Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обеспечительный платеж при аренде Помещения.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обеспечительный платеж отражается в бухучете обеих сторон, если они ведут учетные операции. До использования или возврата обеспечение фиксируется на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» как дебиторская задолженность у арендатора и кредиторская — у арендодателя.
Бухгалтерский и налоговый учет
Обеспечительный платеж отражают и на забалансе. Арендатор задействует счет 009 «Обеспечения выданные», а арендодатель — 008 «Обеспечения полученные». Вот как оформить гарантию по соглашению аренды в бухгалтерском учете:
|
Проводка |
Операция |
|---|---|
|
ДТ 76 КТ 51 |
Арендодатель получил гарантийную сумму |
|
ДТ 51 КТ 76 |
Арендодатель вернул деньги арендатору |
|
ДТ 91 КТ 76 |
Арендодатель удержал средства в качестве покрытия ущерба |
| Арендодатель использовал гарантию как арендный взнос: | |
| ДТ 20 КТ 60 | Отражена стоимость арендной платы |
| ДТ 19 КТ 60 | Начислен налог на добавленную стоимость |
| ДТ 60 КТ 76 | Обеспечение зачли как арендный взнос |
Перенос с одного договора на другой:
Обеспечительный депозит находится у Арендодателя на протяжении всего Срока аренды. В случае если сначала был заключен Краткосрочный договор аренды, а потом заключается Долгосрочный договора, то нужно предусмотреть условие, что «после заключения Сторонами Долгосрочного договора аренды внесенный ранее Обеспечительный платеж засчитывается в счет обеспечительного платежа по заключаемому Долгосрочному договору аренды.».
Также можно прописать, если у вас серия Краткосрочных договоров (несколько договоров на короткий срок, заключаемые подряд, без регистрации), что:
«В случае заключения Сторонами нового краткосрочного договора аренды сумма Обеспечительного депозита засчитывается в качестве обеспечительного депозита по новому Краткосрочному договору аренды.».
Можно ли отказаться от внесения Обеспечительного депозита?
Конечно можно. Если ранее вы уже сотрудничали с данным Собственником, и всегда регулярно выполняли все свои обязательства. Например, у вас не первый Объект в аренде. Или вы заключаете Договор уже 4-й раз, то вполне уместно сослаться на позитивную практику вашего сотрудничества и попросить зачета текущего Депозита в счет Арендной платы или его невнесения в новый Объект. Если ваш деловой партнер уверен в Вас, у вас хорошая репутация, то вполне справедливым будет полагать, что Арендодателю не понадобится данный Депозит. Вы добросовестный Арендатор и не нарушаете условия, так зачем тогда Депозит. Депозит – это денежные средства, «выдернутые» из вашего оборота, которые лежат мертвым грузом у Арендодателя, ежегодно обесцениваясь на сумму инфляции.
Представим, что вы арендуете Помещение на 7 лет и вносите Депозит в размере 1 000 000 (Одного миллиона рублей) 00 коп. Мысленно уменьшите его на сумму инфляции за 7 лет.
Обеспечительный платеж и НДФЛ
Вызывает споры и вопрос необходимости уплаты НДФЛ физическим лицом при получении задатка или обеспечительного платежа.
Мнение судей
С одной стороны, задаток не относится к доходам и суммам, не подлежащим обложению НДФЛ (ст. 217 Налогового кодекса РФ). Но судьи зачастую решают, что задаток НДФЛ не облагается. Ведь это не выручка от реализации товаров (работ, услуг), а способ обеспечения исполнения обязательства. Поэтому включить суммы задатка в налоговую базу по НДФЛ надо не при его получении, а при зачете задатка, полученного от покупателя в счет оплаты по заключенному договору. Именно в этот момент задаток перестает быть способом обеспечения исполнения обязательств и трансформируется в часть стоимости проданного имущества (Постановления ФАС Уральского округа от 30.06.2009 N Ф09-4388/09-С2 по делу N А47-436/2008, ФАС Центрального округа от 03.10.2011 по делу N А14-6763/2010/229/24, ФАС Западно-Сибирского округа от 27.07.2011 по делу N А75-8953/2010, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2011 по делу N А75-8953/2010, Семнадцатого ААС от 22.08.2007 № 17АП-2069/07-АК).
Мнение Минфина
Естественно, такой подход не находит понимания у Минфина России (Письма Минфина России от 12.02.2010 N 03-04-05/10-56, от 24.11.2008 N 03-04-05-01/440). И пользоваться им опасно.
