного надела в другой правовой статус, владельцу (пользователю) потребуется уточнить, может ли разрешить законодательство подобные изменения. Положениями ФЗ 172 устанавливаются ограничения и обязательные условия, которые потребуется соблюдать для смены категории того или иного вид земель:
- Для ЗСХН. Перевод таких ценных для государства наделов на общих основаниях запрещен (пункт 2 ст. 7 ФЗ 172). Исключительные обстоятельства, допускающие изменения, предусмотрены для наделов, стоимость которых ниже, чем 50% от средней кадастровой цены на землю в регионе. К таким условиям закон относит следующие причины изменения категории:
- консервация территории;
- создание особо ценных зон;
- расширение ЗНП;
- запланированное возведение промышленных сооружений;
- перевод в водный или лесной фонд, в зоны запаса земли, если территория ЗСХН стала непригодной для эксплуатации;
- строительство дорог, ЛЭП, трубопроводов;
- для нужд обороны, выполнения международных государственных проектов;
- запланированная разработка на месте ЗСХН полезных ископаемых;
- размещение социальных объектов, в том числе для образования и здравоохранения, если нет другой территории для строительства данного объекта.
- ЗНП. Изменяется вместе с расширением (уменьшением) пределов населенного пункта (ст. 8 ФЗ 172).
- Промышленные зоны можно переводить в иные категории без особых ограничений (ст. 9 ФЗ 172), но при условии полного восстановления по плану рекультивации.
- Земли с особым статусом (охраняемые, ценные). Переводятся в другую категорию крайне редко по причине потери ценных свойств (ст. 10 ФЗ 172). И напротив, статус особо охраняемой зоны может получить любая территория, за исключением ЗНП, при наличии условий для создания в этой местности туристической, природоохранной или иной аналогично ценной зоны.
- Лесные и водные территории. Переводятся при создании особо ценных участков или возведении объекта государственного (муниципального) значения, а также интегрируются в расширяемые границы населенного пункта (ст. 11, 12 ФЗ 172).
Следует уточнить, что ограничения на перевод конкретной территории в другую категорию могут налагаться специальными нормативными актами. Узнать наверняка, может ли осуществляться процедура перевода для конкретного участка, можно, заранее направив запрос в земельно-имущественный отдел муниципалитета, в ведомстве которого находится эта земля.
К плюсам перевода земли под ИЖС в коммерческую можно отнести:
- повышение стоимости участка за счет изменения его статуса;
- извлечение прибыли из работы коммерческого предприятия или сдачи его в аренду;
- получение юридического адреса и регистрация фирмы;
- удобное расположение таких территорий и наличие развитой инфраструктуры, например, систем коммуникаций;
- более дешевый способ организовать бизнес, чем приобретение участка коммерческого назначения или готового объекта;
- возможность построить более высокое здание, чем допустимое для ИЖС трехэтажное.
Минусами данного перевода можно считать:
- риск понести убытки при неправильно просчитанном бизнесе;
- вероятность понести потери, если существуют отягчающие обстоятельства, например, уже построен капитальный дом, но не оформлен по закону;
- риск превышения общих расходов над доходами, в худшем случае — полная потеря денег.
Когда это необходимо?
Понадобиться такой перевод может в случае, если хозяин участка (либо уже имеющегося строения) не хочет использовать его как жилое здание, а желает открыть на его месте какое-либо учреждение с целью дальнейшего получения дохода — магазин, торговый центр, спортзал…
Правда стоит сразу учесть, что при принятии подобного решения администрация будет руководствоваться не только своим мнением, но и мнением соседей, проживающих рядом с тем зданием/участком, которое решено перевести в коммерческое пользование.
Если большинство из них будут не против открытия магазина, то решение об изменении статуса скорее всего будет положительным, в противном же случае изменить категорию земли может не получиться.