Аналогичное мнение высказано чиновниками и в отношении обеспечительного платежа (в том числе по предварительному договору): НДФЛ с суммы обеспечительного платежа надо заплатить в момент внесения денег на текущий счет или иной банковский счет физического лица, режим которого позволяет расходовать арендодателю поступившие от арендатора денежные средства по своему усмотрению, то есть передаст денежные средства в собственность арендодателя. В таких случаях полученные арендодателем денежные средства будут являться по сути авансом и, соответственно, рассматриваться как его доход, подлежащий налогообложению в общем порядке. Причем, удержать НДФЛ должен налоговый агент, если обеспечительный платеж вносит организация, которая признается в такой ситуации налоговым агентом по НДФЛ. Однако если денежные средства в обеспечение исполнения обязательств перед арендодателем (в наличной или безналичной форме) будут каким-либо образом обособлены от остального имущества арендодателя, но при этом условия договора предусматривают, что арендодатель вправе произвести удержание не уплаченной в установленный договором срок арендной платы из суммы обеспечительного платежа, то доходом, подлежащим налогообложению, будет являться сумма, удержанная арендодателем из обеспечительного платежа. До момента удержания не уплаченных арендатором в срок сумм арендной платы дохода, подлежащего налогообложению, в этом случае у арендодателя не возникает (Письма Минфина России от 23.10.2014 № 03-04-06/53577, от 26.06.2013 N 03-04-05/24290). Таким образом, если согласно соглашению арендодатель не может использовать внесенные в качестве обеспечительного платежа суммы, то налоговая база по НДФЛ не возникает.
Появление обеспечительных платежей
В 2015 году способы обеспечения исполнения обязательств были дополнены новым видом — обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК). Однако де факто такой способ был известен юридическому сообществу еще до внесения указанных нововведений в кодекс.
Суды при рассмотрении вопросов об аренде еще не созданных вещей столкнулись с необходимостью квалификации правоотношений по внесению денежных сумм в доказательство намерений контрагента. Некоторые контрагенты посчитали, что в таких ситуациях возможно применение правовой конструкции задатка, однако суды сочли эту позицию неверной. К примеру, 9-й Арбитражный апелляционный суд в постановлении от 23.05.2008 № 09АП-4095/08-ГК указал, что обеспечительный платеж следует понимать как иной способ обеспечения обязательств, а не как задаток.
Не было в ситуации отсутствия нормативного регулирования определенности и по вопросу правильного наименования такого способа. Помимо формулировки «обеспечительный платеж» (определение Верховного суда РФ от 20.07.2015 № 305-ЭС15-4679) применялись термины:
- «обеспечительный взнос/задаток» (постановление ФАС Поволжского округа от 24.08.2009 по делу № А55-19857/2008);
- «гарантийный платеж» (определение ВС от 26.06.2015 № 307-ЭС15-4456);
- «гарантийный задаток» (решение МКАС при Торгово-промышленной палате России от 30.10.2003 по делу № 15/2003);
- «страховой депозит» (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.12.2009 по делу № А43-7902/2009-21-242) и др.
Как в арендном соглашении сформулировать условие об обеспечительном платеже?
Разобравшись, что такое обеспечительные платежи по договору аренды, и решив использовать такой способ, стороны должны верно сформулировать условия его применения. Ведь недостаточно просто указать в тексте сделки, что исполнение обязательств по договору гарантируется обеспечительным платежом.
Для согласования этого условия стоит оговорить:
- Непосредственно факт применения такого способа, а также список обстоятельств, при наступлении которых платеж может быть засчитан взамен исполнения обязанности. Например, договор может содержать условие наподобие следующего: «Если арендатор не внес в установленный настоящим договором срок сумму ежемесячного арендного платежа на счет арендодателя, арендодатель вправе получить сумму задолженности из средств, внесенных в качестве обеспечительного платежа».
- Размер и форму обеспечения. Если решено использовать денежные расчеты, необходимо оговорить конкретную сумму или способ ее определения. Например, обеспечение может быть установлено в размере величины арендной платы за определенный период. Размер платежа может быть выражен в рублях или рублевом эквиваленте иностранной валюты на день платежа или иную дату, установленную договором (ст. 317 ГК).
Если принято решение об использовании неденежной формы, то по аналогии с нормами ГК о купле-продаже необходимо согласовать условия (ст. 455 ГК):
- о наименовании подлежащих передаче родовых вещей;
- их количестве.
- Срок внесения обеспечения. Если контрагенты не оговорят его, он будет определен моментом востребования, то есть передачу платежа, согласно ч. 2 ст. 314 ГК, потребуется осуществить в 7-дневный срок, исчисляемый с момента заявления стороной такого требования. При этом сторона, обязанная внести обеспечение, может потребовать от контрагента принять исполнение, если последний в разумный срок не потребовал внести обеспечительный платеж. Обычно же в связи с заинтересованностью сторон в получении обеспечения на внесение платежа отводится 2-3 банковских дня.
Удержание обеспечения
До включения в ГК норм о денежном или вещном обеспечении факт невозврата платежа иногда именовали удержанием, что порождало некую коллизию с нормами ст. 359–360 ГК, регулирующими одноименную гарантию исполнения сторонами своих обязанностей — удержание вещи. Позже ФАС Московского округа отметил, что критерием разграничения обеспечительного платежа (в судебном акте он именовался страховым депозитом) и удержания вещи является предмет. Удержанию подлежат исключительно вещи, а не денежные средства (постановление от 15.06.2011 № КГ-А40/5516-11).
С 2015 года граница между этими способами снова размылась, поскольку законодательно была закреплена норма, согласно которой обеспечение может быть выражено в предоставлении вещей (кроме индивидуально-определенных). Теперь, если в арендное соглашение включить указание на возможность удержания стороной вещи, предоставленной контрагенту в качестве обеспечения, может возникнуть спор касательно выбранного сторонами способа обеспечения исполнения обязанностей. Для недопущения возможных разногласий по этому поводу рекомендуется при согласовании условий сделки использовать верную терминологию, т. к. обеспечение не удерживается, а засчитывается в счет исполнения обязательств.
Включать в договор аренды все перечисленные условия, касающиеся платежа, в обеспечение исполнения обязанностей необязательно. С содержащим верно сформулированные условия об обеспечительном платеже в договоре аренды образцом вы можете ознакомиться на нашем сайте.
Скачать образец
Обеспечительный платеж в гражданском праве (ГК РФ)
Понятие «обеспечительный платеж» было введено в Гражданский кодекс РФ в марте 2015 года законом «О внесении изменений…» от 08.03.2015 № 42-ФЗ. До этого оно нигде не толковалось, хотя на практике этот финансовый инструмент довольно активно использовался в виде обеспечительного/страхового депозита или гарантийного взноса/платежа и признавался судами законным видом обеспечения (см., например, постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.02.2015 по делу № А41-25273/14).
Теперь из § 8 гл. 23 ГК РФ, начавшего свое действие с 01.06.2015, становится понятно, что обеспечительный платеж:
- является мерой обеспечения исполнения обязательства должником;
- может возникнуть только в денежных обязательствах, в т. ч. из обязанности оплатить неустойку и возмещение убытков;
- вносится одной стороной в пользу другой;
- выражается в деньгах, ценных бумагах или вещах, имеющих родовые признаки;
- используется в настоящих и будущих договорах;
- засчитывается в счет исполнения обязательства;
- должен быть возвращен внесшему его лицу, если событие, указанное в договоре, не наступило.
Пример оформления в договоре раздела об обеспечительном платеже
- Арендатор обязуется внести до 31.07.2022г. обеспечительный платеж в размере 50000 рублей.
- Обеспечительный платеж может быть удержан в счет арендного платежа по истечении 3 дней с даты платежа, указанного в п. 5.1. Договора. При удержании обеспечительный платеж возмещается. При его не возмещении Договор подлежит расторжению.
- При нанесении ущерба имуществу арендатором арендодатель возмещает этот ущерб за счет обеспечительного платежа в части средств, в соответствии с проведенной экспертизой суммы ущерба (экспертиза проводится за счет арендатора).
- По истечении периода действия Договора аренды обеспечительный платеж должен быть возвращен арендатору в течение 7 рабочих дней при его неиспользовании.
Стороны договора аренды не лишены возможности согласовать в нем условие о том, что он подлежит расторжению в случае, если арендатор не внесет в установленный срок обеспечительный платеж.
Ответы на распространенные вопросы
Вопрос №1: Можно ли считать незаключенным договор аренды, если по условиям договора обеспечительный платеж не внесен в установленный срок (например, 5 дней)?
Ответ: В этом случае арендатор должен документально расторгнуть договор аренды или приостановить исполнение обязательств.
Вопрос №2: Можно ли потребовать передачу имущества арендатору если уплата по обеспечительному платежу не была произведена?
Ответ: При документальном не расторжении договоры аренды, арендатор может потребовать предоставить ему арендуемого имущества. Если арендатор не внес обеспечительного платежа это является нарушением обязательств по договору аренды, но договор является заключенным. Поэтому в договоре можно согласовать последствия (меры ответственности) нарушения выполнения обязательств сторонами.
Как указать платеж в договоре?
Во время составления соглашения об аренде используется стандартная форма документа. Допускается двумя сторонами вносить в него свои поправки и пункты. Образец договора аренды можно изучить ниже.