Следует сразу отметить и такой вариант, как изменение назначения не всей площади участка, а только его части. Например, гражданин имеет в своей собственности дом и примыкающий к нему гараж, в котором он хочет открыть местный автосервис и зарабатывать таким образом деньги. Для того, чтобы начать подобный бизнес, совершенно необязательно переводить всю землю в коммерческую, достаточно только поменять статус гаража.
И если решение будет положительным, то владелец участка получит документы со следующим статусом: жилое строительство + коммерческое использование (в большинстве случаев для небольшого бизнеса такой вариант, пожалуй, будет самым оптимальным).
Причины отрицательного решения — что делать в таком случае?
Причинами получения отказа в письменном виде с указанием основания для подобного решения могут стать:
- обнаружение ошибок или несоответствий в поданной документации;
- заявление написано ненадлежащим лицом;
- существование каких-либо правонарушений;
- невозможность перехода данных земель в категорию коммерческих;
- несоответствие таких изменений принятому генеральному плану, согласно которому происходит развитие территории.
Справка! В случае получения отрицательного решения о переводе можно попытаться отстоять свои права в суде или вышестоящей инстанции.
На нашем сайте вы также сможете найти исчерпывающую информацию о земельных участках под ИЖС:
- Как перевести землю в ИЖС?
- Нормы застройки участков.
- Виды разрешенного использования — ИЖС.
- Как получить и оформить в собственность?
- Как получить надел бесплатно?
- Аренда ЗУ.
- Как платится налог?
- Минимальный и максимальный размер земли.
- Аукцион: что это такое и как проводится?
- Инструкция по покупке участка.
Особенности перевода земли в коммерческую категорию
Порядок изменения назначения наделов регулируется нормами ФЗ № 172 от 21.12.2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Также в этой области применяются статьи 37, 38, 39 ГрК РФ и ст.8 ЗК РФ.
Принятие решений о смене целевого назначения земли возложено на исполнительную власть, в чьем ведении находятся угодья. Как правило, такие вопросы решает местный муниципалитет, но иногда приходится обращаться в федеральные органы.
Перевод целесообразно переводить в случаях, когда собственник участка намерен сдать его в аренду организации для извлечения прибыли, построить на земле магазин, спортзал, гостиницу либо другие объекты коммерческого назначения
Особенности процедуры зависят от того, каким образом предполагается использовать участок:
- Для постройки и последующей эксплуатации офиса, салона красоты, кафе и других подобных объектов надо подавать ходатайство в администрацию. Но предварительно придется заручиться согласием соседей на такие перемены. Если большинство из них окажется против – шанс на успех минимален.
- Для коммерческой застройки нередко требуется заключение контролирующих органов: Роспотребнадзора, Водоканала. Чтобы грамотно выполнить процедуру перевода, лучше проконсультироваться с сотрудниками Земельного комитета или специалиста по операциям с недвижимостью.
- Если на участке будет построена станция техобслуживания или автосервис, обычно достаточно получить согласие соседей и обратиться в Кадастровую палату.
При изменении вида разрешенного использования земли из ИЖС в коммерческую категорию для разных типов деятельности существуют свои нюансы проведения такой процедуры. Если целью перевода является:
- Строительство и последующая эксплуатация магазина, кафе, офиса, парикмахерской, гостиницы или других подобных объектов, то надо подать ходатайство в местный муниципалитет (реже — в вышестоящие инстанции), предварительно заручившись одобрением большинства соседей данного участка на создание на его территории указанного коммерческого образования; при несогласии большинства соседей вряд ли удастся совершить перевод.
- Коммерческая застройка, то в конкретных случаях могут потребоваться свои действия и правоустанавливающие документы, поэтому правильнее было бы по порядку грамотного изменения ВРИ земли проконсультироваться у специалиста по операциям с недвижимым имуществом или у сотрудника местного земельного органа, а также при необходимости получить согласие государственных разрешающих служб, например, Роспотребнадзора, Водоканала и др.
- Создание автосервиса или станции технического обслуживания, то процедура перевода наиболее проста, так как достаточно обратиться только в кадастровую палату, если получено согласие соседей.
Инструкция по переводу
Первым шагом на пути перевода участка из одного назначения в другое является сбор требуемых документов.
Их список довольно небольшой, однако на их получение может потребоваться некоторое время (в случае, если у хозяина на руках их еще нет). Так, понадобятся:
- номер (кадастровый) земельного участка, статус которого предполагается изменить;
- копии кадастрового плана и кадастрового же паспорта (получить все эти три документа можно в местной кадастровой службе);
- свидетельство о правах на землю (кроме оригинала следует взять с собой и его копию, заверенную в нотариальном порядке);
- ходатайство, рассказывающее о причинах возможных будущих изменений;
- также будет очень большим плюсом, если еще до заседания собрать и предоставить комиссии документ с подписями жильцов о том, что они не против открытия автосервиса/магазина/аптеки…
После того, как все эти бумаги будут собраны, останется только подать их в соответствующую инстанцию — либо в органы местного самоуправления (если земля находится в их ведении) либо в органы федеральной власти (если участок относится к федеральной земле), после чего и будет назначено время проведения публичных слушаний (стоит помнить, что о сроках их проведения должно также быть объявлено и в местных газетах).
Само слушание состоит из двух этапов — на первом (публичном) могут принимать участие все желающие (в том числе соседи), которые могут высказывать различные претензии и задавать вопросы, а владелец участка отвечать на них.
Сначала изучите требования к участку
Основные требования и условия, которые должны быть исполнены до перевода:
-
Участок должен стоять на кадастровом учете — п. 7 ст. 1 Федерального закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ.
Есть подробная инструкция с картинками — как проверить есть ли земельный участок в кадастровом учете.
Кратко: если в правоустанавливающих документах на участок (в свидетельстве или выписке из ЕГРН/ЕГРП) есть кадастровый номер, значит он стоит на учете. Если кадастрового номера нет, то в документах есть еще условный номер или адрес участка. Вбейте условный номер или адрес на официальной странице справочной информации Росреестра. Если информацию найти не получилось, значит участок не стоит на кадастровом учете. Тогда следует сначала поставить участок на кадастровый учет. Это можно сделать одновременно с переводом ИЖС на коммерческую, но не во всех случаях. Это большая тема для отдельной статьи. Я напишу ее позже и вставлю сюда ссылку.
-
Границы участка должны четко определены в кадастре — пп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона о регистрации недвижимости.
На сайте также опубликована отдельная инструкция — как узнать определены ли границы земельного участка.
Кратко: Нужно найти участок на кадастровой карте Росреестра. Нужно кликнуть по кнопке «лупа» (она слева) и ввести кадастровый номер участка. Если участок имеет границы, то на кадастровой карте он будет подсвечен желтым. Если границы не определены, то будет написано «Без координат границ» или «Ничего не найдено». В этом случае сначала нужно установить границы участка и только потом заниматься переводом.
Примеры участков
(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)
С границами
Границы не определены
- Если участком владеют несколько собственников, то они все должны быть согласны на перевод. Потому что им нужно подать общее заявление о переводе — пп. 4 п. 2 ст. 15 Федерального закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ.
-
Территориальная зона участка должна предусматривать нужный ВРИ участка (для примера, под магазин) как один из основных или условно разрешенных видов использования.
Это можно узнать с помощью ПЗЗ и Карты зонирования города/поселка. Все это узнаете ниже в шаге №1.
Как перевести назначение земли из ИЖС в коммерческую
Многие граждане России, особенно те, кто проживают в небольших населенных пунктах, хотели бы заниматься коммерческой деятельностью «не выходя из дома».
Например, в собственности имеется дом и гараж на участке ИЖС, почему бы не использовать хозяйственную постройку (гараж) как автосервис?
Или рядом с домом возвести небольшое капитальное строение и использовать его в качестве магазина, салона, парикмахерской и т.д.?
Идеальный вариант для многих, но не законный, если заниматься коммерческой деятельностью на участке, предназначенном только для строительства жилого дома для одной семьи.