Если применяется владельцем недвижимости обеспечительный платеж, то вносится информация в соглашение:
- размер данного платежа, причем обычно для этого используется тройной размер месячной платы за недвижимость;
- указывается срок, в течение которого арендатор должен передать в наличном виде или с помощью банковского перевода деньги арендодателю;
- прописывается, что за счет полученных средств владелец недвижимости может покрывать убытки, возникшие по вине арендодателя, причем дополнительно в договоре уделяется много внимания перечислению этих возможных убытков;
- приводится информация о том, что после расторжения договора осматривается объект владельцем, после чего принимается решение о возврате полученной суммы, если отсутствуют нарушения целостности недвижимости;
- перечисляются случаи, когда арендодатель может воспользоваться этим средствами;
- приводится возможность для пополнения или уменьшения этой суммы при разных обстоятельствах;
- указывается срок возврата средств при расторжении контракта.
За счет такого платежа обеспечивается защита имущества, принадлежащего арендодателю. Сами арендаторы негативно относятся к обеспечительному платежу в договоре аренды, так как они замораживают за счет него значительную денежную сумму, которой не смогут воспользоваться в течение длительного срока.
Нередко вовсе возникают проблемы с возвратом платежа, так как арендодатель выдумывает разные проблемы и нарушения договора, за счет которых оставляет себе средства. В этом случае возникающие разногласия придется решать через суд.
Обеспечительный платеж — это не аванс?
Но существует и противоположное мнение, поддерживаемое в основном арбитрами. Так, ФАС ПО в Постановлении от 24.07.2014 по делу N А12-22792/2013 разъяснил разницу между понятиями аванса и обеспечительного платежа: аванс выступает только как средство платежа и не обладает обеспечительными функциями. В отличие от него, обеспечительный взнос является возвращаемым платежом и по своей правовой природе выступает в качестве гарантии исполнения обязательств по договору. Поскольку обеспечительный взнос, как и задаток, в момент его получения платежную функцию не выполняет, рассматривать его в качестве частичной оплаты в счет предстоящей поставки товаров (оказания услуг) оснований нет. Следовательно, сумма обеспечительного взноса в налоговую базу по НДС включается не при его получении, а при его зачете в счет оплаты по заключенному договору. Именно в этот момент обеспечительный платеж, как и задаток, перестает быть способом обеспечения исполнения обязательств и трансформируется в часть стоимости товара (услуги). Аналогичное мнение высказано в Постановлении АС ДВО от 14.05.2015 по делу N А51-14187/2014.
Определением ВС РФ от 11.11.2014 N 306-КГ14-2064 отказано в передаче данного дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ для пересмотра в порядке кассационного производства.
Итак, согласно второй позиции арендодателю включать сумму НДС в налоговую базу следует только при наступлении обстоятельств, оговоренных соглашением сторон (то есть уже после заключения основного договора). Одновременно с этим у арендатора возникает право на вычет налога (при наличии необходимых документов).
Если стороны предусматривают обеспечительный платеж в договоре аренды, то пользователь должен перечислить собственнику имущества определенную сумму. Дальнейшие действия с денежными средствами будут зависеть от поведения сторон сделки. В частности, при надлежащем исполнении обязательства должником, собственник имущества осуществляет возврат обеспечительного платежа. Законодательство допускает разные варианты использования суммы. Так, собственник может произвести зачет обеспечения в счет арендной оплаты или иных платежей по договору, если пользователь не исполнил обязанностей по их перечислению. Полученная владельцем имущества сумма может также использоваться в качестве компенсации убытков, понесенных им по вине второй стороны. Если после всех вычетов остается какая-либо сумма, то она должна быть возвращена субъекту, пользовавшемуся имуществом.
Налог на добавленную ст-сть
Следует ли включать в базу обеспечительный платеж? НДС начисляется в случае, если деятельность субъекта связана с предоставлением услуг. Соответствующее положение предусматривает 146 статья НК (п. 1). Для определения облагаемой базы по налогу прибыль от реализации услуг рассчитывается с учетом всех поступлений субъекта, связанных с их оплатой. Такое правило содержит 153 статья Кодекса (пункт 2). В связи с тем, что обеспечительный платеж перечисляется не в счет оплаты предоставленных услуг, а для гарантирования исполнения обязательства, его не следует относить к средствам, связанным с расчетами. Соответственно, логичен вывод о том, что полученные суммы не облагаются налогом. Между тем, Минфин считает по-другому. По мнению Министерства, обеспечительный платеж связан с оплатой предоставляемых услуг по аренде. Соответственно, он подпадает под нормы НК. Такая позиция изложена Минфином в ответах на поступившие от плательщиков вопросы относительно случаев, когда обеспечительные платежи или их остатки возвращаются пользователю.