Но можно перевести часть участка или весь его в коммерческую недвижимость.
Перевод ИЖС в коммерческую категорию участков – от и до о проведении процедуры
Градостроительный Кодекс РФ и ряд Федеральных законов регламентируют, что земельные участки на территории нашей страны должны использоваться исключительно по своему назначению. Последнее определяется во время регистрации земли в соответствующих госструктурах и представляет собой категорию, присваиваемую участку. Некоторые из них предназначены для частного строительства, а другие для коммерческой деятельности.
Но что делать, если требуется изменить официальное назначение земли, к примеру, из частного-жилищного в прямое коммерческое? К счастью, законодательство РФ проведение такой процедуры не запрещает и для ее осуществления достаточно прибегнуть к закрепленному законами порядку.
Более подробно именно о процессе перевода земли из одной категории в другую поговорим в представленном ниже материале.
К плюсам перевода земли под ИЖС в коммерческую можно отнести:
- повышение стоимости участка за счет изменения его статуса;
- извлечение прибыли из работы коммерческого предприятия или сдачи его в аренду;
- получение юридического адреса и регистрация фирмы;
- удобное расположение таких территорий и наличие развитой инфраструктуры, например, систем коммуникаций;
- более дешевый способ организовать бизнес, чем приобретение участка коммерческого назначения или готового объекта;
- возможность построить более высокое здание, чем допустимое для ИЖС трехэтажное.
Минусами данного перевода можно считать:
- риск понести убытки при неправильно просчитанном бизнесе;
- вероятность понести потери, если существуют отягчающие обстоятельства, например, уже построен капитальный дом, но не оформлен по закону;
- риск превышения общих расходов над доходами, в худшем случае — полная потеря денег.
Причины отрицательного решения — что делать в таком случае?
Причинами получения отказа в письменном виде с указанием основания для подобного решения могут стать:
- обнаружение ошибок или несоответствий в поданной документации;
- заявление написано ненадлежащим лицом;
- существование каких-либо правонарушений;
- невозможность перехода данных земель в категорию коммерческих;
- несоответствие таких изменений принятому генеральному плану, согласно которому происходит развитие территории.
Справка! В случае получения отрицательного решения о переводе можно попытаться отстоять свои права в суде или вышестоящей инстанции.
На нашем сайте вы также сможете найти исчерпывающую информацию о земельных участках под ИЖС:
- Как перевести землю в ИЖС?
- Нормы застройки участков.
- Виды разрешенного использования — ИЖС.
- Как получить и оформить в собственность?
- Как получить надел бесплатно?
- Аренда ЗУ.
- Как платится налог?
- Минимальный и максимальный размер земли.
- Аукцион: что это такое и как проводится?
- Инструкция по покупке участка.
Какие нужны документы
Перед началом сбора документов собственник земельного участка обращается в отдел, на чьей территории находится объект. В данном случае это необходимо для подачи заявления на получение разрешения для перевода.
Как только разрешение будет получено, с пакетом документов отправляются в местную администрацию для дальнейшего оформления. Сотрудники местной администрации и проводят все указанные выше проверки.
К основному пакету документов относят:
- кадастровый номер участка ИЖС – для этого придется пройти специальную регистрацию в отделе кадастра и пройти межевание;
- свидетельство о праве собственности на участок – также дополнительно делают копию и заверяют ее у нотариуса;
- план земельного участка – необходимо при наличии строения на земле, а также если строительство подразумевается в ближайшем будущем. План может значительно увеличить шансы для получения разрешения на смену статуса;
- все документы, подтверждающие ранее проведенную регистрацию на имеющееся строение – свидетельство о праве собственности на дом или какую-либо постройку, технический и кадастровый паспорт, ранее выданное разрешение на строительство и прочие;
- паспорт собственника строения и земельного участка;
- разрешения от других собственников на перевод, заверенные у нотариуса.
Представленные документы только основные – в зависимости от ситуации могут потребоваться и дополнительные правовые записи.